Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным отказа в заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, выраженного в бездействии в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий; об обязании совершить указанные действия;

при участии в судебном заседании представителей:

заявителя – не явился;

открытого акционерного общества «Агентство Мурманнедвижимость» – ФИО1 по доверенности № 02/12 от 03.09.2012,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Тилигуль» (183038 <...>, ОГРН <***>; далее – ООО «Тилигуль», Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с заявлением к Мурманскому муниципальному унитарному предприятию «Агентство Мурманнедвижимость» (183038 <...>, ОГРН <***>; далее – ММУП «Агентство Мурманнедвижимость», Предприятие)

- о признании незаконным отказа Предприятия в заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу <...>, площадью 1326,9 кв.м в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), выраженного в бездействии в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- об обязании Предприятия совершить юридически значимые действия, необходимые для реализации преимущественного права заявителя на приобретение в собственность указанного нежилого помещения.

В обоснование требований ООО «Тилигуль» указало, что в 2009 году оно подтвердило свое желание выкупить в соответствии с Законом № 159-ФЗ арендуемые им нежилые помещения площадью 1326,9 кв.м, расположенные в <...>, однако Предприятие в этих целях до настоящего времени не совершило предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ действий, в том числе не направило в его адрес проекты договора купли-продажи.

Заявитель считает, что согласно информации, размещенной на официальном сайте в сети Интернет, ММУП «Агентство Мурманнедвижимость» принято решение об отчуждении указанного объекта недвижимого имущества.

В отзыве на заявление Предприятие требования не признало, указав, что в соответствии с частью 2 статьи 2 Закона № 159-ФЗ отчуждение унитарным предприятием имущества субъектам малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям, установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, является правом, а не обязанностью унитарного предприятия. Решение об отчуждении спорного недвижимого имущества Предприятием не принималось, а ведение переписки о порядке его отчуждения и обсуждение в ней предполагаемых условий договора не свидетельствует о принятии решения об отчуждении имущества.

Определением Арбитражного суда Мурманской области от 17.09.2012 на основании статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в порядке процессуального правопреемства произведена замена Мурманского муниципального унитарного предприятия «Агентство Мурманнедвижимость» на открытое акционерное общество «Агентство Мурманнедвижимость» (183038 <...>, ОГРН <***>; далее – ОАО «Агентство Мурманнедвижимость», заинтересованное лицо).

В этой связи ООО «Тилигуль» в порядке статьи 49 АПК РФ представило уточненное заявление, в котором просит суд

- признать незаконным отказ ОАО «Агентство Мурманнедвижимость» в заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу <...>, площадью 1326,9 кв.м, в соответствии с нормами Закона № 159-ФЗ, выраженного в бездействии в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права заявителя на приобретение арендуемого имущества;

- обязать ОАО «Агентство Мурманнедвижимость» совершить юридически значимые действия, необходимые для реализации преимущественного права ООО «Тилигуль» на приобретение в собственность указанного нежилого помещения.

Уточненные требования заявителя приняты судом к рассмотрению.

Заявитель, извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку в судебное заседание своего представителя не обеспечил.

Представитель ОАО «Агентство Мурманнедвижимость» в судебном заседании с указанными требованиями не согласился, поддержав возражения, изложенные в отзыве.

С учетом обстоятельств дела, мнения представителя заинтересованного лица, и в соответствии с частью 2 статьи 200 АПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие представителя заявителя.

Как следует из материалов дела, на основании приказа Комитета имущественных отношений города Мурманска от 25.07.2008 № 1021, дополнительного соглашения от 04.08.2008 № 2003/1 к договору № 986/01 от 07.092005 за Предприятием на праве хозяйственного ведения закреплено находящееся в муниципальной собственности недвижимое имущество – нежилые помещения общей площадью 1326,9 кв.м, расположенные в жилом доме по адресу <...>.

Право хозяйственного ведения Предприятия на указанное недвижимое имущество в установленном порядке зарегистрировано, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 11.09.2008 серии 51 АВ № 078276.

04.07.2002 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Мурманска (арендодатель), Управлением жилищно-коммунального хозяйства и ООО «Тилигуль» (арендатор) заключен договор № 12059, в соответствии с которым заявителю на срок с 25.07.2002 по 25.07.2017 для использования под магазин переданы в аренду помещения муниципального нежилого фонда I/1-34, 1а/1-20, 17а общей площадью 1326,9 кв.м по адресу <...>. О передаче указанных нежилых помещений арендатору составлен акт от 25.07.2002.

31.10.2008 Комитет имущественных отношений города Мурманска, Предприятие и ООО «Тилигуль» заключили дополнительное соглашение № 1 к договору аренды № 12059 от 04.07.2002, согласно которому арендодателем по договору стало Предприятие. Государственная регистрация названного дополнительного соглашения произведена в январе 2009 года.

В связи с проведенной технической инвентаризацией площадь арендуемых заявителем помещений сторонами договора в соответствии с дополнительным соглашением № 2 от 19.10.2011 установлена в размере 1313,4 кв.м.

Заявитель обратился к Предприятию с письмом от 08.07.2010, в котором подтвердил свое желание выкупить арендуемые им нежилые помещения и подписать договор купли-продажи в установленные законодательством сроки, однако просил Предприятие перенести сроки начала платежей по договору на январь 2011 года.

В заявлениях от 11.10.2010, 14.03.2012 Общество просило ММУП «Агентство Мурманнедвижимость рассмотреть вопрос и принять решение о продаже арендуемого им недвижимого имущества, выразив готовность приобрести указанное имущество и приложив к заявлению от 11.10.2010 заявление о соответствии ООО «Тилигуль» условиям, установленным Законом № 159-ФЗ.

ММУП «Агентство Мурманнедвижимость» письмами от 21.10.2010 № 2117, от 20.03.2012 № 501 сообщило, что просьба о возможности использования преимущественного права на приобретение недвижимого имущества принята к сведению; решение об отчуждении арендуемых заявителем помещений Предприятием не принято и в случае его принятия заявитель будет дополнительно извещен.

В письме от 23.05.2012 ООО «Тилигуль» вновь выразило готовность заключить договор на выкуп арендуемого объекта недвижимости и просило Предприятие пригласить Общество для подписания указанного договора.

Не получив ответа на данное обращение и проект договора, и полагая, что Предприятием нарушается его преимущественное право на выкуп арендуемого недвижимого муниципального имущества, ООО «Тилигуль» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Заслушав пояснения представителя ОАО «Агентство Мурманнедвижимость», исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.

Согласно части 2 статьи 2 Закона № 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 названного Закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества.

В силу части 3 статьи 4 Закона № 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 названного Закона требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

При этом решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение арендуемого недвижимого имущества, принадлежащего муниципальному унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, принимается этим предприятием самостоятельно.

В пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Информационное письмо № 134) разъяснено, что по смыслу Закона № 159-ФЗ право на приобретение не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.

Как видно из материалов дела, арендуемые заявителем нежилые помещения, этаж: подвал, 1, общей площадью 1326,9 кв.м по адресу <...> (а в связи с проведенной технической инвентаризацией названные нежилые помещения общей площадью 1313,4 кв.м, этаж: подвал, 1, номера на поэтажном плане V, VI) находились в хозяйственном ведении Предприятия, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 11.09.2008 серии 51 АВ № 078276, от 21.06.2011 серии 51-АВ 253577.

Из имеющейся в материалах дела переписки между ММУП «Агентство недвижимость» и ООО «Тилигуль» следует, что Предприятие не принимало решения о совершении сделки в порядке Закона № 159-ФЗ. Доказательств в подтверждение обратного не представлено. Наличие информации, размещенной на официальном сайте в сети Интернет, на что ссылается заявитель, таким доказательством не является.

Приватизация недвижимого имущества, принадлежащего унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения и арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, возможна только в случае принятия Предприятием решения о возмездном отчуждении имущества в порядке, предусмотренном статьей 4 Закона № 159-ФЗ, причем принятие такого решения является правом, а не обязанностью Предприятия.

Представленное заявителем в материалы дела решение Совета депутатов города Мурманска от 05.12.2011 № 42-568 «О прогнозном плане (программе) приватизации муниципального имущества города Мурманска на 2012-2012 годы» не является основанием для принятия Предприятием решения о возмездном отчуждении недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения, и не подменяет указанное решение.

Кроме того, в данном решении Совета депутатов города Мурманска в составе имущества, подлежащего приватизации в 2012-2014 годах указаны нежилые помещения в подвале, жилом доме по адресу <...>, площадь которых составляет 144,7 кв.м, что не подтверждает включение в план приватизации нежилых помещений площадью 1326,9 кв.м, арендуемых заявителем.

Поскольку решений о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение нежилого помещения, арендуемого ООО «Тилигуль», ни Предприятие, ни его правопреемник - ОАО «Агентство Мурманнедвижимость» не принимали (доказательств иного в нарушение положений статьи 65 АПК РФ заявителем не представлено), правовые основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.

Ссылка заявителя на нарушение Предприятием части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ судом также отклоняется, поскольку указанная норма регламентирует действия уполномоченного органа при получении им заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При этом в силу части 1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ к уполномоченным органам отнесены орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности.

ММУП «Агентство Мурманнедвижимость» являлось коммерческой организаций, созданной в целях получения прибыли для осуществления деятельности, связанной с организацией работы по сдаче внаем и аренду собственного жилого и нежилого недвижимого имущества, управлением эксплуатацией жилого и нежилого фонда, строительством зданий и сооружений. Статусом уполномоченного органа в смысле, придаваемом частью 1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, Предприятие не обладало.

ММУП «Агентство Мурманнедвижимость» с 30.08.2012 прекратило деятельность в связи с его реорганизацией в форме преобразования в коммерческую организацию - ОАО «Агентство Мурманнедвижимость», которое также не является уполномоченным органом.

Согласно передаточному акту от 20.08.2012 арендуемые заявителем нежилые помещения общей площадью 1312,4 кв.м в составе другого недвижимого имущества переданы Предприятием его правопреемнику – ОАО «Агентство Мурманнедвижимость».

Оспаривая отказ ОАО «Мурманнедвижимость», заявитель не представил доказательств его обращения к указанному лицу, а также наличие какого-либо отказа по такому обращению.

При этом заявитель указал, что с заявлением, рассматриваемым в рамках настоящего дела, он обратился в арбитражный суд в порядке главы 24 АПК РФ.

Согласно пункту 10 Информационного письма № 134 судам следует иметь в виду, что, исходя из части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Поскольку ни Предприятие, ни ОАО «Агентство Мурманнедвижимость» не обладают статусом ни уполномоченного органа, ни органа, осуществляющего публичные полномочия, его решения, действия (бездействие) не могут быть оспорены в арбитражный суд в порядке главы 24 АПК РФ.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

При подаче заявления ООО «Тилигуль» уплатило 4 000 руб. государственной пошлины по платежному поручению от 03.07.2012 № 30. Однако согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче в арбитражный суд заявлений о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, организации уплачивают государственную пошлину в размере 2 000 рублей.

В информационном письме от 11.05.2010 № 139 «О внесении изменений в информационные письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.05.2005 № 91 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации» и от 13.03.2007 № 117 «Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации» Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации также разъяснено, что при подаче таких заявлений неимущественного характера, как заявление о признании нормативного правового акта недействующим, о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, размер государственной пошлины составляет 200 руб. для физических лиц и 2 000 руб. для юридических лиц (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).

Следовательно, заявителю следует возвратить 2 000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной при подаче заявления.

Руководствуясь статьями 104, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

решил:

в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Тилигуль»

- о признании незаконным отказа открытого акционерного общества «Агентство Мурманнедвижимость» в заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу <...>, общей площадью 1326,9 кв.м в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», выраженного в бездействии в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- об обязании открытого акционерного общества «Агентство Мурманнедвижимость» совершить юридически значимые действия, необходимые для реализации преимущественного права общества с ограниченной ответственностью «Тилигуль» на приобретение в собственность указанного нежилого помещения,

отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Тилигуль» государственную пошлину в сумме 2 000 рублей, излишне уплаченную по платежному поручению № 30 от 03.07.2012.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия.

Судья Дмитриевская Л.Е.