Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Московской области в составе: судьи О.В. Анисимовой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьиЗахаровой В.А., рассмотрев в судебном заседании дело

по иску ЗАО "СТРОЙПРОМ" к Администрации городского округа Подольск о расторжении контракта и взыскании денежных средств

третье лицо: КИЗО городского округа Подольск

при участии в судебном заседании представителей - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Стройпром» (далее – ЗАО «Стройпром», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Администрации городского округа Подольск Московской области (далее – Администрация го Подольск, администрация, ответчик) с заявленными требованиями:

- расторгнуть Инвестиционный контракт № 203 от 04.08.2014, заключенный между муниципальным образованием «Городской округ Подольск Московской области» (представленным Администрацией г.Подольска) и ЗАО «Стройпром»;

- расторгнуть Инвестиционный контракт № 213 от 16.09.2014, заключенный между муниципальным образованием «Городской округ Подольск Московской области» (представленным Администрацией г.Подольска) и ЗАО «Стройпром»;

- взыскать с Администрации го Подольск (за счет казны муниципального образования «Городской округ Подольск») в пользу ЗАО «Стройпром» убытки в общем размере 25793148,43 руб.

В качестве третьего лица в деле принял участие Комитет по имущественным и земельным отношениям городского округа Подольск Московской области.

В обоснование требований истец пояснил, что спорные Инвестиционные контракты (далее – контракты) заключены в целях строительства многоквартирных жилых домов (МКЖД) на земельных участках с КН 50:55:0010315:1 и 50:55:0000000:67494, договоры аренды которых заключены 08.04.2015. Судебными актами по делу № А41-75723/14 установлено, что администрация уклонялась как от подписания контрактов, так и от заключения договоров аренды земельных участков. Впоследствии, в июне 2015 года, Министерством строительства Московской области было отказано в выдаче градостроительного плана (ГПЗУ) земельных участков, с указанием, что участки расположены в границах двух зон – Ж1 и ОЖ согласно действующим Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ). ГПЗУ был выдан ответчику только 10.05.2016, разрешение на строительство получено 30.08.2016. Указанные обстоятельства установлены в рамках дела № А40-219434/15. 18.08.2016 МУП «Подольская теплосеть» аннулировало выданные ранее технические условия, не выдав новые. Таким образом, по мнению истца, указанные действия (бездействие) привели к невозможности выполнения контрактов, а именно, строительства на них МКЖД.

При этом, для исполнения своих обязательств общество понесло затраты:

- платежным поручением № 318 от 10.07.2014 общество перечислило задаток для участия в аукционе по продаже права на заключение договоров аренды в размере 1177800 руб.;

- заключило договор с МУП г.Подольска «Подольскгражданпроект» на проектные и иные виды работ от 28.08.2014 на выполнение инженерных изысканий и разработку проектной и рабочей документации, оплатив услуги в размере 6287628,01 руб.;

- заключило договор с МУП г.Подольска «Подольскгражданпроект» на проектные и иные виды работ от 01.12.2014 на прохождение негосударственной экспертизы, стоимость услуг 700000 руб.;

- заключило договор с ГБУ МО «Архитектурно-планировочное управление Московской области» от 09.12.2015 на выполнение комплекса работ по разработке проекта внесения изменений в ПЗЗ, стоимость услуг 236000 руб.;

- оплата услуг ЗАО «Максхаммер Групп» по проведению негосударственной экспертизы проектной документации, стоимость услуг 185000 руб.;

- оплата ПАО «Ростелеком» за получение первичных технических условий для строительства, стоимость услуг 30857 руб.;

- оплата арендных платежей по договору аренды № 6 в размере 1469033,91 руб.

Указанные убытки общество понесло по контракту № 213 (земельный участок с КН 50:55:0000000:67494, договор аренды № 6).

В отношении убытков от контракта № 203 (участок с КН 50:55:0010315:1, договор аренды № 5), убытки в размере 10548553,91 руб. уже взысканы решением Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-1511/17.

Общество поясняет, что не может исполнить взятые на себя по контрактам обязательства по независящим от него причинам, связанным с нарушением условий контрактов администрацией (по передаче обществу в установленном порядке земельных участков, не оказание содействия в реализации проектов, а также некорректное формирование земельных участков, что долгое время не позволяло обществу получить разрешительную документацию; изменение технико-экономического обоснования развития территории, приведшее к отзыву технических условий).

Указанные обстоятельства исследовались судами в рамках дел № А40-219438/15, № А40-34514/16, № А40-249134/16, № А40-1511/17, № А40-20372/17, № А40-96952/17, № А40-219434/15, № А40-96944/17.

В претензиях к ответчику от 18.10.2018, от 22.11.2018 истец потребовал расторгнуть контракты и возместить убытки, после чего обратился в суд с заявленными требованиями.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения требований.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

04.08.2014 между Администрацией го Подольска (администрация) и ЗАО «Стройпром» (инвестор-застройщик) был заключен инвестиционный контракт на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории Московской области на земельном участке с КН 50:55:0010315:1 площадью 3582 кв.м. с разрешенным использованием «для многоэтажного жилищного строительства», местоположением: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за границами земельного участка в 45 метрах на северо-восток, почтовый адрес ориентира <...> (резервируемый адрес <...>) в целях расселения аварийных жилых домов по адресам <...> и <...> и жилых домов с высокой степенью износа микрорайона Восточный (далее – контракт1, л.д. 44 т.1).

В рамках реализации контракта1 истец обязался за счет собственных и/или привлеченных средств произвести строительство объекта – 17этажного жилого дома ориентировочной общей площадью квартир 7990,4 кв.м. и ориентировочной общей площадью встроенных нежилых помещений 404,0 кв.м. (позиция 9 проекта планировки территории) включая внутриквартальные проезды, объекты транспортной инфраструктуры, инженерные сети и сооружения, детские площадки, объекты благоустройства в соответствии с утвержденным проектом планировки территории. Срок ввода объекта в эксплуатацию 4 квартал 2015 года (п. 2.2 контракта1).

16.09.2014 между Администрацией го Подольска (администрация) и ЗАО «Стройпром» (инвестор-застройщик) был заключен инвестиционный контракт на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории Московской области на земельном участке с КН 50:55:0000000:67494 площадью 3220 кв.м. с разрешенным использованием «для многоэтажного жилищного строительства», местоположением: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за границами земельного участка в 4 метрах на север, почтовый адрес ориентира <...> (резервируемый адрес <...>) в целях расселения аварийных жилых домов по адресам <...> и жилых домов с высокой степенью износа микрорайона Восточный (далее – контракт2, л.д. 65 т.1).

В рамках реализации контракта2 истец обязался за счет собственных и/или привлеченных средств произвести строительство объекта – 17этажного жилого дома ориентировочной общей площадью квартир 8317,2 кв.м. и ориентировочной общей площадью встроенных нежилых помещений 145,0 кв.м. (позиция 8 проекта планировки территории) включая внутриквартальные проезды, объекты транспортной инфраструктуры, инженерные сети и сооружения, детские площадки, объекты благоустройства в соответствии с утвержденным проектом планировки территории. Срок ввода объекта в эксплуатацию 4 квартал 2015 года (п. 2.2 контракта2).

В соответствии с разделом 4 контракта1 и контракта2 (далее – контракты), предусмотрены сроки и содержание этапов работ. Первый этап. Разработка, согласование и утверждение в установленном порядке проектной документации. Получение разрешения на строительство. Продолжительность – не более 5 месяцев. Второй этап. Производство строительных и иных работ необходимых для ввода объекта в эксплуатацию. Продолжительность – не более 11 месяцев. Третий этап. Завершение расчетов и урегулирование претензий. Подписание акта о результатах реализации инвестиционного проекта. Оформление имущественных прав сторон. Продолжительность – не более 6 месяцев.

Пунктом 5.1 контрактов установлены обязанности администрации: передать в аренду инвестору-застройщику в установленном порядке земельные участки указанные в п. 1.1 контрактов, на период проектирования и строительства объекта; оказывать инвестору-застройщику необходимое содействие в реализации проекта по вопросам входящим в компетенцию администрации, в том числе обеспечивать подготовку и своевременное принятие распорядительных документов.

Согласно п. 5.2 контрактов, инвестор-застройщик обязался: обеспечить за счет собственных и/или привлеченных (заемных) средств финансирование и реализацию инвестиционного проекта в полном объеме в соответствии с обязательствами по контракту и ввод объекта в эксплуатацию в сроки, определенные контрактом, и с качеством в соответствии с действующими строительными нормами; принять долевое участие в развитии социальной и инженерной инфраструктуры путем безвозмездной передачи администрации имущества указанного в подп. 3.1.1 контрактов; до получения разрешения на строительство представить в администрацию договор с сетевой организацией на технологическое присоединение к электрическим сетям, а также договоры на выполнение технических условий, выданных энергоснабжающими организациями города; обеспечить выполнение условий освоения строительной площадки; обеспечить выполнение технических условий необходимых для строительства объекта и ввода его в эксплуатацию.

Разделом 8 контрактов установлено, что они считаются заключенными с момента их подписания и действуют до исполнения сторонами своих обязательств.

Стороны вправе требовать расторжения контрактов в суде при невыполнении обязательств одной из сторон в соответствии с условиями контрактов (п. 9.3).

28.08.2014 между ЗАО «Стройпром» (заказчик) и МУП г.Подольска «Подольскгражданпроект» (исполнитель) был заключен договор № 14-90 на проектные и другие виды работ, согласно которому заказчик поручил исполнителю выполнение инженерных изысканий и разработка проектной и рабочей документации по объекту: 17-ти этажный МКЖД со встроенными помещениями К8 в соответствии с проектом планировки мкр Восточный по адресу <...> (л.д.92 т.1).

В декабре 2014 года ЗАО «Стройпром» обратилось в Арбитражный суд Московской области с требованиями к Администрации го Подольска об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:55:0000000:67494 площадью 3220 кв.м., вид разрешенного использования - «многоэтажное жилищное строительство», местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за границами земельного участка в 4 метрах на север, почтовый адрес: <...>, установить срок предоставления истцу земельного участка по договору аренды не менее 500 календарных дней с даты принятия решения судом (дело № А41-75723/14). В ходе разбирательства по указанному делу суд установил, что отказ в заключении договора аренды был основан на отсутствии согласования результатов аукциона Правительством Московской области. Однако, в ходе рассмотрения дела по существу администрация в лице Комитета имущественных и земельных отношений направила в адрес ЗАО «Стройпром» подписанный со своей стороны проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:55:0000000:67494 № 6 от 13.02.2015. Учитывая, что администрация фактически исполнила требования заявителя, решением от 20.03.2015 по делу № А41-75723/14 суд отказал в удовлетворении требований общества к администрации.

В результате, 08.04.2015 между КИЗО Администрации го Подольска (арендодатель) и ЗАО «Стройпром» (арендатор) был заключен договор № 6 аренды земельного участка с КН 50:55:0000000:67494 (л.д.77 т.1) с протоколом разногласий от 16.04.2015 (л.д.82 т.1).

08.04.2015 между КИЗО Администрации го Подольска (арендодатель) и ЗАО «Стройпром» (арендатор) был заключен договор № 5 аренды земельного участка с КН 50:55:0010315:1 (л.д.56 т.1) с протоколом разногласий от 16.04.2015 (л.д.61 т.1).

Таким образом, инвестиционные контракты заключены, соответственно, в августе и сентябре 2014 года, со сроком ввода объектов в эксплуатацию- 4 квартал 2015 года, при этом договоры аренды земельных участков, на которых согласно контрактам предполагалось ведение строительства, заключены только в апреле 2015 года.

29.06.2015 общество получило от Министерства строительного комплекса Московской области письмо от 23.06.2015 № 19исх-11981/94 – ответ на заявления от 19.05.2015 о подготовке градостроительных планов земельных участков с КН 50:55:0010315:1 и 50:55:0000000:67494 (л.д.88 т.1).

Из указанного ответа следовало, что согласно утвержденным решением Подольского горсовета депутатов от 16.02.2010 № 48/6 Правилам землепользования и застройки части территории го Подольска в границах улиц: проспект Юных Ленинцев, Рязановское шоссе, граница города, ФИО1, ФИО2, граница города, Вишневая, граница города» данные участки расположены в границах двух зон: Ж1 – зона застройки многоэтажными жилыми домами, и ОЖ – зона общественно-жилого назначения. Согласно кадастровым выпискам, сведения об участках носят временный характер до 24.07.2018. В связи с изложенными обстоятельствами, в выдаче ГПЗУ обществу отказано.

09.12.2015 ЗАО «Стройпром» (заказчик) заключило с ГБУ МО «Архитектурно-планировочное управление Московской области» (подрядчик) договор подряда на выполнение проектных работ, согласно п. 1.1 которого заказчик поручил, а подрядчик принял на себя обязательства выполнить в соответствии с Техническим заданием (приложение № 1) за счет средств заказчика комплекс работ по разработке проекта о внесении изменений в Правила землепользования и застройки н часть территории го Подольска в границах улиц проспект Юных Ленинцев Рязанское шоссе граница города, ФИО1, ФИО2, граница города, Вишневая, граница города» применительно к территории ощей площадью 6802 кв.м., включающей земельные участки с кадастровыми номерами 50:55:0010315:1 и 50:55:0000000:67494 (л.д.118 т.1).

Впоследствии, 17.08.2016 обществом получено письмо от МУП гоПодольска «Подольская теплосеть», из которого следует, что в связи с изменившимся технико-экономическим обоснованием развития территории мкр Восточный в схеме теплоснабжения го Подольск произошли существенные изменения, которые находятся на данный момент в стадии разработки и утверждения. В соответствии с вышеизложенным, МУП считает, что технические условия № 01-15 от 28.01.2015, выданные обществу ранее, аннулированы, предлагает обратиться за получением новых техусловий (л.д.89 т.1).

В письме от 18.08.2016 № 65 ЗАО «Стройпром» обратилось к МУП «Подольская теплосеть» за подготовкой и выдачей новых технических условий для теплоснабжения 17-ти этажных МКЖД со встроенными помещениями К8 и К9 по проекту планировки мкр Восточный по адресу <...> и д. 46б (л.д.90 т.1).

18.10.2016 общество обратилось к администрации с обращением, в котором указало, что им во исполнение контрактов разработана проектная документация по предназначенным к строительству объектам, получены положительные заключения негосударственной экспертизы, проведены необходимые согласования проектов со службами г.Подольск, в установленном порядке оформлены и получены ГПЗУ и разрешения на строительство.

Однако, складывающаяся ситуация с получением технических условий от ресурсоснабжающих организаций г.Подольск вызывает беспокойство и неопределенность в реализации проектов. Так, МУП «Подольская теплосеть» письмом от 17.08.2016 аннулировала ранее выданные техусловия от 28.01.2015 № 01-15 с вероятным увеличением обременений в предполагаемых технических условиях на технологическое присоединение. МУП «Водоканал» г.Подольск выданы техусловия на водоснабжение и водоотведение № 4691 от 09.07.2016 предусматривающие проектирование и строительство комплекса водопроводных сооружений на ВЗУ «Плещеевский», производительностью 5000 кубм. в сутки, и строительство магистрального участка сети ливневой канализации, ориентировочная протяженность которого составляет 1104 п.м.

В связи с изложенным, общество просило администрацию в целях реализации контрактов оказать содействие в решении вопросов с ресурсоснабжающими организациями г.Подольск исходя из реальных потребляемых мощностей (л.д.91 т.1).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.02.2018 по делу № А40-1511/17, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2018 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 10.09.2018, расторгнут договор аренды земельного участка с КН 50:55:0010315:1 № 5 от 08.04.2018.

18.10.2018 ЗАО «Стройпром» подало в администрацию претензионное письмо (получено 22.10.2018) с просьбой расторгнуть контракты и возместить обществу понесенные убытки. В претензии общество указало, что в связи с ненадлежащими действиями (бездействием) администрации затягивание подписания договоров аренды участков, их последующая не передача в надлежащем виде не позволяющая использовать их по целевому назначению, аннулирование техусловий) общество лишилось возможности исполнить контракты, при этом принимало меры к исполнению (л.д.18 т.1).

23.11.2018 было направлено повторное претензионное письмо (л.д.21 т.1).

Поскольку претензии были оставлены без удовлетворения, ЗАО «Стройпром» обратилось в арбитражный суд с заявленными требованиями о расторжении контрактов и о возмещении причиненных обществу убытков.

В соответствии с п. 1 ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 2 ст. 310 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 1 ст. 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 451 ГК РФ предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пунктам 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Пунктом 9.3 контрактов предусмотрено право стороны, в случае не достижения соглашений, требовать расторжения контракта в суде при невыполнении обязательств одной из сторон в соответствии с условиями контракта.

Как следует из доводов истца, в настоящее время исполнение контрактов представляется невозможным по причинам: существенного затягивания сроков исполнения (более чем на три года); отсутствие технических условий на подключение инженерных систем. По мнению истца, указанные обстоятельства возникли вследствие ненадлежащего исполнения администрацией своих обязательств по контрактам, а именно: не обеспечение своевременного заключения договоров аренды и предоставления земельных участков под строительство в надлежащем состоянии (с возможностью получения ГПЗУ и разрешений на строительство); не оказание содействия в получении технических условий на подключение инженерных систем.

Контрактами предусмотрены обязанности как инвестора-застройщика (истца), так и администрации. Так, инвестор-застройщик обязался осуществить строительство объектов, а администрация обязалась оказать содействие необходимое содействие.

Суд отмечает, что инвестиционные контракты имеют общие черты с регулируемыми Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее – ГрК РФ) договорами о развитии застроенной территории (ст. ст. 46.1, 46.2 ГрК РФ).

В силу ч. 1 ст. 46.2 ГрК РФ по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Частью 3 ст. 46.2 ГрК РФ предусмотрены существенные условия договора, в т.ч.: обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; обязательство органа местного самоуправления обеспечить в соответствии с программой комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа строительство и (или) реконструкцию за границами земельного участка или земельных участков, в отношении которых заключен договор, объектов коммунальной инфраструктуры, необходимых для обеспечения подключения (технологического присоединения) на границах таких земельных участков к объектам коммунальной инфраструктуры, построенным на таких земельных участках; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; обязательство органа местного самоуправления предоставить застройщику в аренду земельные участки под строительство.

Лицо, заключившее договор с органом местного самоуправления, в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: 1) неисполнения органом местного самоуправления обязательств, предусмотренных пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи, а также пунктом 3 части 4 настоящей статьи, если такие обязательства предусмотрены договором; 2) в иных случаях, установленных федеральным законом или договором (ч. 10 ст. 46.2 ГрК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" К вопросам местного значения городского округа относятся: организация в границах городского округа электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом в пределах полномочий, установленных законодательством Российской Федерации; обеспечение проживающих в городском округе и нуждающихся в жилых помещениях малоимущих граждан жилыми помещениями, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства, осуществление муниципального жилищного контроля, а также иных полномочий органов местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством; утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов городского округа документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования городского округа, ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, осуществляемой на территории городского округа, резервирование земель и изъятие земельных участков в границах городского округа для муниципальных нужд.

Пунктами 1, 2 ст. 328 ГК РФ предусмотрено, что встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, Администрацией го Подольск не выполнены надлежащим образом встречные обязательства по контрактам, а именно, несвоевременно предоставлены в аренду земельные участки под строительство; не оказано содействие в получении ГПЗУ и разрешений на строительство; не оказано содействие в получении технических условий на теплоснабжение.

При этом, истцом подтверждается осуществление действий, направленных на исполнение контрактов: обращения к администрации (и в суд) за заключением договоров аренды земельных участков; заключение договоров на выполнение проектных и иных работ, в т.ч. в связи с отказом в выдаче ГПЗУ по причине нахождения земельных участков на территории двух территориальных зон – в целях внесения изменений в ПЗЗ; обращения в МУП «Подольская теплосеть» за техническими условиями и к администрации за содействием для их получения.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 28.02.2018 по делу № А40-1511/17 удовлетворен встречный иск ЗАО «Стройпром» к Администрации го Подольская о расторжении договора аренды земельного участка с КН 50:55:0010315:1 № 5 от 08.04.2015. Суд указал, что основания досрочного расторжения договора аренды предусмотрены ст. 620 ГК РФ, из положений п.п. 2 и 4 указанной нормы следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта, но и юридическая невозможность его использования. Земельный участок невозможно использовать по целевому назначению, указанному в договоре аренды, то данные основания являются таковыми для досрочного расторжения договора аренды № 5 08.04.2015, соответственно, требование общества о расторжении договора подлежит удовлетворению.

В рамках указанного дела, суд ссылается на вступившее в законную силу постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2017 по делу № А40-219438/15-41-1833, которым установлено, что земельный участок общей площадью 3 582 кв. м с кадастровым номером 50:55:0010315:1, расположенный по адресу: <...>, находился в состоянии, исключающем возможность его использования в целях, предусмотренных договором (строительство многоэтажного жилого дома), поскольку как минимум до выдачи градостроительного плана земельного участка - до 10.05.2016 указанный земельный участок невозможно было использовать для целей строительства, при этом разрешение на строительство было получено ответчиком только 26.08.2016, в выдаче которых в 2015 году было отказано в связи с нахождением участка в двух территориальных зонах.

Таким образом, вышеуказанными судебные актами установлено, что ЗАО «Стройпром» не могло использовать под строительство в течение длительного времени земельный участок с КН 50:55:0010315:1, в связи с несвоевременным заключением договора аренды и в связи с не приведением в соответствие с нормами закона градостроительной документации (ПЗЗ, ГПЗУ) и не выдачей разрешения на строительство.

В отношении земельного участка с КН 50:55:0000000:67494 имеют место такие же обстоятельства.

По указанным выше основаниям, сроки исполнения контрактов – 4 квартал 2015 года не могли быть соблюдены.

Впоследствии, в 2016 году были выданы разрешения на строительство инвестиционных объектов.

Между тем, в том же 2016 году МУП «Теплосеть» аннулировало выданные ранее технические условия на подключение объектов к тепловым сетям, ссылаясь на изменение технико-экономического обоснования развития территории мкр Восточный го Подольска.

Обращения общества к администрации за урегулированием и оказанием содействия в данных правоотношениях были оставлены без ответа.

Между тем, как следует из норм ГрК РФ, и пояснений, содержащихся в письме Минстроя от 23.03.2017, функционирование объекта капитального строительства невозможно без его подключения к сетям инженерно-технического обеспечения общего пользования. В отсутствие технических условий, если проектной документацией предусмотрено строительство инженерных коммуникаций, невозможно получить необходимую для осуществления строительства разрешительную документацию (разрешение на строительство), а затем и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку осуществление строительства объекта в отсутствие технических условий является нарушением действующего законодательства и повлечет за собой невозможность получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Исследовав и изучив в порядке ст. 71 АПК РФ представленные согласно ст.ст. 64, 65, 67, 68, 69 АПК РФ в дело доказательства, суд приходит к выводу, что администрация с начала действия контрактов допускала их нарушение. Доводы администрации о том, что ею устранялись недостатки, признаются судом несостоятельными, поскольку ненадлежащее исполнение ею контрактов привело к невозможности исполнения контрактов в настоящее время. Так, затягивание сроков предоставления участков в аренду, не оказание содействия в изменении ПЗЗ, привело к позднему получению разрешений на строительство и к аннулированию техусловий, приведшее, в свою очередь, к необходимости получения новых техусловий и новых разрешений на строительство (внесению в них изменений), и к расторжению договора аренды земельного участка. При этом, суд отмечает, что по контрактам, строительство должно было окончиться в 4 квартале 2015 года, и по состоянию на 2019 год строительство даже не начиналось. Отношения по получению новых техусловий, по заключению договора аренды земельного участка, по получению новых (изменению) разрешений на строительство, не урегулированы, мер к их урегулированию не принимается. Доказательств обратного в дело не представлено.

Таким образом, суд не находит оснований для отказа в расторжении инвестиционных контрактов.

В силу пунктов 2, 5 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

Пунктом 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

Поскольку невозможность исполнения контрактов и необходимость их расторжения возникли по вине администрации, то в силу вышеуказанных норм, истец вправе требовать с администрации возмещения убытков, причиненных расторжением контрактов.

Судом установлено и следует из вышеизложенного, в целях выполнения своих обязательств по контракту в соответствии со ст.ст. 47-49 ГрК РФ общество заключены договор № 14-91 от 28.08.14 на выполнение инженерных изысканий и разработку проектной и рабочей документации по многоквартирному жилому дому, договор № 14-141 от 1.12.2014 на прохождение негосударственной экспертизы проекта ( в соответствии с требованиями ст. 49 ГрК РФ), договор № 50:55/ПРО/1945/15 от 9.12.2015 на выполнение комплекса работ по разработке проекта о внесении изменений в правила землепользования и застройки , кроме того, Обществу были оказаны услуги по проведению негосударственной экспертизы проектной документации, получены первичные технические условия от ПАО " Ростелеком" для строительства дома, был произведен платеж аренды за май 2016, а также оплачен задаток для участия в аукционе по продаже права на заключение договора аренды.

В рамках дела № А40-1517/17 с Администрации го Подольска в пользу ЗАО «Стройпром» были взысканы убытки в общей сумме 10548553,91 руб. (по контракту № 203 и договору аренды № 5 земельного участка с КН 50:55:0010315:1). Суд установил наличие у общества затрат: по договору № 14-91 от 28.08.2014 - на сумму 6236640 рублей (платежные поручения №№ 410 от 04.09.2014, 147 от 02.04.2015, 643 от 28.12.2015, 380 от 25.08.2016); по договору № 14-141 от 01.12.2014 - на сумму 700000 руб. (платежное поручение № 662 от 08.12.2014); по договору договор № 50:55/ПРО/1945/15 от 9.12.2015 - на сумму 118000 руб. (платежное поручение № 577 от 17.12.2015); стоимость услуги по проведению негосударственной экспертизы проектной документации составляет 185000 руб. (платежное поручение 414 от 01.09.2016), получение первичные технические условия от ПАО "Ростелеком" - 15428,50 руб. (платежные поручения №№ 28 от 27.01.2015, № 49 от 09.02.16); сумма арендной платы за май 2016 года - 2071757,36 руб. (платежное поручение № 413 от 01.09.2016), сумма задатка - 1168200 руб. (платежное поручение № 317 от 10.07.2014), согласно представленным договорам, техническим заданиям к ним, счетам, актам, а также платежным поручениям об оплате сумм по каждому из вышеуказанных оснований.

В рамках настоящего дела истец просит взыскать с ответчика убытки, понесенные им в рамках контракта № 213 и договора аренды № 6 земельного участка с КН 50:55:0000000:67494 в общей сумме 25793148,43 руб., из которых:

- 1177800 руб. – оплата задатка для участия в аукционе на заключение договора аренды № 6 земельного участка с КН 50:55:0000000:67494 (подтверждается платежным поручением № 318 от 10.07.2014);

- 6977320 руб. - оплата за проведение инженерных изысканий и разработку проектной и рабочей документации МУП г.Подольска «Подольскгражданпроект» по строительству МКЖД на земельном участке с КН 50:55:0000000:67494 № 14-90 от 28.08.2014, подтверждается платежными поручениями № 411 от 04.09.2014, № 147 от 02.04.2015, № 643 от 28.12.2015, № 46 от 04.02.2016, № 318 от 21.07.2016;

- 15428,50 руб. – телефония в г.Подольск (оплата ПАО «Ростелеком», что подтверждается платежными поручениями №№ 28 от 27.01.2015, 49 от 09.02.2016);

- 118000 руб. – плата за землеодвод в Минфин по Московской области, подтверждается договором № 50:55/ПРО/1945/15 от 9.12.2015 и платежным поручением № 577 от 17.12.2015;

- 53528,05 руб. – оплата за подготовку материалов по архитектурной комиссии МУП г.Подольска «Подольский институт гражданского проектирования»;

- 185000 руб. – оплата за проведение негосударственной экспертизы проектной документации ООО «Максхамер Групп» для строительства МКЖД, подтверждается платежным поручением № 414 от 01.09.2016 (л.д. 132 т.1);

- оплата арендной платы по договору аренды № 6 за период с 01.05.2016 по 31.05.2016 в размере 1469033,91 руб., подтверждается платежным поручением № 412 от 01.09.2016;

- 2830564,57 руб. - стоимость аренды за 2 квартал 2016 года, взысканная Арбитражным судом г.Москвы в рамках дела № А40-208087/16;

- 7299013,59 руб. – стоимость аренды за 3 квартал 2016 года, взысканная решением Арбитражного суда г.Москвы по делу № А40-7029/17;

- 7134990,81 руб. – стоимость аренды за 4 квартал 2016 года, взысканная решением Арбитражного суда г.Москвы в рамках дела № А40-20369/17.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о доказанности состава убытков (факт причинения истцу убытков действиями (бездействием) администрации). В данном случае убытками истца суд признает произведенные истцом затраты и расходы, понесенные в связи с принятием мер по исполнению о контракта, фактически не исполненного по вине администрации.

Размер убытков подтверждается договорами, платежными поручениями и судебными актами. Частично причиненные истцу убытки, подтвержденные указанными документами, уже взысканы в деле № А41-1511/17. В настоящем деле истец просит взыскать убытки, за вычетом взысканных в рамках дела № А41-1511/17.

Довод администрации о том, что в рамках арбитражных дел вопрос об убытках общества рассматривался, и в их взыскании судами отказано, судом не принимается, так как в настоящем деле убытки взыскиваются в связи с расторжением инвестиционных контрактов, а не в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договорам аренды.

Судом рассмотрены все доводы администрации и признаны несостоятельными по вышеуказанным основаниям.

На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы по государственной пошлине распределяются в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ, ст.ст. 333.21, 333.22, 333.40 НК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть инвестиционные контракты № 203 от 04.08.2014, № 213 от 16.09.2014, заключенные между ЗАО "СТРОЙПРОМ" и Администрацией городского округа Подольск.

Взыскать с Администрации городского округа Подольск в пользу ЗАО "СТРОЙПРОМ" 25 793 148,43 руб. убытков, и 163 966 руб. расходов по госпошлине.

Возвратить ЗАО "СТРОЙПРОМ" из федерального бюджета сумму излишне уплаченной по п/п №484 от 26.11.2018 госпошлины в размере 48 034 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Судья О.В. Анисимова