Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Беломортранс-Мурманск» (далее – Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы по Мурманской области (далее – Управление, регистрирующий орган) от 12.02.2007, выраженных в отказе в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 12.04.2006 № 01-АР.

В порядке устранения допущенных нарушений просит обязать Управление восстановить срок для предоставления дополнительных доказательств наличия у Общества оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.

В обоснование требования Общество в заявлении и пояснениях к нему указало следующее:

Уведомление о приостановлении государственной регистрации от 12.01.2007 № 199 было направлено по прежнему месту нахождения ООО «Беломортранс-Мурманск» и получено 19.02.2007; у заявителя отсутствовала возможность в установленный Федеральным законом от 21.07.97г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ) срок устранить обстоятельства, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации.

Общество известило Управление о новом адресе места нахождения, предоставив учредительные документы с соответствующими изменениями в день подачи документов на регистрацию договора аренды (расписка от 13.12.2006 № 073/2006-125). В результате направления государственным регистратором уведомления о приостановлении государственной регистрации по неверному адресу Общество было лишено права, предусмотренного пунктом 1 статьи 19 Закона № 122-ФЗ, на своевременное извещение и предоставление необходимых документов.

По результатам правовой экспертизы государственным регистратором было вынесено решение о приостановлении государственной регистрации, а не решение об отказе в регистрации, что подтверждает факт того, что выявленные нарушения являлись устранимыми и не являлись безусловным основанием к вынесению отказа в проведении указанной государственной регистрации. В случае надлежащего уведомления о приостановлении государственной регистрации, Общество в установленный период могло бы внести соответствующие дополнения в договора аренды и поэтажный план, тем самым устранить нарушения.

Управление с требованием не согласилось. В отзыве и дополнениях к нему указало следующее:

1. В заявлении Общество не указало, какие права заявителя нарушены и каким нормативно-правовым актам не соответствует оспариваемый отказ.

2. В ходе проведения правовой экспертизы представленных Обществом на государственную регистрацию документов Управлением были установлены нарушения, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации сроком на один месяц. В установленный срок обстоятельства, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации заявителем в установленный срок устранены не были., в связи с чем, в регистрации договора аренды Обществу было отказано. Приостановление государственной регистрации является правом, а не обязанностью государственного регистратора.

3. В соответствии с пунктом 14 Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного Приказом Министерства юстиции Российской Федерации № 293 от 14.09.2006, информация о приостановлении государственной регистрации прав или об отказе в ее проведении направляется заявителю заказным письмом и дублируется по телефону или электронной почте, указанным в заявлении о государственной регистрации прав. В рассматриваемом случае государственный регистратор предупредил заявителя и вынесенном решении о приостановлении государственной регистрации и о вынесенном отказе в государственной регистрации. Факт предупреждения о приостановлении подтверждается предоставлением 12.01.2007 представителем Общества ФИО2 справки о размере сделки № 420/1 от 29.12.2006. Согласно расписке от 13.12.2006, выданной Управлением при приеме документов на государственную регистрацию договора аренды, представитель Общества был предупрежден о необходимости предоставления нотариальной доверенности на представление интересов в Управлении для государственной регистрации договора аренды, а также приказа и протокола о назначении ФИО3 и учредительных документов ОАО «Фармация» в срок до 19.12.2006.

В случае перемены адреса юридического лица, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРП), должны быть внесены соответствующие изменения, на основании Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации № 219 от 18.02.1998. Указанное изменение не влечет за собой существенного изменения объекта недвижимого имущества, а также прекращения или перехода прав на него.

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРП в отношении Общества, место нахождения заявителя - <...>. Изменения применительно к месту нахождения Общества в ЕГРП не вносились.

4. В ходе проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов было установлено, что в нарушение пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в представленном на государственную регистрацию договоре не указаны номера передаваемых в аренду помещений холодного склада, площадью 562,2 кв.м и мест общего пользования, что не позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В нарушение пункта 3 статьи 26 Закона № 122-ФЗ в представленном поэтажном плане здания не обозначены сдаваемые в аренду помещения. По мнению Управления, данное нарушение является неустранимым, что является безусловным основанием к вынесению отказа в проведении государственной регистрации договора аренды.

В силу статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Такие дополнительные соглашения подлежат государственной регистрации.

Управление полагает, что заключение дополнительных соглашений возможно только после проведения государственной регистрации договоров, к которым заключаются дополнительные соглашения. Поскольку договор аренды № 01-АР от 12.04.2006 на момент проведения правовой экспертизы не соответствовал требованиям законодательства, предоставление какого-либо другого договора аренды, а также заключение и предоставление в Управление каких-либо дополнительных соглашений, уточняющих предмет договора аренды, после сдачи в Управление договора аренды № 01-АР от 12.04.2006, невозможно.

Общество, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства (уведомление о вручении 26.09.2007), представителя в судебное заседание не направило.

С учетом обстоятельств дела, суд полагает возможным, на основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотреть дело в отсутствие заявителя.

Представитель Управления в судебном заседании против требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве на заявление и дополнениях к нему. Пояснил, что приостановление регистрации это право, а не обязанность регистратора. В данном случае имелись предусмотренные законом основания для отказа в государственной регистрации.

Из материалов дела установлено, что 12.04.2006 между ОАО «Фармация» (Арендодатель) и ООО «Беломортранс-Мурманск» (Арендатор) заключен договор на аренду нежилого помещения № 01-АР, согласно которому Арендатор передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение с целью использования под офис и склад.

Согласно пункту 1.3 данного договора общая площадь передаваемого в аренду помещения 766,6 кв. м, в том числе помещение холодного склада – 562,2 кв.м, места общего пользования – 46 кв. м, офисные помещения – кабинет № 2,3-18 -53 кв.м, № 2.3-19 – 17,9 кв.м., № 2.20 – 16,8 кв.м., № 2/3-21 – 11,7 кв.м, № 2/3-22 – 4,1 кв.м., № 2/3-23 – 30,1 кв.м., № 2/3-24-24,8кв.м.

Договор аренды действует с 15 мая 2006 года по 14 мая 2008 года, расходы по государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Мурманской области несет Арендатор (п. 3.1 договора).

13.12.2006 представитель Общества ФИО2 обратился в Управление с заявлением о проведении государственной регистрации договора аренды № 01-АР от 12.04.2006 (здание аптечный склад № 1 (помещения инв. № 2906: II/ 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24), общей площадью 766,6, расположенного по адресу : <...>.

Из расписки № 073/2006-125 от 13.12.2006 следует, что Общество представило в Управление документы, в том числе изменения в Устав от 10.05.2006, согласно которым адрес места нахождения Общества: <...> А.

Распиской № 073/2006-125 ФИО2 предупрежден Управлением о необходимости предоставления в срок до 19.12.2006 нотариальной доверенности на представление интересов в Управлении для государственной регистрации договора аренды, приказа и протокола о назначении ФИО5 и учредительных документов ОАО «Фармация».

По результатам проведения правовой экспертизы документов, представленных Обществом для государственной регистрации договора аренды, Управлением принято решение о приостановлении государственной регистрации на один месяц, из которого следует, что в нарушение пункта 3 статьи 607 ГК РФ в представленном на государственную регистрацию договоре не указаны номера передаваемых в аренду помещение холодного склада, площадью 562,2 кв.м и мест общего пользования, площадью 46 кв.м, что не позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В нарушение пункта 3 статьи 26 Закона № 122-ФЗ в представленном поэтажном плане здания не обозначены сдаваемые в аренду помещения холодного склада, площадью 562,2 кв.м и места общего пользования, площадью 46 кв.м.

Договор аренды № 01-АР от 12.04.2006 г. со стороны ОАО «Фармация» подписывает исполнительный директор ФИО6, действующий на основании доверенности от 01.07.2005, выданной ему генеральным директором единоличного исполнительного органа ЗАО «Управляющая Компания «Аптечная сеть 36,6» ФИО5 Однако, в нарушение пункта 2 статьи 16 Закона № 122-ФЗ на государственную регистрацию не представлен документ, подтверждающий передачу полномочий Единоличного исполнительного органа Управляющей компании (решение общего собрания акционеров).

Уведомление о приостановлении государственной регистрации направлено Управлением генеральному директору Общества ФИО7, по адресу, содержащемуся в ЕГРП: <...>.

В связи с не устранением в установленный срок обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации, Управлением, на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ, отказано Обществу в государственной регистрации, о чем генеральному директору Общества ФИО7 направлено сообщение по адресу: <...>.

Не согласившись с действиями Управления, выраженными в отказе в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, Общество обратилось с соответствующим заявлением в суд.

Исследовав материалы дела, регистрационные материалы, заслушав пояснения представителя Управления, суд приходит к следующему.

Основания для отказа в государственной регистрации перечислены в статье 20 Закона № 122-ФЗ; данный перечень является исчерпывающим. Согласно абзацу 4 пункта 1 данной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Согласно пункту 1 статьи 18 Закона № 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В силу пункта 3 статьи 26 Закона № 122-ФЗ, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

Указанные положения содержатся также в Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации № 135 от 06.08.2004.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

Судом установлено и Обществом не отрицается, что в представленном на государственную регистрацию договоре не указаны номера передаваемых в аренду помещений холодного склада площадью 562,2 кв.м и мест общего пользования площадью 46 кв.м.

В представленном на государственную регистрацию поэтажном плане здания также не обозначены сдаваемые в аренду вышеуказанные помещения холодного склада и места общего пользования.

Указанное является обстоятельством, не позволяющим определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Согласно статье 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Такие дополнительные соглашения также подлежат государственной регистрации.

При указанных обстоятельствах, данное нарушение не является устранимым. Доказательств возможности устранения указанного нарушения в рамках государственной регистрации договора аренды, а равно устранения данного нарушения (в период после 19.02.2007) Обществом суду не представлено.

Кроме этого, одним из оснований для отказа в государственной регистрации послужило не представление, в нарушение пункта 2 статьи 16 Закона № 122-ФЗ, документов, подтверждающих полномочия ФИО5 - передачу полномочий Единоличного исполнительного органа Управляющей компании (решение общего собрания акционеров).

В соответствии с подпунктом 20 пункта 11.2.1 статьи 11 Устава ОАО «Фармация» к компетенции Общего собрания относится образование исполнительного органа и досрочное прекращение его полномочий, в том числе принятие решения о передаче полномочий единоличного исполнительного органа Общества по договору Управляющему – коммерческой организации или индивидуальному предпринимателю, утверждение условий договора с ним и досрочное расторжение договора с Управляющей организацией.

Представленный на государственную регистрацию договор аренды № 01-АР от 12.04.2006 со стороны ОАО «Фармация» подписан исполнительным директором ФИО6, действующим на основании доверенности от 01.07.2005, выданной ему генеральным директором единоличного исполнительного органа ЗАО «Управляющая Компания «Аптечная сеть 36,6» ФИО5

Между тем документов, подтверждающих передачу ОАО «Фармация» полномочий единоличного исполнительного органа Управляющей компании, ни в регистрирующий орган ни суду не представлено.

Уведомление о приостановлении государственной регистрации, а также сообщение об отказе в государственной регистрации (применительно к оспариваемым действиям), были направлены Управлением генеральному директору Общества по адресу места нахождения Общества, содержащемуся в ЕГРП: <...>, который также является адресом места жительства генерального директора Общества.

Установленный судом факт ошибочного направления Управлением документов по прежнему адресу Общества, одновременно являющемуся адресом места жительства генерального директора, не является безусловным основанием для признания незаконным сообщения об отказе в государственной регистрации при отсутствии оснований для такой регистрации.

Заявления о внесении изменений в ЕГРП Обществом в регистрирующий орган не направлялось. Положения Закона № 122-ФЗ не исключают возможность уведомления лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации, по адресу, указанному в ЕГРП.

Ссылка заявителя на то обстоятельство, что Общество не было надлежащим образом уведомлено о приостановлении государственной регистрации, судом не может быть принята, поскольку предметом заявленных требований являются действия, связанные с отказом в государственной регистрации применительно к сообщению об отказе в государственной регистрации.

Рассмотрение вопроса наличия (отсутствия) у регистрирующего органа оснований для приостановления государственной регистрации указанного договора аренды находится за рамками предмета заявленных требований.

При этом следует учитывать, что указанный заявителем способ восстановления нарушенных прав, а именно: обязание Управления восстановить срок на представление дополнительных доказательств наличия оснований для государственной регистрации, по сути направлен на продление срока в рамках приостановления государственной регистрации, и не связан с предметом заявленных требований – обжалованием незаконного отказа в государственной регистрации.

Ссылка заявителя на то, что основанием для отказа в государственной регистрации указано непредставление Обществом затребованных документов в рамках приостановления государственной регистрации, не является подтверждением того, что выявленные нарушения носят устранимый характер, а также основанием для признания указанных действий незаконными.

В рамках проверки законности действий регистрирующего органа суду также надлежит установить в данном случае наличие (отсутствие) оснований для осуществления государственной регистрации вышеуказанного договора аренды.

Таким образом, у регистрирующего органа на момент вынесения оспариваемого сообщения об отказе в государственной регистрации не имелось законных оснований для проведения государственной регистрации; таких оснований не установлено и в ходе судебной проверки; доказательств устранения допущенных нарушений Обществом также не представлено; оснований для удовлетворения заявленных Обществом требований не имеется.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

р е ш и л:

В удовлетворении требования Общества с ограниченной ответственностью «Беломортранс – Мурманск» о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы по Мурманской области от 12.02.2007, выраженных в отказе в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 12.04.2006 № 01-АР отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Судья Л.Е. Беляева