Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А.А. Раужевой, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Проектная компания "Былово" (адрес: 141435, <...> ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации: 30.04.2008

к закрытому акционерному обществу "Юнитекс" (адрес: 141407, <...> строение 6А; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации: 23.07.2013),

третье лицо: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (адрес: 143403, Московская область, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации: 21.12.2004)

о признании незаконным одностороннего расторжения соглашения №29/01 от 17.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.04.2012 №ЮА-144,

встречное исковое заявление закрытого акционерного общества "Юнитекс" (ОГРН <***>; ИНН <***>),

к обществу с ограниченной ответственностью "Проектная компания "Былово" (ОГРН <***>; ИНН <***>)

о признании Соглашения №29/01 от 17.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.04.2012 №ЮА-144 прекратившим свое действие

при участии в судебном заседании – согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Проектная компания «Былово» (далее – ООО «ПК «Былово») обратилось в Арбитражный суд Московской области к Закрытому акционерному обществу «Юнитекс» (далее – ЗАО «Юнитекс») с иском о признании незаконным одностороннего расторжения ответчиком соглашения от 17.02.2014 № 29/01 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ЮА-144 от 16.04.2012.

В обоснование иска ООО «ПК «Былово» указало, что на основании соглашения от 17.02.2014 № 29/01 к истцу перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка № ЮА-144 от 16.04.2012. В настоящее время истец осуществляет на арендованных участка с кадастровым номером 50:10:0010115:20 (по договору аренды с администрацией) и с кадастровым номером 50:10:0010115:19 (по спорному соглашению) строительство 7-ми многоквартирных жилых домов (МКД) со встроенно-пристроенными помещениями, подземной двухуровневой автостоянкой и физкультурно-оздоровительным комплексом по адресу <...> напротив домов №№ 6, 8. Между тем, 09.06.2018 ООО «ПК «Былово» стало известно о прекращении права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010115:19 на основании одностороннего уведомления ЗАО «Юнитекс». По мнению ООО «ПК «Былово», у ЗАО «Юнитекс» отсутствовали основания для одностороннего отказа от соглашения, поскольку: факт выполнения истцом обязательств по соглашению подтвержден в рамках дела № А41-19914/18; соглашением не предусмотрен немотивированный отказ от него со стороны предыдущего арендатора; арбитражным судом рассмотрен иск ООО «ПК «Былово» о признании незаконными действий Управления росреестра по исключению из ЕГРН сведений об обременении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010115:19 арендной за истцом на основании соглашения от 17.02.2014 № 29/01, решением по делу № А41-47916/18 удовлетворены; заявив односторонний отказ от соглашения, ЗАО «Юнитекс» допустило злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ).

ЗАО «Юнитекс» обратилось к ООО «ПК «Былово» с встречным иском о признании соглашения № 29/01 от 17.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.04.2012 № ЮА-144, заключенного между ООО «ПК Былово» и
ЗАО «Юнитекс», прекратившим свое действие с 16.04.2018.

В обоснование встречного иска ЗАО «Юнитекс» указало, что решение об одностороннем отказе от соглашения принято в связи с неисполнением ООО «ПК «Былово» обязательств по данному соглашению в части оплаты за передачу прав аренды земельного участка.

В судебном заседании стороны поддержали свои доводы и возражения.

В ходе судебного разбирательства ЗАО «Юнитекс» в обоснование возражений и встречного иска также сослался на следующее. Право на односторонний отказ от соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010115:19 прямо предусмотрен данным соглашением, а дополнительное соглашение изменило условия соглашения и продлило срок на оплату. ЗАО «Юнитекс» указывало, что обязательное мотивирование отказа от соглашения не предусмотрено ни соглашением, ни нормами Гражданского кодекса РФ. Довод ООО «ПК «Былово» о недобросовестном поведении ЗАО «Юнитекс» считает необоснованным, поскольку судебным актом, на который ссылается истец по первоначальному иску, установлено злоупотребление ЗАО «Юнитекс» правом в связи с пропуском срока исковой давности и с другими действиями общества злоупотребление не связано; уклонение ЗАО «Юнитекс» от государственной регистрации договоров долевого участия с истцом имеет специальные правовые последствия, но не является основанием признать его недобросовестным или злоупотребляющим правами. ЗАО «Юнитекс» указало, что в дополнительном соглашении к соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды зафиксировано наличие задолженности ООО «ПК «Былово» перед ответчиком по оплате за передачу прав и обязанностей, расчеты не произведены по состоянию на декабрь 2017 – март 2018 года. В соглашении о зачете от 28.12.2016 содержится ссылка на договоры долевого участия, которые отсутствуют и не представлены в материалы дела. Судебный акт по делу о признании незаконными действий Управления росреестра о погашении записи об аренде за истцом, не имеет преюдициальную силу для настоящего дела, поскольку не устанавливает законность или незаконность самого одностороннего отказа, а лишь проверяются действия регистрирующего органа. По мнению ЗАО «Юнитекс», соглашение №29/01 от 17.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.04.2012 №ЮА-144 прекратило свое действие с 16.04.2018 – дата направления одностороннего отказа истцу по юридическому адресу, и просит признать его таковым во встречном иске.

ЗАО «Юнитекс» в судебном заседании также заявлялись ходатайства об истребовании регистрационного дела из Управления Росреестра по Московской области, содержащее все документы в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010115:19 и о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А41-94738/18 по иску ЗАО «Юнитекс» к ООО «ПК «Былово» о признании недействительным соглашения от 28.12.2016 о зачете взаимных требований и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде восстановления задолженности ООО «ПК «Былово» перед ЗАО «Юнитекс» по соглашению № 29/01 от 17.02.2014 в размере 318156000 рублей.

Судом указанные ходатайства отклонены, поскольку настоящий спор может быть рассмотрен по имеющимся в деле документам, объем которых суд считает достаточным для принятия решения, а удовлетворение ходатайств ЗАО «Юнитекс» может привести к затягиванию рассмотрения судебного спора. Заявляя ходатайство о приостановлении производства по делу ответчик не доказал невозможности рассмотрения настоящего спора до рассмотрения дела № А41-94738/18.

Выслушав сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

16 апреля 2012 года между Администрацией го Химки (арендодатель) и ЗАО «Монолевер-Трейд» заключен договор аренды № ЮА-144 (далее – договор) земельного участка с КН 50:10:0010115:19 площадью 7262 кв.м. категории «земли населенных пунктов», адрес <...> напротив домов №№ 6, 8, для строительства и эксплуатации торгово-делового центра, сроком на 49 лет.

21.11.2013 между ЗАО «Монолевер-Трейд» и ЗАО «Юнитекс» заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с КН 50:10:0010115:19, в соответствии с которым права и обязанности по договору перешли к ответчику.

17 февраля 2014 года между ЗАО «Юнитекс» (правообладатель) и ООО «ПК «Былово» (правоприобретатель) заключено соглашение № 29/01 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ЮА-144 от 16.04.2012 (далее – соглашение), в соответствии с которым права и обязанности арендатора по договору перешли к истцу.

В соответствии с п. 2 соглашения, за передачу прав и обязанностей правоприобретатель уплачивает правообладателю денежную сумму в размере 318 156 000 руб. в срок до 29 января 2017 года включительно. На момент подписания соглашения расчет между сторонами не произведен. При нарушении правоприобретателем сроков оплаты цены соглашения более чем на три календарных месяца правообладатель вправе отказаться от исполнения соглашения в одностороннем внесудебном порядке и потребовать возврата земельного участка. При этом соглашение будет считаться расторгнутым с момента направления в адрес правоприобретателя соответствующего извещения.

Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 13 марта 2014 года.

27 декабря 2016 года между ООО «ПК «Былово» и ЗАО «Юнитекс» заключено дополнительное соглашение № 2 к соглашению № 29/01 от 17.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ЮА-144 от 16.04.2012 (далее – дополнительное соглашение), которым стороны приняли новую редакцию пункта 2 соглашения:

«- за передачу прав и обязанностей по договору правоприобретатель уплачивает правообладателю денежную сумму в размере 318 516 000 рублей;

- сумму 64 268 400 руб. в срок до 31 марта 2017 года включительно путем предоставления правообладателю прав на получение по договорам долевого участия в строительстве (далее – ДДУ) соответствующего количества квадратных метров в квартирах многоквартирных жилых домов, возводимы на земельных участках с кадастровыми номерами 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20 (стоимость 1 квадратного метра – 120 000 руб.) и оформления взаимозачета обязательств по оплате ДДУ и оплате цены соглашения;

- оставшуюся часть цены соглашения в срок до 31 декабря 2017 года, включительно, путем предоставления правообладателю прав на получение по ДДУ соответствующего количества квадратных метров в квартирах многоквартирных жилых домов, возводимых на земельных участках с кадастровыми номерами 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20 (стоимость 1 квадратного метра – 120 000 руб.) и оформления взаимозачета обязательств по оплате ДДУ и оплате цены соглашения.

На момент подписания соглашения расчет между сторонами не произведен.

При нарушении правоприобретателем более чем на три календарных месяца обязательства по оплате по сроку 31 декабря 2017 года цены соглашения включительно, правообладатель вправе отказаться от исполнения соглашения в одностороннем внесудебном порядке и потребовать возврата земельного участка. При этом соглашение будет считаться расторгнутым с момента направления в адрес правоприобретателя соответствующего извещения.».

01 декабря 2016 года между ООО «ПК «Былово» (застройщик) и ЗАО «Юнитекс» (участник долевого строительства – ДУ), заключили следующие договоры участия в долевом строительстве (далее – ДДУ):

- № 1/1/16 на строительство многоквартирного жилого дома (МКД) № 1 на земельных участках с КН 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20, согласно которому (п. 1.5) по окончании строительства застройщик передает участнику ДУ объекты долевого строительства – структурно обособленное жилое помещение (квартиру), состоящее из 1 комнаты, а также встроенные помещения, помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанные с проживанием в МКД, имеющее условный номер 342, площадь всех помещений 27,19 кв.м., расположенное на 14 этаже секции 1 в МКД по адресу <...> в районе ЦРБ. ДДУ зарегистрирован 21 февраля 2017 года;

- № 2/2/16 на строительство многоквартирного жилого дома (МКД) № 1 на земельных участках с КН 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20, согласно которому (п. 1.5) по окончании строительства застройщик передает участнику ДУ объекты долевого строительства – структурно обособленное жилое помещение (квартиру), состоящее из 1 комнаты, а также встроенные помещения, помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанные с проживанием в МКД, имеющее условный номер 105, площадь всех помещений 26,47 кв.м., расположенное на 4 этаже секции 2 в МКД по адресу <...> в районе ЦРБ. ДДУ зарегистрирован 21 февраля 2017 года;

- № 3/3/16 на строительство многоквартирного жилого дома (МКД) № 1 на земельных участках с КН 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20, согласно которому (п. 1.5) по окончании строительства застройщик передает участнику ДУ объекты долевого строительства – структурно обособленное жилое помещение (квартиру), состоящее из 1 комнаты, а также встроенные помещения, помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанные с проживанием в МКД, имеющее условный номер 11, площадь всех помещений 29,28 кв.м., расположенное на 2 этаже в МКД по адресу <...> в районе ЦРБ. ДДУ зарегистрирован 21 февраля 2017 года;

- № 4/4/1/16 на строительство многоквартирного жилого дома (МКД) № 1 на земельных участках с КН 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20, согласно которому (п. 1.5) по окончании строительства застройщик передает участнику ДУ объекты долевого строительства – структурно обособленное жилое помещение (квартиру), состоящее из 1 комнаты, а также встроенные помещения, помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанные с проживанием в МКД, имеющее условный номер 128, площадь всех помещений 29,28 кв.м., расположенное на 13 этаже в МКД по адресу <...> в районе ЦРБ. ДДУ зарегистрирован 22 февраля 2017 года;

- № 5/4/2/16 на строительство многоквартирного жилого дома (МКД) № 1 на земельных участках с КН 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20, согласно которому (п. 1.5) по окончании строительства застройщик передает участнику ДУ объекты долевого строительства – квартиры согласно перечню содержащемуся в приложении № 3 к ДДУ. ДДУ зарегистрирован 21 февраля 2017 года;

- № 6/4/3/2016 на строительство многоквартирного жилого дома (МКД) № 1 на земельных участках с КН 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20, согласно которому (п. 1.5) по окончании строительства застройщик передает участнику ДУ объекты долевого строительства – квартиры согласно перечню содержащемуся в приложении № 3 к ДДУ. ДДУ зарегистрирован 22 февраля 2017 года;

- № 7/5/16 на строительство многоквартирного жилого дома (МКД) № 1 на земельных участках с КН 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20, согласно которому (п. 1.5) по окончании строительства застройщик передает участнику ДУ объекты долевого строительства – квартиры согласно перечню содержащемуся в приложении № 3 к ДДУ. ДДУ зарегистрирован 22 февраля 2017 года;

- № 8/ПА/1/1/16 на строительство многоквартирного жилого дома (МКД) № 1 на земельных участках с КН 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20, согласно которому (п. 1.5) по окончании строительства застройщик передает участнику ДУ объект долевого строительства – машиноместо на подземной автостоянке, входящей в состав МКД по адресу <...> в районе ЦРБ, имеющее условный номер 1/1, площадью 29,4 кв.м. ДДУ зарегистрирован 03 марта 2017 года;

- № 8/ 1/16 на строительство многоквартирного жилого дома (МКД) № 1 на земельных участках с КН 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20 (л.д.121 т.1), согласно которому (п. 1.5) по окончании строительства застройщик передает участнику ДУ объект долевого строительства – квартиры согласно перечню содержащемуся в приложении № 3 к ДДУ;

- № 9/2/16 на строительство многоквартирного жилого дома (МКД) № 1 на земельных участках с КН 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20 (л.д.135 т.1), согласно которому (п. 1.5) по окончании строительства застройщик передает участнику ДУ объект долевого строительства – квартиры согласно перечню содержащемуся в приложении № 3 к ДДУ;

- № 10/3/16 на строительство многоквартирного жилого дома (МКД) № 1 на земельных участках с КН 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20 (л.д.149 т.1), согласно которому (п. 1.5) по окончании строительства застройщик передает участнику ДУ объект долевого строительства – квартиры согласно перечню содержащемуся в приложении № 3 к ДДУ;

- № 11/4/1/16 на строительство многоквартирного жилого дома (МКД) № 1 на земельных участках с КН 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20 (л.д.160 т.1), согласно которому (п. 1.5) по окончании строительства застройщик передает участнику ДУ объект долевого строительства – квартиры согласно перечню содержащемуся в приложении № 3 к ДДУ.

ДДУ № 8/1/16 от 01.12.2016 заключен в отношении квартир №№ 370, 419, 578, 601, 585, 627, 629, 641, 643, 626, 616, 640, 619, 462, 458, 556, 583, 582, 618, 569 в многоквартирном доме № 1, возводимом на земельных участках с кадастровыми номерами 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20.

ДДУ № 9/2/16 от 01.12.2016 заключен в отношении квартир №№118, 130, 123, 171, 241, 98, 193, 146, 9, 49, 19, 68, 12, 157, 162, 206, 78, 15, 228 в многоквартирном доме № 2, возводимом на земельных участках с кадастровыми номерами 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20;

ДДУ №10/3/16 от 01.12.2016 заключен в отношении квартир №№144, 167, 88, 110, 69, 113, 168, 38, 98 в многоквартирном доме № 3, возводимом на земельных участках с кадастровыми номерами 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20.

ДДУ №11/4/16 от 01.12.2016 заключен в отношении квартир №№129, 84, 57, 79 в многоквартирном доме №4/1, возводимом на земельных участках с кадастровыми номерами 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20.

По условиям договоров истец осуществляет строительство 7-ми многоквартирных домов (многоквартирные дома №№ 1, 2, 3, 4/1, 4/2, 4/3, 5) переменной этажности с встроеннопристроенными помещениями общественного назначения на 1 этаже, подземной двухуровневой автостоянкой и физкультурно-оздоровительным комплексом по адресу: <...> напротив домов № 6 и № 8.

Право застройщика на строительство жилых домов переменной этажности с встроеннопристроенными помещениями общественного назначения на 1 этаже, подземной двухуровневой автостоянкой и физкультурно-оздоровительным комплексом на ул.Молодежная в районе ЦРБ в городском округе Химки Московской области подтверждено Разрешением на строительство №RU-50-63-6417-2016 от 14.11.2016, выдано Министерством строительного комплекса Московской области.

Согласно пункту 1.5 каждого договора долевого участия – по окончании строительства и ввода Многоквартирного дома в эксплуатацию Застройщик, при условии выполнения Участником долевого строительства всех принятых на себя в соответствии с настоящим Договором обязательств, передает Участнику долевого строительства Объекты долевого строительства – структурно – обособленное жилые помещения (Квартиры), а также встроенные помещения, помещения вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таких жилых помещениях, неотапливаемые помещения (лоджии, балконы), расположенные в многоквартирных домах по адресу: ул.Молодежная, в районе ЦРБ в городском округе Химки Московской области (объекты/объекты долевого строительства).

Описание объектов долевого строительства, подлежащих передаче участнику долевого строительства, определены сторонами в приложении № 1 к договорам.

Местоположение каждого объекта долевого строительства на плане Многоквартирных домов, и его планируемая общая площадь определены сторонами в Приложении № 2 к договорам. В приложении № 3 к каждому договору перечислены Объекты долевого строительства, подлежащие передаче Участнику долевого строительства, их условные номера, площади всех помещений (с применением понижающего коэффициента для неотапливаемых помещений), этаж расположения.

Согласно п. 2.1 каждого договора цена договора определяется как произведение стоимости одного квадратного мера на общую площадь объекта долевого строительства и на момент подписания составляет: 87.453.600руб. – п. 2.1 Договора №8/1/16 от 01.12.2016 г.; 109.056.000руб. - п. 2.1 Договора № 9/2/16 от 01.12.2016 г.; 41.517.000руб. - п. 2.1 Договора №10/3/16 от 01.12.2016 г.; 15.970.800руб. - п. 2.1 Договора №11/4/16 от 01.12.2016 г.

Стоимость одного квадратного метра общей площади каждого объекта долевого строительства, указанная в приложении № 3 к каждому из договоров, является фиксированной, и составляет 120 000руб.

Согласно пункту 1.6 каждого из договоров долевого участия – срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – не позднее 4 квартала 2019 года.

Согласно п. 13.6 каждого договора, договор составлен в трех подлинных экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон и одни экземпляр для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договоры участия в долевом строительстве от 01.12.2016 №№ 1/1/16, 2/2/16, 3/3/16, 4/4/1/16, 5/4/2/16, 6/4/3/16, 7/5/16, 8/ПА/1/1/16 были зарегистрированы Управлением Росреестра 21.02.2017, 22.02.2017, 03.03.2017.

Договоры участия в долевом строительстве №№ 8/1/16, 9/2/16, 10/3/16 и 11/4/1/16 зарегистрированы не были в связи с не представлением ЗАО «Юнитекс» заявления о государственной регистрации.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2018 по делу №А41-19914/18 ЗАО «Юнитекс» признано уклонившимся от регистрации ДДУ, суд обязал данное лицо зарегистрировать указанные договоры участия в долевом строительстве.

28 декабря 2016 года между ООО «ПК «Былово» и ЗАО «Юнитекс» было подписано Соглашение о зачете взаимных требований, в соответствии с которым стороны погасили имеющиеся у них взаимные денежные обязательства на сумму 318 156 000 рублей возникшие: в пользу ЗАО «Юнитекс» по Соглашению № 29/01 от 17.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ЮА-144 от 16.04.2012 г.; в пользу ООО «ПК «Былово» по ДДУ от 01.12.2016 года №№ 1/1/16, 2/2/16, 3/3/16,4/4/11 5/4/2/16. 6/4/3/16, 7/5/16, 8/1/16, 9/2/16, 10/3/16, 11/4/1/16.

31 марта 2017 года между ООО «ПК «Былово» (сторона 1) и ЗАО «Юнитекс» (сторона2) заключено соглашение о зачете взаимных требований, согласно п. 1.1 которого сторона1 является кредитором, а сторона2 должником по ДДУ №№ 1/1/16, 2/2/16, 3/3/16, 4/4/1/16, 5/4/2/16, 6/4/3/16 и 7/5/16 от 01.12.2016, общая сумма задолженности составляет 64 268 400 рублей; согласно п. 1.2 которого, сторона1 является должником, а сторона2 кредитором по соглашению № 29/01 от 17.02.2014, сумма задолженности составляет
318 156 000 рублей, из них 64 268 400 руб. сроком погашения до 31.03.2017, оставшаяся сумма со сроком погашения до 31.12.2017.

03 апреля 2018 года ЗАО «Юнитекс» направило ООО «ПК «Былово» (по адресу <...> – юридический адрес истца) претензию о незамедлительном погашении задолженности по соглашению № 29/01 от 17 февраля 2014 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ЮА-144 от 16.04.2012 в размере 252787600 рублей. Претензия возвращена отправителю.

16 апреля 2018 года ЗАО «Юнитекс» направило по юридическому адресу ООО «ПК «Былово» уведомление о расторжении соглашения № 29/01 от 17 февраля 2014 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ЮА-144 от 16.04.2012 в связи с неисполнением обязательств по оплате, указав, что соглашение считается расторгнутым с момента направления настоящего уведомления, т.е. с 16.04.2018. Уведомление также возвращено отправителю, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления.

По заявлению ЗАО «Юнитекс» с приложенными документами от 29.05.2018, поданному в регистрирующий орган, росреестр погасил в ЕГРН запись о праве аренды спорного земельного участка ООО «ПК «Былово».

Решением Арбитражного суда Московской области от 25.10.2018 по делу № А41-47916/18 суд удовлетворил требования ООО «ПК «Былово» к Управлению росреестра о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по исключению из сведений Единого государственного реестра недвижимости сведений об обременении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010115:19 арендой на основании соглашения от 17.02.2014 № 29/01 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 16.04.2012 № ЮА -144, обязал управление принять меры по восстановлению указанной записи в ЕГРН. Поскольку решение подлежало немедленному исполнению и заявителю был выдан исполнительный лист, по состоянию на январь 2019 года запись о регистрации права аренды земельного участка за ООО «ПК «Былово» была восстановлена в ЕГРН.

На момент рассмотрения настоящего спора решение по делу № А41-47916/18 находилось в стадии апелляционного обжалования по апелляционной жалобе ЗАО «Юнитекс».

Предметом настоящего дела является оспаривание ООО «ПК «Былово» одностороннего отказа от соглашения № 29/01 от 17 февраля 2014 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ЮА-144 от 16.04.2012 на основании уведомления от 16.04.2018, а также по встречному иску ЗАО «Юнитекс» требование о признании соглашения № 29/01 прекращенным с 16.04.2018.

В данном случае первоначальный и встречный иск являются полностью взаимоисключающими, т.е. удовлетворение одного из них влечет отказ в удовлетворении другого иска.

В силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В соответствии с п. 1 ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с пунктами 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (п. 1 ст. 431 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 2 ст. 310 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 450.1 ГК РФ установлено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Согласно п. 4 ст. 450.1 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу разъяснений, содержащихся в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации", если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ). В силу пункта 1 статьи 10 Кодекса не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В данном случае оспариваемой сделкой является односторонний отказ ответчика от соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды.

Исследовав собранные по делу доказательства, с учетом действующих норм гражданского и земельного законодательства, суд пришел к следующим выводам.

Строительство осуществляется ООО «ПК «Былово» на земельных участках, арендованных у Администрации городского округа Химки Московской области:

- земельный участок-1: кадастровый (условный) номер 50:10:0010115:20, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоэтажного строительства с гимнастическим залом и учебно-тренировочным центром площадью 18 263 кв.м., расположенный по адресу: <...> в районе РЦБ (по договору аренды, заключенному между истцом и администрацией;

- земельный участок-2: кадастровый (условный) номер 50:10:0010115:19, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации торгово-делового центра площадью 7262 кв.м., расположенный по адресу: <...> напротив домов № 6 и № 8, по договору аренды и соглашению об уступке прав и обязанностей по договору аренды № 29/01 (в редакции дополнительного соглашения № 2 к нему), заключенному между истцом и ответчиком.

По заявлению ЗАО «Юнитекс» от 29.05.2018 (с приложением документов об одностороннем отказе от 16.04.2018 от соглашения № 29/01 в связи с неоплатой) Управление Росреестра по Московской области погасило в ЕГРН запись о праве аренды спорного земельного участка ООО «ПК «Былово».

Между тем, при заявлении одностороннего отказа от соглашения № 29/01 ответчиком не было учтено, что условие об оплате заменено сторонами в дополнительном соглашении №2 на условие о предоставлении квартир по договорам долевого участия в строительстве. В соответствии с ч. 1 ст. 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами (новация), если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.

Пунктами 2, 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 103 от 21.12.05 предусмотрено, что обязательство прекращается новацией тогда, когда воля сторон определенно направлена на замену существовавшего между ними первоначального обязательства другим обязательством.

Существо новации заключается в замене первоначального обязательства, существовавшего между сторонами ранее, другим обязательством с одновременным прекращением первоначального обязательства. Новация происходит только тогда, когда действия сторон направлены к тому, чтобы обязательство было новировано. Намерение же произвести новацию не предполагается. Если стороны намерены совершить новацию, то они должны это определенно выразить.

Из соглашения должно определенно следовать, что стороны имели в виду замену первоначального обязательства по оплате денежных средств другим обязательством – последующим предоставлением квартир по договорам участия в долевом строительстве, что влечет для них некоторые правовые последствия, в частности невозможность требовать исполнения первоначального обязательства, т.е. оплаты денежных средств.

Для прекращения обязательства новацией требуется согласование сторонами существенных условий обязательства, которым стороны предусмотрели прекращение первоначального обязательства.

Из указанного следует, что первоначальное обязательство ООО «ПК «Былово» об оплате денежных средств заменено сторонами на обязательства, вытекающие из договоров долевого участия в строительстве, в частности на обязательство по передаче квартир.

При этом, по состоянию на апрель 2018 года (момент отказа ответчика от соглашения № 29/01), были зарегистрированы только семь договоров участия в долевом строительстве из 11 подписанных сторонами.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2018 суд постановил: «Зарегистрировать договор участия в долевом строительстве № 8/1/16 от 01.12.2016 г., заключенный между ООО «ПК «Былово» и ЗАО «ЮНИТЕКС» в отношении квартир №№ 370, 419, 578, 601, 585, 627, 629, 641, 643, 626, 616, 640, 619, 462, 458, 556, 583, 582, 618, 569 в многоквартирном доме №1, возводимом на земельных участках с кадастровыми номерами 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20, на общую сумму 87 453 600 руб.; Зарегистрировать договор участия в долевом строительстве № 9/2/16 от 01.12.2016 г., заключенный между ООО «ПК «Былово» и ЗАО «ЮНИТЕКС» в отношении квартир №№ 118, 130, 123, 124, 171, 241, 98, 193, 146, 9, 49, 19, 68, 12, 157, 162, 206, 78, 15, 228 в многоквартирном доме №2, возводимом на земельных участках с кадастровыми номерами 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20, на общую сумму 109 056 000 руб. Зарегистрировать договор участия в долевом строительстве № 10/3/16 от 01.12.2016 г., заключенный между ООО «ПК «Былово» и ЗАО «ЮНИТЕКС» в отношении квартир №№ 144, 167, 88, 110, 69, 113, 168, 38, 98 в многоквартирном доме №3, возводимом на земельных участках с кадастровыми номерами 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20 на общую сумму 41 517 600 руб.; Зарегистрировать договор участия в долевом строительстве № 11/4/1/16 от 01.12.2016 г., заключенный между ООО «ПК «Былово» и ЗАО «ЮНИТЕКС» отношении квартир №№ 129, 84, 57, 79 в многоквартирном доме №4/1, возводимом на земельных участках с кадастровыми номерами 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20 на общую сумму 15 970 800 руб.».

Удовлетворяя требования, суд признал ЗАО «Юнитекс» уклонившимся от государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.

Постановлением суда апелляционной инстанции, вступившим в законную силу, и оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 11.09.2018, по делу № А41-19914/18 суд обязал ЗАО «Юнитекс» принять меры по государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.

Статья 450.1 ГК РФ предусматривает возможность одностороннего отказа от сделки в случае, если такой отказ предусмотрен законом или договором. Земельное законодательство не предусматривает односторонний отказ от соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (ч. 9 ст. 22 ЗК РФ), досрочное расторжение возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Следовательно, такой отказ возможен только в том случае, если он прямо предусмотрен соглашением между сторонами.

В соглашении № 29/01 от 17.02.2014 в п. 2 стороны предусмотрели возможность одностороннего отказа правообладателя от исполнения соглашения в случае нарушения правоприобретателем сроков оплаты цены соглашения (318 156 000 рублей).

Дополнительным соглашением № 2 от 27.12.2016 к соглашению № 29/01 стороны в п. 2 предусмотрели право правообладателя на односторонний отказ от соглашения в случае нарушения правоприобретателем обязательства по оплате. При этом порядок оплаты изменен сторонами на обязательство заключить договоры долевого участия в строительстве.

Договоры долевого участия в строительстве между сторонами были заключены (подписаны, скреплены печатями) 01 декабря 2016 года. Как уже было отмечено судом, часть договоров участия в долевом строительстве была зарегистрирована ЗАО «Юнитекс» в добровольном порядке, оставшуюся часть договоров ЗАО «Юнитекс» обязан был зарегистрировать на основании судебного акта по делу № А41-19914/18.

Ссылка ответчика на ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которой договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, отклоняется. Суд согласен с доводом ООО «ПК «Былово» о том, что ответчиком допущено злоупотреблением правом, поскольку четыре из одиннадцати договоров участия в долевом строительстве, заключенных сторонами 01.12.2016, не представлены ЗАО «Юнитекс» в установленном порядке на государственную регистрацию, при этом семь из них представлены на регистрацию и зарегистрированы еще в 2017 году. Следовательно, в отношении вышеуказанных четырех договоров участия в долевом строительстве ответчик допустил злоупотребление правом, приведшее к реализации его намерения расторгнуть в одностороннем порядке в апреле 2018 года соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора на земельный участок.

Из пояснений ЗАО «Юнитекс» следует, что на государственную регистрацию представлены ДДУ на сумму 64 268 400 руб. При этом, ЗАО «Юнитекс» полагает, что оставшуюся цену соглашения истец должен был оплатить денежными средствами.

Между тем, ЗАО «Юнитекс» не учтено условие соглашения в отношении оставшейся цены, которая также подлежит оплате путем предоставления правообладателю прав на получение по договорам участия в долевом строительстве соответствующего количества квадратных метров в квартирах. При этом, суд принимает во внимание условия дополнительного соглашения № 2, согласно которому сумма, определенная в соглашении № 29/01 подлежит оплате следующим образом: сумма 64 268 400 руб. в срок до 31 марта 2017 года включительно путем предоставления правообладателю прав на получение по договорам долевого участия в строительстве (далее – ДДУ) соответствующего количества квадратных метров в квартирах многоквартирных жилых домов, возводимы на земельных участках с кадастровыми номерами 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20 (стоимость 1 квадратного метра – 120000 руб.) и оформления взаимозачета обязательств по оплате ДДУ и оплате цены соглашения; оставшаяся часть цены соглашения в срок до 31 декабря 2017 года, включительно, путем предоставления правообладателю прав на получение по ДДУ соответствующего количества квадратных метров в квартирах многоквартирных жилых домов, возводимых на земельных участках с кадастровыми номерами 50:10:0010115:19 и 50:10:0010115:20 (стоимость 1 квадратного метра – 120000 руб.) и оформления взаимозачета обязательств по оплате ДДУ и оплате цены соглашения.

Из изложенного представляется возможным сделать вывод, что все рассматриваемые в настоящем деле договоры участия в долевом строительстве заключены между сторонами в счет исполнения соглашения № 29/01 в редакции дополнительного соглашения № 2.

Уклонение ответчика о государственной регистрации четырех договоров признано неправомерным и необоснованным в рамках дела № А41-19914/18.

В рамках настоящего дела суд признает действия ЗАО «Юнитекс» по одностороннему отказу от соглашения № 29/01 неправомерными и необоснованными, полагая, что
ЗАО «Юнитекс» злоупотребило правом.

Суд отклоняет довод ЗАО «Юнитекс» о том, что договоры участия в долевом строительстве заключены ранее даты подписания и государственной регистрации дополнительного соглашения № 2, считая, что указанный довод не имеет правового значения. В дополнительном соглашении не указан срок заключения договоров участия в долевом строительстве, а отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения № 2 в течение года не освобождает сторон от исполнения обязанностей по нему. В дополнительном соглашении стороны указали, что на момент его подписания расчет между сторонами не произведен, а само дополнительное соглашением заключено в целях урегулирования порядка оплаты. Необходимо также отметить, что государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве осуществлена после подписания дополнительного соглашения - в
2017 году и позднее, на основании судебного акта.

В отношении соглашения о взаимозачете от 28.12.2016 (является в настоящее время предметом оспаривания по делу № А41-94738/18), суд считает необходимым отметить, что вопрос о действительности и законности указанного соглашения о взаимозачете не входит в предмет доказывания по настоящему делу.

В настоящем деле рассматривается вопрос о правомерности заявленного ответчиком в апреле 2018 года отказа от соглашения № 29/01 от 17.02.2014 в связи с отсутствием оплаты. Между тем, судом установлено, что ООО «ПК «Былово» действовало в соответствии с соглашением №29/01 (в редакции дополнительного соглашения № 2), заключив договоры долевого участия с ЗАО «Юнитекс», в то время как ЗАО «Юнитекс» уклоняется от принятия объектов долевого строительства – квартир в качестве оплаты за уступку прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010115:19.

Действия ЗАО «Юнитекс» в совокупности свидетельствуют о его недобросовестном поведении, которое привело к одностороннему отказу от соглашения от 17.02.2014 № 29/01 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ЮА-144 от 16.04.2012 в отсутствие предусмотренных соглашением сторон и действующим законодательством оснований. Оспариваемый односторонний отказ от соглашения не соответствует нормам закона (ст. 450.1 ГК РФ), согласно которым он может быть заявлен в случаях, когда право на него установлено законом или договором. Погашение в мае 2018 года записи об аренде истца в отношении спорного земельного участка лишило ООО «ПК «возможности осуществлять на земельном участке строительство, в том числе в целях исполнения обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

На основании изложенного, суд находит первоначальные требования подлежащими удовлетворению.

Поскольку первоначальные и встречные требования являются взаимоисключающими, встречный иск о признании соглашения расторгнутым с 16.04.2018 удовлетворению не подлежит.

Расход ы по государственной пошлине распределяются в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ, ст. 333.21 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 132, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковое заявление удовлетворить.

Признать незаконным одностороннее расторжение соглашения №29/01 от 17.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.04.2012
№ЮА-144.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Юнитекс" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Проектная компания "Былово" судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп.

2. В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья А.Б. Семёнова