Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А41-93691/2017 по иску Общества с ограниченной ответственностью «АЛЬФАИНВЕСТ» (141730, область Московская, город Лобня, улица Силикатная, дом 2, комната 9, ОГРН 1155047011349, ИНН 5047174820) к Министерству строительного комплекса Московской области (143402, область Московская, район Красногорский, город Красногорск, бульвар Строителей, 1, ОГРН 1125024004973, ИНН 5024129524) и Администрации городского округа Лобня Московской области об исключении пункта 6.1 из договора № 19го/001 от 16.09.2016,

при участии:

согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «АЛЬФАИНВЕСТ» обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Министерству строительного комплекса Московской области и Администрации городского округа Лобня Московской области об исключении пункта 6.1 из Договора №19го/001 от 16.09.2016 о развитии застроенной территории в микрорайоне «Москвич» города Лобня в границах квартала: улица Победы - улица Туголукова - улица Иванищенко - улица Пушкина ориентировочной площадью 7,8 га.

Истец со ссылкой на статью 451 Гражданского кодекса Российской Федерации обосновывает свое требование существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

В судебном заседании представитель истца требования искового заявления поддержал в полном объёме, а представитель Министерства строительного комплекса Московской области против удовлетворения иска возражал, полагая доводы истца несостоятельными. Представитель Администрации городского округа Лобня Московской области для участия в судебном заседании не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте его проведения.

Рассмотрев материалы искового заявления ООО «АЛЬФАИНВЕСТ», исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, выслушав представителей сторон, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса.

Существенные условия договора о развитии застроенной территории перечислены в части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации существенными условиями договора являются: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки таких документов; обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, в том числе в соответствии с этапами строительства, а также с графиками осуществления строительства каждого объекта капитального строительства в предусмотренные указанными графиками сроки; обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства. Договором может быть предусмотрено предоставление таких земельных участков по мере выполнения обязательств, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей части; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

В соответствии с частью 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Как следует из материалов дела, Министерство строительного комплекса Московской области, Администрация городского округа Лобня и ООО «АльфаИнвест» (Инвестор) заключили Договор №19го/001 от 16.09.2016 о развитии застроенной территории в микрорайоне «Москвич» города Лобня в границах квартала: улица Победы - улица Туголукова - улица Иванищенко - улица Пушкина ориентировочной площадью 7,8 га. (далее – договор).

Договор заключен по результатам открытого аукциона, проведенного на основании Решения Совета депутатов города Лобня Московской области от 29.03.2007 № 36/729 «Об адресной программе «Переселение граждан из ветхого жилищного фонда в городе Лобня» на 2007-2016 годы».

При этом, Инвестор в рамках реализации договора №19го/001 от 16.09.2016 обязался, в том числе:

1) расселить с целью освобождения территории жилые дома, подлежащие сносу;

2) спроектировать, построить и ввести в эксплуатацию многоквартирные жилые дома с площадью жилых помещений не более 120 000 кв.м. (п.п. 4.1.1, 4.1.8 Договора);

3) завершить строительство жилых домов по адресу: Московская область, г.о. Лобня, ул. Спортивная, д. 1 и д. 1 к. 2, признанных постановлением Администрации г. Лобня от 25.04.2016 № 599 проблемными объектами строительства (п. 6.1 Договора, проблема «потерпевших соинвесторов», «обманутых дольщиков»).

При заключении Договора №19го/001 от 16.09.2016 его стороны исходили из обстоятельств, указанных в Отчете от 01.06.2016 №01/ГК-11-МС/2015-1/16 об оценке рыночной стоимости права на заключение договора о развитии застроенной территории в микрорайоне «Москвич» города Лобня в границах элемента планировочной структуры – квартала: ул. Победы – ул. Туголукова – ул. Иванищенко – ул. Пушкина, ориентировочной площадью 7,8 га. Ссылка на отчет приведена в п. 13 Извещения о проведении аукциона. Отчет составлен ООО «Владимирский центр недвижимости в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В Отчете независимого оценщика 2016 года указаны следующие обстоятельства:

1) рыночная стоимость 1 кв.м жилых помещений в новостройках г. Лобня равна 73 029 руб./кв.м. (стр.95 Отчета);

2) победитель аукциона завершит строительство проблемных домов по ул. Спортивная в качестве застройщика (п.п. 1 и 2 Плана мероприятий по завершению строительства жилых домов по адресу: г. Лобня, ул. Спортивная, д. 1 и д. 1 корп. 2, утвержденного Руководителем Администрации г. Лобня, стр. 161 и 162 Отчета);

3) в доходную часть проекта включен доход от реализации жилых помещений в домах по ул. Спортивной: 216,6 кв.м. в доме 1 и 3 810,6 кв.м. в доме 1, корп. 2, - всего 4 027,2 кв.м (стр. 75, 94 Отчета);

4) в результате исполнения Договора №19го/001 от 16.09.2016 победитель аукциона получит прибыль в размере 10 050 000 рублей (стр. 2, 4, 104 Отчета).

Право победителя аукциона на доход от реализации жилых помещений в домах по ул. Спортивной следует из принятого на основании ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации постановления Правительства Московской области от 12.10.2009 №837/43, которым утверждена Методика определения начальной цены предмета аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории.

Согласно с п. 2 Методики начальная цена предмета аукциона определяется как разница между доходами и расходами застройщика, при этом доходы застройщика формируются от продаж жилых и нежилых помещений. Следовательно, победитель аукциона имеет право на доходы от продаж жилых и нежилых помещений, указанные в отчете об определении начальной цены аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории.

Мотивируя свои исковые требования истец указал, что обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении Договора №19го/001 от 16.09.2016, к настоящему времени существенно изменились.

В качестве подтверждения существенного изменения рыночной стоимости квартир в новостройках г. Лобня Обществом представлен Отчет №03-18-Н от 19.02.2018 об определении рыночной стоимости обязанностей Инвестора (затратной части проекта) и рыночной стоимости прав Инвестора (доходной части проекта) по Договору о развитии застроенной территории в микрорайоне «Москвич» города Лобня в границах элемента планировочной структуры – квартала: ул. Победы – ул. Туголукова – ул. Иванищенко – ул. Пушкина, ориентировочной площадью 7,8 га № 19-го/001 от 16.09.2016 года. Дата оценки - 29.01.2018.

Отчеты независимых оценщиков от 01.06.2016 и от 19.02.2018 составлены в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В абз. 3 п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В таблице 3.2 на стр.34 и табл. 5-14 на стр.64 Отчета 2018 г. указано, что рыночная стоимость квартир в новостройках г. Лобня равна 63 000 руб./кв.м., что на 10 029 руб./кв.м., или на 13,7% меньше, чем рыночная стоимость квартир в новостройках г. Лобня, из которой стороны исходили при заключении Договора №19го/001 от 16.09.2016.

Суд согласен с доводом истца о том, что естественным следствием экономических процессов является изменение рыночных цен в сторону их увеличения. Вступая в договорные отношения и прогнозируя экономическую ситуацию, разумно предвидеть инфляционные явления и вероятность роста цен в период исполнения сделки. Так, стоимость строительно-монтажных работ для многоквартирных монолитных домов в Московской области в IV квартале 2017 года относительно III квартала 2016 года увеличилась в 1,07 раза, что подтверждается сведениями писем Минстроя России от 27.09.2016 № 31523-ХМ/09 «Об индексах изменения сметной стоимости строительно-монтажных и пусконаладочных работ, индексах изменения сметной стоимости проектных и изыскательских работ и иных индексах на III квартал 2016 года» и от 26.12.2017 № 49127-ХМ/09 «О дополнении письма Минстроя России от 05.12.2017 N 45082-ХМ/09 об индексах изменения сметной стоимости строительства в IV квартале 2017 года».

Истцом в дело представлены сведения интернет-страниц с прогнозами цен на рынке недвижимости, из которых следует, что эксперты, аналитики рынка недвижимости во второй половине 2016 г. – начале 2017 г. прогнозировали повышение либо стабилизацию цен на жилье в 2017 г.: «вместе с улучшением экономического положения страны цены на недвижимость начнут расти», «эксперты прогнозируют рост цен на рынке недвижимости», «все индикаторы говорят о начале цикла роста цен на жилье в России», «медленное, но стабильное восстановление экономической ситуации – положительный маячок для рынка», «прогноз экспертов свидетельствует о восстановление рынка в 2017 году, то есть о дальнейшем повышении цен» и т.п.

Разумно опираясь на мнения экспертов и аналитиков рынка недвижимости, стороны Договора №19го/001 от 16.09.2016 также исходили из того, что цены на новостройки в г. Лобня за 2017 год по сравнению с 2016 годом не снизятся на 13,7%.

Снижение рыночных цен на недвижимость вызвано причинами, которые Общество не может преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая требуется от Общества по характеру Договора и условиям оборота.

Кроме того, ответчики не оспаривали довод истца о том, что ввиду изменения позиции участников долевого строительства Общество не приобрело статус застройщика проблемных домов по ул. Спортивной г. Лобня. Поэтому в силу статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Общество не вправе привлекать денежные средства граждан с целью завершения строительства многоквартирных домов №1 и №1 корп. 2 по ул. Спортивной г. Лобня.

ООО «АльфаИнвест» обращалось к Администрации г. Лобня и к ЗАО «Регионинвестстрой» с просьбами созвать совещание для решения вопросов о передаче Обществу прав аренды земельных участков. Такое совещание не было созвано, арендатором земельных участков и застройщиком проблемных домов является ЗАО «Регионинвестстрой».

Ответчики также не оспаривали и довод истца о том, что в настоящее время бывшие свободными от прав третьих лиц жилые помещения в проблемных домах реализованы застройщиком ЗАО «Регионинвестстрой».

В Отчете независимого оценщика 2018 года также установлено: «свободных квартир, от реализации которых Инвестор мог бы подучить доход, в проблемных домах нет. Следовательно, получение Инвестором дохода от реализации квартир в проблемных домах по ул. Спортивной невозможно» (стр.65 Отчета 2018 года). При цене жилья 63 000 руб./кв.м это влечет уменьшение доходной части проекта на 253 713 600 рублей.

При заключении Договора №19го/001 от 16.09.2016 его стороны исходили из того, что доходная часть проекта не уменьшится на величину доходов Инвестора от реализации жилых помещений в проблемных домах по ул. Спортивной, иначе сведения о таких доходах не были бы включены в Отчет независимого оценщика 2016 г. для определения доходной части проекта. Выпадение доходов Инвестора от реализации жилых помещений в проблемных домах по ул. Спортивной вызвано причинами, которые Общество не могло преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота.

В п. 3.3 Договора №19го/001 от 16.09.2016 установлено: «Содержание обязательств Сторон настоящего Договора… не может быть изменено, …за исключением случаев, когда в ходе реализации Договора произошло существенное изменение обстоятельств, из которых Стороны исходили при заключении Договора, и Договор не может быть реализован без его приведения в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами. В последнем случае заинтересованная Сторона обязана представить другой Стороне доказательство наличия всей совокупности условий, предусмотренных пунктами 1-4 части 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации».

В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение или расторжение договора по решению суда по требованию одной из сторон возможно только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В частности, согласно части 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Частью 2 этой же статьи установлено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, при одновременном наличии следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В части 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу, в частности, входит установление одновременно четырех условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также установление хотя бы одного из оснований, указанных в пункте 4 данной статьи.

Частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Принимая во внимание совокупность изложенных обстоятельств дела, с учетом представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу о наличии, в данном конкретном случае, предусмотренных законом оснований для удовлетворения требований истца и изменения Договора №19го/001 от 16.09.2016.

Так, в момент заключения Договора №19го/001 от 16.09.2016 его стороны исходили из того, что: 1) цена реализации жилья в новостройках г. Лобня увеличится либо не изменится, но в любом случае не уменьшится столь существенно, а именно с 73 029 до 63 000 руб./кв.м; 2) доходная часть проекта не уменьшится на 253 713 600 рублей.

Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые Общество не могло преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая требуется от Общества по характеру Договора №19го/001 от 16.09.2016 и условиям оборота.

Отчетом независимого оценщика от 19.02.2018 подтверждается, что исполнение Договора №19го/001 от 16.09.2016 в сложившихся обстоятельствах, то есть при рыночной стоимости жилья в новостройках 63 000 руб./кв.м. и отсутствии доходов от реализации жилья в проблемных домах №1 и №1 корп. 2 по ул. Спортивной г. Лобня приведет к убыткам Общества в размере 732 621 800 рублей (стр.6, 76 Отчета). При заключении же Договора №19го/001 от 16.09.2016 Общество вправе было рассчитывать на получение прибыли в размере 10 050 000 рублей (стр.2, 4, 104 Отчета независимого оценщика 2016 года).

Без изменения условий Договора №19го/001 от 16.09.2016 (уменьшения затратной части проекта либо без увеличения доходной части проекта) исполнение Договора настолько нарушит имущественные интересы Общества и повлечет для него такой ущерб, что Общество не только лишится прибыли в размере 10 050 000 рублей, на которую рассчитывало при заключении Договора, но и понесет убытки в размере 732 621 800 рублей.

Очевидно, что если бы Общество могло разумно предвидеть столь существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении Договора №19го/001 от 16.09.2016, оно его вообще не заключило бы.

Из обычаев или существа договора о развитии застроенной территории не вытекает, что риск изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, несет Инвестор. В паспорте адресной программы «Переселение граждан из ветхого жилищного фонда в городе Лобня» на 2007-2016 годы (принята решением Совета депутатов города Лобня Московской области от 29.03.2007 № 36/729) указано, что Администрация города Лобни является исполнителем адресной программы, а в п. 1 программы указано, что проблема обеспечения жильем населения, проживающего в ветхом жилищном фонде, продолжает оставаться в числе первостепенных для города Лобни.

Ожидаемые результаты реализации программы указаны в п. 6 программы: обеспечить 1014 семей, проживающих в ветхом жилищном фонде города Лобни, благоустроенными жилыми помещениями; ликвидировать на территории города Лобни 43549,4 кв. м ветхого жилищного фонда; продолжить комплексную застройку города; улучшить архитектурный облик города Лобни; снизить социальную напряженность в жилищной сфере.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении Договора №19го/001 от 16.09.2016, не отменяет необходимости исполнения муниципальной адресной программы по переселению граждан из ветхого жилищного фонда. Её надо выполнять как при стоимости квадратного метра жилья 73 029 рублей, так и стоимости квадратного метра жилья 63 000 рублей, как при получении Инвестором доходов от реализации жилья в проблемных домах, так и без получения таких доходов. Следовательно, риск существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении Договора, несут органы местного самоуправления городского округа Лобня, принявшие и исполняющие адресную программу по переселению граждан из ветхого жилищного фонда.

Истцом заявлены требования об исключении из Договора №19го/001 от 16.09.2016 пункт 6.1, которым предусмотрена обязанность Инвестора завершить строительство жилых домов по адресу: Московская область, г.о. Лобня, ул. Спортивная, д. 1 и д. 1 к. 2, признанных постановлением Администрации от 25.04.2016 № 599 проблемными объектами строительства.

Отчетом независимого оценщика от 19.02.2018 установлено, что сумма затрат Инвестора на завершение строительства проблемных домов №1 и №1 корп. 2 по ул. Спортивной г. Лобня составляет 735 948 631 руб. (стр. 60 Отчета).

При исключении пункта 6.1 из Договора №19го/001 от 16.09.2016, то есть при снижении затратной части проекта на 735 948 631 руб. размер прибыли, на которую будет рассчитывать Общество в результате исполнения Договора, составит 3 326 831 рублей. Это не превышает размер прибыли, на которую рассчитывало Общество при заключении Договора, то есть до существенного изменения обстоятельств, и вместе с тем позволяет сохранить рентабельность проекта.

Как было указано ранее, изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ).

Общественная необходимость расселения ветхого жилья в г. Лобня подтверждается адресной программой «Переселение граждан их ветхого жилого фонда в городе Лобне», в п. 1 которой указано, что проблема обеспечения жильем населения, проживающего в ветхом жилищном фонде, продолжает оставаться в числе первостепенных для города Лобни. Именно на расселение ветхого жилья в г. Лобня и направлен Договор о развитии застроенной территории №19го/001 от 16.09.2016. При его расторжении не будут достигнуты ожидаемые результаты адресной программы: граждане, проживающие в ветхом жилищном фонде города Лобни, не будут обеспечены благоустроенными жилыми помещениями, не будет ликвидирован существующий ветхий жилищный фонд на территории города Лобни; не будет улучшен архитектурный облик города Лобни; не будет снижена социальная напряженность в жилищной сфере через переселение граждан в новые квартиры.

Представленные истцом в дело фотографии подлежащих сносу и расселению ветхих жилых домов в микрорайоне «Москвич» г. Лобня подтверждают острую общественную необходимость расселения ветхого жилья в мкр. «Москвич» и сохранение в целом Договора №19го/001 от 16.09.2016 при исключении из него пункта 6.1.

В случае расторжения Договора Администрации г. Лобня и Министерству строительного комплекса Московской области для расселения ветхого жилья в микрорайоне «Москвич» города Лобня необходимо будет готовить, объявлять и проводить новый аукцион на право заключения договора о развитии застроенной территории, как это требуется частью 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации. В том числе необходимо будет готовить, объявлять, проводить новые торги и заключать по результатам торгов договор с независимым оценщиком об определении рыночной стоимости начальной цены аукциона, для чего, в свою очередь, необходимо будет собрать актуальные исходные данные для оценки, что потребует достаточного времени и расходов бюджета на оплату услуг независимого оценщика. Вместе с тем при определении начальной цены нового аукциона результаты нового отчета в части доходов и расходов победителя аукциона не будут принципиально отличаться от результатов Отчета независимого оценщика от 19.02.2018 в части доходов и расходов Инвестора по Договору №19го/001 от 16.09.2016.

После определения начальной цены аукциона необходимо будет объявлять и проводить новый аукцион на право заключения договора о развитии застроенной территории. Это увеличит сроки переселения граждан из ветхого жилья в микрорайоне «Москвич» города Лобня, но не приведет к каким-либо положительным экономическим и социальным последствиям для ответчиков. При сохранении же Договора в измененном виде нести затраты бюджета на оплату услуг независимого оценщика не нужно, сроки расселения ветхого жилья не будут увеличены. Поэтому расторжение Договора №19го/001 от 16.09.2016 в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении, противоречит общественным интересам.

Сохранение же Договора №19го/001 от 16.09.2016 в измененном виде не нарушает интересы участников долевого строительства проблемных домов по ул. Спортивной г. Лобня. Договорами ЗАО «Регионинвестстрой» (застройщик), ООО «ОблСтройИнвест» (инвестор) и ООО «Айсберг» (генеральный подрядчик) согласованы условия финансирования и завершения строительства указанных жилых домов. Следовательно, требуемое истцом исключение пункта 6.1 из Договора №19го/001 от 16.09.2016 не повлияет отрицательно на завершение строительства проблемных домов.

Приобщенной к исковому заявлению перепиской сторон подтверждается, что истцом соблюден предусмотренный статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок изменения договора.

При принятии решения суд учитывает, что исключение пункта 6.1 из Договора №19го/001 от 16.09.2016 не изменит правовую природу договора о развитии застроенной территории при сохранении всех существенных условия договора, предусмотренных статьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В указанной статье приведен закрытый перечень условий, которые должны быть включены в договор о развитии застроенной территории и закрытый перечень условий, которые могут быть включены в договор.

Влекущее дополнительные расходы Инвестора условие об обязанности Инвестора завершить строительство проблемных жилых домов, расположенных за пределами застроенной территории, подлежащей развитию, в эти перечни не включено.

Доводы ответчиков о просрочке Обществом разработки проекта планировки территории и проекта межевания территории не могут быть приняты судом во внимание с учетом предмета и основания настоящего иска.

Принимая во внимание указанные обстоятельства дела, а также установленные судом, в данном конкретном случае, основания для применения к спорным правоотношениям положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, при наличии документально подтвержденных требований истца, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исключить пункт 6.1 из Договора №19го/001 от 16.09.2016 о развитии застроенной территории в микрорайоне «Москвич» города Лобня в границах квартала: улица Победы - улица Туголукова - улица Иванищенко - улица Пушкина ориентировочной площадью 7,8 га.

Взыскать с Министерства строительного комплекса Московской области (143402, область Московская, район Красногорский, город Красногорск, бульвар Строителей, 1, ОГРН 1125024004973, ИНН 5024129524) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «АЛЬФАИНВЕСТ» (141730, область Московская, город Лобня, улица Силикатная, дом 2, комната 9, ОГРН 1155047011349, ИНН 5047174820) 3000 (три тысячи) руб. 00 коп. расходов по оплате государственной пошлины.

Взыскать с Администрации городского округа Лобня Московской области (141730, Московская область, г. Лобня, ул. Ленина, 21) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «АЛЬФАИНВЕСТ» (141730, область Московская, город Лобня, улица Силикатная, дом 2, комната 9, ОГРН 1155047011349, ИНН 5047174820) 3000 (три тысячи) руб. 00 коп. расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Десятый арбитражный апелляционный суд, вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия если не подана апелляционная жалоба.

Судья П.И. Машин