Гражданский кодекс часть 1

общества с ограниченной ответственностью «Алькор и Ко» (ОГРН <***>, ИНН <***>)
к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью «Кристалл» (ОГРН <***>, ИНН <***>)
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью «УК «Технология» (ОГРН <***>,

ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Электроника плюс»

(ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Екатеринбург Яблоко» (ИНН <***>, ОГРН <***>), Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (ОГРН <***>, ИНН <***>),

об обязании заключить договор,

при участии представителей сторон:

от истца: ФИО1 доверенность от 18.02.2020,

от ответчика: ФИО2, доверенность от 27.03.2020

от ООО «УК «Технология»: ФИО3, доверенность от 25.06.2020,

от ООО «Электроника плюс»: ФИО4, доверенность от 13.04.2020,

от ООО «Екатеринбург Яблоко»: ФИО5, доверенность от 08.09.2020,

установил: В Арбитражный суд Нижегородской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Алькор и Ко» с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Кристалл» об обязании ответчика заключить с истцом договор аренды подпомещения № 1 площадью 560,20 кв.м., являющегося частью помещения П40, расположенного на 1 этаже торгового центра по адресу: Нижегородская область, город Нижний Новгород, Нижегородский район, улица Большая Покровская, дом 82, на условиях, соответствующих условиям договора аренды нежилого помещения от 01.04.2018 № R1-2018КД на срок до 01.04.2021, и передать имущество по акту приема-передачи.

Иск основана на статьях 421, 445, 615, 618 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы незаконным отказом ответчика заключить спорный договор аренды.

К участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «УК «Технология», общество с ограниченной ответственностью «Электроника Плюс», общество с ограниченной ответственностью «Екатеринбург Яблоко», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.

Ответчик, ООО «УК «Технология», ООО «Электроника Плюс», ООО «Екатеринбург Яблоко» в представленных отзывах и их представители устно в судебном заседании иск отклонили, ссылается на совокупность следующих обстоятельств:

- до окончания действия договора аренды от 01.04.2018 № R1-2018КД ООО «Алькор и Ко» не выразило намерения продлить указанный договор,

- после окончания действия указанного договора истец утратил право на продление действия договора,

- истец избрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку подпомещение № 1 в составе других помещений передано в аренду ООО «Екатеринбург Яблоко» по договору аренды от 18.03.2020; указанный договор не признан недействительным и исполняется сторонами;

- в случае удовлетворения исковых требований ООО «Алькор и Ко», решение не может быть исполнено, поскольку спорное имущество находится у добросовестного арендатора - ООО «Екатеринбург Яблоко».

Представители ООО «Алькор и Ко» устно в судебном заседании иск поддержали в полном объеме, с учетом дополнений к исковому заявлению, указывая на следующее:

- в силу пунктов 3 и 4 соглашения от 01.04.2018 № 1 ООО «Кристалл» обязалось заключить с ООО «Алькор и Ко» договор аренды на условиях, которые согласованы в договоре от 01.04.2018 № R1-2018КД,

- ООО «Алькор и Ко» имеет право на перезаключение договора аренды в пределах общего срока аренды - трех лет с даты подписания договора от 01.04.2018 № R1-2018КД,

- ООО «УК «Технология» и ООО «Кристалл» не вправе требовать от истца заключения нового договора на условиях, отличных от условий, согласованных в договоре аренды от 01.04.2018 № R1-2018КД,

- ООО «Кристалл» и ООО «Екатеринбург Яблоко», заключая договор аренды от 18.03.2020, действовали недобросовестно, поскольку на момент заключение данного договора подпомещение находилось в аренде у истца.

Как следует из материалов дела, ООО «Кристалл» является собственником помещений в торговом центре «Небо», расположенном по адресу: Нижегородская область, город Нижний Новгород, Нижегородский район, улица Большая Покровская, дом 82 (далее - Торговый центр, том 2 листы дела 21). Договор заключен на неопределенный срок.

ООО «Кристалл» (арендодатель) и ООО «Электроника Плюс» (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества от 25.12.2015 № 2, по условиям которого в аренду переданы помещения, расположенные в Торговом центре (в соответствии с приложением № 1/1, с учетом дополнительного соглашения от 01.02.2016; том 1 листы дела 97 - 109).

В силу пункта 3.2.2.2 договора аренды от 25.12.2015 № 2 ООО «Электроника Плюс» вправе сдавать помещения или его часть в субаренду.

ООО «Электроника Плюс» (принципал) и ООО «УК «Технология» (агент) заключены агентские договоры от 02.07.2015 № 1/7-2015 и от 17.08.2015 № 1/8-2015, с учетом дополнительных соглашений к ним, по условиям которых агент обязуется за вознаграждение от своего имени и за счет принципала заключать краткосрочные договоры с арендаторами, а также обеспечивать сбор денежных средств (в том числе арендной платы), взимаемых с арендаторов Торгового центра (том 1 листы дела 126 - 142).

ООО «УК «Технология» (арендодатель) и ООО «Алькор и Ко» (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 01.04.2018 № R1-2018КД, по условиям которого в аренду передано подпомещения № 1 площадью 560,20 кв.м., являющегося частью помещения П40, расположенного на 1 этаже торгового центра по адресу: Нижегородская область, город Нижний Новгород, Нижегородский район, улица Большая Покровская, дом 82 (пункт 2.2 договора, том 1 листы дела 32 - 88).

Арендная плата по договору включат в себя: плату с оборота, базовую арендную плату, плату за эксплуатацию, маркетинговый взнос и переменную арендную плату (пункт 1.4).

Размер арендной платы и порядок ее расчета согласован сторонами в разделе 3 договора.

В силу пункту 3.7.7 договора начиная со второго года общего срока аренды, базовая арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год и не выше чем на 5%.

Общий срок аренды по обязательствам сторон в отношении арендуемого имущества составляет три года с даты подписания договора (пункт 10.1 договора).

Общий срок действия договора составляет 11 месяцев с даты его подписания. До истечения срок действия договора по согласованию сторон будет заключен долгосрочный договор аренды на срок указанный в пункте 10.1 договора. В случае, если до окончания срока действия договора от 01.04.2018 № R1-2018КД сторонами не будет заключен долгосрочный договор аренды, то настоящий договор перезаключается такое количество раз, чтобы общий срок использования арендатором помещения по целевому назначению составил три года с даты подписания договора от 01.04.2018 № R1-2018КД (пункт 10.2 договора).

В силу пункта 10.4 договора арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренного статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в течение общего срока аренды.

Арендодатель вправе по своему усмотрению согласовать с арендатором возможность продления общего срока аренды на дополнительный срок, и/или заключения нового договора аренды, при условии, что арендатор соблюдал все свои обязательства по настоящему договору, и при условии, что арендатор представит арендодателю уведомление о своем намерении продлить срок аренды и/или заключить новый договор аренды, не менее чем за три месяца до его истечения. Арендодатель вправе принять предложение арендатора о продлении общего срока аренды и/или заключении нового договора аренды, при условии, что размер арендной платы будет согласован сторонами отдельно (пункт 10.5 договора)

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.04.2018 (том 1 лист дела 96).

ООО «УК «Технология» (арендодатель) и ООО «Алькор и Ко» (арендатор) соглашением от 28.02.2019 перезаключили договор аренды нежилого помещения от 01.04.2018 № R1-2018КД на срок с 01.03.2019 по 31.01.2020 (том 1 лист дела 91).

Соглашением от 01.04.2018 № 1 ООО «Кристалл» (Сторона 1), ООО «УК «Технология» (Сторона 2) и ООО «Алькор и Ко» (Сторона 3) подтвердили, что ООО «УК «Технология» правомочно заключать договоры аренды с ООО «Алькор и Ко» (том 1 листы дела 93-95).

До момента заключения долгосрочного договора аренды, краткосрочные договоры аренды перезаключаются на новый такой же срок по истечении каждых 11 месяцев от даты подписания ООО «УК «Технология» и ООО «Алькор и Ко» акта приема-передачи помещения в аренду. Перезаключение договора аренды осуществляется такое количество раз, чтобы общий срок использования ООО «Алькор и Ко» помещения по целевому назначению составил три года с даты подписания договора аренды (пункт 2 соглашения).

В случае, если ООО «УК «Технология» будет не вправе заключать долгосрочный договор аренды или перезаключать краткосрочный договор аренды в соответствии с пунктом 2 соглашения, ООО «Кристалл» обязуется заключить договор аренды на условиях, согласованных в договоре аренды от 01.04.2018 № R1-2018КД (пункт 3 соглашения).

Письмом от 30.10.2019 № Н-ИС-00001816 ООО «УК «Технология» предложило ООО «Алькор и Ко» увеличить размер арендной платы по договору с 01.12.2019 (том 1 лист дела 143).

Письмом от 19.11.2019 ООО «УК «Технология» повторно уведомило истца о пересмотре арендной платы и сообщило, что будет считать условие о перезаключении договора аренды с 01.02.2020 неисполненным (том 4 лист дела 139).

Письмом от 04.12.2019 ООО «Алькор и Ко» сообщило ООО «УК «Технология» о готовности подписать текущей датой дополнительное соглашение об установлении новых условий договора с 01.04.2021.

Письмом от 16.12.2019 № Н-ИС-00002091 ООО «УК «Технология» сообщило ООО «Алькор и Ко» о прекращении договора аренды от 01.04.2018 № R1-2018КД с 31.01.2020 (том 1 лист дела 144).

Письмом от 13.02.2020 истец сообщил ООО «УК «Технология» о намерении реализовать преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок либо перезаключить договор аренды от 01.04.2018 № R1-2018КД на срок с 01.02.2020 по 31.12.2020 (том 1 лист дела 145).

Дополнительным соглашением от 05.03.2020 № 9 к договору аренды от 25.12.2015 № 2 ООО «Электроника плюс» (арендатор) и ООО «Кристалл» (арендодатель) расторгли договор аренды от 25.12.2015 № 2 в отношении части помещений, в том числе, в отношении спорного помещения (том 3 листы дела 56 - 72). Помещения возвращены ООО «Кристалл» по акту возврата от 31.03.2020 (том 3 лист дела 73).

Дополнительным соглашением от 13.03.2020 к агентскому договору № 1/8-2015 от 17.08.2015 ООО «Электроника плюс» (принципал) и ООО «УК «Технология» (агент) с 31.03.2020 расторгли агентский договор № 1/8-2015 от 17.08.2015 в части подпомещений № 1, 15 - 20, 49, 95, 110, общей площадью 1180 кв.м., являющихся частью помещения П40, расположенного на первом этаже Торгового центра (том 3 лист дела 74).

Агент обязался в срок не позднее 31.03.2020 обеспечить расторжение договоров аренды, заключенных с арендаторами подпомещений.

ООО «Кристалл» (арендодатель) и ООО «Екатеринбург Яблоко» (арендатор) заключили долгосрочный договор аренды от 18.03.2020 № R1-А15-2020Д, в соответствии с которым в аренду передано помещение общей площадью 1180,20 кв.м., расположенное в Торговом центр. В состав данного помещения, также вошло подпомещение № 1 площадью 560,20 кв.м., которая ранее находилось в аренде у ООО «Алькор и Ко». Помещения переданы ООО «Екатеринбург Яблоко» по актам приема-передачи от 01.04.2020 и от 07.04.2020 (том 5 листы дела 1-79).

Письмом от 06.03.2020 истец сообщил ООО УК «Технология» о готовности перезаключить договор аренды от 01.04.2018 № R1-2018КД на условиях, предложенных ООО «УК «Технология» в письме от 19.11.2019 (том 4 лист дела 140).

Письмом от 23.03.2020 ООО «Алькор и Ко» данное согласие было отозвано.

Письмом от 16.03.2020 № Н-ИС-00001369 ООО «УК «Технология» сообщило истцу, что оно прекращает деятельность по сдаче спорного помещения в аренду, о расторжении договора аренды от 25.12.2015 № 2 и агентского договора № 1/8-2015 от 17.08.2015 в отношении подпомешения № 1, а также об истечении срока действия договора аренды нежилого помещения от 01.04.2018 № R1-2018КД и прекращении его действия с 31.03.2020 (том 1 листы дела 147, 148).

Претензией от 20.03.2020 со ссылкой на соглашение от 01.04.2018 № 1 истец потребовал от ООО «Кристал» заключить договор аренды помещения на новый срок на условиях договора аренды от 01.04.2018 № R1-2018КД (том 2 листы дела 2-5).

Письмом от 27.03.2020 № 16 ООО «Кристалл» отказало ООО «Алькор и Ко» в заключении договора аренды (том 2 листы дела 6 и7).

Полагая, что ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора аренды, ООО «Алькор и Ко» обратилось в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В пункте 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Из пункта 10.1 договора следует, что общий срок аренды по обязательствам сторон в отношении арендуемого имущества составляет три года с даты подписания договора (пункт 10.1 договора).

Общий срок действия договора от 01.04.2018 № R1-2018КД составляет 11 месяцев с даты его подписания. До истечения срока действия договора по согласованию сторон будет заключен долгосрочный договор аренды на срок указанный в пункте 10.1 договора. В случае, если до окончания срока действия договора от 01.04.2018 № R1-2018КД сторонами не будет заключен долгосрочный договор аренды, то настоящий договор перезаключается такое количество раз, чтобы общий срок использования арендатором помещения по целевому назначению составил три года с даты подписания договора от 01.04.2018 № R1-2018КД (пункт 10.2 договора).

Соглашением от 28.02.2019 стороны перезаключили договор аренды нежилого помещения от 01.04.2018 № R1-2018КД на срок с 01.03.2019 по 31.01.2020.

Материалы дела подтверждают, что вопреки пункту 10.2 договора до истечения срока действия договора от 01.04.2018 № R1-2018КД ООО «Алькор и Ко» не направило ООО «УК «Технология» предложений о перезаключении договора аренды либо о заключении долгосрочного договора аренды.

Предложения ООО «УК «Технология» о перезаключении договора аренды на условиях увеличения размера арендной платы истец отклонил.

Таким образом ООО «Алькор и Ко» в установленном договором аренды порядке не воспользовалось правом, предусмотренным договором аренды, на перезаключение договора на новый срок.

Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (пункт 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ссылка ООО «Алькор и Ко» на то, что соглашением от 01.04.2018 № 1, по условиям которого в случае выбытия из правоотношений ООО «УК «Технология» обязанность перезаключить договор аренды ложиться на ООО «Кристал», не принимается судом, поскольку на дату прекращения договора аренды - 31.01.2020 лицом, управомоченным на заключение договора аренды являлось ООО «УК «Тезнология» и именно с ним ООО «Алькор и Ко» следовало вести переговоры в установленном договором от 01.04.2018 № R1-2018КД порядке о перезаключении договора либо заключении долгосрочного договора аренды.

Кроме того, пунктом 6 соглашения от 01.04.2018 № 1 установлено, что к отношениям сторон применяются положения о смешанном договоре в смысле пункта 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, о предварительном договоре в смысле статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договора аренды или долгосрочного договора аренды, о сделке под условием в смысле статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении возникновения права ООО «Алькор и Ко» требовать заключения договора аренды от ООО «Кристалл» в зависимости от обстоятельств согласованных в соглашении.

Согласно пункту 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку соглашение от 01.04.2018 № 1 не содержит условий о сроке, по правилу, предусмотренному пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок его действия составляет один год.

Суд также учитывает тот факт, что ООО «Кристалл» (арендодатель) и ООО «Екатеринбург Яблоко» (арендатор) заключили долгосрочный договор аренды от 18.03.2020 № R1-А15-2020Д, в соответствии с которым в аренду передано помещение общей площадью 1180,20 кв.м., расположенное в Торговом центре. В состав данного помещения вошло подпомещение № 1 площадью 560,20 кв.м., которое ранее находилась в аренде у ООО «Алькор и Ко». Помещения переданы ООО «Екатеринбург Яблоко» по актам приема-передачи от 01.04.2020 и от 07.04.2020, договор аренды от 18.03.2020 № R1-А15-2020Д исполняется сторонами.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что ранее она была в целом передана другому арендатору, - требовать возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами (пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019).

Суд не принимает довод истца о том, что заключение сторонами договора аренды от 18.03.2020 № R1-А15-2020Д не отвечает принципу добросовестности, поскольку действительность данного договора не является предметом настоящего судебного разбирательства.

На основании изложенного иск ООО «Алькор и Ко» удовлетворению не подлежит.

Расходы по оплате государственной пошлины в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ООО «Алькор и Ко».

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Н.В. Бодрова