Гражданский кодекс часть 1

председательствующего ____________________________________________________________ судей (заседателей) _________________________________________________________________ протокол судебного заседания вел ____________________________________________________

ООО «ПРОМА ГРУПП»

рассмотрев в судебном заседании дело по иску (заявлению) ______________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

ООО «ЛЕНМАРКЕТ»

_________________________________________________________________________________

взыскании 610.458руб.40коп.

к____________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________о ________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

без вызова сторон в порядке ст.ст. 226-229 АПК РФ

при участии в заседании ____________________________________________________________

__________________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

установил:

ООО «ПРОМА ГРУПП» обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО «ЛЕНМАРКЕТ» о взыскании 113.048руб. задолженности по арендной плате по договору №01-А/15/15 от 18.12.2014г. за период с 06.05.2020г. по 16.09.2020г., 497.410руб.40коп. неустойки за просрочку оплаты за период с 06.05.2020г. по 16.09.2020г.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в порядке упрощенного производства.

От ответчика поступило ходатайство о рассмотрении дела по общим правилам искового производства.

Однако доказательств наличия установленных Арбитражным процессуальным Кодексом Российской Федерации оснований для перехода к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, ответчиком не представлено, в связи с чем основания для перехода к рассмотрению дела по общим правилам искового производства у суда отсутствуют.

Ответчик представил отзыв, в котором по иску возражал., заявил о применении ст.333 ГК РФ и снижении размера неустойки.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между ООО «ПРОМА ГРУПП» (Арендодатель) и ООО «ЛЕНМАРКЕТ» (Арендатор) был заключен Договор аренды №01-А/15/15 от 18.12.2014г. в отношении нежилого помещения площадью 27,5кв.м по адресу: Московская область, Ленинский район, ул.Школьная, д.84а.

Договор заключен на неопределенный срок.

В соответствии с п.2 ст.610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Пунктами 2.2.20, 2.3.2 договора установлено право сторон расторгнуть договор в одностороннем порядке, предварительно письменно уведомив другую сторону не менее чем за 1 месяц до его расторжения.

Как указал истец, исходящим письмом № 18 от 26.05.2020г. ответчику было направлено предложение о передаче помещения и подписании Акта возврата помещения в 12.00 часов «01» июня 2020 года, в порядке предусмотренном условиями договора, а также был приложен Акт возврата данного помещения. Данное письмо было направлено в ответ на обращение ООО «Ленмаркет».

В материалах дела не представлено письма истца № 18 от 26.05.2020г., однако представлено письмо №17 от 25.05.2020г., в котором истец признает факт получения от ответчика 20.05.2020г. уведомления о расторжении договора.

В материалах дела представлены письма ответчика №35 от 14.04.2020г., №35 от 22.05.2020г. с уведомлением о расторжении договора.

С учетом признания истцом обстоятельств получения от ответчика уведомления о расторжении договора 20.05.2020г., с учетом процедуры расторжения договора, установленной п.2.2.20 договора, договор считает расторгнутым с 20.06.2020г. – ст.ст.450.1, 610 ГК РФ.

Как указал истец, 01.06.2020г. ответчик для передачи помещения не явился, при этом 10.06.2020.г. от ответчика поступило Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке, в котором ответчик изложил ряд доводов, связанных с расторжением договора аренды в одностороннем порядке и о готовности подписать закрывающие договор документы 25.05.2020 года. Исходящим письмом № 39 от 02.09.2020г. истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке с 17.09.2021г. и возврате помещения, а также требование о погашении задолженности и явке для подписания Акта возврата помещения в срок до 13.00. часов «16» сентября 2020 года. Однако ответчик для передачи помещения не явился. Как полагает истец, на основании п. 2.3.4 договора истец расторг договор в одностороннем порядке с «17» сентября 2020 года.

Истец просит суд взыскать с ответчика 113.048руб. задолженности по арендной плате за период с 06.05.2020г. по 16.09.2020г., 497.410руб.40коп. неустойки за просрочку оплаты за период с 06.05.2020г. по 16.09.2020г.

В представленном в материалы дела отзыве ответчик указал, что в связи с пандемией коронавирусной инфекции в период март – май 2020г. строительные объекты не работали, поставки материалов практически не осуществлялись, с конца апреля по 12 мая строительный объекты вообще были закрыты, был полный локдаун, предприятие терпело убытки, и принято было решение о просьбе арендодателя снизить арендную плату в этот период.

Ответчик указал, что им неоднократно велись устные переговоры с истцом о снижении и пересмотре стоимости аренды с апреля 2020года, но они были проигнорированы, в связи с чем было принято решение расторгнуть договор - первое уведомление о расторжении отправлено 14 апреля 2020 года.

Между тем, в качестве доказательств отправки указанного уведомления ответчиком приложена квитанция почты от 25.05.2020г., иных доказательств отправки (более ранней датой) в материалах дела не имеется.

Ответчик считает, что ввиду отказа истца от снижения размера арендной платы, им был реализован установленный ст.11 Федерального закона от 21.12.994 №68-ФЗ порядок отказа от исполнения договора, помещение было освобождено 20.05.2020г., электронный ключ, который позволял вход в помещение, был сдан под роспись охране 25.05.2020г., и обязательства по внесению арендной платы прекращены.

Изучив и оценив в совокупности представленные в материалах дела доказательства, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно части 2 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ от 01.04.2020г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Закон № 98-ФЗ от 01.04.2020г.) размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ от 01.04.2020г. арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ от 01.04.2020г., введенной федеральным законом от 08.06.2020г. № 166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды, арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, приведенным в ответе на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы).

Если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

При этом указанные выше положения не предусматривают возможность полного освобождения арендатора об обязательства по внесению арендной платы, не возлагают на арендодателя обязанность освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере, однако такое соглашение может быть достигнуто между сторонами и нормам законодательства оно не противоречит.

Таким образом, действующее законодательство предписывает сторонам договора аренды заключить дополнительное соглашение, предусматривающее уменьшение уплаты арендных платежей, но никак не предполагает освобождение от уплаты арендных платежей и тем более расторжение договора аренды.

В настоящем деле обстоятельств уклонения арендодателя от заключения соглашения об уменьшении размера арендной платы судом не установлено.

Никаких доказательств обращения к истцу с требованием об уменьшении размера арендной платы ответчиком не представлено.

При таких условиях, судом не может быть признан реализованным ответчиком механизм одностороннего расторжения договора отказом от его исполнения по основаниям части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ от 01.04.2020г., введенной федеральным законом от 08.06.2020г. № 166-ФЗ.

Между тем, в настоящем деле судом установлено, что с учетом установленного пунктом 2.2.20 договора порядка отказа от исполнения договора и в соответствии со ст.450.1 ГК РФ договор считается расторгнутым с 20.06.2020г.

Как указал ответчик, помещение было освобождено им 20.05.2020г.

Однако с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ №66 от 11.01.2002г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы, в связи с чем требование об уплате аренды за период с 06.05.2020г. по 20.06.2020г., размер которой за указанный период составляет 40.979руб.90коп., является правомерным.

Об уменьшении размера арендной платы по основаниям, установленным Законом №98-ФЗ от 01.04.2020г. ответчик в настоящем деле не заявлял.

Доказательств фактического пользования ответчиком арендованным имуществом после расторжения договора истцом не представлено.

В соответствии со ст.309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

На основании п.4.2 договора за нарушение сроков оплаты арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 5% просроченной суммы за каждый день просрочки.

За просрочку оплаты истец начислил ответчику пени за период с 05.06.2020г. по 16.09.2020г., согласно представленному расчету.

Условие о размере неустойки было согласовано сторонами при заключении договора по обоюдному согласию, что соответствует положениям ст.421 ГК РФ о свободе договора.

Так как просрочка в оплате имела место, истец обоснованно обратился с требованием о взыскании неустойки в согласованном в договоре размере.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, законодатель, предусмотрев неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, предоставил суду право снижения размера неустойки в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2011 года №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Ответчик заявил о снижении неустойки по причине ее явной несоразмерности последствиям нарушения денежного обязательства.

В пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №8 от 01 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указывается, что при решении вопроса об уменьшении неустойки (статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2011 года №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», судам при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого использования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам). Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

В данном случае, поскольку договор расторгнут, неустойка носит компенсационный, а не обеспечительный характер, суд считает возможными снизить неустойку, предусмотренную договором, до соразмерной величины из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Сумма подлежащей взысканию неустойки за заявленный период с учетом перерасчета составляет 5.096руб.03коп. В удовлетворении остальной части требований о взыскании неустойки следует отказать.

Требования истца подлежат удовлетворению частично.

Расходы по госпошлине от правомерно заявленной суммы требований подлежат возмещению с ответчика, в остальной части возлагаются на истца.

Руководствуясь ст.ст.307,309, 614 ГК РФ, ст.ст. 226-229 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с ООО «ЛЕНМАРКЕТ» в пользу ООО «ПРОМА ГРУПП»40.979руб.90коп. задолженности, 5.096руб.03коп. неустойки, 8.916руб. расходов по госпошлине.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, установленный ч.4 ст.229 АПК РФ.

Судья Бобкова С.Ю.