Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Максимец Дарьей Леонидовной, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению открытого акционерного общества «Агентство Мурманнедвижимость» к обществу с ограниченной ответственностью «Тамара-Голд» о принудительном выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Тамара-Голд» к открытому акционерному обществу «Агентство Мурманнедвижимость» об обязании ОАО «АМН» заключить договор на аренду нежилого помещения на 1 (один) год, при участии в судебном заседании представителей: от истца (ответчика по встречному иску) – ФИО1, по доверенности, паспорт, ФИО2, по доверенности, паспорт (представитель участвовал после перерыва в судебном заседании); от ответчика (истца по встречному иску) – ФИО3, по доверенности, паспорт,

установил:

открытое акционерное общество «Агентство Мурманнедвижимость» (ОГРН <***>, <...>; далее – ОАО «АМН») обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением, уточенным в ходе судебного разбирательства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о принудительном выселении общества с ограниченной ответственностью «Тамара-Голд» (ОГРН <***>, <...>; далее – ООО «Тамара-Голд») из занимаемого нежилого помещения, общей площадью 98,2 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

В обоснование исковых требований ОАО «АМН», со ссылкой на пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, указало на отсутствие законных оснований для нахождения ответчика в рассматриваемом нежилом помещении после истечения срока действия договора аренды и в связи с нарушением ООО «Тамара-Голд» в период действия договора его условий.

В письменных пояснениях на отзыв ответчика истец указал, что договор аренды был заключен на основании предоставленной ООО «Тамара-Голд» муниципальной преференции, с согласия УФАС Мурманской области. Указанная муниципальная преференция имеет предельный срок – 26.06.2012 и никаких правовых оснований для продления договора аренды на неопределенный срок не имелось.

В представленном отзыве ООО «Тамара-Голд» с иском не согласилось. В обоснование своей позиции Общество указало, что на день принятия иска к производству арбитражного суда (12.12.2012) плата по договору аренды произведена в полном объеме. За ответчиком числится задолженность в размере 96 675 руб. 03 коп. только по коммунальным услугам вследствие несвоевременного выставления ОАО «АМН» счетов на оплату. Кроме того, до настоящего времени истец не подтвердил ответчику фактически понесенные затраты по содержанию и обслуживанию нежилого помещения. ООО «Тамара-Голд» заблаговременно уведомило Арендодателя о своем желании продлить арендные отношения; Общество имеет преимущественное право на продление договора аренды на новый срок. В настоящее время рассматриваемый договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преобразовался из срочного в бессрочный на прежних условиях.

30.01.2013 ООО «Тамара-Голд» обратилось в Арбитражный суд Мурманской области со встречным иском, уточненным в ходе судебного разбирательства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к ОАО «АМН» об обязании ответчика заключить с ООО «Тамара-Голд» договор на аренду нежилого помещения, площадью 98,2 кв.м, расположенного по адресу: <...>, на 1 (один) год.

В обоснование встречного иска ООО «Тамара-Голд» указало, что Общество имеет преимущественное право на продление договора аренды на новый срок; договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлен на неопределенный срок; ОАО «АМН» не соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды, возобновленного на неопределенный срок; в силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации ОАО «АМН», своевременно не подготовив документацию по расторжению договора аренды, добровольно приняло на себя обязательство по оформлению взаимных обязательств по аренде на неопределенный срок.

В письменном пояснении к встречному иску ООО «Тамара-Голд», со ссылкой на статьи 310, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 4.2. постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13), указало, что, так как после истечения срока действия договора Арендодатель продолжил выставлять Обществу счета на оплату аренды, между сторонами фактически сложились правоотношения по использованию арендуемого имущества; рассматриваемый договор аренды возобновился на неопределенный срок.

В представленном отзыве на встречный иск ОАО «АМН» с требованиями ООО «Тамара-Голд» не согласилось, указав, что никаких законных оснований для продления договора аренды на неопределенный срок не имеется.

В судебном заседании 22.05.2013 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 28.05.2013.

В судебном заседании представители ОАО «АМН» и ООО «Тамара-Голд» поддержали позиции по иску и встреченному исковому заявлению, отзывам, с учетом их уточнений, по основаниям, изложенным в имеющихся в материалах дела письменных доказательствах.

Как установлено по материалам дела, 13.09.2011 (без проведения конкурсов или аукционов на право заключения договора) между ММУП «АМН» (Арендодатель) и ООО «Тамара-Голд» (Арендатор), в соответствии с приказом Комитета имущественных отношений г. Мурманска от 13.07.2011 № 563 «О предоставлении муниципальной преференции в виде согласия на передачу муниципального имущества в аренду», заключен договор № 143/Ю1112/18581 на аренду помещений муниципального нежилого фонда в г. Мурманске (далее – договор), согласно условиям которого Арендодатель предоставил за плату, а Арендатор принял в аренду помещение муниципального нежилого фонда, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 98,2 кв.м (№ помещений по плану: 9а/15,16,17,18,20) для использования под торговую деятельность (пункт 1.1. договора).

Срок действия договора установлен с 01.08.2011 по 26.06.2012 (пункт 1.3. договора).

Согласно пункту 1.6. договора Арендодатель имеет исключительное право изымать из владения и пользования Арендатора все (или часть) помещения, переданного по договору, если помещение или его часть используется с нарушением условий договора аренды (п.п. 1.6.1. договора); досрочно расторгать договор по основаниям и в порядке, предусмотренном законодательством и договором (п.п. 1.6.2. договора).

В соответствии с пунктами 2.2.13., 2.2.18. договора Арендатор обязан вернуть помещение в удовлетворительном состоянии с учетом нормального износа. В случае прекращения договора по любым основаниям в течение 5-ти дней Арендатор обязан сдать помещение Арендодателю по акту приема-передачи.

Согласно пункту 4.1. договора, договор утрачивает юридическую силу с момента окончания срока его действия, а также в любой другой срок по соглашению сторон, на основании заявления Арендатора, решения арбитражного суда, что влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор аренды подлежит досрочному расторжению, а Арендатор выселению, если Арендатор не внес арендную плату в течение двух месяцев подряд либо сумма задолженности Арендатора по арендным платежам равна или превышает сумму арендной платы за два месяца (п.п. 4.2.4. договора); в случае одностороннего отказа Арендодателя или Арендатора от исполнения договора полностью или частично (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) (п.п. 4.2.8. договора).

01.08.2011 Арендатор принял объект аренды по акту приема-передачи.

Письмом от 28.03.2012 № 27 ООО «Тамара-Голд» просило ММУП «АМН» продлить договор аренды сроком на пять лет.

24.09.2012 Арендодатель направил Арендатору письмо за № 214, в котором сообщил, что договор аренды № 143/Ю1112/18581 от 13.09.2011 утратил юридическую силу с момента окончания срока его действия – 26.06.2012; задолженность ООО «Тамара-Голд» по арендной плате по состоянию на 01.09.2012 составляет 119431,09 руб. (в том числе НДС). Арендатору было предложено сдать помещение 11.10.2012 в 14 часов 00 минут с составлением акта приема-передачи; в случае отказа от добровольной сдачи помещения, ООО «Тамара-Голд» было предупреждено об обращении Арендодателя в суд с иском о принудительном выселении Общества из занимаемого нежилого помещения и взыскании задолженности с начислением соответствующих пеней за просрочку платежа.

Согласно уведомлению о вручении претензионное письмо за № 214 получено ООО «Тамара-Голд» по юридическому адресу 26.09.2012, но оставлено без удовлетворения.

В ответном заявлении от 27.09.2012 на претензионное письмо, Общество указало Арендодателю, что Арендатор заблаговременно уведомил ОАО «АМН» о своем желании продлить арендные отношения; ООО «Тамара-Голд» имеет преимущественное право на продление договора на новый срок; договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преобразовался из срочного в бессрочный на прежних условиях.

20.08.2012 составлен и подписан уполномоченными лицами передаточный акт, утвержденный КИО г. Мурманска, из которого следует, что при приватизации ММУП «АМН» путем преобразования в ОАО «АМН» в собственность ОАО «АМН» передается имущество, в том числе нежилые помещения, расположенные по адресу <...>, занимаемые ООО «Тамара-Голд» (приложение № 2-3 к передаточному акту).

12.10.2012 на занимаемое ответчиком нежилое помещение за ОАО «АМН» зарегистрировано право собственности (свидетельство о государственной регистрации права серии 51-АВ № 329838).

На момент рассмотрения настоящего спора, занимаемые нежилые помещения ООО «Тамара-Голд» не освобождены и в установленном порядке собственнику не сданы. Данный факт подтверждается самим Обществом и актами осмотра нежилого фонда от 07.08.2012, от 11.10.2012, от 28.12.2012.

В связи с отказом Арендатора освободить занимаемое нежилое помещение, наличием задолженности по платежам по договору аренды, Арендодатель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав пояснения представителей сторон, суд считает уточненное исковое заявление ОАО «АМН» подлежащим удовлетворению, а уточненное встречное исковое заявление ООО «Тамара-Голд» не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как установлено по материалам дела, после истечения срока действия договора 26.06.2012 ответчик недвижимое имущество Арендодателю не возвратил.

Статья 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон № 135-ФЗ) устанавливает запрет на акты и действия (бездействие) в том числе органов местного самоуправления, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции.

Федеральным законом от 30.06.2008 № 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Закон № 135-ФЗ дополнен статьей 17.1, согласно которой (по общему правилу) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (часть 1), а равно имущества, которое закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными или муниципальными унитарными предприятиями, государственными или муниципальными бюджетными учреждениями и которым они могут распоряжаться только с согласия собственника (часть 3), может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.

Статья 17.1 вступила в силу с 02.07.2008, с этого момента заключение указанных договоров производится по результатам конкурсов или аукционов.

Из анализа названных норм права следует, что положения Закона № 135-ФЗ введены законодателем в целях защиты интересов неопределенного круга лиц. Поэтому применительно к срочным договорам положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Иное выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, что не отвечало бы целям Закона № 135-ФЗ.

Данный вывод согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ № 9143/10 от 28.12.2010.

Таким образом, после 26.06.2012 договор аренды № 143/Ю1112/18581 от 13.09.2011, заключенный в соответствии с предоставленной на основании решения УФАС Мурманской области муниципальной преференцией, возобновлен на неопределенный срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не был и свое действие прекратил.

Доказательств возврата объекта аренды по окончании срока действия договора аренды и правомерности владения и пользования спорным помещением ответчиком суду не представлено.

Как следует из материалов дела, недвижимое имущество, занимаемое ответчиком, с августа 2012 года перестало быть муниципальным имуществом и перешло в собственность ОАО «АМН».

С указанного момента нормы закона № 135-ФЗ в отношении сдачи в аренду муниципального имущества на основании предоставленной муниципальной преференции, на недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности открытому акционерному обществу, не распространяются.

В соответствии с частью 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Таким образом, ОАО «АМН», будучи собственником спорного недвижимого имущества, имеет право сдавать его в аренду.

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Поскольку ни Гражданским кодексом Российской Федерации, ни иными нормативными правовыми актами, ни договором указанная обязанность для ОАО «АМН» не установлена, у Общества отсутствует обязанность заключить договор аренды с ООО «Тамара-Голд».

Выводы ООО «Тамара-Голд» о том, что ОАО «АМН», своевременно не подготовив документацию по расторжению договора аренды, добровольно приняло на себя обязательство по оформлению взаимных обязательств по аренде на неопределенный срок, не основаны на нормах закона и подлежат отклонению.

При таких обстоятельствах иск собственника о принудительном выселении ООО «Тамара-Голд» из нежилого помещения подлежит удовлетворению.

В отношении выставленных счетов на оплату аренды после истечения срока действия договора суд разъясняет ответчику, что в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В отношении довода ООО «Тамара-Голд» о наличии у Общества преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Названной нормой права предусмотрено, при прочих равных условиях, преимущественное перед другими лицами право арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, на заключение договора аренды на новый срок. Таким образом, указанной нормой защищаются права добросовестного арендатора.

Понятие надлежащего исполнения обязательства содержится в статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой таковым признается исполнение, соответствующее условиям обязательства и требованиям закона, иных правовых актов.

Как следует из материалов дела и не опровергнуто ООО «Тамара-Голд» соответствующими доказательствами, по состоянию на 19.11.2012 за Обществом числилась задолженность по арендным платежам и по компенсации расходов Арендодателя на коммунальные услуги в размере 177 636 руб. 67 коп.

Добросовестность арендатора предполагает надлежащее исполнение всех принятых по заключенному договору обязательств. Факт их неисполнения является достаточным основанием для отказа арендатору в заключении договора на новый срок. При этом отсутствие признаков существенности нарушения не должно приниматься во внимание.

Таким образом, имеет значение лишь наличие доказанного факта ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по договору без оценки существенности или несущественности таких нарушений.

Кроме того, ООО «Тамара-Голд» не представлено доказательств, что на момент рассмотрения дела ОАО «АМН» заключило договор аренды на спорное недвижимое имущество с третьим лицом.

Норма статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую ссылается ООО «Тамара-Голд» в обоснование своей позиции, не устанавливает на стороне арендодателя обязанности заключить договор аренды на новый срок ни с арендатором, срок договора аренды с которым истек, ни с иными лицами.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», согласно которому преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

Учитывая изложенное, основания для удовлетворения встречного иска об обязании ОАО «АМН» заключить с ООО «Тамара-Голд» договор аренды на новый срок, у суда отсутствуют.

При рассмотрении в судебном заседании вопроса о распределении судебных расходов по делу установлено, что ОАО «АМН» платежным поручением № 911 от 28.11.2012 оплатило в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 10 456 руб. 12 коп., исчисленную исходя из изначально заявленного размера исковых требований.

Впоследствии размер исковых требований был истцом уточнен.

На основании статьи 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 6 456 руб. 12 коп. подлежит возврату ОАО «АМН» из федерального бюджета.

Часть 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом удовлетворения уточненных исковых требований ОАО «АМН» о принудительном выселении ООО «Тамара-Голд» из нежилого помещения, судебные расходы истца в сумме 4 000 руб. подлежат возмещению за счет средств ответчика.

В связи с тем, что в удовлетворении встречного иска отказано, судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу встречного иска подлежат отнесению на ООО «Тамара-Голд».

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

Р Е Ш И Л:

исковое заявление открытого акционерного общества «Агентство Мурманнедвижимость» удовлетворить.

Выселить общество с ограниченной ответственностью «Тамара-Голд» (ОГРН <***>) из занимаемого нежилого помещения, общей площадью 98,2 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тамара-Голд» (ОГРН <***>) в пользу открытого акционерного общества «Агентство Мурманнедвижимость» (ОГРН <***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4 000 руб.

Возвратить открытому акционерному обществу «Агентство Мурманнедвижимость» (ОГРН <***>) из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению № 911 от 28.11.2012 государственную пошлину в размере 6 456 руб. 12 коп.

Выдать открытому акционерному обществу «Агентство Мурманнедвижимость» (ОГРН <***>) справку на возврат государственной пошлины.

В удовлетворении встречного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Тамара-Голд» (ОГРН <***>) об обязании открытого акционерного общества «Агентство Мурманнедвижимость» (ОГРН <***>) заключить договор на аренду нежилого помещения, площадью 98,2 кв.м, расположенного по адресу: <...>, с обществом с ограниченной ответственностью «Тамара-Голд» на 1 (один) год отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья О. В. Никитина