Гражданский кодекс часть 1

открытое акционерное общество «Мурманское морское пароходство» (далее – истец, ОАО ММП) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением, уточненным в ходе судебного разбирательства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Мурманское Транспортное Агентство» (далее – ответчик, ООО «МТА») о взыскании 9 992 руб. 27 коп. основного долга по арендным платежам и коммунальным услугам за период март-май 2008 года по договору аренды от 16.07.2007 № 1237.

В обоснование заявленных требований истец сослался на нарушение ответчиком обязательств по договору аренды в части полной и своевременной оплаты причитающихся платежей. ОАО ММП указало, что с февраля 2008 года истец предложил ответчику заключить дополнительное соглашение к договору об увеличении размера арендной платы, которое ООО «МТА» подписано не было. Вместе с тем, выставленный истцом в феврале 2008 года счет на оплату арендных платежей, с учетом увеличенного размера арендной платы, ответчик оплатил. Следовательно, в силу статей 432, 434, 438 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14, договор аренды, заключенный сторонами, считается измененным, вследствие уплаты ООО «МТА» арендных платежей по новым условиям (путем совершения конклюдентных действий).

В письменных пояснениях к иску ОАО ММП указало, что в связи с нарушением ответчиком предусмотренного договором и законом порядка сдачи арендуемых нежилых помещений, ООО «МТА» обязано оплатить арендные платежи за май 2008 года включительно. Зачет встречных требований ответчика в рамках рассмотрения настоящего спора недопустим, не соответствует нормам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и иным нормативным правовым актам РФ. Ответчик в любом случае не лишен права на обращение в суд с соответствующим иском в отдельном порядке. В мае 2008 года услуги по теплоснабжению оказывались, что подтверждается выставленными в адрес ОАО ММП энергоснабжающими организациями счетами.

В представленном отзыве на иск ответчик с исковыми требованиями не согласился, в обоснование своей позиции указал следующее. С 01.02.2008 истец, без предварительного уведомления Арендатора, увеличил размер арендной платы до 9 434 руб. 81 коп. Экономического обоснования увеличения арендной платы на 21% истцом не представлено. По мнению ООО «МТА», увеличение аренды вызвано уменьшением числа арендаторов и перераспределением Арендодателем обязательства по оплате аренды на оставшихся арендаторов в целях компенсации своих потерь. Дополнительное соглашение об увеличении размера арендной платы и площади занимаемого нежилого помещения ООО «МТА» не подписывалось, в установленный срок направлено в адрес ответчика не было. Оплата Арендатором счета за февраль 2008 года не может являться доказательством принятия ответчиком нового размера арендной платы и увеличенного объема занимаемых площадей. Счет был оплачен ошибочно, Арендатор полагал, что впоследствии Арендодатель произведет зачет излишне уплаченной суммы в счет оплат аренды за последующие периоды. Ответчик неоднократно обращался к истцу с указанной просьбой. Сумма, предъявляемая истцом к оплате, постоянно изменялась; истец не представил Арендатору ни одного мотивированного расчета по выставленным с 01.02.2008 счетам на оплату аренды и коммунальных услуг. В мае 2008 года теплоснабжение занимаемого ответчиком нежилого помещения не осуществлялось (л.д. 66-68).

В судебном заседании 01.06.2011 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 08.06.2011.

В судебном заседании представитель истца на удовлетворении уточненных исковых требований о взыскании с ответчика 9 992 руб. 27 коп. настаивал по основаниям, изложенным в иске и письменных дополнениях к нему. На вопрос суда пояснил, что взыскиваемая сумма задолженности представляет собой разницу между оплаченными ответчиком арендными и коммунальными платежами, в размере, установленном в договоре, и увеличенным размером платежей с 01.02.2008 года. Представил подробный расчет взыскиваемой суммы задолженности и все выставленные в рассматриваемом периоде счета энергоснабжающих организаций.

В судебном заседании представитель ответчика просил суд в удовлетворении уточненных исковых требований истцу отказать по основаниям, изложенным в отзыве. Пояснил суду, что предусмотренные условиями договора арендные и коммунальные платежи за период февраль-май 2008 года оплачены ООО «МТА» в объеме, который ответчик считает обоснованным.

Как следует из материалов дела, 16.07.2007 ОАО ММП (Арендодатель) и ООО «МТП» (Арендатор) заключили договор аренды (далее – договор), в соответствии с условиями которого Арендодатель обязуется передать по акту приема-передачи, а Арендатор принять по акту приема-передачи во временное пользование за плату под бытовые помещения нежилые помещения, расположенные в здании гаража по адресу: <...> (территория СМТО), общей площадью 54,8 кв.м, с учетом долевого участия по помещениям общего пользования (лестничная клетка, коридор, душевая, умывальник, туалет) (пункты 1.1. – 1.3., 2.1., 2.2. договора) (л.д. 30-33).

Пунктом 2.4. договора на Арендатора возложена обязанность нести все расходы по содержанию помещений; производить его текущий ремонт за счет собственных средств; соблюдать правила пожарной безопасности и санитарии; своевременно вносить арендную плату; не производить перепланировок и переоборудования арендованных помещений без предварительного письменного согласия Арендодателя.

В соответствии с пунктом 2.7. договора стороны предусмотрели, что Арендатор обязан возвратить помещения в день окончания срока действия договора, в исправном состоянии с учетом нормального износа по акту. В случае просрочки передачи арендованных помещений Арендодателю Арендатор производит оплату арендной платы до дня подписания акта приема-передачи.

Согласно пункту 3.3. договора Арендатор на основании счета Арендодателя ежемесячно до седьмого числа расчетного месяца перечисляет на банковский счет Арендодателя платежным поручением аванс – арендную плату в размере 7 759 руб. 68 коп. (с НДС). Арендодатель ежемесячно выставляет Арендатору счета-фактуры за реализованные услуги. Обязательства Арендатора по внесению платежей считаются выполненными в день поступления денежных средств на счет Арендодателя. Плата за коммунальные услуги (электроэнергию, холодную и горячую воду, отопление) производится отдельно. Арендатор ежемесячно на основании счетов-фактур перечисляет на расчетный счет Арендодателя платежным поручением стоимость данных услуг – пропорционально площади занимаемых Арендатором помещений, в пределах сумм, предъявленных к оплате Арендодателю на основании выставленных ему счетов-фактур обслуживающими организациями.

Пунктами 3.4., 3.5. договора стороны предусмотрели, что Арендодатель имеет право изменить размер арендной платы в любое время в одностороннем порядке. Об изменении размеров арендной платы Арендодатель обязан уведомить Арендатора письменно. При несогласии с новым размером арендной платы Арендатор имеет право, при условии полного погашения задолженности Арендодателю, сдать арендуемые помещения по акту приема-передачи в течение семи календарных дней после направления уведомления об увеличении размера арендной платы. При досрочном освобождении Арендатором арендуемых помещений, договор аренды считается прекращенным со дня подписания уполномоченными представителями сторон акта приема-передачи помещений.

Срок действия договора определен сторонами с момента подписания и в течение последующих одиннадцати месяцев (пункт 5.1. договора).

В соответствии с пунктом 5.2. договора при досрочном расторжении договора аренды по инициативе Арендатора, Арендатор не позднее чем за 14 дней направляет Арендодателю предложение о расторжении договора. Расторжение договора аренды подтверждается подписанием сторонами акта приема-передачи.

Нежилые помещения, общей площадью 54,8 кв.м, переданы Арендатору 16.07.2007, что подтверждается актом приема-передачи помещений, подписанным уполномоченными представителями сторон и заверенным печатями истца и ответчика (л.д. 37).

В соответствии с дополнительным соглашением № 356 от 01.02.2008, не подписанным ответчиком, истец определил площадь арендуемых ООО «МТА» нежилых помещений - 66,63 кв.м, установил размера арендной платы с 01.02.2008 в сумме 9 434 руб. 81 коп. (с НДС) (л.д. 38).

На оплату аренды и соответствующих коммунальных платежей истец за период февраль 2008 – июль 2008 года выставил ответчику счета-фактуры, с учетом увеличения размера арендной платы с 01.02.2008 до 9 434 руб. 81 коп. в месяц и увеличения размера коммунальных платежей пропорционально занимаемой ООО «МТА» арендуемой площади (л.д. 39 – 54).

Выставленный на оплату аренды счет за февраль 2008 года на сумму 9 434 руб. 81 коп. ответчиком был оплачен (л.д. 55).

Наличие задолженности по арендным платежам послужило основанием для направления истцом в адрес ответчика претензии от 14.02.2011 исх. № Юр-4/39 с предложением оплатить образовавшуюся задолженность в сумме 55 275 руб. 98 коп. в добровольном порядке (л.д. 60-61). В ответном письме ООО «МТА» сообщало истцу, о незаконном увеличении последним размера арендной платы и стоимости соответствующих коммунальных услуг. Ответчик просил истца произвести перерасчет задолженности в соответствии с согласованными сторонами условиями договора и выставить новые счета (л.д. 59).

В письмах от 19.05.2008, от 14.02.2011, от 24.02.2011 ответчик сообщал истцу о незаконном повышении арендной платы с 01.02.2008 до 9 434 руб. 81 коп. и увеличении занимаемой ответчиком площади арендуемых помещений до 66,63 кв.м в одностороннем порядке. ООО «МТА» указывало ОАО ММП, что никаких дополнительных соглашений Арендатор не подписывал, уведомление об увеличении размера арендной платы, соответствующее условиям заключенного сторонами договора, – не получал. Дополнительное соглашение № 356 от 01.02.2008 получено ООО «МТА» только 07.05.2008, о чем свидетельствует отметки органа почтовой связи. По мнению Арендатора, указанные действия Арендодателя не соответствуют ни условиям заключенного договора, ни действующего законодательства. Ответчик указал, что с марта 2008 года Арендатор ранее занимаемыми нежилыми помещениями не пользовался (л.д. 62, 70-71, 77).

Наличие задолженности ответчика в сумме 55 275 руб. 98 коп. по договору аренды, с учетом условий дополнительного соглашения, послужило основанием для обращения ОАО ММП с настоящим иском в суд.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд считает исковые требования, с учетом их уточнения, не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Свои обязательства по передаче имущества (нежилых помещений) во временное владение и пользование, установленные договором, истец исполнил надлежащим образом, что подтверждается подписанным и заверенным сторонами актом приема–передачи от 16.07.2007.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В пункте 38 Информационного письма № 66 от 11 января 2002 года «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

По материалам дела установлено и не оспаривается ответчиком, что арендуемые нежилые помещения в установленном законом порядке, с оформлением соответствующего акта приема-передачи, истцу сданы не были.

Как указано выше, в пунктах 2.7., 3.5., 5.2. договора стороны по обоюдному согласию установили моментом прекращения обязательства по уплате аренды и подтверждения факта расторжения договора - день подписания сторонами акта приема-передачи имущества из аренды.

Кроме того, пунктом 5.2. договора стороны определил порядок действий в случае досрочного прекращения договора по инициативе Арендатора, - путем направления Арендодателю предложения о расторжении договора за 14 дней.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, ключи от нежилых помещений были сданы Арендатором только 15 мая 2008 года (при этом акт приема-передачи нежилых помещений в установленном порядке Арендатором так и не был оформлен). Следовательно, ответчик обязан оплатить арендную плату за май 2008 года, включительно, как того требовал Арендодатель.

В соответствии с пунктом 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Доказательств возврата Арендатором имущества из аренды ранее указанного срока либо доказательств уклонения Арендодателя от принятия имущества, ответчиком суду не представлено, в материалах дела указанные доказательства отсутствуют. При этом, как указано выше, право Арендатора на сдачу имущества ранее установленного договором срока при невозможности его использования по назначению либо наличии существенных недостатков арендуемого имущества предусмотрено законом, договором и истцом не оспаривается.

Таким образом, действия Арендодателя по начислению арендной платы за май 2008 года включительно соответствует согласованным сторонами условиям договорам и нормам действующего законодательства РФ.

В силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Обязанность ответчика оплачивать коммунальные платежи установлена пунктом 2.4. договора.

Действия истца по выставлению ответчику счетов на оплату коммунальных платежей, в том числе за электроэнергию, холодную и горячую воду, отопление, а также расчет коммунальных услуг пропорционально занимаемой Арендатором площади, соответствуют согласованным сторонами условиям договора и не противоречат действующему законодательству РФ.

К материалам дела приобщены счета энергоснабжающих организаций, выставленные Арендодателю за весь спорный период (февраль-май 2008 года). По каждому месяцу истцом представлен подробный расчет распределения коммунальных услуг пропорционально занимаемых арендаторами площадей.

Исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об обоснованности избранной истцом методики расчета коммунальных услуг исходя из условий договора, выставленных счетов и занимаемой лицом площади нежилых помещений.

Вместе с тем, судом не принимается довод истца об обоснованности увеличения арендной платы и размера занимаемой ответчиком площади нежилых помещений с 01.02.2008 ввиду следующего.

Как согласовано сторонами договора Арендодатель имеет право изменить размер арендной платы в любое время в одностороннем порядке, но при условии письменного уведомления Арендатора о данном изменении (пункты 3.4., 3.5. договора).

Как следует из материалов дела и не оспаривается истцом, доказательств письменного уведомления ответчика об изменении арендной платы с 01.02.2008 ОАО ММП не представлено. Дополнительное соглашение, содержащее условие об увеличении размера арендной платы и площади арендуемого помещения, Арендатором не подписано. Довод ответчика о получении текста дополнительного соглашения только в мае 2008 года истцом не опровергнут. Доказательств, подтверждающих соблюдение истцом установленного договором порядка увеличения аренды, в материалы дела не представлено.

Довод истца о согласии ответчика с новыми условиями договора аренды посредством совершения конклюдентных действий, выразившихся в оплате счета за февраль 2008 года, судом не принимается.

Сам по себе факт внесения арендатором арендной платы в большем размере не свидетельствует о согласии последнего на изменение условий договора аренды в части размера арендной платы, а также в части изменения площади занимаемых помещений.

Для подтверждения судом волеизъявления лица путем совершения последним тех или иных конклюдентных действий, совершенные указанным лицом конклюдентные действия должны носит безусловный характер, не позволяющий допустить возможность неправильного, неполного, двоякого толкования волеизъявления лица.

При этом суду необходимо учитывать длительность совершения лицом конклюдентных действий, последующее одобрение указанным лицом, совершенных конклюдентных действий и т.п.

В данном случае, ответчиком по новой цене был оплачен только один счет – за февраль 2008 года. Все последующие действия ответчика – направление писем, претензий в адрес ОАО ММП, ведение переговоров с истцом, в том числе о зачете ошибочно перечисленной в большем размере арендной платы в счет будущих платежей, не позволяют суду сделать вывод о безусловном характере совершенных ООО «МТА» конклюдентных действий по одобрению измененных условий договора. Вся переписка сторон по исполнению договора аренды исследована судом и приобщена к материалам дела.

К аналогичному выводу суд приходит и в отношении увеличения Арендодателем в одностороннем порядке площади занимаемых ответчиком нежилых помещений. Доказательств согласия Арендатора на указанное изменение истец в материалы дела не представил. Акт приема-передачи Арендатору помещений площадью 11,83 кв.м истцом не представлен. Иных доказательств, позволяющих суду принять довод ОАО ММП об обоснованности увеличения размера занимаемой ответчиком площади, имеющиеся в материалах дела доказательства не содержат.

Как следует из материалов дела, к моменту вынесения судом решения, долг по арендной плате и коммунальным платежам в размере, соответствующем согласованным сторонами условиям договора, оплачен ответчиком в полном объеме. Уточненные исковые требования в размере 9 992 руб. 27 коп. – исчислены Арендодателем в соответствии с новыми, несогласованными сторонами условиями договора.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (статьи 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что обстоятельств, свидетельствующих об обоснованности уточненных исковых требований ОАО ММП, судом не установлено.

С учетом изложенного, уточненные исковые требования в сумме 9 992 руб. 27 коп. удовлетворению не подлежат.

В судебном заседании рассмотрен также вопрос относительно распределения судебных расходов по делу.

Из материалов дела установлено, что истцом при подаче искового заявления платежным поручением № 3401 от 24.03.2011 в доход федерального бюджета перечислена государственная пошлина в сумме 2 211 руб. 04 коп., исчисленная исходя из первоначально заявленных исковых требований в размере 55 275 руб. 98 коп.

Впоследствии размер исковых требований был истцом уточнен до 9 992 руб. 27 коп.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 1 811 руб. 28 коп. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

В части государственной пошлины, уплаченной за уточненные исковые требования, с учетом отказа суда в их удовлетворении, судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на ОАО ММП.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

РЕШИЛ:

в удовлетворении искового заявления отказать.

Возвратить открытому акционерному обществу «Мурманское морское пароходство» (ОГРН <***>) излишне уплаченную по платежному поручению № 3401 от 24.03.2011 государственную пошлину в сумме 1 811 руб. 28 коп.

Выдать открытому акционерному обществу «Мурманское морское пароходство» (ОГРН <***>) справку на возврат государственной пошлины.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Судья О. В. Никитина