Гражданский кодекс часть 1

о признании недействительным переход права собственности на недвижимое имущество и признании недействительной государственную регистрацию права собственности ООО "Полар Ойл" на недвижимое имущество

при участии

от истца - ФИО1 - конкурсного управляющего, ФИО2, ФИО3 - представителей, по доверенностям.

от ответчиков: ООО "Полар Ойл" - ФИО4 - директора,

УФРС по МО - ФИО5 - представителя, по доверенности.

установил: Открытое акционерное общество "Мурманрыбпром" обратилось в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Полар Ойл" о признании недействительным переход права собственности на недвижимое имущество, проданное ответчику по договору купли - продажи от 12.09.2003 г., в связи с неисполнением покупателем обязанности по оплате проданного имущества.

Истец считает, что факт передачи векселей ОАО АКБ "Родник", которые были переданы покупателем в оплату за имущество, не является фактической оплатой по договору, так как векселя признаны недействительными (поддельными), в связи с чем Управлением Федеральной регистрационной службы по Мурманской области (УФРС по МО) не должен был регистрироваться переход права собственности на недвижимое имущество от ОАО "Мурманрыбпром" и не должно было регистрироваться право собственности ООО "Полар Ойл".

Определением суда от 13.09.2005 г. УФРС по МО было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, однако в связи с предъявлением к регистрирующему органу отдельного требования о признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО "Полар Ойл" на недвижимое имущество ( в порядке уточнения исковых требований - том 2 л.д. 75, 76), определением суда от 21.05.07 г. суд изменил процессуальное положение УФРС по МО и привлек его, в соответствии со статьей 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ), к участию в деле в качестве ответчика.

Ответчик ООО "Полар Ойл" с исковыми требованиями не согласен по следующим основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление (том 1 л.д. 53 - 54) и письменном изложении объяснения по иску представителем ответчика (том 2 л.д. 5 - 7):

обязанность покупателя уплатить денежную сумму за переданное ему недвижимое имущество прекращена передачей векселей на согласованных с продавцом условиях, в связи с чем обязательство следует считать прекращенным на основании ст. ст. 407, 409 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Векселя к оплате истцом не предъявлялись, в связи с чем истец не может заявилять и о неполучении по ним денежных средств.

Договором купли - продажи от 12.09.03 г. не предусмотрено, что право собственности на недвижимость сохраняется за продавцом до наступления определенных обстоятельств - оплаты по векселям ОАО АКБ "Родник" по наступлении срока платежа, в связи с чем переход права собственности на проданное имущество к покупателю подлежал государственной регистрации после фактической передачи недвижимого имущества. Государственная регистрация права собственности ООО "Полар Ойл" была произведена, в связи с чем в иске должно быть отказано.

Управление Федеральной регистрационной службы по Мурманской области в отзывах на исковое заявление (том 1 л.д.136 - 137а, том 2 л.д. 62 - 64) с исковыми требованиями не согласилось по следующим основаниям:

10.12.2003 г. в УФРС по МО с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества, на основании договора купли - продажи от 12.09.2003 г. обратились ОАО "Мурманрыбпром" и ООО "Полар Ойл" Документы, необходимые для проведения государственной регистрации, предусмотренные статьей 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", заявителями были представлены в полном объеме и соответствовали требованиям статьи 18 указанного Закона. Правоустанавливающий документ - договор купли - продажи от 12.09.2003 г. по форме и содержанию соответствовал действующему гражданскому законодательству, не был оспорен в судебном порядке и не признан недействительным. Право собственности ООО "Пола Ойл" на объекты недвижимого имущества зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 3.3 договора купли - продажи, оплата покупателем осуществлялась путем перечисления на расчетный счет продавца денежных средств в сумме 200 000 рублей, а также передачи и оформления продавцу простых векселей ОАО АКБ "Родник" на сумму 5 000 000 руб., со сроком оплаты не превышающем 12 месяцев.

УФРС по МО считает, что регистрация перехода права собственности не может рассматриваться как ненормативный акт государственного органа, поскольку не адресована определенному кругу лиц, не содержит властных предписаний и запрещений, не носит разового характера, а имеет со стороны государства правоподтверждающий характер, а не правоустанавливающий. Согласно статье 2 Федерального закона, государственная регистрация права означает подтверждение возникновения, ограничения, перехода прекращения прав на недвижимое имущество и такая регистрация носит заявительный характер, в связи с чем УФРС по МО не может являться надлежащим ответчиком по заявленным истцом требованиям.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд установил:

12.09.2003 г. между ОАО "Мурманрыбпром" и ООО "Полар Ойл" был заключен договор купли - продажи, в соответствии с которым ответчику продано недвижимое имущество: здания склада №8, общей площадью 413,5 кв.м, склада механики №5, общей площадью 1 610,0 кв.м, склада металла №4, общей площадью 2 258,6 кв.м, склада электрики №3, общей площадью 426,3 кв.м, крытой автостоянки, общей площадью 671,0 кв.м, административно - бытового комплекса, общей площадью 288,8 кв.м, общей стоимостью 5 200 000 рублей.

В соответствии с пунктом 3.3 договора, оплата покупателем осуществляется путем перечисления на расчетный счет продавцу денежных средств в сумме 200 000 руб. по предоставлению продавцом счета - фактуры, а также передачи и оформления продавцу простых векселей акционерного коммерческого банка ОАО АКБ "Родник" на сумму 5 000 000 рублей, со сроком оплаты по данным простым векселям не превышающим 12 месяцев.

Согласно пункту 5.1 договора, право собственности на недвижимое имущество возникает у покупателя с момента оплаты продавцу суммы в размере договорной цены указанной в п. 3.1 настоящего договора, передачи недвижимого имущества по акту приема - передачи и государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанное имущество.

В соответствии с актами приема - передачи от 09.12.03 г., истец передал, а ответчик принял указанное в договоре недвижимое имущество, в оплату за которое перечислил 200 000 рублей и передал два простых векселя на общую сумму 5 000 000 рублей.

10.12.2003 г. ОАО "Мурманрыбпром" обратилось в УФРС по МО а заявлениями о прекращении права собственности на объекты недвижимого имущества, а ООО "Полар Ойл" - с заявлениями о регистрации права собственности, на основании договора купли - продажи от 12.09.03 г.

На основании представленных документов регистрирующим органом произведена регистрация права собственности ООО "Полар Ойл" на все объекты недвижимости, приобретенные им по договору купли - продажи, о чем внесены записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выданы свидетельства о государственной регистрации права (том 1 л.д. 63 - 68).

Решением Арбитражного суда Мурманской области от 31.10.2003 г. по делу №А42-802/03-7 ОАО "Мурманрыбпром" признано несостотельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО1

Конкурсным управляющим приняты меры к получению денежных средств по векселям за проданное должником имущество, однако оплата по ним не произведена, что и послужило основанием к предъявлению настоящего иска в суд.

В связи с оспариванием конкурсным управляющим ОАО "Мурманрыбпром" договора купли - продажи от 12.09.03 г., определением суда от 22.03.05 г. производство по делу было приостановлено до разрешения дела №А42-12668/04-7.

Решением Арбитражного суда Мурманской области от 18.05.05 г. по делу №А42-12668/04-7 в иске ОАО "Мурманрыбпром" отказано, в связи с чем определением суда от 20.07.05 г. производство по настоящему делу возобновлено.

ОАО "Мурманрыбпром" обратился в суд с иском о взыскании с ООО "Полар Ойл" задолженности по договору купли - продажи недвижимого имущества, в связи с чем определением суда от 03.04.06 г. производство по настоящему делу было вновь приостановлено до разрешения дела №А42-12581/2005.

Решением Арбитражного суда Мурманской области от 10.02.2006 г. по делу №А42-12581/2005, оставленного в силе Постановлением Тринадцатого Арбитражного апелляционного суда от 02.06.06 г. и Постановлением Федерального Арбитражного Суда Северо - Западного округа от 05.04.07 г., установлен факт неоплаты ответчиком, ООО "Полар Ойл", приобретенного по договору купли - продажи имущества векселями, в связи с их подделкой, в связи с чем с ООО "Полар Ойл" в пользу ОАО "Мурманрыбпром" взыскана задолженность в сумме 5 000 000 рублей.

Определением суда от 20.04.07 г. производство по настоящему делу возобновлено.

Суд приходит к выводу о неправомерности требований истца по следующим основаниям:

в соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ, по договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьей 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из положений пункта 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 г. №8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 446 ГК РФ вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

В тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.

На основании изложенного, факт неполной оплаты ответчиком проданного недвижимого имущества не может служить основанием для признания недействительным перехода права собственности от продавца - ОАО "Мурманрыбпром" к покупателю - ООО "Полар Ойл".

По этим же основаниям не может быть признана недействительной государственная регистрация права собственности ООО "Полар Ойл", на основании договора купли - продажи от 12.09.03 г.

В иске ОАО "Мурманрыбпром" следует отказать.

Определениями суда от 31.01.2005 г. и от 19.10.2005 г.удовлетворены заявления истца о принятии обеспечительных мер по иску в виде наложения ареста на имущество, принадлежащее ООО "Полар Ойл" на праве собственности, приобретенное им по договору купли - продажи от 12.09.2003 г. и запрещения Управлению Федеральной регистрационной службы по Мурманской области регистрировать переход права собственности от ООО "Полар - Ойл" к другим лицам на данные объекты недвижимого имущества.

В связи с отказом истцу в иске, а также на основании статьи 96 АПК РФ, обеспечение иска подлежит отмене.

Руководствуясь ст. ст. 96, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В иске Открытому акционерному обществу "Мурманрыбпром" отказать.

Отменить обеспечение иска, примененное по определениям Арбитражного суда Мурманской области по делу №А42-711/2005 от 31.01.05 г. и от 19.10.05 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционный суд в месячный срок со дня его вынесения.

Судья Макаренко Т.Н.