Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «АВЕГА» (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений города Мурманска (далее – ответчик, Комитет) о признании недействительным приложения к договору аренды земельного участка № 8148 от 24.03.2004 «Расчет арендной платы».

В обоснование иска Общество сослалось на то, что в нарушение пунктов 2.8., 9.1. договора аренды земли от 24.03.2004 № 8148 Приложением № 2 к договору установлен не только размер арендной платы, но и методика ее расчета, которая внесена в договор в качестве его условий. Увеличение размера арендной платы в 2015 году обусловлена изменением методики ее расчета, согласованной сторонами при заключении договора аренды от 24.03.2004, в одностороннем порядке без согласия Арендатора, а изменение использованной в согласованной методике формулы возможно только в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 452 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В исковом заявлении истец указал на противоречие Приложения № 2 договора аренды «Расчет арендной платы» на 2015 год принципам, установленным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

Также Общество сослалось на статью статьи 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статью 33 Закона Мурманской области от 31.12.2003 № 462-01-ЗМО «Об основах регулирования земельных отношений в Мурманской области, постановление правительства Мурманской области от 03.04.2008 № 154-ПП/6, определение Конституционного Суда Российской Федерации от 11.05.2004 № 209-О, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 № 9707/13.

В ходе рассмотрения дела истцом уточнялись исковые требования, истец просил признать недействительным, как неприменимый в данном случае и не соответствующий нормативному акту, имеющему большую юридическую силу, документ «расчет арендной платы» на 2015 год, являющийся неотъемлемой частью договора № 8148 от 24.03.2004. Уточнение было принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Производство по делу было приостановлено определением суда от 18.06.2015 до вступления в законную силу судебного акта по делу № 33-1575/2015 об оспаривании решения Совета депутатов города Мурманска № 3-41 от 27.11.2014, возобновлено протокольным определением от 18.12.2015.

Определением суда от 08.12.2015 прияты уточнения истца, предметом спора является признание недействительным приложения к договору аренды земельного участка № 8148 от 24.03.2004 «Расчет арендной платы».

В обоснование заявленного требования истец дополнительно указал на то, что документ «расчет арендной платы», составленный в соответствии с Методикой определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования город Мурманск, утвержденной решением Совета депутатов города Мурманска от 27 ноября 2014 года № 3-41 (далее – Методика), содержит «Таблицу расчета арендной платы по видам функционального использования объектов на 2015 год», где указан код вида функционального использования объекта – 3.4., признанный недействующим апелляционным определением Мурманского областного суда от 16.07.2015 № 33-1575-2015 с 01.01.2015, в связи с чем расчет, основанный на коде ФИ «3.4.», является недействительным.

Ответчик в отзыве и дополнении к отзыву от 07.10.2015 № 15-07-01/б/н считает исковые требования общества необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

- арендные платежи за пользование земельными участками являются нормативно регулируемыми, поэтому органы государственной власти и местного самоуправления, которые выступают арендодателями земельных участков, вправе путем принятия соответствующих правовых актов в одностороннем порядке изменять как используемые в расчетах ставки, так и сам способ определения размера арендной платы; в связи с тем, что размер платежей по договору аренды от 24.03.2004 № 8148 подлежит нормативному регулированию, а Методика является нормативным правовым актом, обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды, то размер платежей за пользование земельными участками должен определяться в соответствии с ее положениями;

- сославшись на пункт 1.16 Положения об арендной плате за использование муниципальных земель в границах города Мурманска, утвержденного решением Мурманского городского Совета от 24.06.2002 № 16-154, Комитет указал, что ответственность за правильность исчисления и своевременность внесения арендной платы за земельные участки возлагается на арендатора;

- оспариваемый расчет арендной платы является документом информационного характера, а не сделкой в смысле статьи 153 ГК РФ, так как права и обязанности Общества по уплате арендных платежей вытекает не из оспариваемого расчета, а из договора аренды земли, который исходя из статьи 8 ГК РФ является основанием возникновения гражданских прав и обязанностей, и не может быть признан недействительным по правилам, установленным для недействительности сделок;

- из содержания искового заявления следует, что фактически Общество оспаривает Методику, однако с 06.08.2014 из подведомственности арбитражных судов исключены споры, связанные с признанием недействующими нормативных правовых актов.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 поддержала уточненные исковые требования, представителя ответчика ФИО2 поддержала позицию, изложенную в отзыве.

Как следует из материалов дела, 24.03.2004 между Комитетом (арендодателем) и ООО «Перспектива-Стабильность» (арендатором) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) № 8148 (далее – договор аренды), по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды из категории земель – земли поселений, земельный участок площадью 2404,96 кв.м с кадастровым номером 51:20:001144:0025, расположенный по адресу: город Мурманск, Первомайский округ, ул. Траловая, д. 49 (далее – Участок), в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка (Приложение № 1) и качественном состоянии как он есть. Земельный участок в установленных границах обследован и имеет следующие характеристики: трехэтажное кирпичное здание, древесно-кустарниковая растительность. Установленные ограничения (обременения) на земельном участке: в охранной зоне инженерных коммуникаций не допускать возведения строений и складирования материалов. Вид разрешенного использования: административное здание (пункты 1.1. – 1.4. договора).

Договор передан по акту приема-передачи 10.02.2004.

Договор заключен на срок с 10.02.2004 по 01.07.2044 (пункт 2.1 договора) и 28.10.2004 прошел государственную регистрацию.

В кадастровом паспорте от 22.08.2003 земельного участка с кадастровым номером 51:20:001144:0025 указана категория – земли поселений, разрешенное использование – административные здания.

Согласно пунктам 2.1., 2.4. договора аренды арендатор обязуется вносить арендную плату за использование земельного участка в размере, согласно прилагаемому в договору Расчету арендной платы (Приложение № 2) ежеквартально равными частями и не позднее третьего месяца квартала, а за 4-ый квартал не позднее 25 ноября текущего года.

В пункте 2.8 договора аренды согласовано условие, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор уведомляется не позднее, чем за 10 дней до внесения платежей путем публикации в газете «Вечерний Мурманск». Повышение размера арендной платы в соответствии с вступившим в законную силу федеральным законом не является изменением размера арендной платы со стороны арендодателя.

28.03.2006 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности истца на административное здание, этажность: 3, подземная этажность: подвал, общая площадь 1784 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

20.04.2006 между ООО «Перспектива-Стабильность» (Сторона А) и истцом (Сторона Б) заключен договор на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (далее - договор на передачу прав и обязанностей), согласно условиям которого Сторона А передает, а Сторона Б принимает на условиях настоящего договора сроком до 01.08.2008 права и обязанности Стороны А, принадлежащие последнему по договору аренды от 24.03.2004 № 8148 в отношении земельного участка (категория – земли поселений), с кадастровым номером 51:20:001144:0025, площадью 2404,96 кв.м, расположенного по адресу: Мурманская область, город Мурманск, Первомайский округ, улица Траловая, 49 (пункт 1.1. договора на передачу прав и обязанностей).

Договор на передачу прав и обязанностей зарегистрирован 19.05.2006.

Земельный участок с кадастровым номером 51:20:001144:0025 передан истцу по акту приема-передачи 20.04.2006.

В соответствии с расчетом арендной платы на 2014 год ее размер составил 26 646,17 рубля в год.

В адрес Общества Комитет направил расчет арендной платы, произведенный в соответствии с Методикой, в расчете размер арендной платы на 2015 год составил 315 780,25 рубля в год.

В письме от 12.02.2015 исх. № 1202/02 Общество, сославшись на пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ), постановление правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11, от 1712.2013 № 10782/13, указало, что расчет арендной платы на 2015 год, выполненный на основании Методики, противоречит действующему законодательству, просило принять решение об изменении в сторону уменьшения арендной платы.

В ответе от 12.03.2015 исх. № 15-08-01/2996 Комитет указал, что, поскольку Методика принята уполномоченным органом в рамках своих полномочий, следует вывод о необходимости ее применения к взаимоотношениям сторон с 01.01.2015. Согласие или несогласие с расчетом арендной платы, выполненным в соответствии с Методикой, правового значения не имеет, поскольку не отменяет обязательность исполнения решения Совета депутатов города Мурманска от 27.11.2014 № 3-41 всеми расположенными на территории муниципального образования предприятиями, учреждениями и организациями независимо от их организационно-правовых форм, а также органами местного самоуправления и гражданами.

Не согласившись с указанным расчетом, истец обратился с настоящим иском в суд.

Выслушав пояснения представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом. При наличии у заявителя права на самостоятельный выбор способов защиты гражданских прав, предусмотренных статьей 12 ГК РФ, либо защиты иными предусмотренными законом способами, выбранный способ защиты должен соответствовать нарушенному праву.

Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрен такой способ защиты гражданских прав как признание сделки недействительной.

Статьей 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как указано в статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пункте 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым уполномоченным органом размером арендной платы за земельные участки, находящиеся публичной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума № 73) разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что, в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ, в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В абзаце 5 пункта 16 постановления Пленума № 73 также разъяснено, что регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

В силу пункта 2.8 договора аренды земельного участка от 24.03.2004 № 8148, согласованного сторонами, размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор уведомляется не позднее, чем за 10 дней до внесения платежей путем публикации в газете «Вечерний Мурманск». Повышение размера арендной платы в соответствии с вступившим в законную силу федеральным законом не является изменением размера арендной платы со стороны арендодателя.

Пунктом 9.1. договора аренды сторонами согласовано условие, где изменение условий договора без согласия арендатора не допускается за исключением пункта 2.8. договора.

Договором на передачу прав и обязанностей от 20.04.2006, заключенным между ООО «Перспектива-Стабильность» и Обществом, стороны согласовали, что после регистрации настоящего договора в установленном законом порядке Общество принимает на себя все права и обязанности, предусмотренные договором аренды от 24.03.2004 № 8148, в пределах срока его действия (пункт 2.2. договором на передачу прав и обязанностей).

Также согласно приложению «Расчет арендной платы», составленному Обществу (ООО «Авега») на 2014 год, арендная плата подлежит перерасчету самим арендатором с момент вступления в силу соответствующего федерального закона или иного нормативного правового акта (в графе «Примечание»).

Таким образом, стороны условиями договора аренды предусмотрели механизм определения арендной платы в зависимости от наступления определенных условий, а именно: изменения действующих нормативно-правовых актов.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 17.04.2012 № 15837/11, арендные платежи за пользование земельным участком являются нормативно регулируемыми, поэтому уполномоченные органы государственной власти и местного самоуправления вправе путем принятия нормативных правовых актов в одностороннем порядке изменять нормативно установленные ставки арендной платы и методику их расчета независимо от воли сторон договора и без заключения дополнительных соглашений к нему.

При этом как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 15.03.2012 N 15117/11 стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11487/09 по делу N А59-3535/07-С9(С-5) указано, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Таким образом, изменение порядка и ставок арендной платы за пользование землями, государственная собственность на которые не разграничена, происходит автоматически с принятием нормативного акта уполномоченного органа, утвердившего либо изменившего порядок определения арендной платы, и не требует ни изменения договора, ни направления арендодателем какого-либо нового расчета арендной платы, арендатор обязан платить арендную плату в соответствии с измененными нормативным актом порядком и (или) ставками самостоятельно, что следует из статьи 614 ГК РФ и пунктов 1.10 и 1.16 Положения об арендной плате, утвержденного решением Мурманского городского Совета № 16-154 от 24.06.2002 «Об утверждении положения об арендной плате за использование муниципальных земель в границах города Мурманска».

Рассматриваемый расчет арендной платы за пользование земельным участком на 2015 год был составлен Комитетом в качестве информационного документа. Составляя расчет, Комитет как арендодатель при исчислении арендной платы за землю по рассматриваемому договору руководствовался действующим нормативным правовым актом, который был обязателен к применению к взаимоотношению сторон с 01.01.2015, соответственно, и оспариваемый расчет арендной платы был выполнен в полном соответствии на тот момент с действующим нормативным правовым актам и сам по себе не мог нарушать права заявителя, поскольку фактически воспроизводил содержание нормативного правового акта применительно к конкретному землепользователю.

Из материалов дела не следует, что предоставленный арендатору расчет арендной платы направлен на изменение договора аренды. Требования истца не связаны с урегулированием каких-либо разногласий, возникших с изменением условий договора, учитывая, что изменение нормативным актом порядка и ставок арендной платы изменением договора аренды не является.

Поскольку договор аренды не предусматривает возможность одностороннего изменения арендодателем его условий, а изменение нормативным актом порядка и ставок арендной платы изменением договора аренды не является, расчет арендной платы на 2015 год не может быть признан недействительным, поскольку не является сделкой в смысле статьи 153 ГК РФ.

Кроме того, апелляционным определением Мурманского областного суда от 16.07.2015 (дело № 33-1575/2015) признано недействующим с 01 января 2015 года приложение № 1 «Базовые ставки арендной платы за пользование земельными участками по вилам функционального использования объекта» к Методике, в том числе с кодом 3.4. «прочие объекты административно-хозяйственного назначения».

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения иска не имеется.

Расходы по государственной пошлине возлагаются на истца по правилам части 1 статьи 110 АПК РФ в связи с необоснованностью иска.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд и в течение двух месяцев после вступления решения в законную силу в Арбитражный суд Северо-Западного округа.

Судья К.А. Востряков