Гражданский кодекс часть 1

к Специализированному государственному учреждению при Правительстве Российской Федерации «Российский фонд федерального имущества», Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Мурманской области, индивидуальному предпринимателю ФИО2

Третьи лица – Управление Федеральной регистрационной службы по Мурманской области, Управление Федеральной службы судебных приставов Мурманской области, отдел судебных приставов г. Кировска Управления Федеральной службы судебных приставов по Мурманской области, общество с ограниченной ответственностью «СПб Электросервис», общество с ограниченной ответственностью «КРП «Апатит»

о признании торгов, проведенных 10.06.2008 г., недействительными

при участии в заседании представителей

истца – ФИО3, ФИО4 по доверенности от 25.07.08

ответчиков – РФФИ не участвует, извещен, ТУ Росимущества по МО – ФИО5 по доверенности от 12.08.08, ФИО2 предприниматель

иных, участвующих в деле лиц – УФРС по МО не участвует, заявление, УФССП МО – ФИО6 по доверенности от 07.05.08, судебные приставы исполнители ОСП г. Кировска – ФИО7 по удостоверению, ФИО8 по удостоверению, ООО «СПб Электросервис» - ФИО9 по доверенности от 01.08.08, ФИО10 по доверенности от 03.12.08, ООО «КРП «Апатит» не участвует, извещен, свидетель ФИО11 по паспорту

установил:

16.07.08 ИП ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Мурманской области к ООО «СПб Электросервис» в лице представительства в г. Мурманске о признании торгов, проведенных 10.06.2008 г. в г. Мурманске по адресу: ул. С. Перовской, 17, офис 401, по реализации арестованного имущества: двухэтажного кирпичного здания бывшей столовой № 7, расположенного по адресу: Мурманская область, г. Кировск, Промплощадка АНОФ-1, улица Лабораторная, дом 10, арестованного в ходе исполнительного производства № 14482/855/2-2007, недействительными.

Определением от 24.07.08 на основании ст. 51 АПК РФ суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной регистрационной службы по Мурманской области (далее – УФРС по Мурманской области), Управление Федеральной службы судебных приставов по Мурманской области (далее – УФССП России по Мурманской области), ФИО2, определением от 15.09.08 отдел судебных приставов г. Кировска УФССП России по Мурманской области (далее – ОСП г. Кировска), СГУ «РФФИ», определением от 31.10.08 – ООО «КРП «Апатит».

Определением от 31.10.2008 по ходатайству истца произведена замена ненадлежащего ответчика ООО «СПб Электросервис» надлежащим – специализированным государственным учреждением при Правительстве Российской Федерации «Российский фонд федерального имущества» (далее – СГУ «РФФИ») в соответствии со ст. 47 АПК РФ и уточнением к исковому заявлению, адресованным ответчику – СГУ «РФФИ», в порядке ст. 51 АПК РФ ООО «СПб Электросервис» привлечено к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением от 28.11.2008 г. в порядке п. 2 ст. 46 АПК РФ Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Мурманской области (далее – Территориальное управление Росимущества по Мурманской области), индивидуальный предприниматель ФИО2 привлечены к участию в деле ответчиками.

В обоснование исковых требований о недействительности торгов истец ссылается на нарушения установленной законом процедуры торгов и иных норм законодательства.

ИП ФИО2 заявил о привлечении к участию в деле ФИО11 в качестве свидетеля, поскольку ее показания необходимы для опровержения доводов истца об участии в торгах группы заинтересованных лиц. При этом данный ответчик отверг предложение суда привлечь ФИО11 к участию в деле в порядке ст. 51 АПК РФ на том основании, что она участвовала в торгах и не стала победителем.

Учитывая, что ФИО11 проживает по одному адресу с ФИО2 (<...>) и значится вносителем денежных средств при оплате не только своего задатка, но и задатка ФИО2 за участие в торгах по договору о задатке № 46 по лоту № 7 согласно чеку-ордеру от 22.05.2008 № операции 56747749 (т. 1, л. д. 117), ходатайство о вызове свидетеля удовлетворено в соответствии со ст. 88 АПК РФ. Явка свидетеля в судебное заседание обеспечена.

Территориальное управление Росимущества по Мурманской области заявило, что не является надлежащим ответчиком, в соответствии с распоряжением Правительства РФ от 28.06.2008 № 947-р СГУ «РФФИ» ликвидировано с 01.08.2008, при этом в настоящее время работает ликвидационная комиссия Фонда, Росимущество не является правопреемником ликвидированного СГУ «РФФИ» по сделкам, заключенным Фондом, архивы Фонда, в том числе текущие дела Росимуществу не передавались.

ФИО2 просит в иске отказать, поскольку стал победителем оспариваемых торгов результате того, что предложил наивысшую цену за выставленное на торги имущество по сравнению с другим участником.

В соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица.

Статьи 447 и 448 ГК РФ регламентируют порядок проведения публичных торгов.

Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом (абз. 3 п. 4 ст. 447 ГК РФ).

В соответствии с Соглашением о взаимодействии между Федеральной службой судебных приставов и СГУ «РФФИ» при передаче на реализацию арестованного имущества от 11.04.2005 между УФССП по Мурманской области, именуемым Управлением и СГУ «РФФИ», именуемым Фондом заключен договор № 24 т на реализацию (торги) арестованного имущества от 22.04.2008.

По условиям договора Фонд по поручению Управления обязался реализовать арестованное имущество принадлежащее должнику - ФИО1 согласно постановлению о передаче арестованного имущества на торги № б/н от 21.03.2008, вынесенного судебным приставом-исполнителем ФИО8 ОСП г. Кировска. Из преамбулы договора видно, что от имени СГУ «РФФИ» договор заключен в исполнителем государственного контракта Фонда – ООО «СПб Электросервис» в лице генерального директора ФИО12, действующего на основании государственного контракта от 17.12.2007 № 117/30, доверенности на право выступать от имени Фонда от 26.12.2007 № В-693, поручения Фонда на реализацию № 01/04/01ар-51-117/30 от 15.04.2008.

Согласно п. 2 ст. 90 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон об исполнительном производстве) порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации.

Реализация недвижимого имущества должника путем проведения открытых торгов в форме аукциона прямо предусмотрена п. 3 ст. 87 Закона об исполнительном производстве.

Признание торгов недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации, установлено статьей 93 Закона об исполнительном производстве.

В данном деле оспариваются торги, проведенные в форме аукциона открытого по составу участников и закрытого по форме подачи предложений по цене.

В соответствии с п. 1 ст. 87 Закона об исполнительном производстве реализация на торгах имущества должника производится организацией или лицом, имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества (далее – организатор торгов).

Специализированной организации (организатору торгов) не предоставлено право определения формы торгов.

Аукцион с закрытой формой подачи предложений по цене нельзя признать открытым аукционом.

Торги, проведенные СГУ «РФФИ» в ненадлежащей форме, являются достаточным основанием для признания их недействительными.

Кроме того, истец обоснованно считает, что на результаты торгов повлияло участие в них только двух участников ФИО2 и ФИО11, которые 29.05.2008 подали заявление в орган Загса о вступлении в брак и 28.06.2008 г. зарегистрировали брак, о чем в материалы дела представлены справки Отдела записи актов гражданского состояния администрации г. Кировска № 1015 и № 197 (т. 2).

Свидетель ФИО11, работающая с 05.07.2007 по настоящее время главным бухгалтером в ООО «Все для дома», учредителем которой является ФИО2, объяснила участие в торгах, о которых узнала от общего с ФИО2 знакомого, желанием начать свой бизнес, для покупки выставленного на торги имущества имела необходимые денежные средства, накопленные и полученные от продажи квартиры в 2006-2007 годах, по обстоятельству внесения задатка ФИО2 указала, что занимается в его фирме финансовыми вопросами, свой задаток за участие в торгах вносила за счет собственных средств через Сбербанк, предлагала цену, исходя из того, что имела, от ФИО13 ей было известно о том, что в торгах будет принимать участие третье лицо, с ФИО2 переговоров о торгах не вела, с 21.06.2006 зарегистрирована в одной квартире с ФИО2

Наличие у участников аукциона сведений о других участниках до его начала, а также участие в аукционе только двух участников, фактически связанных друг с другом регистрацией в одной квартире, работой, выразивших намерение вступить в брак, делает невозможным достижение самой цели аукциона, заключающегося в получении наивысшей цены за реализуемое на торгах имущество на основе конкуренции предложений участников.

Исходя из смысла статей 447 и 448 ГК РФ, торги проводятся путем осуществления определенных действий: опубликования извещения о проведении торгов с указанием сведений о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе о порядке оформления участия в торгах, определения лица, выигравшего торги, сведения о начальной цене.

Как следует из материалов дела, 20.10.2007 судебный пристав-исполнитель ОСП г. Кировска ФИО8, рассмотрев материалы исполнительного производства № 14482/855/2-2007, возбужденного 22.06.2007 на основании исполнительного листа Арбитражного суда Мурманской области № 097727 от 13.11.2006 г. о взыскании с ИП ФИО1 долга в сумме 527901,27 руб. в пользу ООО «КРП «Апатит», постановила произвести арест имущества должницы ФИО1, а именно: нежилого здания бывшей столовой № 7, в размере и объеме, необходимом для исполнения требований исполнительного документа с учетом взыскания исполнительского сбора и расходов по совершению исполнительных действий.

Согласно акту ареста имущества должника от 30.10.2007 в рамках исполнительного производства № 14482/2-07, возбужденного 22.06.2007 на основании исполнительных листов Кировского суда № 097727 от 13.11.2006 о взыскании с ФИО1 527 901, 27 руб. в пользу КРП, двухэтажное кирпичное здание бывшей столовой № 7 в <...>, расположено за чертой города на промплощадке АНОФ-1, полезная площадь 1984,7 кв. м; здание из серого кирпича, фундамент – блоки заводской заготовки, стены кирпичные, перегородки гипсокартонные, перекрытия железобетонные, кровля бесчердачная, мягкая, полы плиточные, дощатые, цементные, имеется подвал площадью 771,12 кв. м, предварительная оценка имущества 200 000 руб.

В постановлении от 21.03.2008 о передаче арестованного имущества на реализацию путем проведения торгов в СГУ при Правительстве Российской Федерации «Российский фонд федерального имущества» (организацию, привлекаемую в порядке, установленном законодательством) указано, что двухэтажное кирпичное здание бывшей столовой № 7 в г. Кировске расположено за чертой города на промплощадке АНОФ-1, полезная площадь 1984,7 кв. м, его оценка на сумму 518 000 руб. в количестве 1 лота произведена специалистом-оценщиком ООО «Оценка-Сервис».

24.04.2008 судебный пристав-исполнитель ОСП г. Кировска ФИО8 в соответствии с постановлением о передаче арестованного имущества на реализацию от 21.03.2008, договором на реализацию прав на недвижимое имущество от 22.04.2008 № 24 т по акту передала представителю РФФИИ ООО «СПб Электросервис» в лице эксперта-специалиста ФИО9, действующей по доверенности № 8-м, выданной 10.01.2008, следующие документы (копии): технический паспорт, справку о содержании правоустанавливающих документов, договор аренды земельного участка, договор купли-продажи недвижимого имущества, договор субаренды земельного участка с кадастровым планом.

По запросу суда в УФРС по Мурманской области в материалы дела представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) на 31.07.2008 следующее содержания: кадастровый (или условный) номер объекта 51:16:04 01:0006:453, наименование – здание бывшей столовой № 7, назначение – нежилое здание, площадь объекта 1 984,7 кв. м, адрес (местоположение) объекта – город Кировск Мурманской области, промплощадка АНОФ-1, вид права – собственность, правообладатель ФИО1 проживает по адресу: город Кировск Мурманской области, проспект Ленина, дом 5, квартира 45, существующие ограничения (обременения) права – арест (запрет), о чем в ЕГРП 30 мая 2007 года сделана запись регистрации 51-51-03/002/2007-744 (т. 1, л. д. 74).

Частью 2 ст. 448 ГК РФ предусмотрено, что извещение о проведении торгов должно содержать во всяком случае сведения о предмете торгов и порядке их проведения.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права, о чем в ЕГРП сделана запись 01.08.2005 г., основанием приобретения ФИО1 права собственности на здание бывшей столовой № 7 является договор № 85-24/04 от 14 июня 2004 года, по условиям которого продавец (ОАО «Апатит») продает, а покупатель (ИП ФИО1) приобретает в собственность двухэтажное кирпичное здание бывшей столовой № 7, расположенное по адресу: г. Кировск, промплощадка АНОФ-1, на земельном участке, промплощадка АНОФ-1 (кадастровый номер 51:16:040101:0006), который продавец использует на условиях аренды (договор № 1-2002 от 01.04.2002).

Поскольку предметом оспариваемых торгов являлось недвижимое имущество, то согласно ст. 554 ГК РФ в извещении должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее продаже, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

В силу п. 1 ст. 7 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав носит открытый характер, выписки из Единого государственного реестра прав должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав.

Согласно разделу III Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 №219, (далее – Правил) описание объекта недвижимости осуществляется на основании документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа, и должно включать в себя сведения о кадастровом и (или) условном номере объекта, местонахождении (адресе), виде (названии) объекта, его площади, назначении, этажности. Местонахождение, как правило, является почтовым адресом объекта, либо иным общепринятым местоположением объекта, позволяющим однозначно определить объект на территории регистрационного округа. Назначением объекта считается указание на жилое, нежилое здание, производственное, складское, торговое помещение. Общая площадь зданий, сооружений и их частей указывается по внутреннему обмеру.

Разделом IV Правил установлено, что в сведения о зарегистрированных правах включают информацию об имени (наименовании) обладателя права, виде права.

Судебные приставы-исполнители наделены правом обращаться в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности на имущество и получать сведения о содержании правоустанавливающих документов.

В опубликованном 8 мая 2008 года Мурманской областной газетой «Полярная правда» № 64 (22.340) извещении СГУ «РФФИ» о проведении торгов в форме аукциона, открытого по составу участников и закрытого по форме подачи предложений по цене объекта, предмет торгов состоит из 7 лотов.

В извещении лотом № 7 буквально является «подвергнутое аресту судебным приставом-исполнителем по исполнительному производству № 9/335/17/2/2007 от 22.08.2007 года, принадлежащее должнику ФИО1 здание бывшей столовой №7, общей площадью 1 984,7 кв. м, 1971 года постройки, 2-этажное, стены кирпичные, перегородки гипсобетонные, крыша бесчердачная, мягкая, полы плиточные, дощатые, расположенное по адресу: Кировский район, г. Кировск, промплощадка АНОФ-1, расположено за чертой города» (т. 1, л. д. 93).

Таким образом, предмет торгов содержит не соответствующих правоустанавливающим документам данных об адресе бывшей столовой №7: «Кировский район», «за чертой города», об имени обладателя права, так как указаны только инициалы ФИО1, и не содержит основных характеристик, идентифицирующих недвижимое имущество: кадастрового номера, который присваивается при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации), или условного, назначения (нежилое здание).

При отсутствии данных, позволяющих однозначно определить конкретную недвижимость и ее расположение на соответствующем земельном участке, возникает необходимость уточнения предмета торгов, что по смыслу положений ст. ст. 432, 554 свидетельствует о нарушении при опубликовании извещения требований об индивидуализации недвижимого имущества как объекта зарегистрированного права.

Ликвидность здания бывшей столовой № 7, указанием на то, что оно расположено за чертой города, снизилась.

Возможность предоставления дополнительной информации о предмете торгов помимо извещения указанной нормой не предусмотрено.

Опубликованный порядок оформления участия в торгах предусматривает оформление доверенности на лицо, имеющее право действовать от имени претендента, если заявка подается представителем претендента. Для участия в торгах организатору торгов должно быть представлено платежное поручение с отметкой банка об исполнении, подтверждающее внесение задатка в соответствии с договором о задатке.

Договор о задатке № 46 заключен с ФИО2 22 мая 2008 г., документом, подтверждающим внесение им задатка, является чек-ордер Северо-Западного банка Сбербанка РФ от 22.05.2008 (операция 5674749), по которому вносителем денежных средств является ФИО11 (паспорт РФ <...>) без указания на доверенность.

Пунктом 1 ст. 313 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательства может быть возложено на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично; в этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.

Таким образом, задаток ФИО2 уплачен третьим лицом без надлежащего оформления полномочий в нарушение п. 4 порядка оформления участия в торгах.

В публикации о проведении торгов отсутствует порядок подачи и приема предложений по цене, что относится к порядку проведения торгов.

Комиссия, созданная организатором торгов 06.06.2008 г. с участием консультанта представительства РФФИ в Мурманской области, одновременное завершила прием закрытых предложений по цене и определила среди участников победителя, как следует из протокола № 7.2 ЛОТ №7 о приеме заявок на участие в торгах, составленного 10 июня 2008 г. в 11 часов 00 минут, тогда как указанный срок установлен извещением для окончания приема предложений по цене.

Как следует из повестки дня протокола № 7.2, комиссия собралась для подведения итогов приема заявок на участие в торгах, а приняла решение о победителе.

Отсутствие в извещении сведений, предусмотренных п. 2 ст. 448 ГК РФ, относится к нарушению правил проведения торгов, поскольку отсутствие достоверной и полной информации нарушает принцип публичности торгов, сужает круг заинтересованных в участии в торгах лиц, ибо потенциальные покупатели не принимают участие в торгах.

Опубликование извещения о проведении торгов в областной газете «Полярная правда» от 08.05.2008 № 64, подписной тираж которой в г. Кировске Мурманской области, отсутствует, не может считаться надлежащим доведением информации до потенциальных покупателей, информация о реализации имущества оказалась недоступной для широкого круга лиц, проживающих в городе Кировске.

В протоколе № 7.2 ЛОТ № 7, составленном в 11 часов 00 минут 10.06.2008 г., зафиксированы три участника аукциона ФИО14, ФИО11 и ФИО2. Участник торгов ФИО14 не явился на торги с предложением по цене, участники аукциона ФИО11 и ФИО2 предложили цену 520 000 руб. и 521 000 руб. соответственно при начальной цене на имущество в размере 518 000 руб.

На основании изложенных обстоятельств истец вправе полагать, что зарегистрированное за ним в установленном порядке на праве собственности недвижимое имущество, приобретенное им самим за 493 712 руб. по договору купли-продажи от 14.06.2004 г., реализовано на торгах, проводимых 10.06.2008, по неоправданно низкой цене.

К нарушению порядка проведения аукциона по лоту № 7 можно отнести и то, что прием закрытых предложений по цене и определение среди участников торгов победителя, оформленные одним протоколом № 7.2 ЛОТ №7 о приеме заявок на участие в торгах, завершены одновременно 10 июня 2008 г. в 11 часов 00 минут, тогда как указанный срок согласно извещению установлен для окончания приема предложений по цене.

Заявление ФИО2 о том, что он принимал участие в торгах не как предприниматель, а как физическое лицо, в связи с чем рассмотрение данного дела с его участием в качестве ответчика, неподведомственно арбитражному суду не принимается во внимание.

Протокол № 7.3 (имеющий силу договора купли-продажи) о результатах торгов по продаже арестованного имущества подписан организатором торгов (СГУ «РФФИ») и победителем торгов (ФИО2).

Территориальное управление Росимущества по Мурманской области в спорном правоотношении не участвует.

На основании изложенного иск о признании торгов недействительными подлежит удовлетворению, в отношении Территориального управления Росимущества по Мурманской области в иске следует отказать.

Судебные расходы по правилам ст. 110 АПК РФ относятся на надлежащих ответчиков поровну.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167 – 170, 175 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

решил:

признать недействительными проведенные Специализированным государственным учреждением при Правительстве Российской Федерации «Российский фонд федерального имущества» 10.06.2008 г. по адресу: <...>, торги в форме аукциона открытого по составу участников и закрытого по форме подачи предложений по цене, предметом которых является «ЛОТ № 7 – подвергнутое аресту судебным приставом-исполнителем по исполнительному производству № 9/335/17/2/2007 от 22.06.2007 года, принадлежащее должнику ФИО1 здание бывшей столовой № 7, общей площадью 1 984,7 кв. м, 1971 года постройки, 2-этажное, стены кирпичные, перегородки гипсобетонные, крыша бесчердачная, мягкая, полы плиточные, дощатые, расположенное по адресу: Кировский район, г. Кировск, промплощадка АНОФ-1, расположено за чертой города».

Взыскать со Специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации «Российский фонд федерального имущества» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 судебные расходы в сумме 1 000 рублей 00 копеек.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 судебные расходы в сумме 1 000 рублей 00 копеек.

Отказать в удовлетворении иска в отношении Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Мурманской области.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в апелляционном порядке.

Судья Е.В. Попова.