Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным отказа от 26.10.2007 №07/004/2007-709 в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества и обязании произвести государственную регистрацию

заинтересованные лица: акционерное общество открытого типа «Оленегорскстрой», Государственное унитарное предприятие технической инвентаризации Мурманской области

при участии представителей:

от заявителя - ФИО1 по доверенности № 01-1056 от 17.05.2007,

- ФИО2 по доверенности № 01-2754 от 29.11.2007.

от Управления Федеральной регистрационной службы по Мурманской области - ФИО3 по доверенности № 31 от 13.02.2008,

от АООТ «Оленегорскстрой» – не явился

от Государственного унитарного предприятия технической инвентаризации Мурманской области – ФИО4 по доверенности № 2 от 09.01.2008,

установил:

Администрация г. Оленегорска с подведомственной территорией Мурманской области (далее – Администрация, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Мурманской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Мурманской области (далее – УФРС, регистрирующий орган, ответчик) о признании незаконным отказа от 26.10.2007 №07/004/2007-709 в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества – часть здания, расположенного по адресу: <...> обязании произвести государственную регистрацию права собственности на данный объект недвижимости.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены акционерное общество открытого типа «Оленегорскстрой» (далее – АООТ «Оленегорскстрой»), Государственное унитарное предприятие технической инвентаризации Мурманской области (далее – ГУПТИ)

В обоснование требований заявитель указал, что право муниципальной собственности на ½ часть здания, расположенного по адресу: <...>, возникло на основании договора купли-продажи от 27.10.1993, заключенного с АООТ «Оленегорскстрой», до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Действующим на момент заключения договора законодательством не была предусмотрена как регистрация договора, так и регистрация перехода права собственности, в связи с чем договор должен считается заключенным.

В подтверждение передачи указанного объекта недвижимого имущества заявитель ссылается на письмо ликвидационной комиссии АООТ «Оленегорскстрой» от 08.11.2001. № 08-77.

Администрация также указывает на то, что спорный объект был внесен в реестр муниципальной собственности и Администрация осуществляла распоряжение данным объектом, в частности, сдавая его в срочное безвозмездное пользование.

По мнению заявителя, отказ в регистрации права муниципальной собственности, вызванный отсутствием в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений, подтверждающих право собственности АООТ «Оленегорскстрой» на спорный объект, не соответствует пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ). Администрация полагает, что исходя из положений статьей 16,17,18 Закона № 122-ФЗ, для регистрации ранее возникших прав не требуется представление учредительных и иных документов, свидетельствующих о праве собственности продавца объекта недвижимости, не являющегося заявителем в целях Закона № 122-ФЗ.

Отсутствие регистрации права собственности на объект, как указывает заявитель, препятствует полноценному его использованию и распоряжению, в том числе приводит к невозможности его отчуждения.

УФРС представило отзыв на заявление, в котором с требованиями не согласилось, указав следующее.

У регистрирующего органа отсутствовали основания для проведения государственной регистрации права.

По мнению ответчика, на момент заключения договора купли-продажи на спорный объект, обязательная регистрация данного вида договоров проводилась органами технической инвентаризации на основании статьи 135 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года, статьи 50 «Основ гражданского законодательства союза ССР и республик», утвержденных Верховным Советом СССР 31.05.1991 № 2211-1 (в редакции от 03.03.1993), пункта 1 Инструкции о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФР, утвержденной Приказом Министерства коммунального хозяйства РФСР от 21.02.1968 № 83. В период с 1993 года по 1998 год регистрация прав на недвижимое имущество проводилась комитетами по земельным ресурсам и землеустройству на основании Указа Президента РФ от 11.12.1993 № 2130, пункта 1 Постановления Администрации Мурманской области № 8 от 11.01.1995, пункта 3 Постановления Правительства Мурманской области № 4-П от 27.04.1998.

Согласно абзацу 3 пункта 2 статьи 13 Закона № 122-ФЗ регистрация перехода прав возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав. Сведения о регистрации права собственности на спорный объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют.

В нарушение абзаца 1 пункта 1 статьи 16 Закона № 122-ФЗ Администрацией при подаче заявления о государственной регистрации права собственности не представлены документы, свидетельствующие о наличии права собственности АООТ «Оленегорскстрой» на спорный объект недвижимости, заявление АООТ «Оленегорскстрой» о прекращении права собственности на него.

АООТ «Оленегрскстой» отзыв на заявление не представило, сообщив, что по данным регистрирующих органов объект недвижимости, в регистрации права муниципальной собственности на который отказано, за АООТ «Оленегорсктрой» не числится.

ГУПТИ представило отзыв на заявление и уточнение к нему, в которых указало следующее.

Год постройки здания – 1975. В 1988 г. проводилась техническая инвентаризация всего здания по заявке Оленегорсктяжстрой. В 1995 г. проводилась техническая инвентаризация части здания, заказчиком инвентаризации являлся Оленегорский ГОВД. 21.06.2006г. проводилась техническая инвентаризация части здания по заявке КУМИ г. Олненегорска, площадь составила 2 469,2 кв.м. Так же в 2006г. проводилась техническая инвентаризация части здания по заявке Межрайонной инспекции ФНС России №5 по Мурманской области, площадь составила 2 274,8 кв.м. Технический паспорт на объект недвижимости не является правоустанавливающим документом, а только содержит технические характеристики строения. ГУПТИ проводит инвентаризацию по заявкам собственников, владельцев объектов недвижимости или надлежаще уполномоченных ими лиц. При этом в компетенцию ГУПТИ не входит производство юридической экспертизы сделок.

В судебном заседании представители Администрации на требованиях настаивали по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель регистрирующего органа против удовлетворения требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.

Представитель ГУПТИ дал пояснения, изложенные в отзыве.

АООТ «Оленегорскстрой», надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направило, в связи с чем дело рассмотрено без его участия.

По материалам дела установлено следующее.

12.09.2007 Администрация обратилась в УФРС с заявлением о проведении государственной регистрации права муниципальной собственности на объект недвижимости – здание Оленегорского ГОВД, расположенное по адресу: г. Оленегорск, Мурманская обл., ул. Строительная, д.55, общей площадью 2 469,2 кв.м.(т.1, л.д.80)

Согласно расписке № 07/004/2007-709 от 12.09.2007 Администрацией для проведения государственной регистрации наряду с документами, подтверждающими правовой статус муниципального образования, в качестве правоустанавливающих документов на указанный объект недвижимости, представлены: договор купли-продажи от 27.10.1993, заключенный между АООТ «Оленегорскстрой» (продавец) и Администрацией (покупатель); постановление главы Администрации от 30.11.2001 № 603; выписка из реестра муниципальной собственности.

Уведомлением от 28.09.2007 № 07/004/2007-709 регистрирующий орган сообщил о приостановлении до 28.10.2007 государственной регистрации права собственности на указанный объект, предложив представить документы, подтверждающие право собственности на недвижимость АООТ «Оленегорскстрой», заявление от АООТ «Олненегорскстрой» о прекращении права собственности на недвижимость, учредительные документы АООТ «Олненегорскстрой», а также документы, подтверждающие факт расчета по договору (т.1, л.д.11-12).

В связи с непредставлением Администрацией в установленный срок истребованных документов регистрирующий орган уведомлением от 26.10.2007 № 07/04/2007-709 сообщил об отказе в государственной регистрации права собственности на заявленный к регистрации объект на основании абзацев 8, 9 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ (т.1, л.д. 13-16).

Администрация, считая отказ в регистрации права муниципальной собственности на объект недвижимости – здание Оленегорского ГОВД, расположенное по адресу: г. Оленегорск, Мурманская обл., ул. Строительная, д.55, общей площадью 2 469,2 кв.м., незаконным, обратилась в суд с настоящим заявлением.

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования не подлежащим удовлетворению.

Право обжаловать в суд отказ в государственной регистрации сделок и прав в отношении недвижимого имущества предоставлено заинтересованному лицу пунктом 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона №122-ФЗ.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации перечислен в статье 20 названного Закона, в соответствии с абзацами 8, 9 пункта 1 которой в государственной регистрации может быть отказано в случае, если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект, если не представлены необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимости.

В силу статьи 5 Закона № 122-ФЗ участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав, являются обладатели подлежащих государственной регистрации прав на недвижимое имущество, с одной стороны, и регистрирующие органы, с другой.

Таким образом, при рассмотрении судом требования об обжаловании отказа в государственной регистрации права, действия регистрирующего органа подлежат проверке с точки зрения соответствия данному Закону, а разрешение вопросов, выходящих за рамки определенных статьей 5 Закона № 122-ФЗ отношений, не входит в предмет рассмотрения суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона № 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу Закона № 122-ФЗ, является юридически действительной.

Таким образом, права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу Закона № 122-ФЗ и прошедшие государственную регистрацию ранее, по правилам законодательства, действовавшего до принятия Закона № 122-ФЗ, а также права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу Закона № 122-ФЗ, но не прошедшие государственной регистрации, в связи с тем, что не все сделки с недвижимостью подлежали регистрации, признаются Законом №122-ФЗ действительными.

Следовательно, лицо, ставшее собственником недвижимого имущества до введения в действие Закона № 122-ФЗ, по основаниям, установленным ранее действующим законодательством, вправе реализовывать свои правомочия независимо от государственной регистрации его прав в порядке, установленном Законом. Отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права на недвижимое имущество не свидетельствует о незаконности сделки по отчуждению этого имущества, соответственно, такая сделка порождает правовые последствия, на которые была направлена, независимо от наличия государственной регистрации такого права.

Закон № 122-ФЗ вступил в силу с 31.01.1998.

Как следует из материалов дела, для регистрации права муниципальной собственности на объект недвижимости Администрацией в регистрирующий орган в качестве правоустанавливающего документа представлен договор купли-продажи от 27.10.1993, заключенный с АООТ «Оленегорскстрой».

В момент совершения данной сделки гражданские правоотношения регулировались Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик», утвержденными Верховным Советом СССР 31.05.1991 № 2211-1 (далее – Основы), Гражданским кодексом РСФРС 1964 года (далее ГК РСФСР 1964 г.)

Согласно пункту 2 статьи 50 Основ право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации или нотариальному удостоверению, право собственности у приобретателя возникает в момент регистрации или удостоверения договора, а при необходимости нотариального удостоверения и государственной регистрации договора - в момент его регистрации.

Из положений главы 21 ГК РСФСР 1964 г. следует, что для сделок купли-продажи недвижимости нотариальное удостоверение и государственная регистрация была установлена только для договора купли-продажи жилого дома, находящегося в личной собственности гражданина или у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей.

Ссылка ответчика на Инструкцию о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФР, утвержденную Приказом Министерства коммунального хозяйства РФСР от 21.02.1968 № 83, как основание довода о наличии, на момент заключения договора купли-продажи спорного объекта, обязательной государственной регистрации, не принимается судом. Указанная Инструкция, действовала до 31.12.1970 и на момент заключения договора купли-продажи от 27.10.1993 не применялась. Кроме того, в полномочия бюро технической инвентаризации входит технический учет зданий, а не учет собственников и законных владельцев.

Функции по регистрации и оформлению документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость были возложены на Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах Указом Президента Российской Федерации от 11.12.93 N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость".

При этом государственная регистрация прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость на территории Мурманской области была введена постановлением Администрации Мурманской области № 8 от 11.01.1995, ранее обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок вне зависимости от вида недвижимого имущества предусмотрена не была.

Поскольку сделки купли-продажи недвижимости, не являющейся жилым домом, в спорный период, не подлежали регистрации, права собственности, возникшие на основании таких сделок, полежат признанию в порядке статьи 6 Закона №122-ФЗ.

Из положений абзаца пятого статьи 16, пункта 1 статьи 17, абзаца второго пункта 5 статьи 18 Закона №122-ФЗ следует, что государственная регистрация ранее возникшего права проводится на основании заявления правообладателя и правоустанавливающих документов, соответствующих законодательству, действовавшему на момент их составления.

При таких обстоятельствах отказ в регистрации ранее возникшего права со ссылкой на отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество данных о регистрации права собственности продавца по сделке, совершенной до введения в действие Закона № 122-ФЗ, не представление продавцом такой сделки заявления о прекращении права собственности и учредительных документов, не обоснован. Не представление доказательств расчета по договору может являться основанием для отказа в регистрации, если момент перехода права собственности поставлено сторонами сделки в зависимость от оплаты, чего в данном случае не усматривается.

Вместе с тем, суд считает, что оснований для признания незаконным оспариваемого отказа не имеется.

В соответствии со статьей 17 Закона № 122-ФЗоснованиями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно пункту 1 статьи 18 Закона № 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Согласно статье 237 ГК РСФСР 1964 г. по договору купли - продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.

При этом в силу статьи 135 ГК РСФСР 1964 г., право собственности (право оперативного управления) у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает в момент регистрации.

Из содержания договора купли-продажи от 27.10.1993 следует, что АООТ «Оленегорскстрой» обязуется передать в собственность Администрации ½ часть здания общежития, расположенного в <...> (т.1, л.д.39-40).

Цена ½ части здания составляет 90 000 000 руб. (пункт 2 договора), которые покупатель (Администрация) обязуется уплатить при заключении договора (пункт 3 договора).

Согласно пункту 5 договора право собственности возникает у покупателя с момента подписания договора и передачи документации на здание. С момента подписания договора охрану ½ части здания производит покупатель.

В соответствии с актом приема-передачи от 27.10.1993г. АООТ «Оленегорскстрой» передало, а Администрация приняла под охрану ½ часть здания в <...> (т.1, л.д.41)

Оценив указанные документы, суд приходит к выводу, что у регистрирующего органа отсутствовали основания для регистрации права муниципальной собственности по представленным документам.

Из условий договора купли-продажи от 27.10.1993 следует, что Администрацией приобретена в муниципальную собственность ½ часть здания, расположенного по адресу: <...>.

Иных сведений о предмете сделки указанный договор не содержит.

Как пояснил в судебном заседании представитель заявителя, на основании пункта 5 договора купли-продажи от 27.10.1993 ему продавцом был передан технический паспорт не на ½ часть здания, расположенного по адресу: <...>, а на весь объект недвижимости (т.2 л.д.6-42).

Согласно данному техническому паспорту на здание и сведениям, представленным ГУПТИ, при первичной инвентаризации, проведенной в 1975 году, и инвентаризации, проведенной в 1988 году по заявке «Оленегорсктяжстрой», общая площадь здания составляла 4 523,9 кв.м (т.2 л.д. 41).

Согласно техническому паспорту, составленному в 2006 году на основании заявки КУМИ г.Оленегорска и представленному Администрацией в регистрирующий орган для регистрации права муниципальной собственности, площадь части здания, на которую подлежала регистрация права муниципальной собственности, по состоянию на 21.06.2006 составила 2 469,2 кв.м., что не соответствует ½ части здания, указанной в техническом паспорте, переданном Администрации продавцом на основании договора купли-продажи от 27.10.1993 (т.1, л.д.38).

Кроме того, как следует из отзыва ГУПТИ и подтверждается представленным в материалы дела техническим паспортом за 1995 год, техническая инвентаризация части здания площадью 2 396,6 кв.м. была произведена только в 1995 году по заявке Оленегорского ГОВД, ранее техпаспорт на часть здания не составлялся, в связи с чем часть здания как индивидуальный объект прав не выделялась.

Анализ указанных документов позволяет сделать вывод о том, что представленные заявителем в регистрирующий орган правоустанавливающие документы не содержат информацию, необходимую для регистрации права муниципальной собственности, в том числе не содержат описание объекта прав на недвижимое имущество, а площадь данного объекта недвижимости не соответствует его ½ части, указанной в техническом паспорте, который на основании пункта 5 договора купли-продажи от 27.10.1993 получен Администрацией от продавца.

В связи с этим не представляется возможным установить объект права, что в силу пункта 1 статьи 18 Закона № 122-ФЗ препятствует осуществлению государственной регистрации возникшего у заявителя права на указанный объект.

Кроме того, из содержания пункта 5 договора купли-продажи от 27.10.1993 следует, что, в отличие от общего правила, установленного статьей 135 ГК РРСФСР 1964 г., момент возникновения права собственности определяется моментом подписания договора и моментом передачи документации на здание (технического паспорта).

Вместе с тем, доказательств, подтверждающих момент передачи Администрации от АООТ «Оленегорскстрой» документации на здание (технического паспорта) заявителем не представлено.

С учетом того, что акт приема-передачи от 27.10.1993 г. подтверждает принятие спорного объекта в ведение Администрации в связи с необходимостью его охраны, что соответствует пункту 5 договора, отсутствие доказательств передачи технической документации на передаваемый объект, в зависимость от которой стороны поставили возникновение права собственности, не позволяет установить, возникло ли у Администрации право собственности на объект недвижимости и в случае возникновения данного права, определить момент его возникновения.

Между тем момент перехода права собственности имеет значение для решения вопроса о необходимости государственной регистрации права собственности в соответствии с законодательством, действовавшим в тот момент, и соответственно, установления действительности сделки.

Письмо председателя ликвидационной комиссии АООТ «Оленегорскстрой» от 08.11.2001 № 08-77, которым АООТ «Олненегорскстрой» подтверждает передачу здания в муниципальную собственность, не свидетельствует о возникновении права собственности у Администрации на спорный объект, поскольку также не содержит индивидуально-определенных признаков передаваемого имущества, доказательств выполнения сторонами условий договора, и также не позволяет определить момент перехода права (т.1, л.д.42).

Договор ссуды от 10.12.2001г. (т.1, л.д.44-48), документы по реконструкции здания (т.1, л.д. 107-122), представленные заявителем в материалы дела в качестве доказательств распоряжения спорным объектом, не влияют на оценку законности действий регистрирующего органа.

В соответствии с пунктом 3 статьи 9, пунктом 1 статьи 13 и пунктом 1 статьи 17 Закона №122-ФЗ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, проверку наличия ранее зарегистрированных или ранее заявленных прав.

Исходя из положений абзаца пятого статьи 16, пункта 1 статьи 17, пункта 1 статьи 18, абзаца второго пункта 5 статьи 18 Закона № 122-ФЗ для УФРС доказательством наличия ранее возникших прав на заявленный к регистрации прав на объект недвижимости является договор, совершенный в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки. Такой договор должен содержать сведения необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

По представленным Администрацией на государственную регистрацию документам, УФРС, исходя из его компетенции, не имело возможности с определенностью установить наличие у Администрации права собственности на объект недвижимого имущества – часть здания, расположенного по адресу: г. Оленегорск, Мурманская обл., ул. Строительная, д.55, общей площадью 2 469,2 кв.м., в связи с чем правомерно отказало в регистрации права собственности на данный объект.

На основании изложенного заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

отказать в удовлетворении требований Администрации города Оленегорска с подведомственной территорией Мурманской области к Управлению Федеральной регистрационной службы по Мурманской области

- о признании незаконным отказа от 26.10.2007 № 07/004/2007-709 в государственной регистрации права собственности муниципального образования город Оленегорск с подведомственной территорией Мурманской области на объект недвижимого имущества – часть здания, расположенного по адресу <...> дом.55;

- об обязании осуществить государственную регистрацию права собственности муниципального образования город Олененгорск с подведомственной территорией Мурманской области на указанный объект недвижимого имущества.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Судья Л.Е. Дмитриевская