Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Мурманской области в составе судьи Кушниренко В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Букетовой М.С., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жемчужная», ул. Бредова, д. 5, г. Апатиты, Мурманская область, 184209 (ОГРН 1145118000092, ИНН 5118001569)

к Управлению коммунальной инфраструктуры и муниципального жилищного контроля Администрации города Апатиты Мурманской области, пл. Ленина, д. 1, г. Апатиты, Мурманская область, 184209 (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании недействительным предписания № 42 от 05.04.2019 в части

при участии в судебном заседании представителей:

заявителя – ФИО1, доверенность от 09.01.2019 № 4,

ответчика – ФИО2, доверенность от 15.07.2019 № 1602-10/19,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жемчужная» (далее – заявитель, Общество, ООО «УК «Жемчужная») обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с заявлением о признании незаконным предписания сектора муниципального жилищного контроля Управления коммунальной инфраструктуры и муниципального жилищного контроля Администрации города Апатиты Мурманской области (далее – ответчик, УКИ и МЖК Администрации города Апатиты) № 42 от 05.04.2019 в части мероприятий, указанных: в пункте 1, абзацы второй "восстановить защитное покрытие на поверхности кровли" и четвертый "выполнить текущий ремонт кровли над лестничными клетками подъездов №№ 1-8"; в пункте 3, абзац первый "выполнить с 1-го по 5-й этажи включительно косметические текущие ремонты подъездов (лестничная клетка, тамбурный отсек)"; в пункте 4, абзацы шестой "восстановить отсутствующую керамическую плитку во всех мусоросборных камерах дома" и восьмой "выполнить текущий ремонт стыков наружных стен (переупаковку стыков) с заменой утеплителя, в соответствии с требованиями нормативных актов, а также строительных правил и норм".

В обоснование требований Общество указало, что в ходе осмотра фасада и кровли спорного многоквартирного дома установлено отсутствие необходимости выполнения работ по ремонту рулонного полотна кровли над подъездами №№ 1-8 и по ремонту панельных швов с заменой утеплителя. По мнению заявителя, работы по косметическому ремонту всех подъездов дома относятся к капитальному ремонту многоквартирного дома, которые ООО «УК «Жемчужная» в силу закона и договора управления многоквартирным домом выполнять не обязано. Восстановление отсутствующей керамической плитки во всех мусоросборных камерах дома относится к декоративному косметическому ремонту и не носит немедленный характер. Исполнение предписания в части пунктов 1, 3 и 4 повлечет нецелевое расходование денежных средств.

Ответчик представил отзыв на заявление, в котором с требованиями не согласился, указав на законность и обоснованность оспариваемого предписания.

В судебном заседании представители сторон поддержали позиции, изложенные в заявлении и отзыве на заявление.

Как следует из материалов дела, 05.04.2019 сотрудниками сектора муниципального жилищного контроля УКИ и МЖК Администрации города Апатиты, на основании приказа от 25.03.2019 № 125, с целью рассмотрения информации, поступившей от граждан, проживающих по адресу: <...> и № 40, по факту невыполнения управляющей организацией установленных законодательством требований и работ по содержанию общего имущества дома № 4 по ул. Жемчужная, проведена внеплановая выездная проверка в отношении ООО «УК «Жемчужная», осуществляющего деятельность по управлению указанным многоквартирным домом на основании договора управления от 12.03.2015 № 04/04-15.

В ходе проверки выявлено следующее.

Крыша. Кровля мягкая, рулонная, с неорганизованным наружным водоотводом. На кровле наблюдается незначительное количество снега; на поверхности кровельного материала местами, где отсутствует снег, наблюдается деформация кровельного покрытия (вздутие), растрескивание кровельного материала, растительность (мох), местами отсутствует защитное покрытие; на вентиляционных продухах установлены решетки.

Чердачное помещение. Санитарное состояние удовлетворительное, на момент проверки ведутся работы по уборке чердака от голубиного помета, наличия бытового и строительного мусора не выявлено; наличие живых или мертвых особей грызунов или их колоний, а также остатков их жизнедеятельности не выявлено, наличия блох не наблюдается; на канализационном лежаке отсутствует заглушка, ощущается зловонный запах; выявлено неисправное состояние конструкций системы водоотвода, на водостоке выявлены утечки и нарушение изоляции; выявлены неплотности в вентиляционных каналах и шахтах; наблюдаются засоры в вентиляционных каналах.

Лестничные клетки подъездов №№ 1-8. Санитарное состояние подъездов №№ 1-8 удовлетворительное, на момент проверки наличия бытового и строительного мусора не выявлено; на отопительных приборах выявлено наличие пыли и паутины; наличие живых или мертвых особей грызунов или их колоний, а также остатков их жизнедеятельности не выявлено; поверхности стен, потолков, лестничных маршей окрашены мелоклеевой и масляной краской, на данных поверхностях наблюдаются следы вандальных действий в виде закопчения от поджогов спичек, надписи, наблюдается растрескивание и отслоение штукатурного и окрасочного слоя, следы старых, сухих протечек с крыши дома и с инженерных сетей квартир подъездов. Нарушен эстетический вид подъездов №№ 1 -7, 8 подъезд в удовлетворительном состоянии, но местами наблюдается растрескивание штукатурного и окрасочного слоя, на 4, 5 этажах следы сухих протечек с крыши дома; информационные стенды в подъездах имеются, информация о названии управляющей компании, режиме работы управляющей организации, аварийной службы, об оказываемых услугах по ремонту общего имущества в МКД, информационные сведения вывешены; в подъездах местами отсутствуют деревянные поручни, наблюдаются неровности на поверхности, заусенцы, местами отсутствуют вертикальные стойки перил (заполнение балюстрады), требуется покраска; оконные рамы двустворчатые, деревянные местами отсутствуют (вторые внутренние створки) по всем подъездам, оконные заполнения местами остеклены составными стеклами, в подъезде № 5 стекло в наружной раме 5 этажа разбито, отсутствуют запирающие устройства.

Мусоропровод подъездов №№ 1-8 (включает в себя клапаны,
дефлектор, зачистное устройство, шибер и мусоросборную камеру). Санитарное состояние мусорокамер удовлетворительное, на момент проверки наличия хаотично разбросанного пищевого, бытового и строительного мусора не выявлено; выхода стволов мусоропровода в мусоросборных камерах обеспечивают возможность установки под ним стандартного контейнера (ванны); ванны для сбора мусора пустые, произведена выгрузка; в нижней части ствола мусоропровода установленные проектные шибера, на момент проверки закрыты; стволы мусоропровода имеют систему вентиляции с проходом воздуха по стволу из мусоросборной камеры, но по подъездам №№ 3,5 крышки на дефлекторах (на крыше дома) отсутствуют, по подъезду № 4 крышка сломана; загрузочные съемные ковши мусоропровода в подъездах №№ 1, 3, 4, 5, 6 плотно не закрываются, закрепляющие кольца ослаблены, местами ковши опущены и наблюдается открытое пространство; на стенах камеры наблюдаются выполненные мероприятия по мытью оставшейся керамической плитки; частично керамическая плитка отсутствует во всех мусоросборных камерах; в полу камер трапы, подсоединенные к канализации, отсутствуют; уборка, помывка и дезинфекция загрузочных клапанов не наблюдается (местами выявлен бытовой мусор).

Фасад здания. При визуальном осмотре межпанельных швов со стороны торцевого фасада подъезда № 1 наблюдаются трещины, наплавы на герметизирующем слое; со стороны главного фасада по квартирам первых этажей подъездов №№ 2, 3, 4, 5 наблюдаются трещины на герметизирующем слое или местами отсутствие герметизации швов.

Подвальное помещение дома. При визуальном осмотре подвального помещения наличие живых или мертвых особей грызунов или их колоний, а также остатков их жизнедеятельности не выявлено. Пакетики со средствами по дератизации от грызунов разложены во всех отсеках подвального помещения, что является профилактической мерой, нарушения целостности пакетиков не установлено, наличие блох не установлено; изоляция инженерных сетей (трубопроводов) по отсекам подвального помещения местами нарушена; выявлены утечки на задвижках отопления и горячего водоснабжения.

Результаты проверки оформлены соответствующим актом № 118 от 05.04.2019.

05.04.2019 Обществу выдано предписание № 42, которым на него возложена обязанность:

1) провести дополнительное обследование крыши дома; восстановить защитное покрытие на поверхности кровли; выполнить работы по очистке кровли от растительности; выполнить текущий ремонт кровли над лестничными клетками подъездов №№ 1-8 - в срок до 10.06.2019;

2) установить заглушку на канализационном лежаке; устранить неисправное состояние конструкций системы водоотвода, на водостоке устранить утечки, восстановить изоляцию; устранить неплотности в вентиляционных каналах и шахтах; устранить засоры в вентиляционных каналах - в срок до 22.04.2019;

3) выполнить с 1-го по 5-й этажи включительно косметические текущие ремонты подъездов (лестничная клетка, тамбурный отсек); установить отсутствующие поручни; устранить неровности на поверхности поручень, убрать заусенцы, установить отсутствующие вертикальные стойки перил (заполнение балюстрады) с последующей покраской - подъезды №№ 1, 2 в срок до10.06.2019, подъезды №№ 3, 4 в срок до10.08.2019, подъезды №№ 5, 6 в срок до10.10.2019, подъезды №№ 7, 8 (частичный) в срок до10.12.2019;

4) установить на дефлекторах по подъездам №№ 3, 5 крышки; выполнить ремонт или установить новую крышку на дефлектор подъезда № 4; выполнить ремонтные работы по закрытию загрузочных ковшей в подъездах №№ 1, 3, 4, 5, 6; укрепить закрепляющие кольца на мусоростволах, поднять ковши; выполнить уборку, помывку и дезинфекцию загрузочных клапанов,убрать бытовой мусор; восстановить отсутствующую керамическую плитку во всех мусоросборных камерах дома; в полу мусоросборных камер подсоединить к канализации трапы - в срок до 10.06.2019;

5) выполнить текущий ремонт стыков наружных стен (переупаковку стыков) с заменой утеплителя, в соответствии с требованиями нормативных актов, а также строительных правил и норм - в срок до 10.06.2019;

6) выполнить изоляцию инженерных сетей (трубопроводов) по отсекам подвального помещения дома; устранить утечки на задвижках отопления и горячего водоснабжения - в срок до 22.04.2019.

О выполнении предписания сообщить в сектор муниципального жилищного контроля УКИ и МЖК Администрации города Апатиты.

Не согласившись с предписанием сектора муниципального жилищного контроля УКИ и МЖК Администрации города Апатиты в части требований пункта 1 (абзацы второй и четвертый), пункта 3 (абзац первый), пункта 4 (абзацы 6 и 8 (первый абзац пункта 5)), Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Изучив доводы сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из системного толкования части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) следует, что для признания ненормативного правового акта (решения) органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным (незаконным) необходимо наличие двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта (решения) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение данным ненормативным правовым актом (решением) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 1.2 статьи 161 ЖК РФ).

В соответствии с частью 2.3 статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах.

Частью 16 статьи 161 ЖК РФ установлено, что лицо, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в пределах оказания данных услуг обязано обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила № 491), регулирующие отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Согласно подпунктам «а», «б» пункта 2 Правил № 491 в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); крыши.

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе (пункт 5 Правил № 491).

В соответствии с подпунктами «а» и «б» пункта 10 Правил № 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома и доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом.

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в том числе текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества (подпункт «з» пункта 11 Правил 491).

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (пункт 42 Правил № 491).

Требования, порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда установлены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170), которые изданы с целью обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.

Согласно пункту 4.6.1.1 Правил № 170 организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить, в том числе: исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования; исправность в местах сопряжения водоприемных воронок с кровлей, отсутствие засорения и обледенения воронок, протекания стыков водосточного стояка и конденсационного увлажнения теплоизоляции стояка; выполнение технических осмотров и профилактических работ в установленные сроки.

Следует устранять, не допуская дальнейшего развития, деформации в кровельных несущих конструкциях: в кровлях из рулонных материалов (отслоение от основания, разрывы и пробоины, местные просадки, расслоение в швах и между полотнищами, вздутия, растрескивание покровного и защитного слоев) (пункт 4.6.1.2 Правил № 170).

В соответствии с пунктом 4.10.2.8 Правил № 170 неисправности герметизации стыков (раковины, наплавы, щели, поврежденные участки, занижение толщины герметика, плохая адгезия его к поверхности бетона, ползучесть, а также воздухопроницаемость стыков) должны устраняться по мере выявления, не допуская дальнейшего ухудшения герметизации.

Периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа (пункт 3.2.9 Правил № 170).

Согласно подпункту «в» пункта 5.9.5 Правил № 170 стены мусоросборной камеры должны быть облицованы керамической плиткой, а потолок окрашен масляной краской.

В Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 (далее – Минимальный перечень), входят работы по проверке состояния гидроизоляции фундаментов и систем водоотвода фундамента. При выявлении нарушений - восстановление их работоспособности (пункт 1).

В целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов в Минимальный перечень входят работы: по выявлению нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушений сплошности и герметичности наружных водостоков; по контролю состояния и работоспособности подсветки информационных знаков, входов в подъезды (домовые знаки и т.д.); по выявлению нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках; по контролю состояния и восстановлению или замене отдельных элементов крылец и зонтов над входами в здание, в подвалы и над балконами; по контролю состояния и восстановлению плотности притворов входных дверей, самозакрывающихся устройств (доводчики, пружины), ограничителей хода дверей (остановы); при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ (пункт 9).

В целях надлежащего содержания внутренней отделки многоквартирных домов в Минимальный перечень входят работы по проверке состояния внутренней отделки. При наличии угрозы обрушения отделочных слоев или нарушения защитных свойств отделки по отношению к несущим конструкциям и инженерному оборудованию - устранение выявленных нарушений (пункт 11).

В целях надлежащего содержания мусоропроводов многоквартирных домов в Минимальный перечень входят работы по проверке технического состояния и работоспособности элементов мусоропровода; при выявлении засоров - незамедлительном их устранение; по чистке, промывке и дезинфекции загрузочных клапанов стволов мусоропроводов, мусоросборной камеры и ее оборудования; при выявлении повреждений и нарушений - разработке плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ (пункт 14).

Приложением № 7 к Правилам № 170 работы по устранению неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель; по ремонту гидроизоляции, утепления и вентиляции крыш; по герметизации стыков, заделке и восстановлению архитектурных элементов; смене участков обшивки деревянных стен, ремонту и окраске фасадов; по восстановлению отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах отнесены к текущему ремонту.

Материалами дела подтверждается, судом установлено и заявителем не оспаривается, что многоквартирный дом № 4 по ул.Жемчужная в г. Апатиты Мурманской области находятся в управлении ООО «УК «Жемчужная».

Следовательно, Общество, являясь управляющей организацией и получая от жителей в соответствии с договором плату за услуги и работы по его содержанию и ремонту, обязано соблюдать требования законодательства, определяющие порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда.

Также суд считает необходимым отметить, что поскольку ООО «УК «Жемчужная» приняло на себя обязательства по содержанию в надлежащем состоянии общего имущества многоквартирного дома, оно обязано производить весь комплекс работ для поддержания имущества в исправном состоянии вне зависимости от того, имеется ли по какому-либо вопросу решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6464/10: все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Выявленные сектором муниципального жилищного контроля УКИ и МЖК Администрации города Апатиты в ходе проведения проверки нарушения требований жилищного законодательства влекут неисправность общего имущества МКД, и в силу Правил № 491 и ЖК РФ подлежат устранению управляющей организацией.

В связи с изложенным суд считает, что предписание сектора муниципального жилищного контроля УКИ и МЖК Администрации города Апатиты от 05.04.2019 № 42 основано на требованиях ЖК РФ, не содержит неустранимых неясностей и противоречий, не возлагает на Общество обязанность, не предусмотренную законодательством.

Проверка проведена ответчиком в соответствии с требованиями законодательства.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения требований заявителя не имеется.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

решил:

в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жемчужная" отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Мурманской области.

Судья Кушниренко В. Н.