Гражданский кодекс часть 1

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <...>) Закрытое акционерное общество «Нижегородспецгидрострой», <...>) Государственное предприятие Нижегородской области «Нижтехинвентаризация», г. Нижний Новгород,

об освобождении земельного участка и прекращении права собственности

сущность спора:

- об обязании ответчика освободить земельный участок общей площадью 4 834 кв.м., находящийся по адресу <...> и Пожарского, у дома № 4, кадастровый номер 52:18:060083:0112 от объекта недвижимого имущества – административного здания (нежилое), общей площадью 193,80 кв.м. расположенного по адресу <...>, условный номер 52:18:060000:0000:02150:В и прекращении права собственности ЗАО «Пигмент» на вышеуказанное административное здание, на основании ст. 235, 271, 272 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 39 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда от 19.10.2011 года в удовлетворении исковых требований истцу было отказано.

Постановлением Первого Арбитражного апелляционного суда от 15.02.2012 года решение Арбитражного суда первой инстанции было оставлено без изменения.

Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 20.06.2012 года решение и постановление апелляционного суда были отменены с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела ответчик поддержал ранее изложенные доводы, а именно:

1) здание реально существует, на него оформлен технический паспорт и кадастровый паспорт, а процент износа не является критерием, по которому делается вывод о гибели объекта недвижимости;

2) основанием для возникновения права собственности на здание явились договоры купли-продажи квартир в здании, распоряжение Администрации Нижегородского района города Нижнего Новгорода о переводе квартир в здании в нежилые помещения от 01.02.2002г. № 334-Р, акты районной комиссии Нижегородского района города Нижнего Новгорода о приемке в эксплуатацию нежилых помещений, полученных в результате переоборудования и перепланировки квартир от 01.11.2003г., распоряжения администрации Нижегородского района города Нижнего Новгорода об утверждении актов районных комиссий № 2933-Р от 03.11.2003г. № 2932 от 03.11.2003г, № 2934-Р от 03.11.2003г., распоряжение администрации города Нижнего Новгорода от 08.01.2004г. № 18-Р. Принятие вышеуказанных актов свидетельствует о том, что здание не являлось разрушенным или ветхим, поскольку ч. 4 ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает запрет на перевод жилого помещения в нежилое при его ветхости или аварийности.

Также ответчик пояснил, что обладает правом на земельный участок в силу нахождения на нем объекта недвижимости.

С целью оформления права собственности на земельный участок закрытое акционерное общество «Пигмент» обратилось в Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области, однако получило отказ, который был обжалован в арбитражном суде.

Решение суда от 12 марта 2012 года по делу № А43-45542/2009 решение Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области признано незаконным, суд обязал Министерство принять необходимое решение, направленное на предоставление закрытому акционерному обществу «Пигмент» в собственность земельного участка. Однако до настоящего времени указанное решение в законную силу не вступило, по причине его обжалования в апелляционном порядке. Первый арбитражный апелляционный суд производство по рассмотрению жалобы приостановил до принятия судебного акта по настоящему делу.

Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, ГП НО «Нижтехинвентаризация» в заседание суда при новом рассмотрении дела представителей не направили, о месте и времени рассмотрения дела были извещены, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

ЗАО «Нижегородспецгидрострой» в отзыве на иск и в судебном заседании требования истца поддержало, считает что объект в настоящее время находится в разрушенном состоянии, не пригодным к эксплуатации, в связи с чем не отвечает требованиям, предъявленным к зданиям в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и не может удовлетворять потребностям собственника.

По мнению третьего лица произведенный ответчиком ремонт не изменил характеристик здания и не устранил имевшиеся разрушения.

Представленное в материалы дела заключение судебной экспертизы ЗАО «Нижегородспецгидрострой» считает не обоснованным, поскольку:

1) при определение физического износа эксперт не определил износ таких конструктивных элементов, как печь, кровля, водопровод, канализация, лестницы;

2) при определении процента износа фундамента эксперту необходимо было исследовать не только фундамент, но и стены, для чего произвести вскрытие части фасада стен, обшитых гипсокартонном и вскрытие фундамента, однако эти работы выполнены не были. По этой же причине эксперт не смог определить состояние наружных стен, перекрытий, инженерных коммуникаций.

По вышеуказанным обстоятельствам ЗАО «Нижегородспецгидрострой» заявило ходатайство о назначении повторной строительно-технической экспертизы.

Истец данное ходатайство поддержал, ответчик заявил возражения.

Рассмотрев данное ходатайство без удаления из зала заседания, учитывая, что возражения третьего лица сводятся к тому, что по его мнению экспертом неправильно определен процент износа здания, выслушав пояснения эксперта ФИО1 суд счел ходатайство подлежащим отклонению, поскольку установление процента износа здания не является определяющим при рассмотрении настоящего дела.

Сомнений в обоснованности заключения либо наличия противоречий в выводах эксперта суд не усмотрел.

Как видно из исковых материалов, 01 марта 2004 года ЗАО «Пигмент» зарегистрировало право собственности на административное здание (нежилое), общей площадью 193,80 кв.м., этажность: 2, расположенное по адресу <...>, условный номер 52:18:060000:0000:02150:В.

В соответствии с техническим паспортом, составленным по состоянию на 13.10.2003г., процент износа здания составлял 71%.

С 2004 года здание собственником не использовалось и продолжало разрушаться. По данным технического паспорта от 06.10.2010г. процент износа здания составляет 81,3%.

11 мая 2011 года специалистами Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области было проведено обследование земельного участка, на котором расположено здание и установлено, что здание на земельном участке отсутствует.

Факт гибели здания исключает фактическую и правовую возможность существования права собственности на него и является основанием для прекращения права собственности на основании п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации и соответственно, прекращения права пользования земельным участком, предусмотренным ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ЗАО «Пигмент» также не воспользовалось своим правом по восстановлению здания, в связи с чем утратило право на земельный участок, предоставленное собственникам разрушенных зданий статьей 39 Земельного кодекса Российской Федерации.

По изложенным обстоятельствам, Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области, ссылаясь на ст. 272 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

ЗАО «Пигмент» является собственником административного здания (нежилое), общей площадью 193,80 кв.м., расположенного по адресу <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 01.03.2004г. № 911456 (лист дела 115), выписками из ЕГРП от 10.11.2010г., от 30.03.2011г. (лист дела 116, 117).

Обращаясь с иском в суд, истец ссылается на ст. 272 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (ст. 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

Исходя из заявленных правовых оснований предметом исследования и доказывания при рассмотрении данного спора являются факт принадлежности истцу земельного участка, факт нарушения прав истца, как собственника земельного участка, прекращение права пользования земельным участком у ответчика, а также нахождение на земельном участке объекта, принадлежащего ответчику, отсутствие препятствий для сноса объекта по правилам указанной статьи.

Изучив материалы дела, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для применения к спорным правоотношениям ст. 272 Гражданского кодекса Российской Федерации по следующим обстоятельствам.

С 01 января 2006 года, в силу Закона Нижегородской области от 13.12.2005г. № 192-З «О регулировании земельных отношений в Нижегородской области» (в редакции от 02.08.2006г. № 76-З) и Постановления Правительства Нижегородской области от 10.02.2006г. № 31 (в редакции от 24.01.2007г.) уполномоченным органом по управлению и распоряжению земельными участками в городе Нижнем Новгороде, в том числе по реализации прав арендодателя земельных участков, является Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области.

Земельный участок площадью 4834 кв.м., кадастровый номер 52:18:00600836112, имеющий местоположение г. Нижний Новгород, Нижегородский район, пл. Минина и Пожарского, у дома № 4, был предоставлен в аренду ЗАО «Компания «Сильвер» по договору аренды № 14216/06 от 16.12.2005г, сроком до 15.09.2008г., где арендодателем являлась Администрация города Нижнего Новгорода. Сведения о государственной регистрации договора были внесены в ЕГРП 02.03.2006г. (лист дела 62). В настоящее время права арендатора переданы ЗАО «Нижегородспецгидрострой».

На основании вышеуказанных правовых актов Нижегородской области права арендодателя земельного участка перешли к Министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области.

Земельный участок площадью 4834 кв.м. относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Право собственности ЗАО «Пигмент» на здание подтверждается надлежащими доказательствами. В связи с этим ему принадлежит в силу прямого указания закона право пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации объекта недвижимости, на основании ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 3 этой же статьи предусмотрено, что собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению постольку, поскольку, это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Земельный участок площадью 4834 кв.м. был предоставлен в аренду под проектирование и строительство жилого дома с помещениями общественного назначения и автостоянкой, пристроенной котельной у дома № 4 на пл. Минина и Пожарского.

Однако при рассмотрении апелляционной жалобы ЗАО «Пигмент» на решение Арбитражного суда Нижегородской области № А43-8064/2009 Первый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 11.08.2009г. на странице 6 сделал вывод, что земельный участок под строительство был предоставлен ЗАО «Компания «Сильвер» первоначально с нарушением законодательства, в связи с чем признал распоряжение Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области от 26.09.2008г. № 1526 «О продлении срока договора аренды земельного участка» недействительным, как не соответствующее Земельному кодексу Российской Федерации и нарушающее право ЗАО «Пигмент» на приватизацию земельного участка (лист дела 94-97).

Правильность принятого судебного акта была подтверждена постановлением Федерального Арбитражного Суда Волго-Вятского округа от 16.11.2009г. (лист дела 98-99).

Из изложенного следует, что использование ответчиком земельного участка под здание не противоречит закону, а какой-либо договор об условиях пользования земельным участком у ответчика отсутствует.

Для применения ст. 272 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным является установление факта прекращения у ответчика права пользования земельным участком.

Поскольку вещные права, включающие в себя правомочие пользования, носят бессрочный характер, то они могут быть утрачены только по публично-правовым основаниям (изъятие земельного участка в связи с нецелевым использованием и так далее) или вследствие отказа от них управомоченного лица. В отличие от вещных обязательственные права, включающие правомочие пользования, не имеют бессрочного характера.

Следовательно, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 272 Гражданского кодекса Российской Федерации правила, регулирующие изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд, а также нормы о прекращении прав на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования к отношениям, регулируемым данной статьей, не применяются, утрата права на земельный участок может произойти вследствие отказа от права на земельный участок управомоченного лица или вследствие истечения срока. Утрата права на земельный участок вследствие истечения срока действия договора, установившего это право, возможна только в отношении прав на земельный участок обязательственного характера.

Однако ЗАО «Пигмент» отношений обязательственного характера по поводу земельного участка под зданием не имеет, действий по отказу от права на земельный участок не совершало.

Отменяя решение суда первой инстанции и отдавая дело на новое рассмотрение Федеральный Арбитражный суд Волго-Вятского округа в постановлении от 20.06.2012 года указал на необходимость решения вопроса о назначении экспертизы на предмет наличия объекта, возможности его использования по назначению, технического состояния.

По ходатайству ЗАО «Нижегородспецгидрострой» определением суда от 18 октября 2012 года была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Приволжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, ведущему эксперту ФИО1

На разрешение экспертизы были поставлены следующие вопросы:

- «Имеется ли в наличии объект, соответствующий описанию, содержащемуся в техническом паспорте, составленном по состоянию на 13.10.2003г. Нижегородским районным отделом Муниципального предприятия г. Нижнего Новгорода «Нижтехинвентаризация»?;

- «Возможно ли использование административного здания, расположенного по адресу: <...>, условный номер 52:18:06 00 00:0000:02150:В площадью 193, 80 кв.м. по назначению в качестве нежилого здания?»;

- «Каков процент износа административного здания, расположенного по адресу: <...>, условный номер 52:18:06 00 00:0000:02150:В площадью 193, 80 кв.м. и процент его сохранности на момент проведения экспертизы?».

В связи с назначением экспертизы производство по делу было приостановлено.

11 февраля 2013 года в суд поступило заключение эксперта №0233/04-3, в связи с чем определением от 12 февраля 2013 года производство по делу возобновлено.

В результате исследования эксперт пришел к следующим выводам:

- имеющийся в наличии по адресу: <...>, объект недвижимости, а именно двух этажное кирпичное строение, соответствует описанию, содержащемуся в техническом паспорте, составленном по состоянию на 15.10.2003 года Нижегородским районным отделом муниципального предприятия г. Н. Новгорода «Нижтехинвентаризация», за исключением наличия работоспособных инженерных коммуникаций (отопления, водоснабжения и канализации), которые отсоединены от городских сетей;

- техническое состояние административного здания, расположенного по адресу: <...> условный номер 52:18:06 0000:0000:02150:В, площадью 193.80 , позволяет его использовать в качестве нежилого здания, без постоянного проживания в нем людей. Текущеге техническое состояние здания не позволяет его использовать в качестве жилого и административного ввиду отсоединения инженерных коммуникаций (отопления, водоснабжения и канализации), от городских сетей;

- общий (средневзвешенный) процент износа административного здания, расположенного по адресу: <...>, условный номер 52:18:06 00 00:0000:02150:В, на дату проведения экспертизы, составляет 37%. Показатель сохранности здания составляет 63%.

Изучив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела фотографии (л. Д. 74, 110, 111, 112, 168, 169, 170), заключение экспертизы суд пришел к выводу, что факт существования здания, как объекта недвижимости с характеристиками, указанными в техническом паспорте по состоянию на 15.10. 2003 года подтверждается как на момент первоначального рассмотрения дела, так и на момент принятия настоящего решения.

Обращаясь с данным иском в суд, истец ссылается на ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающую основания прекращения права собственности, согласно которой право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицом, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренным законом.

Учитывая, что здание не уничтожено, и физически существует, у суда отсутствуют основания для прекращения права собственности ответчика.

Оснований считать прекращенным право пользования земельным участком под зданием на основании ст. 39 Земельного кодекса Российской Федерации также не имеется, поскольку как установил суд объект не является полностью разрушенным.

При этом доводы ЗАО «Нижегородспецгидрострой» о том, что отсутствие действующих коммуникаций и систем, наличие трещин в здании свидетельствует о более значительном проценте износа здания отклоняются судом, поскольку процент износа (больший или меньший) не свидетельствует о гибели (уничтожении, полном разрушении) здания. Процент износа здания не имеет правового значения для вывода о наличии недвижимости, на которую в установленном законом порядке оформлено право собственности.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований истцу отказать.
Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд г. Владимир через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

Решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа г. Нижний Новгород в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья С. А. Дроздова