Гражданский кодекс часть 1

председательствующего судьи Ю.Г. Богатиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Платоновой Е.В., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

Министерство имущественных отношений МО

к ООО "Агролайн" (ИНН 7728510722, ОГРН 1047796266539)

третьи лица: Управление Россельхознадзора по г. Москва, Московской и Тульской областям, Министерство сельского хозяйства и продовольствия Московской области, ПАО «Сбербанк»

об изъятии для продажи с публичных торгов в связи с неиспользованием по целевому назначению земельного участка с кадастровым номером 50:18:00700308:6,

при участии в заседании согласно протоколу

установил:

Министерство имущественных отношений Московской области (далее – министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью «Агролайн» (далее – ООО «Агролайн», общество, ответчик) с иском об изъятии для продажи с публичных торгов в связи с неиспользованием земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности: земельный участок с кадастровым номером 50:18:0070308:6 площадью 437 кв.м. расположенный по адресу Московская область Можайский район вблизи д.Маклакова, категория земель «земли сельскохозяйственного назначения», разрешенное использование «для сельскохозяйственного производства», установив начальную цену продажи земельного участка в размере его кадастровой стоимости 4042250,00 рублей.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Ответчик в заседание суда не явился, надлежащим образом извещен.

Из материалов дела следует, что 16 мая 2017 года Управлением федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору (Россельхознадзор) по г.Москва, Московской и Тульской областям, была проведена проверка ООО «Агролайн», в ходе которой установлено, что обществом повторно в течение года не выполнено в установленный срок – до 01.05.2017 предписание об устранении нарушений законодательства, а именно, земельный участок сельскохозяйственного назначения с КН 50:18:0070308:6 общей площадью 43700 кв.м., принадлежащий ООО «Агролайн», не приведен собственником участка в состояние, пригодное для сельскохозяйственного производства; на участке не проводятся мероприятия по защите сельскохозяйственных угодий от зарастания сорной древесно-кустарниковой растительностью.

По результатам проверки составлен акт от 17.05.2017, в котором отражены соответствующие нарушения. 26.05.2017 обществу выдано предписание об устранении нарушений в срок до 01.10.2017.

Основываясь на то, что ранее (16.06.2014, 14.08.2015, 16.06.2016) обществу уже выдавались предписания об устранении нарушений требований земельного законодательства путем приведения земельного участка в состояние, пригодное для использования в целях сельскохозяйственного производства, которые не выполнены обществом, истец обратился в суд с заявленными требованиями об изъятии указанного участка для продажи с публичных торгов в соответствии со ст. 6 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В связи с этим и с учетом ст.ст. 7, 13, 42, 78 Земельного кодекса РФ, ст. 6 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, министерство просит суд вынести решение об изъятии у собственника спорного земельного участка для продажи на торгах, с установлением начальной цены в размере кадастровой стоимости участка.

Не согласившись с заявленными требованиями истца, ответчик в отзыве указывает на недоказанность нарушений, которые могли бы повлечь изъятие земельного участка, а именно, неиспользование участка по целевому назначению. Кроме того, спорный участок является предметом ипотеки и не может быть изъят по основаниям, предусмотренным ст. 6 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что заявленные требования удовлетворению не подлежат, по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 7 ЗК РФ, земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на соответствующие категории, которые используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В силу ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Земли сельскохозяйственного назначения на основании п. 1 ст. 78 ЗК РФ могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.

Собственник земельного участка обязан приступить к использованию земельного участка сельскохозяйственного назначения не позднее трех лет с момента возникновения права собственности на земельный участок (п.3 ст. 6 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» - далее Закон об обороте земель сельхозназначения).

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе, земле как природному объекту; осуществлять мероприятия по охране земель; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные ЗК РФ и федеральными законами.

В соответствии с ч.1 ст. 13 ЗК РФ в целях охраны земель собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по сохранению почв и их плодородия; защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения радиоактивными и химическими веществами, захламления отходами производства и потребления, загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, и других негативных (вредных) воздействий, в результате которых происходит деградация земель; защите сельскохозяйственных угодий от зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями, своевременному вовлечению земель в оборот; сохранению плодородия почв и их использованию при проведении работ, связанных с нарушением земель и др.

Пунктом 1 ст. 6 Закона об обороте земель сельхозназначения предусмотрено, что принудительное изъятие земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения у его собственника, осуществляются в соответствии с ГК РФ, ЗК РФ и настоящим Федеральным законом.

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельного участка, являющегося предметом ипотеки, а также земельного участка, в отношении собственника которого судом возбуждено дело о банкротстве, принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если земельный участок используется с нарушением требований, установленных законодательством РФ, повлекшим за собой существенное снижение плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения или причинение вреда окружающей среде, (п.2 ст. 6 Закона об обороте земель сельхозназначения).

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельного участка, являющегося предметом ипотеки, земельного участка, в отношении собственника которого судом возбуждено дело о банкротстве, принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если в течение трех и более лет подряд с момента выявления в рамках государственного земельного надзора факта неиспользования земельного участка по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации, такой земельный участок не используется для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности (п.3 ст. 6 Закона об обороте земель сельхозназначения).

В срок, указанный в п. 3 ст. 6 Закона об обороте земель сельхозназначения, не включается срок, в течение которого земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Срок освоения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения включается в срок, указанный в п. 3 ст. 6 указанного закона (п.4 ст. 6 Закона об обороте земель сельхозназначения).

Принудительное изъятие земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения у его собственника по основаниям, предусмотренным ст. 6 Закона N 101-ФЗ, может осуществляться при условии неустранения указанных в п. 3 и 4 данной статьи фактов ненадлежащего использования земельного участка после назначения административного наказания (п. 6 ст. 6 Закона об обороте земель сельхозназначения).

Принудительное изъятие земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения у его собственника по основаниям, предусмотренным ст. 6 Закона об обороте земель сельхозназначения, может осуществляться при условии неустранения указанных в п. 2 и п. 3 ст. 6 нарушений после назначения административного наказания.

В случае неустранения правонарушений, указанных в п. 2 и п. 3 ст. 6 Закона об обороте земель сельхозназначения, в срок, установленный вынесенным одновременно с назначением административного наказания предписанием, уполномоченный орган исполнительной власти по осуществлению государственного земельного надзора (Россельхознадзор), вынесший предписание направляет материалы, подтверждающие неустранение правонарушений, в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации (п.6 ст. 6 Закона об обороте земель сельхозназначения)

Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации в течение двух месяцев со дня поступления материалов, указанных в п. 6 ст. 6 Закона об обороте земель сельхозназначения, обращается в суд с требованием об изъятии земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и о его продаже с публичных торгов по одному из оснований, предусмотренных п. 2 и п. 3 указанной статьи (п.7 ст. 6 Закона об обороте земель сельхозназначения).

Признаки неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации установлены Правительством Российской Федерации в постановлении от 23.04.2012 N369.

Согласно указанному постановлению неиспользование земельного участка определяется на основании одного из следующих признаков: на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы; на сенокосах не производится сенокошение; на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30 процентов площади земельного участка; на пастбищах не производится выпас скота; на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений; залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка; залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30 процентов; закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20 процентов площади земельного участка.

В соответствии с федеральной целевой программой «Сохранение и восстановление плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения и агроландшафтов как национального достояния России на 2006 - 2010 годы», утв. Постановлением Правительства РФ от 20.02.2006 N 99 предусмотрены следующие основные направления государственной политики в области развития сельского хозяйства:

1.Проведение комплекса мероприятий по стабилизации и восстановлению сельскохозяйственных угодий.

2.Сохранение и рациональное использование земель

сельскохозяйственного назначения;

3. Предотвращение выбытия из сельскохозяйственного оборота и введение в сельскохозяйственный оборот сельскохозяйственных угодий.

Дальнейшая деградация и выбытие сельскохозяйственных угодий из оборота могут привести к полной стагнации сельскохозяйственного производства.

Указом Президента РФ от 30.01.2010 N 120 утверждена Доктрина продовольственной безопасности Российской Федерации, в соответствии с которой основным направлением деятельности государства является: повышение почвенного плодородия и урожайности, расширение посевов сельскохозяйственных культур за счет неиспользуемых пахотных земель.

Таким образом, в РФ установлен приоритет использования земель сельскохозяйственного назначения.

Факт неиспользования ответчиком земельного участка по целевому назначению подтверждается материалами административных дел, приобщенных к настоящему делу. Из них усматривается, что на спорном земельном участке не производится никаких сельскохозяйственных работ, не проведены работы по защите участка от зарастания кустарником и мелколесьем, участок не пригоден для сельхозпроизводства. За нарушение земельного законодательства общество привлечено к административной ответственности с назначением наказания в виде наложения штрафов.

В соответствии с п. 14.4 Положения о Министерстве имущественных отношений Московской области, утвержденным Постановлением Правительства Московской области от 11.04.2016 № 269/9, Минмособлимущество вправе обращаться в установленном порядке с требованием об изъятии земельного участка сельскохозяйственного назначения у собственников, в связи с его ненадлежащим использованием, либо в случае если земельный участок не используется в течение установленного законом срока для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности.

Между тем, согласно выписке из ЕГРН в отношении земельного участка с КН 50:18:0070308:6 установлено обременение в виде залога (ипотеки) по договору № З/1262/1 от 06.07.2007, последующих залогов (л.д.21, 33).

Пункт 2 и п. 3 ст. 6 Закона об обороте земель сельхозназначения предусматривает исключение для изъятия земель сельскохозяйственного назначения в отношении земельного участка, являющегося предметом ипотеки.

Истец полагает, что регулирование правоотношений земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения являющегося предметом ипотеки осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), что установлено ст. 7 Закона об обороте земель сельхозназначения.

Закон об ипотеке специальных норм об изъятии земель сельскохозяйственного назначения при их нецелевом использовании не содержит.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона об ипотеке к правоотношениям, неурегулированным данным законом, применяются общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе РФ.

Так, статьями п. 2 ст. 334 ГК РФ предусмотрено, что залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет:

причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности, если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Следовательно, указанные нормы должны применяться и при изъятии земельных участков, которое предусмотрено Законом об обороте земель сельхозназначения.

Действующим законодательством достаточно полно урегулирован вопрос о правах и обязанностях залогодержателя и установлены соответствующие гарантии.

Иное толкование п. 2 и п. 3 ст. 6 противоречило бы общему направлению государственной политики в сфере экономического развития Российской Федерации (федеральной целевой программе «Сохранение и восстановление плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения и агроландшафтов как национального достояния России на 2006 - 2010 годы», утв. Постановлением Правительства РФ от 20.02.2006 N 99 , Указ Президента РФ от 30.01.2010 N 120 об утверждении Доктрины продовольственной безопасности Российской Федерации, в соответствии с которой основным направлением деятельности государства является: повышение почвенного плодородия и урожайности, расширение посевов сельскохозяйственных культур за счет неиспользуемых пахотных земель). В РФ установлен приоритет использования земель сельскохозяйственного назначения.

Разработаны гарантии кредитования сельскохозяйственных производителей в случае получения заемных средств для целей сельскохозяйственного производства. В частности утвержден перечень направлений целевого использования льготных краткосрочных кредитов и льготных инвестиционных кредитов (Приказ Минсельхоза России от 24.01.2017 N 24), а также порядок предоставления соответствующих субсидий из бюджета.

Таким образом, земли сельскохозяйственного назначения, не используемые по назначению и являющиеся предметом ипотеки, могут быть изъяты у собственника, но с учетом особенностей правового регулирования Закона об ипотеке, положений ГК РФ о залоге, а также с учетом государственных целевых программ.

Между тем, согласно ст. 1 Закона № 101-ФЗ указанный федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Федеральным законом № 101-ФЗ предусмотрена возможность принудительного изъятия в судебном порядке земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельного участка, являющегося предметом ипотеки, и земельного участка, в отношении собственника которого судом возбуждено дело о банкротстве.

При этом порядок принудительного изъятия земельного участка определяется исключительно вышеуказанной нормой, имеющей специальное значение в регулировании таких правоотношений в сравнении с положениями статьи 284 Гражданского кодекса РФ.

Следовательно, указанные земельные участки исключаются из перечня участков, которые могут быть изъяты.

Применение аналогии закона в части регулирования правоотношений, связанных с изъятием заложенного имущества, в настоящем споре не может иметь места, поскольку изъятие земель для государственных/муниципальных нужд отличается от порядка и последствий изъятия неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения.

Таким образом, учитывая отсутствие законодательно предусмотренной возможности изъятия земельного участка, являющегося предметом ипотеки, заявленные исковые требования не имеют материально-правового основания для их удовлетворения.

Удовлетворение заявленного иска приведет к нарушению прав третьего лица по делу – ПАО «Сбербанк России», в пользу которого установлено обременение в виде ипотеки, возникшей на основании договора залога недвижимого имущества от 06.07.2007 и договоров последующих залогов, поскольку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником (ответчиком по настоящему делу) этого обязательства Банк имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога), а также приведет к неопределенности при оценке земельного участка, поскольку обременение не погашено. При этом, факт погашения обязательств перед банком не может являться основанием для изъятия, поскольку юридический факт наличия в едином реестре недвижимости обременения изымаемого участка подтвержден.

Таким образом, у суда отсутствуют какие-либо основания, предусмотренные федеральным законом, позволяющие принудительно изъять заложенное недвижимое имущество.

На основании изложенного, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья Ю.Г. Богатина