Гражданский кодекс часть 1

Третьи лица – Управление федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Мурманской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области

об определении условий договора о выкупной стоимости земли в соответствии с п. 1 ст. 2 Закона Мурманской области № 893-01-ЗМО от 26.10.2007г. «О цене земли в Мурманской области»

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО1 по доверенности от 01.10.2008г.

ответчика – ФИО2 по доверенности от 19.02.2008г. № 1, ФИО3 по доверенности от 28.04.2008г. № 6

иных участников процесса – не явились, извещены (уведомления от 28.10.08 №№ 154255, 154262)

установил:

ЗАО «Беломорская нефтебаза» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд Мурманской области к Комитету имущественных отношений и территориального планирования администрации муниципального образования Кандалакшский район (далее – ответчик) об определении условий договора о выкупной стоимости земли в соответствии с п. 1 ст. 2 Закона Мурманской области № 893-01-ЗМО от 26.10.2007г. «О цене земли в Мурманской области».

Представитель истца, в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просит определить условие договора о стоимости земельного участка (п. 2.1 договора) в соответствии с правилами п. 1 ст. 2 Закона Мурманской области от 26.10.2007г., в размере 2,5 процента от кадастровой стоимости, обязав ответчика включить в договор п. 2.1 в следующей редакции: «Цена участка составляет 2 290 572 руб. 10 коп. НДС не облагается».

Заявленные требования мотивированы тем, что при подготовке проекта договора о выкупе земельного участка площадью 443 544 кв.м., на котором расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащего истцу на праве собственности, ответчик указал стоимость земли в размере десятикратной ставки земельного налога за единицу площади, применив правила, установленные п.2 ст. 2 Закона Мурманской области № 893-01-ЗМО от 26.10.2007г. «О цене земли в Мурманской области».

По мнению истца при определении стоимости земли должны применяться правила, предусмотренные п. 1 ст. 2 указанного закона, согласно которому стоимость выкупаемой земли составляет 2,5 процента от кадастровой стоимости земли, так как все объекты недвижимости, находящиеся на спорном земельном участке ранее были приватизированы из государственной собственности и внесены в качестве вклада в уставный капитал ЗАО «Беломорская нефтебаза» одним из учредителей ОАО «Роснефть-Мурманскнефтепродукт».

Представитель ответчика с заявленными требованиями истца не согласился, пояснив, что объекты недвижимости, расположенные на испрашиваемом земельном участке отчуждались ЗАО «Беломорская нефтебаза» не из государственной или муниципальной собственности, а из частной собственности ОАО «Роснефть-Мурманскнефтепродукт», следовательно, определение выкупной цены спорного земельного участка возможно исключительно на основании п. 2 ст. 2 Закона от 26.10.2007г.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Управление федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Мурманской области представило отзыв, в котором указало, что при определении цены на земли в данном случае необходимо руководствоваться п. 2 ст. 2 Закона Мурманской области от 26.10.2007г. «О цене земли в Мурманской области» и устанавливать ее в размере десятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (т. 1 л.д. 147).

С учетом мнения представителей сторон, в порядке положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд считает возможным рассмотреть спор в отсутствие третьих лиц.

Как следует из материалов дела, 10 июня 1996 года утвержден план приватизации Мурманского государственного предприятия «Мурманскнефтепродукт», в результате акционирования которого образовано акционерное общество открытого типа по обеспечению нефтепродуктами «Мурманскнефтепродукт» (т. 1 л.д. 54-70).

В соответствии с постановлением администрации г. Мурманска от 30.05.1996г. № 835, АООТ «Мурманскнефтепродукт» переименован в ОАО «Роснефть-Мурманскнефтепродукт» (т. 1 л.д. 108).

В 1998г. ОАО «Роснефть-Мурманскнефтепродукт» и ООО «НИТЭК» заключили договор о создании Закрытого акционерного общества «Беломорская нефтебаза», уставный капитал которого составляет 95% из взноса ОАО «Роснефть-Мурманскнефтепродукт» и 5% взноса ООО «НИТЭК» (т. 1 л.д. 37-41).

30.12.1999г. и 13.04.2006г., на основании договора о создании ЗАО «Беломорская нефтебаза», утвержденного протоколом № 1 собрания учредителей от 04.08.1998г., акта передачи имущества для зачисления в качестве вклада в уставный капитал ЗАО «Беломорская нефтебаза» от ОАО «Роснефть-Мурманскнефтепродукт», выданы свидетельства о государственной регистрации права основной площадки со строениями и сооружениями, площадью 387 786 кв.м., блокировочного трубопровода длиной 2 319 м., магистральных сетей теплоснабжения длиной 2 000 м. (т. 1 л.д. 34-36).

11.08.1999г. между Администрацией г. Кандалакша и ЗАО «Беломорская нефтебаза» заключен договор аренды земли № 68, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в долгосрочное (по 14.07.2048г.) пользование земельный участок для использования основной площадки. Дополнительным соглашением № 1 от 10.01.2006г. к договору аренды внесены изменения, касающиеся арендной платы (т. 1 л.д. 109-120).

19 мая 2008г. между Комитетом имущественных отношений и территориального планирования администрации муниципального образования Кандалакшский район (продавец) и ЗАО «Беломорская нефтебаза» (покупатель) заключен договор № 11 купли-продажи земельного участка, согласно которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется оплатить и принять недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером 51:19:020204:0029, имеющий адресные ориентиры: Мурманская область, в районе н.п. Белое Море, для использования в целях обслуживания промплощадки, общей площадью 443 544 кв.м., находящийся в государственной собственности. На участке имеется: основная площадка со строениями и сооружениями, блокировочный трубопровод и магистральные сети теплоснабжения (раздел 1 договора).

Пунктом 2.1 договора цена участка установлена в размере 13 743 432 руб. 60 коп. НДС не облагается.

Договор и акт приема-передачи земельного участка от 19.05.2008г. подписан сторонами с протоколом разногласий по п. 2.1 договора, в котором цена участка составляет 2 290 572 руб. 10 коп.

Письмами от 22.05.08г. № 1565, от 30.05.08г. № 1635 ответчик сообщил об установлении выкупной цены земельного участка в размере 13 743 432 руб. 60 коп. в соответствии с п. 2 ст. 2 Закона Мурманской области от 26.10.2007г. «О цене земли в Мурманской области» и направлении проекта договора купли-продажи земельного участка на правовую экспертизу в юридический отдел администрации муниципального образования.

В правовом заключении на проект административно-правовой отдел администрации муниципального образования Кандалакшский район, на основании изучения плана приватизации и акта (описи) имущества, передаваемого в качестве взноса в уставный капитал ЗАО указал, что невозможно сделать вывод об отчуждении указанного имущества из государственной или муниципальной собственности, так как в перечнях имущества – основной площадки со строениями и сооружениями блокировочного трубопровода и магистральных сетей теплоснабжения нет. Выкупная цена рассчитана правильно, в соответствии с п. 2 ст. 2 Закона Мурманской области от 26.10.2007г. «О цене земли в Мурманской области».

Ознакомившись с правовым заключением на проект, истец письмом от 09.06.08г. № 617 в подтверждение передачи приватизированного объекта недвижимости, дополнительно направил сводную таблицу строений и сооружений основной площадки, которые были отчуждены из государственной собственности.

25.07.2008г. ответчик в письме № 2458 сообщил, что протокол разногласий к договору купли-продажи № 11 отклонен, сослался при этом на письмо Департамента имущественных отношений Правительства Мурманской области от 23.07.08г. № 19-10-07/3434.

Из письма Департамента имущественных отношений от 23.07.08г. следует, что объекты недвижимости, расположенные на спорном участке, перешли в собственность ОАО «Роснефть-Мурманскнефтепродукт» из государственной собственности. При создании ЗАО «Беломорская нефтебаза», приватизированные объекты были переданы в собственность последнего в качестве вклада в его уставный капитал в соответствии с учредительным договором. Таким образом, объекты недвижимости не были отчуждены ЗАО «Беломорская нефтебаза» из государственной или муниципальной собственности, право собственности перешло к нему от ОАО «Роснефть-Мурманскнефтепродукт», при определении цены земли необходимо руководствоваться п. 2 ст. 2 Закона Мурманской области от 26.10.2007г. и устанавливать ее в размере десятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Посчитав, что такая позиция ответчика противоречит норме закона, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию таких земельных участков.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 постановления от 24.03.2005г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснил, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие Земельного кодекса РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В пункте 1 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что до 1 января 2010 года продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения, производится по установленной субъектами Российской Федерации цене в пределах:

- 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллиона человек;

- 2,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Постановлением Правительства Мурманской области от 14.12.2007г. № 608/ПП/25 утверждено Положение «О порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Мурманской области или государственная собственность на которые не разграничена, их оплаты при продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках», согласно п. 2 которого цена земельных участков определяется в соответствии со статьей 2 Закона Мурманской области от 26.10.2007г. № 893-01-ЗМО «О цене земли в Мурманской области».

Закон Мурманской области от 26.10.2007г. № 893-01-ЗМО «О цене земли в Мурманской области», в соответствии с Земельным кодексом РФ, Федеральным законом от 25.10.2001г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», устанавливает цену земли при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений.

Пунктом 1 статьи 2 указанного закона, до 1 января 2010 года цена земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлена в размере 2,5 процентов их кадастровой стоимости при продаже:

коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности;

гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

Пункт 2 статьи 2 данного закона установил до 1 января 2010 года цену земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при продаже лицам, не указанным в пункте 1 настоящей статьи и являющимся собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений, в размере десятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Из содержания названных норм следует, что субъектами применения льготного (2,5 процента) порядка расчетов за приватизируемые земельные участки выступают собственники зданий, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

Следовательно, при приобретении в собственность земельного участка по цене, установленной в пункте 1 статьи 2 Закона Мурманской области от 26.10.2007г. № 893-01-ЗМО «О цене земли в Мурманской области», которая не противоречит Федеральному закону «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», достаточным критерием установления права собственника недвижимого имущества на льготу служит факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

По смыслу указанной нормы суд приходит к выводу, что любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного (муниципального) образования, имеет право на получение земельного участка на льготных условиях независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или на вторичном рынке.

ЗАО «Беломорская нефтебаза» стало собственником имущества, расположенного на испрашиваемом земельном участке, в результате участия в его уставном капитале ОАО «Роснефть-Мурманскнефтепродукт». Переход права собственности подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 30.12.1999г. и 13.04.2006г.

Суд учитывает также разъяснения Департамента недвижимости Минэкономразвития России, содержащиеся в письме от 16.07.2008г. № Д08-2162, согласно которым определяющим критерием применения данных цен при выкупе указанных земельных участков является факт отчуждения здания, строения, сооружения из государственной или муниципальной собственности.

При приобретении в собственность земельного участка по меньшей цене (2,5 процента) заявитель должен представить документы, подтверждающие отчуждение здания, строения, сооружения, расположенных на испрашиваемом земельном участке, из государственной или муниципальной собственности.

Департамент к таким документам отнес: план приватизации (выписка из него); решение органов государственной власти или органов местного самоуправления о приватизации здания, строения, сооружения; документы, подтверждающие переход права собственности на здания, строения, сооружения от лиц, ставших их собственниками в результате отчуждения из государственной или муниципальной собственности, к другим лицам, ставшим их собственниками по договору купли-продажи или в результате иных видов сделок.

Представление вышеуказанных документов подтверждается материалами дела, сторонами не оспаривается.

Принимая во внимание изложенное, исследовав представленные доказательства, суд пришел к выводу, что исковые требования обоснованы, подтверждены материалами дела и подлежат удовлетворению.

Судебные расходы по уплате госпошлины в сумме 2 000 руб. подлежат отнесению на ответчика по правилам ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 168 – 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

Р Е Ш И Л :

иск ЗАО «Беломорская нефтебаза» удовлетворить.

Принять пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка № 11 от 19.05.2008г. в следующей редакции:

«Цена участка составляет 2 290 572 (два миллиона двести девяносто тысяч пятьсот семьдесят два) рубля 10 копеек. НДС не облагается».

Взыскать с Комитета имущественных отношений и территориального планирования администрации муниципального образования Кандалакшский район, зарегистрированного в едином государственном реестре юридических лиц под номером 1025100536856, находящегося по адресу: <...> в пользу ЗАО «Беломорская нефтебаза» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в месячный срок со дня принятия.

Судья К.А. Востряков