Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Мурманской области Никитина Ольга Васильевна, при ведении протокола судебного заседания секретарем Водопьяновой Евгенией Викторовной, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению открытого акционерного общества «Север» (ОГРН <***>, <...>) к обществу с ограниченной ответственностью «Моисей» (ОГРН <***>, <...> 9,1,1) о взыскании 718 144 руб. 87 коп., при участии в судебном заседании представителей: от истца – ФИО1, по доверенности, паспорт; от ответчика – ФИО2, по доверенности, паспорт,

установил:

открытое акционерное общество «Кинопредприятие Мурманск» (далее – истец, ОАО «Кинопредприятие Мурманск») обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Моисей» (далее – ответчик, ООО «Моисей») о взыскании 1 364 296 руб. 03 коп. задолженности по арендной плате и ежемесячным платежам на содержание и техническое обслуживание объекта аренды, возмещение иных затрат арендодателя за период с 01.01.2008 по 12.03.2012 по договору аренды № 17171 от 14.01.2008.

В обоснование исковых требований истец сослался на нарушение ответчиком обязательств по договору аренды помещений муниципального нежилого фонда в части полной и своевременной оплаты причитающихся по договору платежей.

В письменных возражениях на отзыв ответчика истец указал, что довод ООО «Моисей» о ненадлежащем состоянии помещения, переданного ответчику в аренду, опровергается актом приема-передачи объекта недвижимости от 01.12.2007, в котором никаких оговорок о ненадлежащем состоянии объекта аренды не содержится. В соответствии с условиями договора (пункт 6.5.) изменение и дополнение условий договора возможно путем заключения сторонами дополнительных соглашений, которые будут являться неотъемлемой частью договора. Никаких дополнительных соглашений к договору, прошедшему государственную регистрацию, об освобождении ответчика от внесения предусмотренных договором платежей за заявленный ко взысканию период, стороны договора не заключали и не подписывали. Любое дополнительное соглашение к договору также должно было пройти процедуру государственной регистрации. Письмо, на которое ссылается ответчик, основанием для изменения условий договора в силу закона и согласованных сторонами условий договора являться не может.

В представленном письменном отзыве ответчик с исковыми требованиями не согласился в полном объеме. В обоснование своей позиции указал, что помещение было принято ООО «Моисей» в ненадлежащем состоянии. На основании заявления ООО «Моисей», в связи с тяжелым материальным положением ответчика и большими финансовыми вложениями в ремонт арендуемых помещений, истец (на основании заявления ООО «Моисей» от 25.12.2008 б/н) письмом от 29.12.2008 № 912/1 освободил ответчика от обязанности возмещения арендной платы по договору до ввода в эксплуатацию приемочной комиссией готового объекта. В силу положений статьей 196, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом пропущен срок исковой давности в части предъявленной задолженности за период с 01.01.2009 по 24.01.2010.

В дополнительных письменных пояснениях ответчик указал, что до настоящего времени рассматриваемый объект недвижимости в эксплуатацию не введен, поэтому требования истца о взыскании арендной платы удовлетворению не подлежат.

Определением суда от 29.04.2013 производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Мурманской области от 04.07.2013 по делу №А42-184/2013.

На основании заявления истца 11.12.2013 судом вынесено определение о возобновлении производства по делу.

Заявлением от 29.11.2013 б/н истец, с учетом довода ответчика о пропуске истцом срока исковой давности за период с 01.01.2009 по 24.01.2010 и вступившего в законную силу решения суда по делу №А42-184/2013, уточнил исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил суд взыскать с ответчика 718 144 руб. 87 коп. платежей по договору аренды № 17171 от 14.01.2008 за период с 01.02.2010 по 12.03.2012.

Уточнение размера исковых требований принято судом, о чем вынесено соответствующее протокольное определение.

В ходе судебного разбирательства рассмотрено ходатайство открытого акционерного общества «Север» (далее - ОАО «Север») о процессуальном правопреемстве в связи с прекращением деятельности ОАО «Кинопредприятие Мурманск» путем реорганизации в форме присоединения к ОАО «Север».

Определением от 21.02.2014 ходатайство ОАО «Север» удовлетворено.

В судебном заседании представитель истца на удовлетворении уточненных исковых требований настаивала по основаниям, изложенным в иске и дополнениях к нему. Представила на обозрение суда и для приобщения к материалам дела уведомление об увеличении размера арендной платы по договору с доказательством его направления в адрес ответчика.

В судебном заседании представитель ответчика просила суд в удовлетворении исковых требований отказать по основаниям, изложенным в отзыве и дополнении к нему.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

14.01.2008 между ММУП «Кинопредприятие Север» (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) был заключен договор аренды помещений муниципального нежилого фонда № 17171 (далее – договор), по условиям которого Арендодатель предоставляет по акту приема-передачи, а Арендатор принимает во временное пользование муниципальные нежилые помещения № IV/1,2,3 первого этажа (площадью 44,5 кв.м) и № III/1 подвала (площадью 38,2 кв.м), общей площадью 82,7 кв.м, расположенные в кинотеатре «Родина» по адресу: <...>, для использования под гардероб, туалет и склад (пункты 1.1., 4.1.1. договора).

Срок действия договора установлен с 01.12.2007 по 31.12.2008 (пункт 1.2 договора). Договор прошел государственную регистрацию, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была сделана регистрационная запись № 51-51-01/030/2008-086.

Нежилые помещения, поименованные в пункте 1.1. договора, переданы Арендатору 01.12.2007, что подтверждается актом, подписанным представителями сторон и заверенным печатями истца и ответчика.

Согласно пункту 2.1. договора, арендная плата составила 17 082 руб. 39 коп. (без НДС) а месяц. Согласно пункту 2.2. договора платежи на содержание и техническое обслуживание объекта аренды и возмещение других затрат, подлежащих перечислению на расчетный счет Арендодателя, составляют 4 135 руб. (с НДС) в месяц.

Размер арендной платы может быть изменен решением органа местного самоуправления. Дополнительное соглашение в таком случае между сторонами договора не заключается (пункт 2.3. договора). Размер платежей на содержание и техническое обслуживание объекта аренды и возмещение других затрат может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке без заключения сторонами дополнительного соглашения путем уведомления Арендатора, только в случае изменения тарифов поставщиками коммунальных услуг и (или) в случае изменения законодательства в части платы за землю и (или) налога на имущество. В платежи на содержание и техническое обслуживание объекта аренды и возмещение других затрат включается: возмещение затрат Арендодателя по плате за землю в части арендуемого помещения; возмещение затрат по плате налога на имущество в части арендуемого помещения; плата за пользование водой в арендуемых помещениях; плата за отопление арендуемых помещений (пункт 2.4. договора).

В случае заключение Арендатором соответствующих договоров с поставщиками коммунальных услуг – размер платежей на содержание и техническое обслуживание объекта аренды и возмещение других затрат будет изменен путем заключения сторонами дополнительного соглашения (пункт 2.5. договора).

В соответствии с пунктом 3.1. договора арендная плата перечисляется Арендатором платежным поручением (без учета НДС) не позднее 1-го числа, начавшегося месяца, за месяц вперед.

Согласно пункту 3.2 договора платежи на содержание и техническое обслуживание и возмещение других затрат, подлежащих перечислению на расчетный счет Арендодателя, перечисляются не позднее 01-го числа начавшегося месяца за месяц вперед на расчетный счет Арендодателя либо вносятся наличными в кассу предприятия.

Дополнительным соглашением № 1 от 15.01.2008, срок действия договора установлен сторонами на период с 15.12.2007 по 01.09.2022.

Уведомлением от 12.05.2008 исх. № 170 ответчик в установленном порядке был извещен, что с 01.06.2008 в связи с вступлением в силу решения Совета депутатов города Мурманска № 49-610 от 29.04.2008 размер арендной платы по договору для ответчика будет составлять 20 498 руб. 97 коп. в месяц (без НДС).

12.03.2012 истец и КИО г. Мурманска составили акт-авизо передачи основных средств, в соответствии с которым на основании приказа КИО г. Мурманска о передаче муниципального имущества № 292 от 06.03.2012, произведена передача недвижимого имущества: здание кинотеатра «Родина», общей площадью 2719,4 кв.м, в том числе подвал 402,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>, истцу. К акту составлен соответствующий акт приема-передачи № 1 от 12.03.2012.

Полагая, что ответчик имеет задолженность по оплате аренды и ежемесячных платежей на содержание и техническое обслуживание объекта аренды, возмещение иных затрат арендодателя по договору за период, с учетом уточнения иска, с 01.02.2010 по 12.03.2012, истец обратился с настоящим заявлением в суд.

Исследовав представленные доказательства, заслушав представителей сторон, суд считает заявленные требования, с учетом их уточнения, подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Свои обязательства по передаче недвижимого имущества ответчику во временное владение и пользование, установленные законом и договором аренды № 17171 от 14.01.2008, истец исполнил надлежащим образом, что подтверждается подписанным и заверенным сторонами актом приема-передачи от 01.12.2007.

Наличие задолженности по арендной плате по договору аренды за период с 01.02.2010 по 12.03.2012 в размере 613 302 руб. 62 коп. установлено судом и подтверждено материалами дела.

Размер арендной платы за пользование недвижимым имуществом определен истцом по соответствующим муниципальным ставкам с учетом согласованных сторонами условий договора.

Довод ответчика об освобождении ООО «Моисей» от уплаты аренды на основании письма истца от 29.12.2008 № 912/1 до ввода в эксплуатацию приемочной комиссией готового объекта, судом не принимается ввиду следующего.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает общее для всех договоров правило о том, что договор может быть изменен по соглашению сторон (статья 450 Кодекса). При этом соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 Кодекса).

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (пункт 1 статьи 453 Кодекса).

В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 2 Информационного письма от 01.06.2000 № 53 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации содержится следующее разъяснение: принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как установлено по материалам дела и не оспаривается сторонами судебного процесса, договор № 17171 от 14.01.2008, заключенный на срок более одного года, прошел государственную регистрацию, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была сделана регистрационная запись.

Как согласовано сторонами в пункте 6.5. договора, изменение и дополнение условий договора возможно путем заключения сторонами дополнительных соглашений, которые будут являться неотъемлемой частью договора.

С учетом указанных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и согласованных сторонами условий договора, письмо от 29.12.2008 № 912/1 не может изменять обязательства сторон по договору и порождать соответствующие гражданско-правовые последствия для сторон.

Доказательств заключения дополнительного соглашения к договору, его государственной регистрации, в соответствии с которым ООО «Моисей» было бы освобождено от уплаты аренды за заявленный ко взысканию период, ответчик в материалы дела не представил.

В отношении предъявленных ко взысканию ежемесячных платежей в размере 104 842 руб. 25 коп. на содержание и техническое обслуживание объекта аренды, возмещение иных затрат арендодателя за период с 01.02.2010 по 12.03.2012 суд приходит к следующему.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Как следует из условий договора, ответчик принял на себя обязательство оплачивать ежемесячно платежи на содержание и техническое обслуживание объекта аренды и возмещение других затрат Арендодателя, в том числе: возмещение затрат по плате за землю в части арендуемого помещения, возмещение затрат по плате налога на имущество в части арендуемого помещения, платы за пользование водой в арендуемых помещениях; платы за отопление арендуемых помещений (пункты 2.2., 2.4., 2.5. договора).

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон.

Согласно имеющемуся в материалах дела расчету, размер предъявленных ко взысканию платежей определен истцом по согласованной сторонами в договоре фиксированной сумме 4 135 руб. (с НДС) в месяц.

Довод ответчика об освобождении ООО «Моисей» от уплаты платежей на содержание и техническое обслуживание объекта аренды и возмещение других затрат Арендодателя на основании письма истца до ввода в эксплуатацию приемочной комиссией готового объекта, судом не принимается.

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекс Российской Федерации указанное письмо не может изменять обязательства сторон по договору, прошедшему в установленном порядке государственную регистрацию, и порождать соответствующие гражданско-правовые последствия для сторон.

Доказательств заключения дополнительного соглашения к договору, его государственной регистрации, в соответствии с которым ООО «Моисей» было бы освобождено от уплаты указанных платежей за заявленный ко взысканию период, ответчик в материалы дела не представил.

Для нормальной эксплуатации здания, расположенного по адресу: <...> (нежилых помещений, арендованных ответчиком в спорный период), услуги по техническому обслуживанию, эксплуатационные, административно-хозяйственные услуги необходимо оказывать постоянно, установленная сторонами в договоре твердая денежная сумма (пункт 2.2. договора) является по сути согласованной абонентской платой, что в свою очередь, освобождает истца от доказывания объема оказанных услуг. Кроме того, в указанную сумму стороны включили и плату за землю в части арендуемого помещения и возмещение затрат по уплате налога на имущество, а также плату за отопление и водоснабжение.

Доказательств наличия у ООО «Моисей» отдельных договоров с поставщиками коммунальных услуг и эксплуатационными организациями, а также доказательств отсутствия на протяжении более двух лет в занимаемых помещениях отопления, водоснабжения и канализации, ответчик в материалы дела не представил.

Наличие у истца расходов по содержанию занимаемых ответчиком нежилых помещений, несение бремени уплаты налога на имущество и платы за землю в рассматриваемый период, подтверждается счетами ОАО «Мурманская ТЭЦ» на оплату тепловой энергии с соответствующими платежными поручениями об оплате за заявленный ко взысканию период, счетами ГОУП «Мурманскводоканал» на оплату питьевой воды и оказание услуг по приему сточных вод с соответствующими платежными поручениями об оплате за заявленный ко взысканию период, налоговыми декларациями истца по налогу на имущество, платежными поручениями о внесении налога, договором на предоставлении истцу земельного участка в пользование на условиях аренды с соответствующими дополнениями и расчетом арендной платы за земельный участок, платежными поручениями об оплате аренды за землю, которые были продемонстрированы истцом в ходе судебного разбирательства суду и ответчику.

Довод ответчика о том, что сданное в аренду недвижимое имущество в момент его принятия Арендатором находилось в ненадлежащем состоянии, опровергается имеющимися в деле доказательствами.

Из имеющегося в материалах дела акта приема-передачи недвижимого имущества от 01.12.2007, следует, что на момент подписания акта сдаваемое в аренду недвижимое имущество, расположенное в здании кинотеатра «Родина» по адресу: <...>, общей площадью 82,7 кв.м, находится в исправном техническом состоянии. Каких-либо оговорок о неудовлетворительном состоянии нежилых помещений, неработающих коммуникациях, иных недостатках имущества акт приема-передачи не содержит.

В том случае, если помещение действительно не отвечало целям аренды, не представляется возможным определить, на каком основании ответчик принимал объект аренды и подписывал акт приема-передачи недвижимого имущества без каких-либо возражений.

Согласно статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательская деятельность осуществляется на свой риск. При оформлении арендных отношений, согласовании и изменении условий договора, ответчик должен относиться к исполнению своих прав со всей степенью осторожности и предусмотрительности, своевременно заключая дополнительные соглашения к действующему договору аренды по достигнутым сторонами договоренностям, регистрируя их в установленном законом порядке.

Суд также обращает внимание на тот факт, что в период действия договора стороны заключали к рассматриваемому договору дополнительные соглашения в установленном договором порядке.

Таким образом, суд считает требование истца к ответчику об оплате задолженности по договору, с учетом его уточнения, обоснованным.

Довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности в отношении периода с 01.01.2009 по 24.01.2010 истцом был учтен и исковые требования соответствующим образом уточнены.

Исковые требования в размере 718 144 руб. 87 коп. подлежат удовлетворению по изложенным выше основаниям.

При рассмотрении вопроса о распределении судебных расходов по делу установлено, что истцом при подаче искового заявления платежным поручением № 35 от 14.01.2013 в доход федерального бюджета перечислена государственная пошлина в сумме 26 642 руб. 96 коп., исчисленная исходя из изначально заявленного размера исковых требований.

Впоследствии размер исковых требований был истцом уточнен.

На основании статьи 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 9 280 руб. 06 коп. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом изложенного, судебные расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 17 362 руб. 90 коп. подлежат возмещению за счет средств ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

РЕШИЛ:

исковое заявление удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Моисей» (ОГРН <***>) в пользу открытого акционерного общества «Север» (ОГРН <***>) основной долг в размере 718 144 руб. 87 коп., а также 17 362 руб. 90 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить открытому акционерному обществу «Север» (ОГРН <***>) излишне уплаченную по платежному поручению № 35 от 14.01.2013 государственную пошлину в размере 9 280 руб. 06 коп.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции в месячный срок.

Судья О. В. Никитина