Гражданский кодекс часть 1

Иск заявлен о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности к ООО «Премиум» на объект недвижимости дом 15 по улице Петровского г.Н.Новгорода площадью 1506,9 кв.м. на основании договора купли-продажи от 01.05.2005 в связи с уклонением ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

В обоснование иска истец указал, что между сторонами 01.05.2005 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – отдельностоящего здания общежития площадью 1506,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>, цена которого определена равной 450 000 рублей.

Обязательство по оплате объекта истец считает исполненным.

Однако ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на объект, поскольку 16.01.2007 ответчик отменил доверенность на представление интересов в Управлении Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области на изменение записи в ЕГРП в отношении объекта. На предложение ООО «Премиум» о направлении представителя продавца и представлении необходимых документов для регистрации перехода права собственности на здание ответа не последовало.

В связи с чем истец, руководствуясь п.3 ст.165, п.3 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился с иском в суд.

Определением суда от 29.04.2008 (л.д.143, т.1) по ходатайству ответчика к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора привлечено ЗАО «Эллис» г.Москва.

В соответствии со ст.163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялись перерывы.

Представители истца в судебном заседании иск поддержали, дополнив обоснование заявленного требования, указав, что (заявление от 09.06.2008):

1. Оснований считать договор купли-продажи от 01.05.2005 незаключенным не имеется, поскольку в соответствии с п.1 ст.558 Гражданского кодекса Российской Федерации все существенные условия договора сторонами согласованы, в том числе и в отношении лиц, проживающих в здании.

Заключению договора предшествовали переговоры между продавцом и покупателем, в ходе которых достигнуты соглашения, в том числе и по поводу перечня лиц, проживающих в здании, то есть покупатель был извещен о наличии соответствующих обременений здания, не намеревается оспаривать права третьих лиц.

Поэтому ответчик считает, что подписанный сторонами договор купли-продажи считается заключенным, поскольку при его заключении соблюдены все требования, предусмотренные положениями ст.ст. 432, 434 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Тот факт, что продавец нарушил положения п.1 ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации и передал товар, обремененный правами третьих лиц, дает право покупателю требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора, но не является основанием считать договор незаключенным.

2. Вторичная продажа здания не является основанием считать договор купли-продажи от 01.05.2005 недействительной сделкой, поскольку по первой сделке регистрация перехода права собственности к ЗАО «Эллис» не осуществлена и по состоянию на 01.05.2005 (момент заключения договора) собственником имущества оставалось ОООИ «Всероссийское общество глухих», которое имело право распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

Кроме того, достоверных сведений о том, что ЗАО «Эллис» действительно существует и осуществляет какую-либо деятельность, не представлено.

3. Не имеется оснований считать недействительным договор, как несоответствующий п.3 ст.552 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

4. Договор сторонами исполнен, объект передан по акту приема-передачи от 01.05.2005, оплата произведена.

По договоренности сторон договора оплата за здание осуществлена покупателем путем погашения задолженности ОООИ «Всероссийское общество глухих» перед коммунальными организациями.

Причиной отступления от условий договора в части перечисления обусловленной суммы сделки на расчетный счет продавца (пункт 4.1 договора) послужило указанное обстоятельство, то есть обоюдное волеизъявление сторон.

Передав объект по акту передачи, истец до настоящего времени не обращался к ответчику с требованием оплатить его стоимость.

Поэтому истец считает, что приведенные ответчиком доводы в обоснование своих возражений по иску, несостоятельны.

Ответчик отзывом на исковое заявление и его представитель в судебном заседании иск не признали, указав, что:

1. Договор купли-продажи от 01.05.2005, на котором основано требование истца, является недействительной сделкой, поскольку ранее 02.02.2005 совершена сделка по отчуждению того же имущества ЗАО «Эллис»

Договор купли-продажи от 01.05.2005, заключенный с истцом, противоречит п.14 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.1998 №8 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и п.1 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку продавец не вправе распоряжаться имуществом до государственной регистрации перехода права на него к покупателю, так как указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора, а покупатель является его законным владельцем.

2. Договором (пункт 2.1) и актом приема-передачи (пункт 1.1) предусмотрена передача в собственность здания и земельного участка площадью 2100 кв.м.

Продавец не является собственником земельного участка, поэтому не вправе был передавать земельный участок.

3. Договор от 01.05.2005, подписанный сторонами, является незаключенным, поскольку между сторонами в требуемых в подлежащих случаях форме не достигнуто соглашение по всем существуемым условиям договора (ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст.558 Гражданского кодекса Российской Федерации к существенным условиям договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после приобретения его покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В здании общежития на основании договоров найма и ордеров проживают граждане, в том числе и инвалиды, которые должны будут сохранять право пользования помещением в случае отчуждения здания.

При подписании договора от 01.05.2005 между истцом и ответчиком это существенное условие не учтено, поэтому в силу указанной правовой нормы договор считается незаключенным.

4. Обязательство по оплате здания сторона по договору до сих пор не исполнила, обусловленная сумма на расчетный счет продавца не поступила. Тем самым истец в одностороннем порядке отказался от договора (ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Третье лицо – ЗАО «Эллис» отзывом на иск и его представитель в судебном заседании поддержали позицию ответчика.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей участников спора, суд находит иск необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Установлено, что согласно техническому паспорту, выданному Нижегородским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» по состоянию на 17 июня 2005 года (л.д.106-130, т.1), объект недвижимого имущества по адресу: <...> является жилым домом (общежитием), состоящим из трех этажей и имеет общую площадь с лоджиями и балконами равную 1686,4 кв.м., в том числе жилую – 773 кв.м.

Право собственности на указанное здание (общежитие) зарегистрировано в ЕГРП за его правообладателем – ОООИ «Всероссийское общество глухих» записью регистрации от 18.04.2000 №52-01-01:40:01:2000-00155 (л.д.48, т.1).

По настоящее время названное юридическое лицо считается собственником здания, что следует из выписки из ЕГРП от 18.12.2007 №01/640/2007-172 (л.д.49, т.1) и от 02.06.2008 №01/206/208-17 (том 2).

Земельный участок, на котором расположено здание общежития, предоставлен ОООИ «Всероссийское общество глухих» в бессрочное пользование (л.д.46-47, т.1).

12-й Пленум Центрального правления ОООИ «Всероссийское общество глухих» постановлением от 03.11.2004 (т.2) принял решение передать ЗАО «Эллис» по цене 1 000 000 рублей 3-х этажное здание общежития, расположенное по адресу: <...>.

02.02.2005 между ОООИ «Всероссийское общество глухих» (продавец) и ЗАО «Эллис» (покупатель) заключен договор купли-продажи спорного объекта.

По акту приема-передачи от 02.02.2005 здание общежития передано покупателю.

Доказательства регистрации перехода права собственности на здание от продавца к покупателю по данной сделке суду не представлены.

Спустя три месяца, а именно 01.05.2005 спорный объект по договору купли-продажи ОООИ «Всероссийское общество глухих» продало ООО «Премиум», истцу по настоящему делу (л.д.7-11, т.1).

По акту приема-передачи от 01.05.2005 здание общежития передано ООО «Премиум».

Цена здания определена протоколом о договорной цене от 01.05.2005, подписанным сторонами, и составила 450 000 рублей (л.д.11, т.1).

Покупатель обязался оплатить стоимость объекта в течение 10-ти дней с даты подписания договора путем перечисления всей суммы на счет Продавца (пункт 4.1).

Пункт 1.3 договора предусматривает, что продавец гарантирует, что передаваемый объект свободен от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом спора.

Истец, желая осуществить регистрацию перехода права собственности на здание общежития, приобретенное по договору купли-продажи от 01.05.2005 , в процессе судебного разбирательства по данному делу, а именно 29 мая 2008 года обратился в Управление Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области с соответствующим заявлением (л.д.50, т.2). С иском истец обратился в суд 29.01.2008.

Ранее, письмом от 08.08.2007 (л.д.39, т.1) истец предложил президенту ОООИ «Всероссийское общество глухих» направить представителя и необходимые для государственной регистрации документы в Управление Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области.

Указанное письмо ответчиком получено, это не оспаривается его представителем в судебном заседании, но ответа на письмо не последовало.

29.02.2008 ОООИ «Всероссийское общество глухих» также обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на здание по договору купли-продажи от 02.02.2005, где покупателем является ЗАО «Эллис» (л.д.148-149, т.1).

Определением суда от 29.04.2008 (л.д.150, т.1), по ходатайству истца приняты меры по обеспечению иска, а именно: суд запретил Управлению Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области производить государственную регистрацию перехода права собственности на спорный объект.

Полагая, что ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на здание, истец обратился с иском в суд.

В дело представлено решение Приокского районного суда г.Н.Новгорода от 11.05.2006 по делу №2-567/06 (т.2), из которого следует, что за гражданами ФИО7, ФИО8, ФИО9 признано право пользования жилыми помещениями и в доме №15 по улице Петровского г.Н.Новгорода.

Имеются также иные документы (ордера, поквартирные карточки, выданные в разное время до момента заключения договоров купли-продажи), свидетельствующие о том, что в спорном здании проживают граждане с семьями.

Факт проживания в доме граждан не оспаривается и истцом.

В пункте 2 ст.558 Гражданского кодекса Российской Федерации в императивной форме вне воли сторон установлено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из материалов дела следует, что объектом купли-продажи по договору от 01.05.2005, на котором основано требование истца, является здание общежития, относящееся к жилым зданиям.

Доказательств, подтверждающих государственную регистрацию договора купли-продажи от 01.05.2005 в установленном порядке, суду не представлено.

Какого-либо иного требования истец ответчику не заявлял.

В связи с чем, договор купли-продажи от 01.05.2005 следует признать незаключенным.

Признание договора незаключенным свидетельствует об отсутствии оснований для приобретения права собственности на спорный объект у ООО «Премиум», а потому о неправомерности заявленного искового требования.

В соответствии со ст.40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Согласно пункту 1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

В статье 558 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены особенности продажи жилых помещений. Помимо указания на обязательность государственной регистрации договора продажи жилого дома, квартиры или частей этих объектов (п.2 ст.558 Гражданского кодекса Российской Федерации) в пункте 1 этой статьи установлено специальное существенное условие, необходимое для данного договора.

Как указано в пункте 1 ст.558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Такими лицами согласно закону могут быть, в том числе наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам статьи 677 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 1 ст.460 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Из материалов дела следует, что в здании общежития проживают граждане с семьями. В договоре от 01.05.2005 отсутствуют какие-либо сведения о третьих лицах, их перечень.

Напротив, в пункте 1.3 договора указано, что продавец гарантирует, что передаваемый объект свободен от прав третьих лиц.

Следовательно, с учетом положений ст.ст. 432, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи от 01.05.2005 является незаключенным.

Незаключенный договор не влечет никаких правовых последствий, в том числе не наступает у продавца обязанность зарегистрировать договор купли-продажи и осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на объект.

С учетом изложенного суд находит иск необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Доводы, приведенные истцом в обоснование заявленного требования, судом рассмотрены и не принимаются как несостоятельные.

Из смысла положений ст.558 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом пункта 1 ст.460 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в договоре купли-продажи покупатель должен явно выразить согласие принять от продавца жилые помещения, обремененные правами третьих лиц.

Из текста договора следует, что о правах третьих лиц не упомянуто.

Представленный истцом перечень граждан не может служить таким доказательством, поскольку не является приложением к договору купли-продажи.

Кроме того, данный перечень подписан директором ООО «НСРП ВОТ» ФИО10

Продавцом по договору купли-продажи выступает иное юридическое лицо - ОООИ «Всероссийское общество глухих». Доказательства о том, что названная общественная организация инвалидов уполномочила подписать ФИО10 данный перечень, суду не представлены.

С учетом изложенного в иске истцу следует отказать.

Расходы по государственной пошлине в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.

Руководствуясь ст. 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Отказать Обществу с ограниченной ответственностью «Премиум» г.Н.Новгород в удовлетворении иска.

Расходы по государственной пошлине отнести на истца.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд г.Владимира в установленном порядке.

СУДЬЯ Г.В.Послова

ФИО11 439-17-47