Гражданский кодекс часть 1

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрации города Нижнего Новгорода в лице департамента градостроительного развития и архитектуры, г.Н.Новгород,

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и пени

при участии в заседании представителей:

от истца: ФИО1 – доверенность №07-69 от 27 декабря 2012 года,

от ответчика: ФИО2 – доверенность от 19 июля 2013 года,

установил: предъявлен иск о взыскании с ответчика 559199 руб. 21 коп., в том числе, 545072 руб. 40 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды №18-2086с от 26 апреля 2010 года за период с 23 февраля 2013 года по 31 мая 2013 года и 14126 руб. 81 коп. пеней за период с 20 апреля 2012 года по 19 июня 2013 года, на основании статей 330, 613 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Нижнего Новгорода в лице департамента градостроительного развития и архитектуры.

До судебного заседания ответчиком было заявлено ходатайство об истребовании доказательств, а именно выписки из ЕГРП в отношении спорного земельного участка, с указанием категории земельного участка, а также сведений об изменении категории земель спорного земельного участка.

Заявленное ответчиком ходатайство судом отклонено, поскольку в соответствии со статьей 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено доказательств невозможности получения названных документов в самостоятельном порядке.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчик в письменном отзыве и устно в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, поскольку реализация инвестиционного проекта на спорном земельном участке была невозможна по независящим от инвестора обстоятельствам, а именно, в связи с изменением функциональной зоны земельного участка, повлекшем изменение класса вредности предприятия, размещение которого возможно на спорном земельного участка. Поскольку функциональная зона земельного участка, обозначенная в приложении к договору ПК-3, не соответствовала установленной в действительности – ПК-4, ответчик считает спорный договор аренды земельного участка ничтожным.

Третье лицо явку представителя в суд не обеспечило, в письменном виде сообщило, что спорный земельный участок в соответствии с генеральным планом города Нижнего Новгорода, утвержденным постановлением городской Думы г. Нижнего Новгорода от 17 марта 2010 года № 22 (с изменениями) отнесен к территориальной зоне ПК-4 (зона производственно-коммунальных предприятий V класса вредности). По Правилам землепользования и застройки в г.Н.Новгороде, основным видом разрешенного использования для данного земельного участка является размещение коммунально-складских помещения и производственных предприятия V класса вредности различного профиля. Обе территориальные зоны ПК-3 и ПК-4 предполагают размещение производственных предприятий, но разного класса вредности объектов. Кроме того, администрация сообщила, что до настоящего времени спорный земельный участок не освоен, проектная документация не разработана, арендатор в администрацию г.Н.Новгорода за выдачей разрешения на строительство не обращался.

В судебном заседании арбитражного суда первой инстанции по правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 20 августа 2013 года до 16.30 часов.

Дело рассмотрено, и резолютивная часть решения объявлена 20 августа 2013 года.

На основании пункта 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изготовление решения в полном объеме откладывалось на 27 августа 2013 года.

Как следует из материалов дела, 26 апреля 2010 года между Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «НижПласт» (арендатор) был заключен договор аренды № 18-2086с земельного участка, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 20430±50,00 кв.м., кадастровый номер 52:18:0030266:51, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г.Н.Новгород, Канавинский район, Московское шоссе, у дома №302/2, для проектирования, строительства, и ввода в эксплуатацию комплекса по производству крепежей, инструмента, виброизоляции, шумоизоляции, мягкой и корпусной мебели (пункт 1.1., 1.3. договора).

26 апреля 2010 года ответчик принял в аренду вышеуказанный земельный участок по акту приема-передачи (л.д. 18).

Согласно пункту 2.1. договора аренды земельного участка срок окончания аренды 01 февраля 2013 года.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 11 октября 2010 года, согласно представленной в дело выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 02 ноября 2010 года.

Согласно пунктам 4.1 и 4.4 договора и приложению №3 годовая арендная плата составляет 329331 руб. 60 коп. Об изменении размера арендной платы, в случае изменения в установленном законодательством порядке ставок арендной платы арендодателем в одностороннем порядке направляется арендатору соответствующее уведомление, которое принимается арендатором в безусловном порядке (пункт 3.1.4).

В соответствии с пунктом 4.3. договора, арендатор обязан своевременно, ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца перечислять арендную плату за текущий месяц на расчетный счет Управления Федерального казначейства по Нижегородской области. Датой оплаты считается дата зачисления денежных средств на счет УФК по Нижегородской области.

Уведомлением № 311/24976-06-14 от 02 декабря 2010 года истец известил ответчика об изменении размера арендной платы, которая на 2011 год составила 226882 руб. 80 коп. или 18906 руб. 90 коп. ежемесячно (л.д. 25). Извещение получено представителем ответчика ФИО3 09 декабря 2010 года.

Уведомлением № 311-05-17-22063/12 от 06 ноября 2012 года, полученным ответчиком 11 декабря 2012 года, истец известил арендатора об увеличении размера арендной платы с 01 января 2013 года по 31 января 2013 года до 408804 руб. 30 коп. в год или 34067 руб. 03 коп. в месяц (л.д. 25). После окончания срока строительства с 01 февраля 2013 года размер арендной платы увеличивался до 2044021 руб. 50 коп. в год или 170335 руб. 13 коп. в месяц.

Полагая, что договорные отношения после окончания срока действия договора между сторонами продлены на неопределенный срок и арендатор недобросовестно исполняет принятые на себя обязательства по внесению арендной платы, Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности и пени.

Рассмотрев представленные в материалы дела доказательства, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

С 01.01.2006г. в силу Закона Нижегородской области от 13 декабря 2005 года № 192-З «О регулировании земельных отношений в Нижегородской области» (в редакции от 02 августа 2006 года № 76-З) и п.п. 1, 2 Постановления Правительства Нижегородской области от 10 февраля 2006 года № 31 (в редакции от 24 января 2007 года № 25) уполномоченным органом по управлению и распоряжению земельными участками в городе Нижнем Новгороде, в том числе по реализации прав и обязанностей арендодателя земельных участков, включая договоры, заключенные до момента вступления в законную силу названного Закона, является Министерство государственного имущества и земельных ресурсов по Нижегородской области.

Заключение договора аренды земельного участка с целью строительства возможно на основании распорядительного акта Правительства Нижегородской области.

28 января 2010 года было издано распоряжение Правительства Нижегородской области № 75-р от 09 апреля 2010 года, согласно которому ООО «НижПласт» был предоставлен в аренду сроком до 01 февраля 2013 года для проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию комплекса по производству крепежей, инструмента, виброизоляции, шумоизоляции, мягкой и корпусной мебели земельный участок, расположенный по адресу: г. Нижний Новгород, Канавинский район, Московское шоссе, у дома №302/2.

На основании указанного распоряжения между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка № 18-2086с от 26 апреля 2010 года, по условиям которого арендатор обязался в срок до 01 февраля 2013года осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию комплекса по производству крепежей, инструмента, виброизоляции, шумоизоляции, мягкой и корпусной мебели.

Срок действия договора установлен сторонами также до 01 февраля 2013 года.

В случае нарушения установленного срока строительства арендная плата по договору аренды увеличивается в 5 раз (пункт 7.2 договора).

Истец полагает, что по истечении срока действия договора договорные отношения между сторонами были продлены на неопределенный срок, а потому арендная плата с 01 февраля 2013 года должна вноситься в пятикратном размере.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

По правилам пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата).

Арендная плата за земельные участки, находящиеся на территории Нижегородской области, определяется на основании Постановления Правительства Нижегородской области от 09 января 2008 года № 1 «О порядке расчета арендной платы за земельные участки на территории городского округа – город Нижний Новгород и внесении изменений в отдельные постановления правительства Нижегородской области».

Согласно пункту 3.8. утвержденной Методики при превышении установленных сроков строительства размер арендной платы увеличивается в 5 (пять) раз.

По условиям договора предусмотрено, что арендатор обязан осуществить строительство и ввод объекта в эксплуатацию в срок до 01 февраля 2013 года (пункт 7.1. договора).

Принятое на себя обязательство арендатор не исполнил.

Как следует из представленного расчета, ответчик арендную плату с 01 февраля 2013 года в пятикратном размере не вносил, в связи с чем у него образовалась задолженность по арендной плате в сумме 545072 руб. 40 коп. за период с 23 февраля 2013 года по 31 мая 2013 года.

Начисление арендной платы производилось арендатору по регулируемым ценам в соответствии с действующими нормативными актами с учетом пункта 7.2 заключенного договора.

Наличие задолженности подтверждается материалами дела, расчет задолженности произведен в соответствии с условиями заключенного договора (пунктами 4.1, 4.3 договора), доказательств оплаты имеющейся задолженности в материалы дела не представлено.

В качестве возражений на иск ответчик ссылается на невозможность реализации инвестиционного проекта в силу изменения класса вредности предприятий и сооружений, возможных для строительства на спорном земельном участке.

Действительно, в период оформления между сторонами договорных отношений произошло изменение территориальной зоны, в которой расположен арендованный земельный участок с ПК-3 на ПК-о (ПК-4), повлекшее уменьшение класса вредности разрешенных к размещению промышленных предприятий.

Однако определение класса вредности предполагаемого для строительства объекта невозможно без разработанной проектной документации. Последняя ответчиком на дату судебного разбирательства не подготовлена. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Из представленных в материалы дела писем усматривается, что Общество начинает вести переписку с арендодателем по вопросу изменения территориальной зоны земельного участка только после окончания срока действия договора и применения к ставке арендной платы повышающего коэффициента. До февраля 2013 года ответчик не обращался к арендодателю с какими-либо предложениями, касающимися продления сроков освоения спорного земельного участка или изменения разрешенного вида использования земельного участка. При этом в письме №19 от 29 июля 2013 года ООО «НижПласт» сообщает, что не отказывается от аренды земельного участка.

В период действия договора аренды земельного участка арендатор не заявлял в порядке статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации о недостатках арендованного земельного участка и не требовал досрочного расторжения договора аренды.

Согласно инвестиционной заявке арендатор планировал разместить на арендованном земельном участке комплекс по производству крепежей, инструмента, виброизоляции, шумоизоляции, мягкой и корпусной мебели.

Доказательств невозможности использования земельного участка для размещения подобного объекта по независящим от арендатора обстоятельствам в дело не представлено.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки в городе Нижнем Новгороде, утвержденными постановлением городской Думы г. Нижнего Новгорода от 15 ноября 2005 года № 89, территориальная зона ПК-о, к которой в настоящее время относится арендованный земельный участок, соответствует зоне ПК-4, выделенной для обеспечения правовых условий формирования коммунально-производственных предприятий и складских баз V класса вредности с низким уровнями шума и загрязнения. Ранее установленная территориальная зона участка ПК-3 допускала размещения коммунально-производственных предприятий и складских баз IV класса вредности с низким уровнями шума и загрязнения.

Согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" к IV классу вредности в области обработки древесины отнесены предприятия, занимающиеся сборкой мебели с лакировкой и окраской, к V класса вредности относятся предприятия, осуществляющие сборку мебели из готовых изделий без лакирования и окраски.

Следовательно, строительство предприятия по сборке корпусной мебели на спорном земельном участке не исключено.

Из представленного ответчиком в дело экспертного заключения Центра гигиены и эпидемиологии в Нижегородской области не следует, что предполагаемый для строительства объект, невозможно разместить на спорном земельном участке.

Таким образом, из представленных в дело материалов суд не усматривает, что реализация инвестиционного проекта ответчика на земельном участке невозможна. Отказа в согласовании проектной документации или в выдаче разрешения на строительство арендатор не получал.

Учитывая, что срок для освоения спорного земельного участка истек, суд считает правомерным применение истцом 5-ти кратной ставки арендной платы.

Поскольку ответчик доказательств оплаты задолженности не представил, расчет задолженности произведен в соответствии с нормативными актами, определяющими размер платы за землю, требование о взыскании 545072 руб. 40 коп. долга по арендной плате за период с 23 февраля 2013 года по 31 мая 2013 года признается судом обоснованным и подлежащим удовлетворению на основании статей 309, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Одновременно истцом было заявлено требование о взыскании неустойки в размере 14126 руб. 81 коп. за ненадлежащее исполнение обязательств за период с 20 апреля 2012 года по 19 июня 2013 года.

По условиям заключенного договора (пункт 5.2) сторонами предусмотрено начисление пени за несвоевременное внесение арендной платы в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Из представленного истцом расчета иска усматривается, что арендная плата вносилась ответчиком с нарушением установленных договором сроков.

Поскольку факт несвоевременного внесения арендной платы подтверждается материалами дела, требование истца о взыскании 14126 руб. 81 коп. пени за период с 20 апреля 2012 года по 19 июня 2013 года признается правомерным, на основании статей 329, 330 Гражданского кодекса РФ.

Расходы по делу в виде госпошлины составляют 14183 руб. 98 коп., которые в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика. При этом сумма госпошлины, относящаяся на ответчика, подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета по причине освобождения истца от ее уплаты при подаче иска.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области, г.Н.Новгород, удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «НижПласт» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Нижний Новгород, в пользу Министерства государственного имущества и земельных ресурсов <...> руб. 40 коп. задолженности, 14126 руб. 81 коп. пени.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «НижПласт» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Нижний Новгород, в доход федерального бюджета Российской Федерации 14183 руб. 98 коп. государственной пошлины. Исполнительный лист направить в Инспекцию Федеральной налоговой службы РФ по месту нахождения плательщика.

Исполнительные листы выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца и может быть обжаловано в установленном законом порядке в Первый арбитражный апелляционный суд (г.Владимир) через Арбитражный суд Нижегородской области.

Судья М.Н. Каманова