Гражданский кодекс часть 1

УСТАНОВИЛ: Иск заявлен о расторжении договора купли-продажи от 12.03.2002 нежилого помещения, находящегося по адресу: г.Нижний Новгород, улица Родионова, дом 192, и об обязании возвратить указанное имущество.

В судебном заседании 14.02.2008 истец уточнил исковые требования и просил

1. расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения от 12.03.2002, заключенный сторонами, зарегистрированный Учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Нижегородской области от 19.03.2002;

2. обязать ответчика возвратить истцу:

- находящееся на втором этаже дома № 192 нежилое встроенное помещение № 2 общей площадью 557, 50 кв.м (условный номер 52: 18: 06 00 00: 0000:04891: В: П002);

- находящееся в подвале дома № 192 нежилое встроенное помещение № 3 общей площадью 279,80 кв.м (условный номер 52: 18: 06 00 00: 0000: 04891: В: П002);

- находящееся в надстройке дома № 192 нежилое встроенное помещение № 4 общей площадью 109,00 кв.м (условный номер 52: 18: 06 00 00: 0000: 04891: П004).

Суд удовлетворил ходатайство истца.

Ответчик исковые требования не признает и просит исковое заявление оставить без рассмотрения или в иске отказать по следующим основаниям:

1. истцом не соблюден претензионный порядок;

2. исковое заявление подано от имени не существующего юридического лица, за подписью не являющегося руководителем гражданина Киселева Г.А.;

3. ответчик исполнил свои обязательства по оплате, передав по акту приема передач от 30.04.2002 свой собственный вексель за № 2237094;

4. объекта недвижимости, который был предметом договора купли-продажи договора от 12.03.2002, не существует, так как его помещения капитальным образом перестроены.

Истец поддерживает исковые требования.

Ответчик заявил встречный иск о взыскании неосновательного обогащения и убытков.

Согласно статье 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предъявление встречного иска осуществляется по правилам предъявления исков, установленным в статьях 125, 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку к встречному исковому заявлению ЗАО «БизнесЛизинг» не приложил доказательство оплаты государственной пошлины, суд возвращает встречное исковое заявление – часть 4 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик заявил следующие ходатайства:

1. Об ознакомлении и снятии копии с протокола судебного заседания от 22.01.2008 и об ознакомлении с материалами уголовного дела № 8283.

Суд отклоняет ходатайство, поскольку материалы уголовного дела № 82831, возбужденные Прокуратурой не являются материалами данного дела, рассматриваемого арбитражным судом, и, следовательно, предоставление для ознакомления указанного уголовного дела выходит за пределы компетенции арбитражного суда.

Что касается ознакомления с протоколом судебного заседания, суд не возражает, так как это право стороны по делу – статья 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Более того, согласно отметке (роспись Калачевой М.С.) на ходатайстве ЗАО «Бизне-Лизинг» от 23.01.2008 «О выдаче копии протокола судебного заседания от 22.01.2008», представитель последнего получил две копии указанного протокола - 25.02.2008.

2. Истребовать материалы из уголовного дела № 2-3/04 из Нижегородского областного суда для установления факта частичного исполнения ЗАО «Бизнес-Лизинг» обязательств по оплате.

Суд отклоняет ходатайство, так как истец не конкретизировал, какие именно документы необходимо истребовать из уголовного дела, более того, согласно статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться иными доказательствами, таким образом, факт оплаты может быть подтвержден только платежными документами, поэтому какие-либо другие документы не могут свидетельствовать об оплате переданной недвижимости.

3. Назначить судебную экспертизу с целью определения качественного и технического состояния объектов недвижимости в настоящее время, переданных истцом по договору от 12.03.2002.

Суд отклоняет ходатайство, так как согласно статье 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не удовлетворяет ходатайство об истребовании документов, не имеющих отношение к установлению обстоятельств по рассматриваемому делу.

Данный иск заявлен о расторжении договора купли-продажи и возврате переданного по договору объекта недвижимости, ходатайство о назначении экспертизы направлено на установление суммы расходов ЗАО «Бизнес-Лизинг» по проведению ремонтных работ в спорном здании, то есть результаты экспертизы не являются документами, имеющими отношение к установлению обстоятельств по рассматриваемому делу, это предмет рассмотрения другого дела, которое ЗАО «Бизнес-Лизинг» может предъявить в самостоятельном порядке.

Исследовав представленные документы, заслушав представителей истца и ответчика, суд установил следующее.

12.03.2002 между сторонами был заключен договор купли-продажи без номера, в соответствии с условиями которого истец обязуется передать ответчику в собственность нежилые встроенные помещения, находящиеся по адресу: г.Н.Новгород, улица Родионова, дом 192, указанные в пункте 1 договора - нежилое встроенное помещение № 2, общей площадью 557,50 кв.м, находящееся на втором этаже; нежилое встроенное помещение № 3, площадью 279,8 кв.м, находящееся в подвале; нежилое встроенное помещение № 4, площадью 109,0 кв.м., находящееся в надстройке спорного дома (лист дела 11 том 1).

В соответствии с пунктом 3 договора стоимость нежилых встроенных помещений по улице Родионова, дом 192 - составляет 1200000 рублей. Расчеты производятся в безналичной форме платежа путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца, в срок до 30.03.2002; далее срок оплаты был продлен по дополнительному соглашению № 1 от 29.03.2002 до 20.06.2002 (лист дела 13 том № 1).

Спорное имущество передано истцом ответчику по акту приема-передачи от 12.03.2002 (лист дела 16 том 1).

Дополнительным соглашением к договору за № 2 от 10.04.2002, стороны изменили порядок расчетов, а именно: установили, что ЗАО «Бизнес-Лизинг» в качестве оплаты по договору передает продавцу простой вексель номинальной стоимостью 1209000 рублей в срок до 30.04.2002 (лист дела 14 том 1).

30.04.2002 ответчик передал, а истец принял простой вексель № 22370094, датой составления 30.04.2002, со сроком платежа «по предъявлению, но не ранее 20.06.2002», номинальной стоимостью 1209000 рублей, эмитент ЗАО «Бизнес-Лизинг», о чем свидетельствует акт приема передачи (лист дела 17 том 1).

20.06.2002 истец предъявляет простой вексель за № 22370094 ответчику к оплате по акту приема-передачи от 20.06.2002 (лист дела 18 том 1).

Дополнительным соглашением № 3 от 20.06.2002 к договору от 12.03.2002, в пункте 7.2 указанного договора вносятся изменения по сроку оплаты по спорному векселю, а именно, срок оплаты определен - 25.09.2002 (лист дела 15 том 1).

Ответчик оплату проданного ему и полученного недвижимого имущества не произвел до настоящего времени, при этом оформив в 2002 году свидетельства о праве собственности на приобретенные объекты недвижимости (лист дела 70-72 том 4).

В связи с изложенным истец обратился в суд с настоящим иском.

Рассмотрев материалы дела, заслушав истца и ответчика, суд удовлетворяет требования истца в части расторжения договора купли-продажи нежилого помещения от 12.03.2002 и возврата объектов недвижимости, указанных в пункте 1 договора, находящихся по адресу: г.Нижний Новгород, улице Родионова, дом 192 – нежилое встроенное помещение № 2, общей площадью 557,50 кв.м (на втором этаже); нежилое встроенное помещение № 3, общей площадью 279,80 кв.м (подвал); нежилое встроенное помещение № 4, общей площадью 109,00 кв.м (надстройка).

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной стороны договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении его другой стороной, в частности нарушения обязательств по оплате стоимости переданной недвижимости (Информационное письмо ВАС РФ от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи»).

При этом нарушение подлежит оценке с точки зрения степени его существенности (статьи 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации). Для оценки с точки зрения существенности нарушения имеют значение - длительность периода просрочки оплаты, размер неоплаченной суммы, наличие ущерба для заинтересованной стороны, лишение стороны того, на что она вправе была рассчитывать при заключении договора.

Как видно из материалов, в данном деле присутствует наличие условий, изложенных в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимых для расторжения договора, а именно, оплата по договору от 12.03.2002 до настоящего времени не произведена, то есть по истечению 6-ти лет обязательства покупателем по оплате не выполнены; сумма 1200000 рублей – значительная для 2002 года, на получение которой продавец рассчитывал в 2002 году и которой лишился в полном объеме, в 2008 году с учетом инфляции не сопоставима стоимости проданного объекта, в связи с чем указанный договор потерял интерес для продавца (определение о передаче дела в Президиум ВАС РФ № 16732/07 от 22.02.2008).

Учитывая указанные обстоятельства, суд признает факт неоплаты спорного объекта недвижимости существенным нарушением условий договора и удовлетворяет требования по расторжению договора от 12.03.2002.

В пункте 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи (продажа товара в кредит), покупатель обязан оплатить товар в срок, предусмотренный договором.

В силу пункта 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Законодательством предусмотрено право продавца по своему выбору определить право защиты нарушенного права – требовать оплаты или возврата товара. Истец воспользовался предоставленным ему правом потребовать возврата неоплаченного товара, при этом возможность выбора оплаты либо возврата товара не ставится в зависимость от перехода право собственности на проданный товар (Постановление ВАС РФ от 16.05.2006 № 1550/05; пункт 15 Постановления ВАС РФ № 8 от 25.02.1998).

В соответствии с положениями пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Данная норма материального права, признающая проданный товар в кредит, находящийся в залоге у продавца, признана обеспечить исполнение покупателем (залогодателем) обязательства по оплате товара и является гарантией прав продавца на получение оплаты или на возврат товара.

Согласно пункту 46 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 при невыполнении обязательства, обеспеченного залогом, его предмет не может перейти в собственность залогодержателя, а соглашение сторон по этому вопросу является ничтожным.

Согласно записи Единого государственного реестра прав на спорные объекты, 19.03.2002 была занесена запись об ипотеке (залог в силу закона), 18.05.2002 была внесена запись о прекращении ипотеки, на основании писем истца и ответчика о произведенной оплате объекта (лист дела 36, 37 том 4).

Как видно из представленных документов, письмо истца о получении оплаты от ответчика за проданный объект от 13.05.2002 было передано в регистрирующий орган после того как ответчик по акту приема-передачи от 30.04.2002 передал в оплату купленного помещения собственный вексель, и соответственно, истец, рассматривая вексель как средство платежа предполагал, что в дальнейшем ответчик произведет реальное исполнение своего денежного обязательства.

Поскольку оплата спорных объектов фактически произведена не была, следовательно, запись о прекращении ипотеки в правоустанавливающих документах не имеет правового значения, так как обстоятельства, исключающие залог в силу закона, ответчиком не были устранены.

Продажа недвижимости в кредит (с рассрочкой платежа) означает, что возникает ипотека в силу закона, в независимости от оформления в соответствии с нормами ФЗ «Об ипотеке (залог недвижимости)».

Из материалов дела следует, что в счет погашения задолженности по оплате полученной по спорному договору недвижимости, ответчик передал истцу простой вексель № 2237094 от 30.04.2002, эмитент ЗАО «Бизнес-Лизинг», со сроком платежа - по предъявлению, но не раннее 20.06.2002 (лист дела 25 том 1), по акту приема передач от 30.04.2002 (лист дела 17 том 1).

Истец, в свою очередь, по акту от 20.06.2002 предъявил простой вексель № 2237094 от 30.04.2002 ответчику к оплате (лист дела 18 том 1).

Правовая природа простого векселя – долговая расписка, следовательно, сама передача собственного простого векселя является лишь обязательством оплаты долга. Вексель, являясь денежным обязательством, не может отождествляться с денежными средствами, поэтому момент исполнения обязательства по оплате, не может определяться моментом передачи векселя. В связи с чем к отношениям сторон в данном случае применимы нормы об исполнении гражданско-правовых обязательств, а не положения вексельного законодательства.

Однако, доказательств погашения векселя обязанными лицами, то есть реального исполнения денежного обязательства, в деле нет.

Так же отсутствуют и иные доказательства, подтверждающие оплату недвижимости, переданной по договору купли-продажи от 12.03.2002, в размере, указанном истцом.

При таких обстоятельствах обязательства покупателя по оплате спорной недвижимости нельзя признать исполненной.

Вышеуказанное позволяет суду удовлетворить требование истца и об обязании возвратить проданную в кредит недвижимость.

Возражения ответчика во внимание судом не принимаются по следующим основаниям:

1. Несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования вопроса по расторжению договора (статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации при необходимости расторгнуть договор заинтересованная сторона до обращения в суд обязана направить соответствующее предложение контрагенту. При этом право на обращение с иском в суд, по данному вопросу возникает у стороны, если другая сторона ответила отказом либо в определенный срок, указанный в предложении или установленный законом, либо договором, не ответила на предложение контрагента.

В данном случае предложение о расторжении договора в адрес ответчика было истцом направлено, о чем свидетельствует письмо от 22.09.2003, которое ответчик получил 22.09.2003, о чем имеется подпись представителя ответчика на самом письме. В указанном письме был установлен срок для дачи ответа – 1 (один) день, и письмо вручено нарочным (лист дела 10 том 1).

Поскольку в указанный срок ответ на предложение не поступил, истец 26.09.2003 обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик поясняет, что ответ был дан и отправлен по почте письмом 24.09.2003.

Как видно из копии представленного почтового уведомления, ответ на предложение ООО СК «Бонус» направлен не по адресу, который был указан в предложении о расторжении договора (г.Н.Новгород, ул.Родионова, дом 192 корпус 1), более того при установлении срока в 1 день для ответа, и нахождении организаций в рядом расположенных зданиях (ООО СК «Бонус» - г.Н.Новгород, ул.Родионова, дом 192, корпус 1; ЗАО «Бизнес-Лизинг» - г.Н.Новгород, ул.Родионова, дом 192 «в»), ЗАО «Бизнес-Лизинг» направляет письмо по почте и не по адресу, указанному в письме от 22.09.2003 с предложением о расторжении договора.

При таких обстоятельствах суд на основании исследований и оценки всех представленных доказательств пришел к выводу о соблюдении ООО СК «Бонус» требований о расторжении договора, предусмотренных статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

2. Исковое заявление в Арбитражный суд Нижегородской области было подано от ТОО СК «Бонус», которое не существовало по состоянию на 26.09.2003, так как ТОО СК «Бонус» было перерегистрировано в ООО СК «Бонус», о чем свидетельствуют выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от 30.04.2003 и от 16.07.2003, кроме того, исковое заявление подписано лицом, не имеющим на это полномочий - Киселевым Г.А.

Определением от 21.02.2006 Арбитражный суд Нижегородской области на основании статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произвел замену истца по делу ТОО СК «Бонус» на ООО СК «Бонус» (лист дела 24 том 2). Указанное определение вступило в законную силу. Следовательно, надлежащим истцом по данному делу является ООО СК «Бонус».

Исковое заявление № 60 от 26.09.2003 подписано от имени ТОО СК «Бонус» генеральным директором Киселевым Г.А., который был избран на должность генерального директора Решением Общего собрания участников ТОО СК «Бонус» - 24.07.2003.

Поскольку все юридически значимые действия, которые совершало лицо, фактически исполняющее обязанности руководителя Общества, не могут быть признаны недействительными, даже в случае признания судом недействительным решения общего собрания участников ООО об избрании единоличного исполнительного органа (статья 43 ФЗ от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»), довод ответчика об отсутствии у Киселева Г.А. полномочий на подписание искового заявления не правомерен.

3. ЗАО «Бизнес-Лизинг» исполнил свои обязательства по оплате объекта недвижимости, купленного по договору от 12.03.2002 путем передачи векселя № 2237094.

Данное возражение судом отклонено, так как простой вексель – это долговая расписка, следовательно, передача векселя является лишь обязательством уплаты долга, а фактическая уплата долга может считаться исполненной только после погашения векселя денежными средствами, что не имело место быть, о чем подробно было изложено выше.

4. Объекта недвижимости, переданного по договору купли-продажи от 12.03.2002, не существует, в связи с тем, что его помещения капитально перестроены и в настоящее время его балансовая стоимость значительно превышает первоначальную стоимость помещения.

Ответчик не представил доказательства отсутствия объекта, переданного по договору купли-продажи от 12.03.2002, поскольку проведение капитального ремонта не является уничтожением объекта.

Кроме того, ЗАО «Бизнес-Лизинг» при наличии убытков в связи с проведенным капитальным ремонтом в спорном объекте недвижимости, вправе обратиться с иском в суд в самостоятельном порядке.

Расходы по делу относятся на ответчика – статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

1. Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения от 12.03.2002.

2. Обязать Закрытое акционерное общество «Бизнес-Лизинг» возвратить недвижимое имущество, расположенное по адресу: г.Нижний Новгород, улица Родионова, дом 192, нежилое встроенное помещение № 2, общей площадью 557,50 кв.м; нежилое встроенное помещение № 3, общей площадью 279,0 кв.м.; нежилое встроенное помещение № 4, общей площадью 109,00 кв.м.

3. Взыскать с Закрытого акционерного общества «Бизнес-Лизинг», г.Нижний Новгород:

- в пользу Общества с ограниченной ответственностью Страховая компания «Бонус», г.Нижний Новгород расходы по госпошлине в сумме 2000 рублей;

- в доход федерального бюджета расходы по госпошлине – 2000 рублей.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано течение месяца со дня его принятия в Первый Арбитражный апелляционный суд города Владимира.

Судья И.И.Игнатова

Арбитражные заседатели: В.М.Костина

Л.В.Заславская

Кузнецова

419-26-74