Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Наука» (адрес: ул.Космонавтов, д.15, г.Апатиты, Мурманская обл., 184209; ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Государственной жилищной инспекции Мурманской области (адрес: ул.Карла Маркса, д.18, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным и отмене предписания № 746/15 от 11.07.2016,

при участии представителей:

от заявителя - генерального директора ФИО1 -выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, приказ № 1 от 13.03.2014; ФИО2 - по доверенности от 11.01.2016; ФИО3 – по доверенности от 20.06.2016;

от ответчика - ФИО4 - по доверенности от 25.03.2016; ФИО5 - по доверенности от 11.01.2016;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Наука» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с заявлением о признании недействительным предписания Государственной жилищной инспекции Мурманской области (далее – ответчик, Инспекция) от 11.07.2016 № 746/15.

В обоснование заявленных требований Общество указало, что считает указанное предписание нарушающим его права и законные интересы, поскольку Обществом было проведено общее с собрание собственников помещений многоквартирного дома (далее – МКД) № 37 по улице Строителей в городе Апатиты, выбрана управляющая организация – ООО «УК «Наука», заключен договор управления многоквартирным домом № 57 от 01.04.2015 сроком на 5 лет, в котором сторонами согласованы и утверждены собственниками помещений МКД условия договора управления о размере платы по управлению и содержанию (обслуживанию) и текущему ремонту общего имущества МКД с ежемесячной оплатой в размере за 1 кв.м. в первый год действия договора; пунктом 4.4 Договора управления определены условия изменения размера платы за услуги по содержанию (обслуживанию) и текущему ремонту общего имущества МКД по окончании периода, предусмотренного пунктом 4.3 Договора, на следующий год с учетом применения индекса инфляции (индекса потребительских цен) в Российской Федерации за истекший период, публикуемый на сайте Федеральной службы государственной статистики. Также заявитель сослался на пункт 4.5 Договора управления МКД, которым установлено, что при изменении размера платы, предусмотренного пунктом 4.4 Договора, Общество вносит изменения в Приложение № 4 на следующий очередной год без заключения дополнительно соглашения с уведомлением собственников об изменениях за 30 дней до внесения указанных изменений, привел довод о том, что из текста протоколов общего собрания собственников МКД следует, что собственники установили не только цену на услуги по содержанию и ремонту общего имущества, которая состоит из фиксированной цены, но и возможность ее индексации, при этом индексацию разрешено проводить Обществу, если иного решения о размере платы (решении я об изменении размера платы) общее собрание не приняло. Общество сослалось на данные Федеральной службы государственной статистики, согласно которым уровень инфляции в Российской Федерации за 2015 год составил 12,9 %, указало, что с января 2016 года цены на услуги (работы) сторонних организаций по обеспечению санитарного содержания, обслуживания и ремонта инженерных сетей, оборудования и конструктивных элементов МКД. В связи с чем, Общество приняло решение о повышении с 01.04.2016 размера платы за содержание и ремонт общего имущества за 1 кв.м.; 27.02.2016 информация о повышении размера платы за содержание и ремонт общего имущества размещена на информационных стендах в подъездах указанных МКД, а также на оборотной стороне платежного документа за март 2016 года. Заявитель полагает, что он вправе не чаще одного раза в год (на основании части 7 статьи 156 ЖК РФ) направить собственникам помещений МКД в любой удобной форме предложение об изменении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в таком доме; в случае, если собственники не воспользовались своим правом принять или отклонить предложение управляющей организации на общем собрании, то в силу части 1 статьи 433 ГК РФ договор (соглашение об изменении одного из их условий) признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. При этом, согласно части 3 статьи 438 ГК РФ, совершение лицом, совершившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (в том числе уплата соответствующей суммы) считается акцептом. Собственники помещений МКД произвели оплату по тарифу, установленному с 01.04.2016.

В судебном заседании представители заявителя на требованиях настаивали по основаниям, изложенным в заявлении.

Представители ответчика в представленном отзыве на заявление, а также в судебном заседании требования не признали, указали на законность и обоснованность предписания, сослались на материалы проверки.

Как следует из материалов дела, в соответствии с распоряжением от 22.06.2016 № 1443 в отношении ООО «УК «Наука» в период 11.07.2016 по 12.07.2016 проведена проверка на предмет соответствия лицензиата лицензионным требованиям по вопросу увеличения размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме № 37 по улице Строителей.

В ходе проведения внеплановой документарной проверки выявлено, что пункты 4.4 и 4.5 Договора управления МКД № 57 от 01.04.2016 противоречат части 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», части 7 статьи 156 ЖК РФ, Обществом нарушены лицензионные требования, установленные подпунктами «а», «б» пункта 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110.

По результатам проверки Обществу вынесено предписание № 746/2015 от 11.07.2016, которым обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Наука» предписано в срок до 05.09.2016 привести начисление платы за содержание и ремонт общего имущества помещений в МКД № 37 по улице Строителей в соответствие с решением общего собрания собственников помещений в МКД и частью 7 статьи 156 ЖК РФ; устранить выявленные нарушения части 7 статьи 156 ЖК РФ путем произведения перерасчета с 01.04.2016 размера платы за содержание и ремонт общего имущества собственникам и пользователям жилых помещений в МКД № 37 по Строителей; о выполнении пунктов 1 и 2 предписания сообщить в Государственную жилищную инспекцию Мурманской области в срок до 05.09.2016.

Не согласившись с указанным предписанием, Общество обратилось в арбитражный суд с требованиями о признании его недействительным.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту; нарушение ненормативным правовым актом, решением, действием (бездействием) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Согласно части 1 статьи 45 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги (часть 2 статьи 154 ЖК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

В силу части 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Как следует из содержания части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В соответствии со статьей 154 ЖК РФ в состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги входит плата за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плата за коммунальные услуги

В силу пункта 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Из содержания части 4 статьи 158 ЖК РФ следует, что, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3 Постановление Правительства РФ от 28.10.2014 N 1110 (ред. от 25.12.2015) "О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами" (вместе с "Положением о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами", "Положением о ведении реестра лиц, осуществлявших функции единоличного исполнительного органа лицензиата, лицензия которого аннулирована, а также лиц, на которых уставом или иными документами лицензиата возложена ответственность за соблюдение требований к обеспечению надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации, индивидуальных предпринимателей, лицензия которых аннулирована и (или) в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации", "Положением об осуществлении контроля за соблюдением органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими региональный государственный жилищный надзор, требований Жилищного кодекса Российской Федерации и Федерального закона "О лицензировании отдельных видов деятельности" к лицензированию предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами") лицензионными требованиями к лицензиату, устанавливаемыми в соответствии с частью 1 статьи 8 Федерального закона "О лицензировании отдельных видов деятельности", являются:

а) соблюдение требований, предусмотренных частью 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации;

б) исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренных частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;

в) соблюдение требований, предусмотренных частью 1 статьи 193 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что собственниками помещений в доме 37 по ул. Строителей в г.Апатиты выбран способ управления многоквартирным домом - управление управляющей компанией. 01.04.2015 общим собранием собственников помещений указанного многоквартирного дома выбрана управляющая компания - ООО «УК «Наука», определена плата за содержание и ремонт жилого помещения в размере 19 руб. 70 коп. с 1 кв.м. Оговорок о том, что данная плата устанавливается только на первый год, а далее будет изменяется в соответствии с определенными показателями, решение собственников не содержит, при этом довод заявителя о том, что данным решением собрания утверждены условия договора, в котором указано на право одностороннего изменения платы, судом не принимается, поскольку оригинал договора управления в суд не представлен по причине его утраты в ходе пожара. Размер платы является существенным условием, из решения собрания должна четко усматриваться её размера или методика определения.

Пунктом 4.3 Договора управления МКД предусматривается, что в первый год действия настоящего договора размер месячной платы по управлению, содержанию (обслуживанию) и текущему ремонту общего имущества МКД определяется, исходя из 1 кв.м. общей площади помещения, принадлежащего собственнику (нанимателю, арендатору) и составляет 19 руб. 70 коп. с 1 кв.м. (приложение № 4).

Пунктом 4.4 Договора управления МКД установлено, что размер платы по управлению, содержанию (обслуживанию) и текущему ремонту общего имущества МКД по окончании периода, предусмотренного пунктом 4.3 Договора на следующий очередной год определяется с учетом применения индекса инфляции (индекса потребительских цен) в Российской Федерации за истекший год, публикуемого на сайте Федеральной службы государственной статистики.

Согласно пункту 4.5 договора при изменении размера платы, предусмотренного пунктом 4.4 Договора, управляющая организация вносит изменения в приложение №4 на следующий год без заключения дополнительного соглашения с уведомлением собственников об этих изменениях за 30 дней до внесения указанных изменений.

С 01.04.2016 Общество повысило размер платы за содержание и ремонт общего имущества до 20 руб. 90 коп. с 1 кв.м., обосновывая указанное повышение размера оплаты ростом индекса потребительских цен, подтвержденного данными Федеральной службы государственной статистики и пунктом 4.4 Договора управления, которым предусмотрено, что размер платы по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД определяется с учетом применения индекса инфляции (индекса потребительских цен) в Российской Федерации за истекший год, публикуемого на сайте Федеральной службы государственной статистики.

Решение об установлении платы за содержание и ремонт жилого помещения в размере 20 руб. 90 коп. общим собранием собственников не принималось, что установлено в акте проверки от № 1473 от 11.07.2016 и не оспаривалось заявителем.

Вместе с тем, с 01.04.2016 собственникам (нанимателям) жилых помещений в спорном МКД Общество направило платежные документы, в которых предъявлена плата за жилое помещение в размере 20 руб. 90 коп. с 1 кв.м. в месяц, что указывает на несоблюдение Обществом положений части 7 статьи 156 ЖК РФ и свидетельствует об одностороннем увеличении Обществом размера платы за жилое помещение.

Также из материалов дела следует, что заявителем не были внесены соответствующие изменения в Приложение № 4 к Договору управления МКД «Перечень работ и услуг и их стоимость (тариф) по договору управления МКД», в части изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения с 01.04.2016; из приложения № 4 к Договору управления МКД, следует, что размер платы за жилое помещение составляет 19 руб. 70 коп. с 1 кв. м. в месяц. На момент рассмотрения судом дела, соответствующие изменения отсутствовали на официальном сайте управляющей компании, что заявителем подтверждено, также на обозрение суда был также представлен скриншот страницы сайта.

При этом Обществом не представлено в материалы дела доказательств, свидетельствующих о том, что им предпринимались меры по извещению собственников (нанимателей) многоквартирного дома № 37 по улице Строителей в Апатиты о проведении общего собрания по вопросу изменения размера платы (тарифа) за содержание и ремонт жилого помещения с 01.04.2016. путем направления им соответствующих уведомлений или иным способом, достоверно свидетельствующим о получении ими таких уведомлений.

Представленная в материалы дела копия квитанции соблюдение условий договора не подтверждает, поскольку является фактически распечаткой самого заявителя. Кроме того, квитанция за март и фактически поступившая собственникам в апреле с учетом условия о направления квитанции не позднее 10 числа (пункт 4.15 договора) не свидетельствует о том, что 30-дневный срок соблюден, поскольку сами изменения в приложение №4 предварительно не были внесены.

Финансово-экономическое обоснование одностороннего повышения тарифа по всем оказываемым услугам, входящим в понятие содержание и ремонт жилья, в материалах дела отсутствует.

Договором управления многоквартирным домом от 01.04.2015 не предусмотрен порядок (методика) расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения. Следовательно, для изменения размера спорной платы Общество обязано было получить согласие собственников помещений в спорном многоквартирном доме.

Процедура изменения платы за содержание жилого помещения регулируется нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.

Названные нормы призваны, в первую очередь, гарантировать права и интересы собственников жилых помещений как наиболее слабой стороны во взаимоотношениях с управляющей организацией.

ЖК РФ и иные подзаконные акты не предусматривают каких-либо изъятий в части, касающейся одностороннего изменения управляющей организацией указанной платы.

Исходя из содержания названных правовых норм и обстоятельств дела, суд приходит к выводу о том, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме устанавливается только на общем собрании собственников многоквартирного дома. В случае отсутствия такого решения применяются тарифы, установленные органом местного самоуправления.

Таким образом, не допускается самовольное увеличение управляющей организацией размера платы за содержание и ремонт многоквартирных домов, в том числе на уровень инфляции или на индекс потребительских цен, без решения общего собрании собственников помещений в таком доме, так же как и введение в действие в одностороннем порядке тарифа, отличного от размера, установленного органом местного самоуправления, в случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме не принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В связи с этим условия договора об одностороннем изменении обществом размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме противоречат специальным нормам жилищного права, положениям пункта 4 статьи 421, статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации и являются ничтожными.

Доводы относительно целесообразности и соразмерности увеличения (индексации) тарифа на содержание и ремонт общего имущества в доме не согласуются с критерием законности, предусмотренным жилищным законодательством императивным порядком изменения этого тарифа.

При таких обстоятельствах, Инспекция обоснованно указала на несоблюдение требований части 7 статьи 156 ЖК РФ и выдала Обществу предписание № 262/34 от 26.02.2015.

Существенных нарушений порядка проведения проверки и выдачи оспариваемого предписания суд не установлено, а заявитель на них не ссылается.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что предписание Инспекции является законным и обоснованным, а требования общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Наука» не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 197, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

решил:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Мурманской области.

Судья Е.А. Зыкина