Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Орхан-Вест» (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 183036, <...>) к обществу с ограниченной ответственностью «ЛКС» (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 183053, <...>, офис (квартира) 48) о взыскании 6 815 384 руб. 25 коп.,

при участии в заседании представителей:

истца – ФИО1 – представителя по доверенности № 51/36-н/51-2018-1-136 от 24.01.2018,

ответчика – ФИО2 – представителя по доверенности от 23.06.2020,

резолютивная часть решения объявлена сторонам 16 ноября 2020 года,

мотивированное решение изготовлено 23 ноября 2020 года,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Орхан-Вест» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ЛКС» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за общий период с 05.11.2019г. по 09.07.2020г. в сумме 6 038 917 руб. 98 коп., пени за просрочку платежей за общий период с 05.11.2019г. по 09.07.2020г. в сумме 776 476 руб. 27 коп., всего 6 815 384 руб. 25 коп. на основании договора аренды нежилого помещения № 30/04-14 от 21.05.2014г.

В обоснование исковых требований истец сослался на нарушение ответчиком обязательств по договору в части полной и своевременной уплаты арендных платежей.

Ответчик в отзыве возражает против удовлетворения требований, пояснив, что за 2019г. задолженность отсутствует (погашена платежными поручениями в марте на общую сумму 1 300 000 руб.). В 2020г. ООО «ЛКС» неоднократно пыталось урегулировать вопрос с истцом по устранению препятствий в пользовании арендуемым помещением по договору аренды № 30/04-14 от 21.05.2014г., а именно: 23.04.2020г., 07.05.2020г. ответчиком в адрес истца были направлены требования о предоставлении доступа в нежилое помещение: часть помещений первого этажа нежилого здания, общей площадью 915,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>. Однако эти требования со стороны ООО «Орхан-Вест» были проигнорированы. Таким образом, несмотря на действующий договор, в период с 02.01.2020г. арендатор не имел возможности пользоваться арендуемым помещением. Ссылаясь на ст.ст. 606, 611, 614 ГК РФ, ответчик считает, что со стороны истца (арендодателя) отсутствовало встречное исполнение, что дает основание для утверждения об отсутствии обязанности внести арендную плату за соответствующий период и соответственно, об отсутствии задолженности.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои требования и возражения. Истец пояснил, что основной долг начислен по 09.07.2020г. – дату регистрации расторжения договора; а также подтвердил, что АО «Дикси ЮГ» приняло спорное помещение в аренду по акту приема-передачи с 12.05.2020г. Представитель ответчика не оспаривая расчеты истца, возражает против иска, в связи с отказом в доступе в арендуемое помещение, заявил ходатайство об объявлении перерыва для предоставления контррасчета.

В судебном заседании 11.11.2020г. по ходатайству представителя ответчика судом объявлен перерыв до 16.11.2020г. 10 час. 30 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено 16.11.2020г. Представитель ответчика в пояснениях сослался на п.п. 4.2, 4.5 договора, согласно которым неустойка на переменную часть арендной платы не начисляется. Кроме того, полагает неправомерным получение истцом арендной платы одновременно с двух арендаторов, поскольку будет иметь место неосновательное обогащение.

По материалам дела установлено: 21.05.2014г. между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 30/04-14 (далее – договор), согласно условий которого истец передал ответчику во временное владение и пользование объект недвижимости: часть помещений первого этажа нежилого здания, общей площадью 915,7 кв.м., кадастровый номер № 51:20:0002403:2206, расположенный по адресу: <...> для использования под магазин (универсам) оптовой и розничной торговли продовольственными товарами широкого ассортимента (п.п. 1.1-1.4 договора).

Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 30.06.2021г. (п. 2.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 03.07.2014г. (выписка из ЕГРН, л.д. 50).

Согласно п. 4.2 договора оплата арендной платы производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя, не позднее 05 числа каждого текущего месяца. Датой оплаты считается дата списания денежных средств с расчетного счета Арендатора.

Согласно п. 4.3 договора, в редакции дополнительного соглашения № 2 от 01.01.2020г., размер арендной платы составляет 1 000 000 руб., который может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке начиная с 01.01.2021г., но не чаще одного раза в год, и не более чем на 5% от существующего на момент такого изменения размера арендной платы. Стороны продлили срок действия договора до 31.12.2029г. включительно (п. 1.1 соглашения).

Пунктом 5.2 договора установлена ответственность Арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Управлением Росреестра по Мурманской области 10.07.2020г. в ЕГРН внесена запись о прекращении аренды нежилых помещений с к.н. 51:20:0002403:2206, занимаемых ООО «ЛКС» по договору аренды № 30/04-14.

17.04.2020г. между ООО «Орхан-Вест» (Арендодатель) и АО «Дикси Юг» (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 51075, согласно условиям которого Арендодатель обязался передать а Арендатор принять во временное владение и пользование недвижимое имущество, в том числе помещение кадастровый номер № 51:20:0002403:2206, общей площадью 915,7 кв.м., расположенный по адресу: <...> для организации торговли продовольственными и непродовольственными товарами (п.п. 1.1, 1.2 договора). Согласно п. 2.2 договора установлено, что постоянная составляющая арендной платы за первый месяц срока аренды начинается с даты передачи объекта Арендатору по акту приема-передачи. Договор аренды № 51075 зарегистрирован в Управлении Росреестра по МО 17.07.2020г.

За время пользования арендуемым помещением у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за ноябрь-декабрь 2019г. в размере 1 994 340 руб. 53 коп.

Кроме того, истец не исполнял свои обязательства по внесению арендной платы в 2020г. в связи с чем, с 01.01.2020г. по 09.07.2020г. (дату регистрации расторжения договора) образовалась задолженность в сумме 6 344 577 руб. 45 коп., из которых: 6 290 322 руб. 58 коп. задолженности по постоянной части арендной платы, 54 254 руб. 87 коп. задолженности по переменной части арендной платы за январь 2020г.

Уведомление от 04.06.2020г. с требованием погасить образовавшуюся задолженность по состоянию на 31.03.2020г. в размере 5 271 060 руб. 53 коп., неустойки в сумме 314 809 руб. 97 коп., а также расторгнуть договор (л.д. 86-88), оставлено ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Кроме основного долга, истец заявил к взысканию пени за просрочку платежей, согласно п. 5.2 договора, начисленной в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки платежа на общую 776 476 руб. 27 коп. по состоянию на 09.07.2020г.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению частично в сумме 5 800 758 руб. 00 коп.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 3.1 ст. 70 АПК РФ, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Факт передачи ответчику в аренду нежилых помещений площадью 915,7 кв.м. к.н. 51:20:0002403:2206 истцом подтвержден материалами дела и судом установлен, ответчиком не оспаривается.

В части предъявленных требований по возмещению затрат за коммунальные услуги суд исходит из того, что законодателем в п. 2 ст. 616 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан их нести на условиях и в порядке, определенном сторонами в договоре от 21.05.2014г. № 30/04-14. В соответствии с п. 4.5 договора переменная часть эквивалентна стоимости ежемесячных расходов Арендодателя по оплате коммунальных услуг и иных, указанных в настоящем пункте расходов Арендодателя, связанных с обслуживанием арендуемого помещения: услуг по водоснабжению и водоотведению, канализации, электроснабжению, теплоснабжению.

Ответчик в марте 2020г. частично погасил задолженность за 2019г. платежными поручениями № 71 от 03.03.2020г. в сумме 300 000 руб., № 77 от 06.03.2020г. в сумме 500 000 руб., № 87 от 12.03.2020г. в сумме 200 000 руб., № 99 от 18.03.2020г. в сумме 300 000 руб., всего на сумму 1 300 000 руб. (л.д. 51, 52).

Таким образом, за 2019г. задолженность ответчика составляет 694 340 руб. 53 коп. (1 994 340,53 руб. - 1 300 000 руб.). Иных платежных поручений о погашении долга за спорный период, ответчиком не представлено.

Возражения ответчика об отсутствии задолженности на момент расторжения договора по причине воспрепятствования истцом в пользовании помещением судом отклоняются, как не соответствующие обстоятельствам дела.

Представленный ответчиком акт осмотра от 02.01.2020г. судом не принимается в качестве достоверного доказательства, поскольку, во-первых, акт составлен директором и другим работником администрации ООО «ЛКС» в одностороннем порядке, без участия истца и без предоставления доказательств извещения последнего для участия в осмотре.

Во-вторых, из обстоятельств дела следует, что ООО «ЛКС» фактически само никогда не пользовалось помещением, а сдавало его в субаренду ООО «ТД Интерторг», которое открыло на арендуемых площадях магазин «Спар». После того, как в декабре 2019г. ООО «ТД Интерторг» самовольно съехало из арендуемых помещений, магазин «Спар» закрылся, что подтверждается актом осмотра от 02.01.2020г. (представлен в материалы дела через систему «Мой Арбитр»). Из материалов дела и пояснений сторон следует, что с этого момента и до апреля 2020г. помещение пустовало, не было востребовано ответчиком по причине того, что он искал нового субарендатора. Ответчик не представил доказательства того, что он реально намеревался пользоваться помещением лично. Кроме того, по состоянию на апрель 2020г. за ответчиком числилась задолженность за несколько платежных периодов, что опровергает его довод о применении к спорному случаю взаимного характера аренды. За предоставленное в аренду помещение ответчик в нарушение норм ГК РФ прекратил вносить арендную плату. Доказательств обратного, ответчиком суду не представлено.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обязанность по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы) на арендатора возложена пунктом 1 статьи 614 ГК РФ

Арендная плата должна быть уплачена в силу обязательств Арендатора по договору аренды нежилого помещения № 30/04-14 от 21.05.2014г. и в соответствии со ст. 614 ГК РФ в порядке, на условиях и в сроки определенных договором аренды.

Между тем, как установлено судом, и сторонами не оспаривается, что с 12.05.2020г. арендуемое помещение фактически занимает АО «Дикси Юг», на основании договора аренды № 51075, заключенного с истцом.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 3 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 года указал, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Таким образом, на момент возникновения спора истцу было достоверно известно, и в судебном заседании представитель истца подтвердил, что с 12.05.2020г. спорное помещение по акту приема-передачи занимает – АО «Дикси Юг». Представитель ответчика согласился с фактическим вселением в арендуемое помещение другого арендатора с 12.05.2020г.

При таких обстоятельствах, во избежание неосновательного обогащения на стороне истца (Арендодателя) в виде двойной платы за аренду нежилого помещения, получаемой как с ответчика, так и с АО «Дикси Юг» (ст. 1102 ГК РФ) оснований для удовлетворения требования о взыскании задолженности с ответчика после 11.05.2020г. не имеется.

С учетом установленных обстоятельств дела и законодательного регулирования арендных отношений и положений судебной практики по вопросу арендной платы в указанном Обзоре, следует признать обоснованно и документально подтвержденной предъявленную задолженность за период с 01.01.2020г. по 11.05.2020г. в размере 4 409 093 руб. 58 коп., которая складывается из: 4 000 000 руб. 00 коп. – постоянной части арендной платы за январь-апрель 2020г. (1 000 000 х 4 мес.) + 54 254 руб. 87 коп. – переменной части арендной платы за январь 2020г. + 354 838 руб.71 руб. – постоянной части арендной платы за 11 дней мая 2020г. (1 000 000 : 31 х 11дн.).

Общий размер долга ответчика за период с 05.11.2019г. по 11.05.2020г. составит 5 103 434 руб. 11 коп. (694 340,53+ 4 409 093,58).

Доказательств внесения арендных платежей в полном объеме в материалах дела не имеется, долг в размере 5 103 434 руб. 11 коп. документально подтвержден, ответчиком не опровергнут и подлежит взысканию принудительно в судебном порядке.

Требование истца о взыскании пени вытекает из факта нарушения ответчиком сроков внесения платежей, установленных п. 5.2 договора, вследствие чего является правомерным и подлежит удовлетворению в соответствии со ст.ст. 330 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины.

В силу прямого указания закона отсутствие у должника денежных средств не относится к обстоятельствам непреодолимой силы (п. 3 ст. 401 ГК РФ).

Факт нарушения сроков внесения арендной платы является достаточным основанием для применения договорной ответственности.

Ответчик не представил доказательств того, что он предпринял все меры для надлежащего исполнения денежного обязательства с той степенью заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру обязательства и условиям оборота.

Поскольку материалами дела подтверждается факт просрочки исполнения ответчиком обязательства по оплате арендных платежей, требование о взыскании пени (неустойки) предъявлено истцом правомерно.

Обстоятельств, освобождающих ответчика от ответственности либо уменьшения ее размера в соответствии с нормами ст. ст. 401, 404, 406 ГК РФ, судом не установлено.

Согласно п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016г. № 7 «О применении некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» неустойка начисляется до момента прекращения обязательства (п. 4 ст. 329 ГК РФ).

Судом проверен и признан правильным контррасчет ответчика о начислении пени на сумму 697 323 руб. 89 коп. за период с 30.11.2019г. до момента регистрации расторжения договора в УФРС по МО – 09.07.2020г.

Учитывая изложенное, иск подлежит удовлетворению частично в сумме 5 800 758 руб. 00 коп. (5 103 434,11 + 697 323,89).

Кроме того, истец просит возместить судебные издержки в связи с представительством интересов ООО «Орхан-Вест» в суде.

Ответчик в отзыве возражает против удовлетворения требования в той части, в которой соответствующие издержки не связаны с рассмотрением конкретного спора.

16.12.2019г. между ООО «Орхан-Вест» (Доверитель) и ФИО1 (Поверенный) заключен договор поручения, согласно условиям которого Поверенный принял на себя обязательства честно, разумно и добросовестно отстаивать законные права и интересы Доверителя в Арбитражном суде Мурманской области о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки; судебных расходов; перед судебным заседанием обязан ознакомиться с материалами дела и согласовать свою позицию с Доверителем, а Доверитель обязан оплатить вознаграждение в сумме 160 000 руб. 00 коп., оплата производится при подписании соглашения (п.п. 1-3 договора).

Актом выполненных работ от 13.07.2020г. услуги Доверителем приняты в составе:

17.12.2019г. ознакомление с представленными заказчиком документами, составление и направление в адрес ООО «ЛКС» требования о погашении задолженности, неустойки, требования об устранении пожарной безопасности - 50 000 руб.; встреча, досудебное урегулирование, переговоры с другой стороной (ООО «ЛКС») – 2 000 руб.;

15.04.2020г. составление уведомления о расторжении договора и взыскании задолженности – 10 000 руб.;

04.06.2020г. составление уведомления о расторжении договора и взыскании задолженности, с учетом неустойки – 10 000 руб.;

04.06.2020г. отправление уведомления о расторжении договора и взыскании задолженности DHL – 2 000 руб.;

10.06.2020г. представление интересов в Росреестре о расторжении договора – 15 000 руб.;

13.07.2020г. составление и отправление в интересах ООО «Орхан-Вест» в Арбитражный суд Мурманской области встречного искового заявления о взыскании задолженности с расчетом на дату составления иска о взыскании с ООО «ЛКС» в пользу ООО «Орхан-Вест» задолженности по договору аренды № 30/04-14 от 21.05.2014г. – 30 000 руб.;

Отправление на почте от ООО «Орхан-Вест» в адрес ООО «ЛКС» копии иска и приложенных к нему документов – 1 000 руб.;

Участие в судебных заседаниях – 40 000 руб.

Услуги Поверенного оплачены в сумме 160 000 руб. 00 коп., о чем имеется расписка с личной подписью ФИО1, проставленной на 1 стр. договора, которая имеет силу долгового документа.

Статьей 112 АПК РФ предусмотрено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 21 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.08.2004г. № 82 следует, что АПК РФ не исключает возможности рассмотрения арбитражным судом заявления о распределении судебных расходов по делу и тогда, когда оно подано после принятия решения судом первой инстанции, постановлений судами апелляционной и кассационной инстанций.

Статьей 101 АПК РФ установлено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии с частью 2 статьи 110 АПК РФ расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Таким образом, по смыслу закона должны компенсироваться расходы лица, участвующего в деле, связанные с оплатой услуг по оказанию правовой помощи, в том числе на основании гражданско-правового договора.

Факт оказанных услуг и расходы по ним подтверждается представленными заявителем доказательствами (договор поручения от 16.12.2019г., акт выполненных работ от 13.07.2020), квитанциями почтовых расходов. Участие представителя ФИО1 в судебных заседаниях подтверждается протоколами судебных заседаний от 09.09.2020г., от 14.10.2020г., от 11.11.2020г., сторонами не оспаривается.

В соответствии с п. 20 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.08.2004г. № 82 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: принятая в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; продолжительность рассмотрения и сложность дела.

По смыслу ст. 106 АПК РФ следует, что основным критерием отнесения расходов к судебным издержкам является их связь с участием лица в рассмотрении дела в суде.

Расходы, понесенные истцом: 1) ознакомление с представленными заказчиком документами, составление и направление в адрес ООО «ЛКС» требования о погашении задолженности, неустойки, требования об устранении пожарной безопасности; 2) встреча, досудебное урегулирование, переговоры с другой стороной (ООО «ЛКС»); 3) представление интересов в Росреестре о расторжении договора; 4) составление и отправление встречного искового заявления (не принималось к производству в рамках настоящего дела) и соответствующие почтовые расходы по его отправлению в адрес ООО «ЛКС», - исключаются из состава издержек, так как эти расходы не связаны непосредственно с рассмотрением настоящего дела.

Обязательный досудебный претензионный порядок на момент обращения ООО «Орхан-Вест» с иском в суд в отношении споров, возникающих из гражданских правоотношений установлен ч. 5 ст. 4 АПК РФ, поэтому услуги по составлению уведомления от 04.06.2020г. о расторжении договора и содержащегося в нем требования о погашении задолженности с неустойкой вместе с почтовыми расходами по направлению данного уведомления судом принимаются в качестве судебных издержек по делу в той части, в которой они имеют отношению к иску о взыскании задолженности. Поскольку, АПК РФ не обязывает направлять в отношении предмета спора ответчику претензии неоднократно, другие представленные уведомления к зачету в качестве издержек судом не принимаются.

Учитывая характер спора, степень сложности дела, фактический объем услуги, имеющий отношение к рассмотрению дела, а также степень разумности при определении размера судебных расходов, суд считает возможным удовлетворить заявление о взыскании судебных издержек частично в сумме 44 000 руб. 00 коп. (составление уведомления от 04.06.2020 о расторжении договора и взыскании задолженности с неустойкой - 3 000 руб.; почтовые расходы по направлению данного уведомления - 1 000 руб.; участие в трех судебных заседаниях: 09.09.2020, 14-19.10.2020, 11-16.11.2020 - 40 000 руб.).

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 57 077 руб. 00 коп. относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЛКС» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Орхан-Вест» 5 800 758 руб. 00 коп., из которых: основной долг в сумме в сумме 5 103 434 руб. 11 коп., пени в сумме 697 323 руб. 89 коп., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 48 580 руб. 00 коп. и судебные издержки в сумме 44 000 руб. 00 коп.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течении месяца со дня принятия.

Судья Игнатьева С.Н.