Гражданский кодекс часть 1

К ответчикам: 1) Обществу с ограниченной ответственностью «Сокол 2003», г.Н.Новгород 2) Закрытому акционерному обществу «Нижегородспецгидрострой», г.Н.Новгород 3) Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, г.Н.Новгород

Третье лицо: Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области, г.Н.Новгород

О признании недействительными сделки, права

при участии представителей сторон:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности № 50 от 28.12.09 г.

от ответчиков: 1) ФИО2, представитель по доверенности от 17.08.2010

2) ФИО3, представитель по доверенности от 21.06.2010; ФИО4, представитель по доверенности от 21.06.2010

3) ФИО5, представитель по доверенности № 21 от 04.02.2010

от МГИ и ЗР НО: представитель не явился

Сущность спора:

О признании недействительным соглашения об отступном от 26.12.2008, применении последствий недействительности сделки по передаче незавершенного строительством объекта кадастровый номер 52-52-01/787/2008-583, автоцентр, нежилое, площадью застройки 2443,10 кв.м., степенью готовности 11%, расположенного по адресу: <...> около дома №232, от ООО «Сокол 2003» к ЗАО «Нижегородспецгидрострой»; признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО «Сокол 2003» на незавершенный строительством объект кадастровый номер 52-52-01/787/2008-583.

ООО «Сокол 2003» в отзыве на иск и в заседании требования ОАО «Банк «Петрокоммерц» отклонило, считая, что в силу ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.25 Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Ответчик указывает на недоказанность банком недействительности правоустанавливающих документов, послуживших основанием к государственной регистрации права собственности ООО «Сокол 2003» на незавершенный строительством объект, а также нарушения его прав оспариваемой сделкой и зарегистрированным правом ООО «Сокол 2003» на объект недвижимости.

ЗАО «Нижегородспецгидрострой» в отзыве на иск и в заседании просит отказать ОАО «Банк «Петрокоммерц» в удовлетворении исковых требований в связи с отсутствием правовых оснований для признания недействительными соглашения об отступном от 26.12.2008 и права собственности ООО «Сокол 2003» на незавершенный строительством объект недвижимости.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области иск отклонило по аналогичным основаниям. Кроме того, управление указало, что является ненадлежащим ответчиком по заявленным требованиям.

Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области, надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения дела, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, отзыв не представило.

Согласно п.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области.

В порядке ст.163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлялся перерыв с 25.08.2010 до 01.09.2010.

Как следует из материалов дела, 21.09.2007 Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области («Арендодатель») и ООО «Сокол 2003» («Арендатор») заключили договор аренды земельного участка площадью 4180 кв.м., кадастровый номер 52:18:08 02 55:0043, находящегося по адресу: г.Н.Новгород, Приокский район, пр.Гагарина, около дома №232 (л.д.22-30).

Согласно п.1.3 договора участок предоставлен и используется для строительства двух автоцентров.

Срок действия договора аренды земельного участка установлен до 12.07.2012.

26.11.2007 произведена государственная регистрация указанного договора аренды земельного участка от 21.09.2007.

В целях обеспечения надлежащего исполнения ООО «Автобриз» обязательств по кредитным договорам №1290/04-07/02 от 25.05.2007, №2542/04-07/02 от 12.10.2007 и дополнительным соглашениям к ним ОАО «Коммерческий банк «Петрокоммерц» (далее – ОАО «Банк «Петрокоммерц», «Залогодержатель») и ООО «Сокол 2003» (Залогодатель») заключили договор залога недвижимого имущества (договор об ипотеке №13/04-08/05 от 16.01.2008).

Предметом залога является право аренды земельного участка общей площадью 4180 кв.м., кадастровый номер 52:18:08 02 55:0043, расположенного по адресу: г.Н.Новгород, Приокский район, пр.Гагарина, около дома 232.

Договор залога от 16.01.2008 заключен с согласия Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (п.2.2 договора).

Согласно п.2.8 договора - залог не распространяется на находящиеся или строящиеся на нем здания и сооружения залогодателя.

30.01.2008 Управлением Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области была проведена государственная регистрация ипотеки права аренды земельного участка.

12.08.2008 ООО «Сокол 2003» («Заказчик») и ЗАО «Нижегородспецгидрострой» («Генподрядчик») заключили договор №15/2008 генерального строительного подряда, в соответствии с которым ЗАО «Нижегородспецгидрострой» обязалось осуществить строительство объектов недвижимости, в том числе: автомобильного центра «Шкода» по адресу: <...> у дома №232.

26.12.2008 ЗАО «Нижегородспецгидрострой» и ООО «Сокол 2003» оформили соглашение об отступном (л.д.16-19).

В соответствии с названным соглашением в целях прекращения обязательства ООО «Сокол 2003» перед ЗАО «Нижегородспецгидрострой» по оплате стоимости выполненных строительных работ в сумме 56 170 460 рублей по договору подряда №15/2008 от 12.08.2008 ООО «Сокол 2003» обязалось передать ЗАО «Нижегородспецгидрострой» незавершенное строительством здание автоцентра площадью застройки 2443,10 кв.м., строительной готовностью 11% по адресу: г.Н.Новгород, Приокский район, пр.Гагарина, около дома №232.

Право собственности ООО «Сокол 2003» на указанный объект незавершенного строительства подтверждается свидетельством о государственной регистрации Серия 52-АВ №703802 от 26.12.2008.

13.05.2009 регистрирующим органом прекращена государственная регистрация права собственности на вышеуказанный объект незавершенного строительства в связи с переходом права собственности на него к ЗАО «Нижегородспецгидрострой». Право собственности последнего на незавершенное строительством здание автоцентра зарегистрировано 13.05.2009 (свидетельство о государственной регистрации Серия 52-АВ №809239).

Полагая соглашение об отступном от 26.12.2008 и государственную регистрацию права собственности ООО «Сокол 2003» на незавершенный строительством объект недвижимости несоответствующим закону ОАО «Банк «Петрокоммерц» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

При этом, оспаривая соглашение об отступном от 26.12.2008, истец приводит следующие доводы:

- соглашение не содержит условия об имеющихся земельных правоотношениях, существовавших на дату его заключения, и имеющихся ограничениях права аренды земельного участка, а именно, ипотеки по договору №13/04-08/05 от 16.01.2008;

- соглашение не соответствует п.3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации;

- на государственную регистрацию не предоставлялся кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства.

В обоснование требования о признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО «Сокол 2003» на незавершенное строительством здание автоцентра истец ссылается на ст.130, 740 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми, по его мнению, незавершенный строительством объект не является недвижимым имуществом.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд не находит оснований для удовлетворения иска, исходя из следующего.

Согласно ст.409 Гражданского кодекса Российской Федерации по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.

Из содержания соглашения об отступном от 26.12.2008 следует, что его предметом является обязанность ООО «Сокол 2003» взамен принятого на себя по договору подряда от 12.08.2008 обязательства по уплате задолженности за выполненные работы в сумме 56 170 460 рублей, передать ЗАО «Нижегородспецгидрострой» в собственность в качестве отступного незавершенное строительством здание автоцентра.

В силу п.1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

На момент заключения оспариваемого соглашения ООО «Сокол 2003» являлось собственником названного выше объекта недвижимости, что следует из свидетельства о государственной регистрации Серия 52-АВ №703802.

Государственная регистрация права собственности ООО «Сокол 2003» произведена на основании:

- разрешения на строительство от 23.10.2008 №RU 52303000-27-337р Администрации г.Н.Новгорода;

- договора аренды земельного участка №8-390 от 21.09.2007;

- проектной документации;

- кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства.

В статье 25 (части 4) Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указано, что в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Таким образом, ООО «Сокол 2003» представило в регистрирующий орган все документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации незавершенное строительство является недвижимым имуществом, поэтому право собственности на него подлежит государственной регистрации в порядке, установленном в статье 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (которое действовало на момент государственной регистрации права собственности ООО «Сокол 2003») разъяснено, что по смыслу указанных выше норм права не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда.

Из представленных ООО «Сокол 2003» и ЗАО «Нижегородспецгидрострой» акта от 24.12.2008 «О консервации объекта незавершенного строительства» и соглашения сторон от 24.12.2008 следует, что между ними прекращены отношения по договору подряда от 12.08.2008 в части строительства автоцентра по адресу: <...> у дома №232.

Следовательно, при осуществлении государственной регистрации права собственности ООО «Сокол 2003» на незавершенное строительством здание автоцентра, последнее не являлось предметом действующего договора подряда.

Согласно п.п.1, 2 ст.64 Федерального закона №102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые в соответствии с п.1 настоящей статьи право залога не распространяется.

Согласно п.2.8 договора залога недвижимого имущества (договор об ипотеке) №13/04-08/05 от 16.01.2008 залог не распространяется на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружения залогодателя.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В соответствии со ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий.

Проанализировав согласно ст.71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело документы и доказательства, суд не находит оснований считать, что соглашение об отступном от 26.12.2008 и государственная регистрация права собственности ООО «Сокол 2003» совершены с нарушением указанных истцом норм права.

В порядке ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине относятся на истца.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска Открытому акционерному обществу «Банк «Петрокоммерц», г.Москва в лице филиала в г.Н.Новгород отказать.

Расходы по госпошлине в сумме 12 000 рублей отнести на истца.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения. В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта.

Судья О.В.Игнатьева

ФИО6