Гражданский кодекс часть 1

по искуоткрытого акционерного общества «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» в лице филиала ОАО ФСК ЕЭС-Нижегородское ПМЭС (ИНН<***>, ОГРН<***>), г.Н.Новгород,

к ответчику: комитету муниципального имущества и земельных ресурсов городского округа город Шахунья Нижегородской области (ИНН<***>, ОГРН<***>), г.Шахунья Нижегородской области,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка

при участие представителей сторон:

от истца: ФИО1, доверенность № 122-12 от 03.09.2012;

установил: открытое акционерное общество «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» в лице филиала ОАО ФСК ЕЭС-Нижегородское ПМЭС обратилось с иском к комитету муниципального имущества и земельных ресурсов городского округа город Шахунья Нижегородской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 52:03:0110016:212, площадью 39 184 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Нижегородская область, г. Шахунья, земельный участок под подстанцию 220/110/10 кВ «Узловая» в 800 метрах западнее деревни Харламовцы, и принятии пункта 2 Приложения № 3 к договору аренды в следующей редакции:

«2.Расчет годовой аренды платы:

Кадастровая стоимость земельного участка – 10566749 руб. 28 коп.

Ставка арендной платы – 2 % от кадастровой стоимости.

Ежегодная арендная плата – 211 334 руб. 99 коп.

Ежемесячная арендная плата – 17 611 руб. 25 коп.»

Исковые требования основаны на статьях 421, 445, 446, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 22, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик в предварительном судебном заседании представил отзыв на исковое заявление, которым исковые требования не признает в полном объеме по следующим основаниям. 17 апреля 2013 года истец обратился в Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов городского округа город Шахунья не как правопреемник ОАО «Нижновэнерго», а как самостоятельное юридическое лицо с заявлением о предоставлении нового земельного участка. Ответчик считает, что распоряжение главы администрации города Шахуньи Нижегородской области от 20.04.2004 №88 «О предоставлении ОАО «Нижновэнерго» филиал Уренские электрические сети в аренду земельного участка по ул. Генерала Веденина 110 город Шахуньи» не содержит информацию о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; о разделе земельного участка и передачи остальной части земельного участка в фонд перераспределения района, в кадастровом паспорте отсутствуют обременения. Таким образом, ответчик утверждает, что на праве аренды был предоставлен новый земельный участок из земель поселений, площадью 39 183,97 кв.м с отсутствием сведений о ранее зарегистрированных правах, с новым адресным хозяйством, отличным от земельного участка предоставленного решением Исполкома Шахунского районного Совета народных депутатов Горьковской области от 26.06.1989 № 238.

В судебное заседание арбитражного суда первой инстанции ответчик не явился, заявил ходатайство о рассмотрении дела без участия своего представителя с учетом доводов, заявленных ранее. По мнению ответчика, из представленных документов, на момент обращения открытого акционерного общества энергетики и электрофикации "Нижновэнерго" о предоставлении земельного участка в аренду, не представлялось возможным установить факт переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды земельного участка.

В судебном заседании арбитражного суда первой инстанции по правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ объявлялся перерыв до 06 августа 2014 года.

06 августа 2014 года вынесена резолютивная часть решения.

На основании пункта 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ изготовление решения суда в полном объеме откладывалось до 13 августа 2014 года.

Как видно из исковых материалов, ОАО "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы" (далее - ОАО "ФСК ЕЭС") является собственником сооружения (производственно-технологический комплекс: подстанция ПС 220/110/10 кВ "Узловая"), расположенного по адресу: Нижегородская область, Шахунский район, 800 метров западнее деревни Харламовцы, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 52-АВ № 676253 от 30 октября 2008 года. Право собственности на данное сооружение перешло к ОАО "ФСК ЕЭС" от ОАО "Нижновэнерго" в порядке правопреемства в результате реорганизации ОАО "Нижновэнерго" путем выделения из его состава ОАО "Нижегородская магистральная сетевая компания" и присоединения последнего к ОАО "ФСК ЕЭС".

Земельный участок, на котором расположена подстанция "Узловая" был предоставлен "Уренским электросетям "Горэнерго" (структурное подразделение ОАО "Нижновэнерго") в постоянное (бессрочное) пользование для строительства подстанции в соответствии с решением Исполкома Шахунского районного Совета народных депутатов Горьковской области № 238 от 26 июля 1979 года.

Впоследствии на основании распоряжения Администрации г. Шахуньи Нижегородской области № 88 от 20 апреля 2004 года "О предоставлении открытому акционерному обществу "Нижноэнерго" филиал Уренские электрические сети в аренду земельного участка по ул. Генерала Веденина 110, г. Шахунья" право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком было переоформлено на право аренды, между КУМИ Шахунского района и ОАО "Нижновэнерго" был заключен договор аренды земельного участка № 746 от 23 июня 2004 года.

После перехода права собственности на ПС "Узловая" к ОАО "ФСК ЕЭС" истец обратился в Администрацию Шахунского района Нижегородской области для оформления прав на земельный участок, занимаемый подстанцией.

13 мая 2013 года Администрацией городского округа город Шахунья Нижегородской области было издано распоряжение № 450-р о предоставлении ОАО "ФСК ЕЭС" земельного участка под ПС "Узловая" в аренду на 49 лет. 17 мая 2013 года в адрес ОАО "ФСК ЕЭС" был направлен проект договора аренды данного земельного участка.

В соответствии с приложением 3 к договору годовой размер арендной платы составил 1716259 рублей 20 копеек. Расчет размера арендной платы приведен в данном приложении к договору. В расчете арендная плата определена по формуле как произведение площади земельного участка на ставку арендной платы 43,8 руб./кв.м.

Общество подписало проект договора в редакции протокола разногласий (л. д. 26), в котором изложило иную редакцию пункта 2 приложения № 3 к договору аренды.

В редакции общества размер арендной платы в год за участок составляет 211334 рубля 99 копеек. Размер арендной платы определен из расчета 2% от кадастровой стоимости земельного участка со ссылкой на статьи 22, 65 Земельного кодекса РФ и подпункт д пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, утвержденных Постановлением правительства РФ № 582 от 16.07.2009 г.

Поскольку комитет договор (в редакции протокола разногласий) не принял, на основании статьи 446 Гражданского кодекса общество передало разногласия, возникшие при заключении договора аренды, на разрешение арбитражного суда.

Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителя истца суд установил следующее.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2).

Спор возник в связи с отказом Комитета использовать при расчете арендной платы постановление Правительства РФ № 582 в части ограничения размера арендной платы в отношении земельных участков, право аренды которых переоформлено в соответствии с земельным законодательством.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Постановлением от 16.07.2009 N 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).

Указанным постановлением к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

В соответствии с пунктом 3 Постановления N 582 арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка в размере 2% от нее, если земельный участок не относится к указанным в подпунктах "а" - "г" настоящего пункта, и право аренды на земельный участок переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Истец просит о пересмотре размера арендной платы, указывая на наличие у его правопредшественника до заключения спорного договора аренды права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, из которого образован спорный земельный участок.

Так, решением Исполнительного комитета Шахунского районного совета народных депутатов Горьковской области № 238 от 26 июня 1979 года Уренским электросетям "Горэнерго" передано на праве постоянного пользования 5,0 га земель совхоза "Шахунский" под строительство подстанции 220/110/10 кв (л.д. 38).

Уренские электрические сети являлись структурной единицей Горьковского производственного объединения энергетики и электрофикации (Горэнерго), что подтверждает устав данного предприятия, утвержденный приказом Минэнерго СССР от 11.07.88 № 370 и от 09.09.88 № 455.

После переименование города Горький в Нижний Новгород наименование предприятия было изменено.

Решением Комитета по управлению государственным имуществом Нижегородской области № 1011 от 24 мая 1993 года утвержден план приватизации Нижегородского производственного объединения энергетики и электрофикации (Нижновэнерго, ранее Горэнерго).

В процессе приватизации на базе предприятия было создано Акционерное общество открытого типа - Нижегородское акционерное общество открытого типа энергетики и электрификации "Нижновэнерго".

21 мая 2002 года за Нижегородским открытым акционерным обществом энергетики и электрификации "Нижновэнерго" было зарегистрировано право собственности на сооружение (производственно-технологический комплекс: подстанция ПС 220/110/10КВ "Узловая", литеры 1-7, 7.1, 8-9, 9.1, 10-12). Основанием для регистрации права послужили Решение исполнительного комитета Шахунского районного совета народных депутатов Горьковской области номер 238 от 26 июня 1979 года и акт приемки и ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта приемочной комиссией от 30 декабря 1999 года (л.д. 37).

Администрация Шахунского района письмом исх. № 577 от 29 апреля 2002 года поддтвердила, что ПС-220 кВ Узловая действительно была построена на территории земель Шахунского района в соответствии с Решением исполнительного комитета Шахунского районного совета народных депутатов Горьковской области № 238 от 26 июня 1979 года (л.д. 145).

Документов, подтверждающих прекращение права бессрочного (постоянного) пользования земельным участком площадью 50000 кв.м., предоставленным под строительство подстанции в дело на представлено.

Акционерное общество, созданное в результате преобразования государственного предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится как правопреемник собственником имущества, включенного в план приватизации или передаточный акт.

В силу пункта 3 статьи 268 Гражданского кодекса РФ в случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства.

Исходя из пункта 1 статьи 20 Земельного кодекса, ОАО "Нижновэнерго" не относилось к числу лиц, которым земельный участок может быть предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Статьей 3 (пункты 1 и 2) Вводного закона предусмотрена обязанность юридических лиц, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса.

Данная норма введена с целью приведения ранее возникших титулов землепользования в соответствие с изменившимся законодательством (принятием в 2001 году Земельного кодекса).

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" даны разъяснения по вопросу о переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на основании пункта 2 статьи 3 Вводного закона. Суды должны учитывать, что лица, которым земельные участки на таком праве предоставлены до вступления в силу Земельного кодекса вправе по своему выбору оформить их в аренду или приобрести в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами статьи 36 Земельного кодекса, независимо от того, для какой цели были предоставлены эти участки.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 21.03.2006 N 14711/05 сформировал следующую правовую позицию. Одинаковый порядок (административная процедура) предоставления собственникам зданий, строений, сооружений и землепользователям (обладателям права постоянного (бессрочного) пользования) прав на соответствующие земельные участки не означает, что пункт 2 статьи 3 Вводного закона и статья 36 Земельного кодекса регулируют одни и те же отношения по приобретению заинтересованными лицами земли в частную собственность.

Пунктом 2 статьи 3 Вводного закона предусмотрены специальные условия приобретения земли в частную собственность (наличие титула права постоянного (бессрочного) пользования, ограничение по времени права землепользователя по своему желанию выбрать дальнейший режим землепользования), отличные от условий приобретения земли в частную собственность, установленных статьей 36 Земельного кодекса (наличие титула права собственности на здание, строение, сооружение, исключительный характер права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости).

Таким образом, право на переоформление, закрепленное в пункте 2 статьи 3 Вводного закона, представляет собой самостоятельное субъективное публичное право землепользователя, отличное от исключительного права, которым обладают собственники объектов недвижимости (статья 36 Земельного кодекса).

В примечании к статье 3 Вводного закона определен порядок (стадии) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Переоформление права на земельный участок включает в себя: подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права в соответствии с настоящей статьей или подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на праве, предусмотренном статьями 15 или 22 Земельного кодекса, при переоформлении этого права в соответствии с пунктами 2 и 5 настоящей статьи; принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 Земельного кодекса, о предоставлении земельного участка на соответствующем праве; государственную регистрацию права в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Как видно из материалов дела, ОАО "Нижновэнерго" являлось субъектом, указанным в пункте 2 статьи 3 Вводного закона (владело земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования), следовательно, на него распространяется предусмотренная Вводным законом обязанность по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования.

Общество 07 апреля 2004 году обратилось в Администрацию города Шахуньи Нижегородской области с заявлением в порядке статьи 22 Земельного кодекса РФ о предоставлении в аренду филиалу общества Уренским электрическим сетям земельного участка площадью 39183,97 кв.м. с кадастровым номером 52:03:11 00 06:0002 для обслуживания сооружения (производственно-технологического комплекса - подстанция ПС 220/110/10 кв "Узловая").

Согласно представленному в дело кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 52:03:11 00 06:0002 участок сформирован по результатам межевания для обслуживания сооружения.

Администрацией издано распоряжение от 20 апреля 2004 года № 88 о предоставлении ОАО "Нижновэнерго" филиалу Уренские электрические сети в аренду земельного участка по ул. Генерала Веденина 110, г. Шахунья (л.д. 160).

С ОАО "Нижновэнерго" был подписан договор аренды земель несельскохозяйственного назначения.

Указанные действия сторон, с учетом имеющейся у истца обязанности по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования, не могут быть истолкованы иначе, чем реализация обществом специального (предусмотренного в статье 3 Вводного закона) правового механизма.

Общие основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования предусмотрены статьей 45 Земельного кодекса. Право постоянного (бессрочного) пользования может быть прекращено в добровольном либо принудительном порядке. Добровольный порядок прекращения права постоянного (бессрочного) пользования предполагает отказ от данного права на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 Земельного Кодекса.

Из представленных документов не следует, что в рассматриваемом случае стороны, заключая договор аренды в 2004 году преследовали самостоятельную цель по прекращению ограниченного вещного права землепользователя. Их действия исходя из представленных доказательств можно расценить лишь как намерение изменить титул пользования земельным участком. Следовательно, договор аренды в 2004 году заключался правопредшественником истца в связи с переоформлением обществом права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды на основании пункта 3 статьи 2 Вводного закона.

Доводы ответчика о том, что из представленных ОАО "Нижновэнерго" докуме5нтов невозможно было определить принадлежность спорного земельного участка заявителя на праве постоянного (бессрочного) пользования не свидетельствует о прекращении указанного права именно в связи с отказом от него правообладателя.

Переоформление права на часть земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта, а не для его строительства, не противоречит закону и не запрещено им.

В результате реорганизации право собственности на сооружение (производственно-технологический комплекс: подстанция ПС 220/110/10КВ "Узловая") перешло к истцу по настоящему делу, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 52-АВ № 676253 от 30 октября 2008 года.

Согласно статье 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, к ОАО "ФСК ЕЭС" перешло право аренды земельного участка под сооружением подстанции на тех же условиях, что имел прежний собственник.

Поскольку Комитетом по управлению муниципальным имуществом Шахунского района Нижегородской области ОАО "Нижновэнерго" было отказано в замене арендатора по договору аренды № 746 от 23 июня 2004 года на правопреемника, отдельного договора аренды с иными собственниками подстанции не оформлялось.

Однако, в силу разъяснений, данных в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, истец в данном случае приобрел право пользования земельным участком, занятым сооружением и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

16 апреля 2013 года истец обратился с заявлением в Администрацию городского округа г. Шахунья Нижегородской области о предоставлении в аренду используемого земельного участка, собственность на который не разграничена, площадью 39184 кв.м., кадастровый номер 52:03:0110016:212 на срок 49 лет для обслуживания сооружения.

Согласно кадастровому паспорту запрошенного земельного участка от 13 мая 2013 года его предыдущий кадастровый номер 52:03:0110006:2, что подтверждает его идентичность земельному участку, ранее арендованному ОАО "Нижновэнерго" в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования.

Поэтому в отношении спорного земельного участка действуют нормы Постановления N 582, которым утверждены правила определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности РФ.

Приняв решение о переоформлении договора аренды спорного земельного участка с новым собственником сооружения, указанный договор Комитет обязан оформить на тех же условиях, что и с предыдущим собственником.

Поскольку арендная плата за землю относится к категории регулируемых цен арендодатель не вправе устанавливать ее при заключении договора по собственному усмотрению, а обязан учитывать те предельные размеры, которые установлены уполномоченным органом.

С принятием Постановления N 582 истец с даты вступления названного нормативного акта в силу вправе уплачивать арендную плату исходя из 2% от кадастровой стоимости земельных участков (по пункту 3 "д" п. п. 2), поскольку приобрел право аренды от своего правопредшественника в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования, в связи с чем ответчик неправомерно отказал истцу в принятии протокола разногласий.

При указанных обстоятельствах требование ОАО "ФСК ЕЭС" суд признает обоснованным, оспариваемое условие договора аренды принимает в редакции истца, в связи с чем иск подлежит удовлетворению.

Доводы ответчика судом рассмотрены и отклонены по основаниям, обозначенным в мотивировочной части судебного акта. Правоустанавливающие документы на землю, представленные им дополнительно к судебному разбирательству, не относятся к спорному земельному участку, поскольку определяют иную цель использования и местоположение.

Расходы по делу в виде оплаченной истцом государственной пошлины в размере 4000 руб. суд по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относит на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск открытого акционерного общества «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» в лице филиала ОАО ФСК ЕЭС-Нижегородское ПМЭС (ИНН<***>, ОГРН<***>), г.Н.Новгород, удовлетворить.

Принять условия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 52:03:0110016:212, площадью 39184 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Нижегородская область, г. Шахунья, земельный участок под подстанцию 220/110/10 кВ "Узловая" в 800 метрах западнее деревни Харламовцы, в части размера арендной платы в редакции истца.

Изложить пункт 2 Приложения № 3 к договору аренды в следующей редакции:

"2. Расчет годовой арендной платы:

Кадастровая стоимость земельного участка - 10566749,28 руб.

Ставка арендной платы - 2% кадастровой стоимости;

Ежегодная арендная плата - 211334,99 руб.

Ежемесячная арендная плата - 17611, 25 руб."

Далее по тексту приложения в редакции ответчика.

Взыскать с комитета муниципального имущества и земельных ресурсов городского округа город Шахунья Нижегородской области (ИНН<***>, ОГРН<***>), г.Шахунья Нижегородской области, в пользу открытого акционерного общества «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» в лице филиала ОАО ФСК ЕЭС-Нижегородское ПМЭС (ИНН<***>, ОГРН<***>), <...> руб. расходов по делу в виде государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца и может быть обжаловано в установленном законом порядке в Первый арбитражный апелляционный суд (г.Владимир) через Арбитражный суд Нижегородской области.

Судья М.Н. Каманова