Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.В. Анисимовой при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Захаровой В.А.,рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ООО "РАПО" к АДМИНИСТРАЦИИ ОДИНЦОВСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ, МИНМОСОБЛСТРОЮ, о расторжении договора,

3 – е лицо: МИНЖИЛПОЛИТИКИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

при участии в судебном заседании представителей - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Региональное агропроизводственное объединение» (далее – ООО «РАПО», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (далее – Администрация Одинцовского района, администрация, ответчик1), Министерству строительного комплекса Московской области (далее – Минстрой, ответчик2) и Министерству жилищной политики Московской области (далее – Минжилполитики, ответчик3) с иском о расторжении договора № 36 о реализации инвестиционного проекта по комплексной застройке микрорайона «Отрадное» г.Одинцово, зарегистрированный в Министерстве строительного комплекса Московской области 24 августа 2004 года за № 131/20-04.

В обоснование требования общество сослалось на существенное изменение обстоятельств и невозможность исполнения указанного договора.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству истца суд исключил из состава ответчиков Минжилполитики и привлек его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Ответчики, третье лицо, в отзыве и письменных пояснениях и их представители в судебном заседании поддержали позицию истца о неисполнимости спорного договора, просили суд вынести решение в соответствии с действующим законодательством.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

В 2004 году между Минстроем (министерство), Администрацией Одинцовского района (администрация) и ЗАО «Компания «Лэнд-сервис» (инвестор) был заключен договор № 36 о реализации инвестиционного проекта по комплексной застройке микрорайона «Отрадное» г.Одинцово (далее – договор, л.д.18 т.1).

В соответствии с п. 2.3 договора, в рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязуется за счет собственных (привлеченных) средств произвести новое строительство объекта по адресу <...> с технико-экономическими показателями согласно Градостроительной концепции мкр Отрадное, предусматривающей строительство жилых домов (общая площадь жилья ориентировочно 450000 кв.м.), а также строительство встроенно-пристроенных помещений, объектов социальной сферы (школа, детские сады, учреждение здравоохранения), нежилых зданий, гаражей и парковочных мест, объектов благоустройства.

Согласно п. 2.5, на момент заключения договора земельный участок и находящиеся на нем сооружения не свободны от текущих имущественных обязательств и подлежат освобождению от жильцов, арендаторов и собственников.

Права аренды на земельные участки оформляются на период проектирования и строительства в краткосрочную аренду в границах, утвержденных проектом, далее в долгосрочную аренду либо в собственность. Земельные участки предоставляются инвестору в соответствии с ПДП, Графиком строительных работ (п. 3.9).

Статьей 4 договора предусмотрены сроки и содержание этапов реализации проекта. 1 этап: выпуск распорядительного документа администрации для реализации строительства объекта; разработка, согласование и утверждение проекта детальной планировки (ПДП) мкр Отрадное; оформление земельных участков под строительство в соответствии с Графиком производства строительных работ. Продолжительность этапа – 12 месяцев.

2 этап: оформление земельных участков под строительство; отселение жителей, вывод арендаторов и собственников; разработка, согласование и утверждение проектов на строительство пусковых комплексов; получение разрешения на строительство объектов; строительство объектов; реконструкция существующих инженерных сетей и сооружений; подписание протокола распределения квартир; оформление имущественных прав. Продолжительность этапа – 8,5 лет (л.д.23-24 т.1).

Дополнительным соглашением № 1 от 24.08.2004 к договору стороны установили ориентировочный объем инвестиций – 9280000000 руб., ориентировочный срок ввода объекта – 2012 год, площадь земельного участка, предназначенного для реализации инвестиционного проекта – 34,55 га (л.д.31 т.1).

Дополнительным соглашением № 2 от 14.10.2004 к договору права и обязанности инвестора переданы ООО «РАПО» (л.д.36 т.1).

Дополнительным соглашением № 3 от 13.10.2006 к договору стороны продлили ориентировочный срок ввода объекта до 2015 года (л.д.40 т.1).

Дополнительным соглашением № 4 от 15.08.2007 установлены очереди и сроки строительства: 1-я очередь: общеобразовательная школа, детский сад, жилой дом комплекс № 1 (нежилые помещения 1 этажа) - с 2 кв. 2008 по 2 кв. 2010; 2-я очередь: детский сад, общеобразовательная школа и жилой дом комплекс № 2 (нежилые помещения 1 этажа) корпуса А, Г, Д – с 2 кв. 2009 по 4 кв. 2012 (л.д.43 т.1).

Дополнительным соглашением № 9 от 31.08.2015 к договору стороны продлили ориентировочный срок завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию до 4 квартала 2023 года, изложили п. 2.3 договора в редакции: в рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязуется за счет собственных (привлеченных) средств произвести новое строительство объекта по адресу г.Одинцово Московской области мкр Отрадное, в соответствии с градостроительной документацией, предусматривающей строительство жилых домов общей площадью квартир 476000 кв.м. (л.д.64-65 т.1).

Во исполнение договора, 28.03.2005 Главой Одинцовского района было принято постановление № 760 о разрешении ООО «РАПО» разработки проекта планировки мкр Отрадное г.Одинцово (л.д.90 т.1).

Постановлением администрации от 05.10.2007 № 2779 утвержден проект планировки мкр Отрадное в г.Одинцово (л.д.91-96 т.1).

Между тем, впоследствии, 28.12.2017 решением Совета депутатов Одинцовского района № 9/36 утверждены Правила землепользования и застройки гп Одинцово Одинцовского района (далее – ПЗЗ).

Согласно ПЗЗ, территория мкр Отрадное (также «Одинбург») является территорией комплексного и устойчивого развития (КУРТ-3).

Таким образом, ПЗЗ определен правовой режим территории, порядок и условия ее освоения, предусматривающий заключение договора о комплексном развитии территории согласно ст. 46.9 и ст. 46.10 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ).

Учитывая данное обстоятельство, общество в январе 2019 года обратилось в Администрацию Одинцовского района, Минстрой и Минжилполитики Московской области с требованием о расторжении договора № 36 о реализации инвестиционного проекта по комплексной застройки территории мкр Отрадное Одинцовского района Московской области, в порядке ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ссылаясь на то, что для строительства на спорной территории необходимо соблюдение порядка, предусмотренного ст. 46.9 и ст. 46.10 ГрК РФ.

В ответах от 21.01.2019 (Минстроя), от 29.01.2019 (Минжилполитики) и от 28.01.2019 (администрации) сообщено, что договор может быть расторгнут только в судебном порядке (л.д.112-114 т.1).

Учитывая изложенное, общество обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 ст. 451 ГК РФ предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает (п. 1 ст. 416 ГК РФ).

Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1). Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2).

В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) градостроительная деятельность - деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции, сноса объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений, благоустройства территорий (п. 1);

территориальное планирование - планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (п. 2);

градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов (п. 6);

правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений (п. 8).

Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (п. 1 ст. 36 ГрК РФ).

Как следует из материалов дела, спорная территория в соответствии утвержденными ПЗЗ относится к зоне КУРТ-3 - территории комплексного и устойчивого развития территории, в отношении которой подлежит заключению договор в порядке ст. 46.9 ГрК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 46.9 ГрК РФ комплексное развитие территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (далее также - комплексное развитие территории по инициативе правообладателей) является одним из видов деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

Комплексному развитию по инициативе правообладателей подлежит территория, в границах которой находятся земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, находящиеся как в государственной, муниципальной собственности (в том числе предоставленные в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации третьим лицам), так и в собственности физических или юридических лиц (ч. 2 ст. 46.9 ГрК РФ).

Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется одним или несколькими правообладателями земельных участков и (или) объектов недвижимого имущества, расположенных в границах такой территории, в том числе лицами, которым земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, в безвозмездное пользование в соответствии с земельным законодательством (далее в настоящей статье также - правообладатель). При этом участие правообладателя, не являющегося собственником земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества, в комплексном развитии территории по инициативе правообладателей допускается в случае, если срок действия его прав на земельный участок составляет на день заключения в соответствии с настоящей статьей договора о комплексном развитии территории не менее чем пять лет (ч. 3 ст. 46.9 ГрК РФ).

Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется на основании договоров о комплексном развитии территории, заключаемых органами местного самоуправления с правообладателями земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (далее в настоящей статье - договор). В случае, если комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется двумя и более правообладателями, правообладатели заключают соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории по инициативе правообладателей (далее в настоящей статье - соглашение) (ч. 4 ст. 46.9 ГрК РФ).

В силу частей 1, 2, 3 ст. 46.10 ГрК РФ комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления является одним из видов деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории. Решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления принимается уполномоченным органом местного самоуправления поселения, городского округа при наличии правил землепользования и застройки, предусматривающих территории, в границах которых допускается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

Решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления может быть принято, если не менее 50 процентов от общей площади территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, занимают земельные участки:

1) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления;

3) виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на которых объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки;

4) на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.

Комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, размещение на земельных участках в границах данной территории объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения, а также необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур в соответствии с документацией по планировке территории (ч. 5 ст. 46.10 ГрК РФ).

В соответствии с ч. 10 ст. 46.10 ГрК РФ договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления заключается уполномоченным органом местного самоуправления, принявшим решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, с победителем открытого аукциона на право заключить договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления (далее в настоящей статье также - договор) или иным лицом, имеющим в соответствии с настоящим Кодексом право на заключение такого договора.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Статьей 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В данном случае заключенный между сторонами договор не соответствует действующему градостроительному законодательству, а именно, установленному для территории застройки градостроительному регламенту, в связи с чем не может быть исполнен. Возможности изменения договора о реализации инвестиционного проекта по комплексной застройке на договор комплексного развития территории законодательством не предусмотрено. Законодательством предусмотрен особый (специальный) порядок заключения договора комплексного развития территории, иные условия его заключения и иные обязанности заключивших его сторон.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что расторжение договора является единственно возможным в сложившейся ситуации вариантом приведения правоотношений сторон в соответствие с требованиями действующего законодательства.

Стороны возражений против расторжения договора не заявили.

С учетом изложенного, заявленные требования подлежат удовлетворению.

Расходы по государственной пошлине распределяются в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ, ст.333.21 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Расторгнуть договор № 36 о реализации инвестиционного проекта по комплексной застройке микрорайона «Отрадное» г. Одинцово от 24.08.2004, заключенный между ООО "РАПО", АДМИНИСТРАЦИЕЙ ОДИНЦОВСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ и МИНМОСОБЛСТРОЕМ.

Взыскать с АДМИНИСТРАЦИИ ОДИНЦОВСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ и МИНМОСОБЛСТРОЯ в пользу ООО "РАПО" расходы по госпошлине в размере 6 000 руб. в равных долях с каждого.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Судья О.В. Анисимова