Гражданский кодекс часть 1

судьи Романовой Аллы Анатольевны (шифр 46-333), при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Григорьевой Надеждой Валерьевной, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску открытого акционерного общества Коммерческий банк «Петрокоммерц», г. Москва (ОГРН <***>, ИНН <***>) в лице ФКБ «Петрокоммерц» в г. Нижнем Новгороде,

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Макет» г. Нижний Новгород (ОГРН <***> ИНН <***>),

с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, закрытого акционерного общества «Капитал-НН», общества с ограниченной ответственностью «РусВинил»

об обращении взыскания на предмет залога

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Макет» г. Нижний Новгород (ОГРН <***> ИНН <***>)

к ответчику открытому акционерному обществу Коммерческий банк «Петрокоммерц», г. Москва (ОГРН <***>, ИНН <***>) в лице ФКБ «Петрокоммерц» в г. Нижний Новгороде

о признании незаключенным договора залога недвижимого имущества № 2447/04-07/05 от 03.10.2007

при участии в заседании представителей:

от истца: ФИО1 – представитель по доверенности № 511/Д-2012 от 26.12.2012г; ФИО2 (доверенность № 512/Д-2012 от 26.12.2012), после перерыва представитель - ФИО2 (доверенность № 512/Д-2012 от 26.12.2012),

от ответчика: ФИО3 – представитель по доверенности от 28.06.2012;

от третьих лиц: 1) ЗАО «Капитал-НН» не явился (извещен), после перерыва представитель – ФИО4 (доверенность от 01.03.2013); 2) ООО «РусВинил» представитель ФИО5 (доверенность от 20.06.2012), после перерыва не явился (извещен);

установил: открытое акционерное общество Коммерческий банк «Петрокоммерц» г. Москва обратилось в арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Макет», город Нижний Новгород, с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: закрытого акционерного общества «Капитал-НН», город Нижний Новгород, общества с ограниченной «РусВинил», город Нижний Новгород с требованием об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке) № 2447/04-07/05 от 03.10.2007, принадлежащее ООО «Макет» на праве собственности, а именно:

- земельный участок (земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; под площадкой расширения), общей площадью 136912, 00 (сто тридцать шесть тысяч девятьсот двенадцать) кв. метров; кадастровый (или условный) номер 52:26:06 00 01:0003, расположенный по адресу: Нижегородская область, Кстовский район с установлением начальной продажной цены предмета залога в размере равной оценочной стоимости – 13 000 000 руб. 00 коп., а также о взыскании 30 000 руб. 00 коп. расходов за составление заключения по экспертизе отчета № 50/12 и составление отчета № 33-03/2013.

Требование истца основано на статьях 307, 334, 337, 340, 348, 349, 811, 819 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано ненадлежащим исполнением общества с ограниченной ответственностью «Макет» обязательств, вытекающих из договора недвижимого имущества (договора ипотеки) № 2447/04-07/05 от 03.10.2007, заключенного в обеспечение исполнения обязательств закрытого акционерного общества «Капитал-НН» по кредитным договорам <***> от 27.08.2007 и <***> от 01.10.2007.

Определением от 31.05.2012 по инициативе суда к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечено ЗАО «Капитал-НН».

По ходатайству ответчика определением суда от 17.09.2012 производство по делу приостанавливалось для проведения экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка, являющегося предметом ипотеки.

Определением от 21.01.2013 производство по делу было возобновлено в виду поступления в адрес суда отчета № 50/12 об оценке рыночной стоимости земельного участка площадью 136 912 кв. м.

Определением от 18.02.2013 в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к совместному рассмотрению с первоначальным иском к производству суда принято встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Макет» город Нижний Новгород к ответчику открытому акционерному обществу Коммерческий банк «Петрокоммерц» г. Москва о признании незаключенным договора залога недвижимого имущества № 2447/04-07/05 от 03.10.2007.

Определением от 05.04.2013 в результате разрешения ходатайства истца о проведении дополнительной экспертизы в судебное заседание приглашался эксперт ФИО6 для дачи пояснений по ряду вопросов, возникших у истца в отношении отчета № 50/12 об оценке рыночной стоимости земельного участка площадью 136 912 кв. м. от 24.12.2012.

Также названным определением суд по собственной инициативе привлек к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, арендатора земельного участка, являющегося предметом ипотеки – общество с ограниченной ответственностью «РусВинил».

Представители истца в судебном заседании поддержали исковые требования с учетом письменных пояснений к иску, приобщенных ранее. Встречное исковое заявление не признали, по основаниям, изложенным в отзыве (т.3 л.д.1-2).

Представитель ответчика требования не признал, доводы встречного искового заявления поддержал, пояснив, что договором залога недвижимого имущества обеспечивались кредитные договоры по выдаче траншей в определенные периоды времени, по кредитному договору <***> от 27.08.2007 включительно на срок до 27.08.2008 года, по кредитному договору <***> от 01.10.2007 включительно на срок по 29.09.2008 года. Кроме того, при наличии в материалах дела трех экспертных заключений по определению рыночной стоимости земельного участка необходимо руководствоваться результатами судебной экспертизы. Также в ходе судебного разбирательства представитель ответчика заявил ходатайство о проведении судебной экспертизы для разрешения вопроса о том, является ли щебеночное покрытие спорного земельного участка отделимым улучшением, либо нет.

Суд, при разрешении заявленного ходатайства с учетом положений статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не нашел оснований для его удовлетворения, поскольку назначение экспертизы необходимо в случае решения вопроса, требующего специальных познания. Вместе с тем, для решения вопроса об отделимости улучшений спорного земельного участка в виде щебеночного покрытия суд не усматривает необходимости в наличии каких-либо специальных познаний для разрешения данного вопроса.

Представитель третьего лица – ООО «РусВинил» в судебном заседании подтвердил факт заключения договора аренды и факт его пролонгации, указав, что земельный участок занят временными сооружениями, строительными материалами, в том числе щебеночным покрытием, по прекращении договора аренды земельный участок будет освобожден от всех улучшений, в том числе и от щебеночного покрытия.

Третье лицо – ЗАО «Капитал-НН», надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства в судебное заседание не явилось, письменной позиции по делу не представило.

В судебном заседании 21 мая 2013 года судом по правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 15 часов 00 минут 27.05.2013 года для представления третьим лицом письменной позиции по делу и уточнения исковых требований.

В указанное время судебное заседание было продолжено в прежнем составе суда.

Представитель истца требования поддержал, в ходе судебного заседания заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просил обратить взыскание на земельный участок в пределах суммы задолженности по двум кредитным договорам в общем размере 100 000 000 руб. 00 коп., установив начальную продажную стоимость имущества в размере 44587200 рублей, определив способ реализации имущества путем проведения публичных торгов. При этом, начальную продажную стоимость имущества истец просит установить в размере 80% от стоимости земельного участка – 55734000 рублей, установленной в отчете № 33-03/2013, составленном закрытым акционерным обществом «Вологодский центр правовой информатизации».

Уточнение судом принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика требования не признал, встречное исковое заявление поддержал.

Третье лицо - ООО «РусВинил», надлежащим образом извещенное о месте и времени судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание после объявленного перерыва, не обеспечило. Посредством электронной почты 24.05.2013 представило письменные пояснения по делу, из содержания которых следует, что спорный земельный участок должен быть возвращен свободным от каких-либо сооружений и с покрытием в виде утрамбованного грунта, очищенного от мусора.

Третье лицо - ЗАО «Капитал-НН» после перерыва обеспечило явку представителя. Представитель конкурсного управляющего просил отложить судебное разбирательство для ознакомления с материалами дела, а именно с отчетом, проведенным в рамках судебной экспертизы, поскольку конкурсный управляющий надлежащим образом не извещался о ходе судебного слушания по адресу: <...>, который был указан в судебном акте о назначении конкурсного управляющего и официально опубликован в СМИ для направления почтовой корреспонденции для ЗАО «Капитал-НН».

Представитель истца возражал по заявленному ходатайству.

Суд, рассмотрев заявленное ходатайство не нашел оснований для его удовлетворения, поскольку ЗАО «Капитал-НН» привлечено к участию в дело в качестве третьего лица определением от 31.05.2012 и с указанной даты извещалось судом по двум известным адресам, указанным в определении суда от 22.06.2009 по делу № А43-9936/2009-33-154 для направления почтовой корреспонденции: <...>, и по юридическому адресу: <...>. сведениями о наличии у ЗАО «Капитал-НН» каких-либо иных адресов суд не располагает. В решении о назначении конкурсного управляющего отсутствует указание на адрес, согласно сведениям с официального сайта налоговой службы России никаких изменений в адрес организации в связи с введением конкурного производства не вносилось.

В ходе рассмотрения спора определения суда, направленные в адрес ЗАО «Капитал-НН» по двум известным суду адресам вручались представителю ЗАО «Капитал-НН», о чем свидетельствуют почтовые уведомления, имеющиеся в деле. Представитель ЗАО «Капитал-НН» пояснил суду, что информацию о проведении судебного заседания 27.05.2013 узнал случайно, «зайдя» на официальный сайт суда.

К данной информации суд относится критически, поскольку третье лицо не обосновало отсутствие возможности получить информацию о рассмотрении дела на официальном сайте суда ранее. По мнению суда, ходатайство об отложении судебного разбирательства с целью ознакомления с материалами дела спустя год после начала рассмотрения спора при наличии в деле надлежащих доказательств извещения третьего лица о рассмотрении спора в арбитражном суде, направлено на затягивание процесса.

В ходе судебного заседания 27.05.2013 представитель третьего лица ЗАО «Капитал-НН» вопрос по определению стоимости земельного участка оставил на усмотрение суда, вместе с тем поддержал позицию истца в части определения начальной стоимости предмета залога, исходя из отчета отчете № 33-03/2013.

В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, спор рассмотрен в отсутствии представителей третьего лица – ООО «РусВинил».

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд усматривает основания для удовлетворения исковых требований с учетом уточнений, а в требованиях по встреченному иску считает необходимым отказать, исходя из следующих обстоятельств дела, норм материального и процессуального права.

В порядке части 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 27.05.2013г. объявлена резолютивная часть решения. Изготовление полного текста судебного акта откладывалось до 07.06.2013г.

Как установлено судом, 27.08.2007 ОАО КБ «Петрокоммерц» (кредитор) и ЗАО «Капитал-НН» (заемщик) заключили кредитный договор <***> (т.1л.д.38-50), в соответствии с которым Банк обязался предоставить Заемщику кредитную линию в сумме 84 000 000 руб. 00 коп. сроком до 27.08.2008 года включительно под 15,5 % годовых.

В соответствии с пунктом 2.4 кредитного договора, выдача и погашение траншей осуществляется в сроки, согласованные кредитором и заемщиком в извещениях.

На основании пункта 6.1. кредитного договора, стороны предусмотрели несколько способов обеспечения исполнения обязательств заемщика по кредитному договору.

Дополнительным соглашением № 1 от 03.10.2007 стороны предусмотрели, что способом обеспечения исполнения обязательств заемщика по кредитному договору является, в том числе и залог недвижимости, в соответствии с договором об ипотеке, заключенным между ОАО Банк «Петрокоммерц» и ООО «Макет» (л.д.51).

Дополнительным соглашением № 3 от 27.08.2008 стороны определили процентную ставку по кредитному договору равной 13,8% годовых, а также срок действия лимита – график снижения ссудной задолженности с 31.07.2009 по 26.08.2009 (л.д.53-54), то есть, пролили срок возврата кредита до 26.08.2009.

Дополнительным соглашением № 4 от 26.11.2008 года стороны изменили процентную ставку по кредитному договору -18% годовых, а также изменили выдачу и гашение траншей, последней датой погашения считается 25.12.2008 года (л.д.55).

Дополнительным соглашением № 5 от 25.12.2008 стороны изменили последнюю дату погашения траншей на 31.12.2009 (л.д.57).

Исполняя условия договора, истец перечислил ЗАО «Капитал-НН» денежные средства на общую сумму 84000000 рублей, что подтверждается выпиской по ссудному счету за период с 27.08.2007 по 28.02.2012 (т.1л.д.72-74).

01.10.2007 ОАО КБ «Петрокоммерц» (кредитор) и ЗАО «Капитал-НН» (заемщик) заключили кредитный договор <***> (т.1л.д.76-86), в соответствии с которым Банк обязался предоставить Заемщику кредитную линию в сумме 16 000 000 руб. 00 коп. до 29.09.2008 года включительно под 15,5 % годовых.

На основании пункта 6.1. кредитного договора, стороны предусмотрели несколько способов обеспечения исполнения обязательств заемщика по кредитному договору, в том числе и залог недвижимости в соответствии с договором об ипотеке, заключенным между ОАО Банк «Петрокоммерц» и ООО «Макет».

Дополнительным соглашением № 2 от 27.08.2008 стороны определили процентную ставку по кредитному договору равной 13,8% годовых, а также срок действия лимита – график снижения ссудной задолженности с 31.07.2009 по 26.08.2009 (л.д.88-89).

Дополнительным соглашением № 3 от 26.11.2008 стороны изменили порядок гашения траншей, последней датой погашения считается 25.12.2008 года (л.д.90).

Дополнительным соглашением № 4 от 25.12.2008 года стороны изменили процентную ставку по кредитному договору и приравняли ее равной 18% годовых, а также изменили гашения траншей, последней датой погашения считается 31.07.2009 года (л.д.91-92).

Исполняя условия договора, банк перечислил ЗАО «Капитал-НН» денежные средства в размере 16000000 рублей, что подтверждается выпиской по ссудному счету за период с 01.10.2007 по 28.02.2012 (т.1л.д.94-95).

Из материалов дела следует, что заемщик обязательства по возврату кредитных ресурсов в сроки, указанные в договорах <***> и <***>, не исполнил.

Определением арбитражного суда Нижегородской области от 22.06.2009 по делу № А43-9936/2009 в отношении ЗАО «Капитал-НН» введена процедура наблюдения.

Определением арбитражного суда Нижегородской области от 28.09.2009 по делу № А43-9936/2009 (том 2, л.д. 3) требования ОАО «Банк «Петрокоммерц» о взыскании задолженности по кредитным договорам <***> и <***> в общей сумме 108055965 рублей 82 копейки включены в реестр требований кредиторов должника.

01.12.2009 определением арбитражного суда Нижегородской области по указанному делу в отношении должника введена процедура финансового оздоровления сроком на 2 года.

Решением арбитражного суда Нижегородской области от 28.02.2012 по делу № А43-9936/2009 ЗАО «Капитал-НН» признано банкротом, в отношении имущества должника открыто конкурсное производство.

Исполнение обязательств должника по указанным выше договором было обеспечено, в том числе, договором ипотеки № 2447/04-07/05, заключенном с обществом с ограниченной ответственностью «Макет» 03.10.2007.

Предметом договора являлся земельный участок (земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; под площадкой расширения), общей площадью 136912, 00 (сто тридцать шесть тысяч девятьсот двенадцать) кв. метров; кадастровый (или условный) номер 52:26:06 00 01:0003, расположенный по адресу: Нижегородская область, Кстовский район (том 1, л.д.97-101) (пункт 2.1 договора).

Право собственности общества с ограниченной овтетственностью «Макет» на земельный участок подтверждено представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.08.2010 № 14/018/2010-345 (том 1, л.д. 172).

Согласно пункту 2.3. договора залога, по соглашению сторон залоговая стоимость предмета залога составляла 91 174 300 руб. 00 коп.

27.08.2008 стороны подписали дополнительное соглашение к договору залога, в соответствии с которым, в связи с внесением изменений в обеспечиваемые залогом обязательства, продлили срок возврата кредитных ресурсов до 26.08.2009 включительно, изменили процентную ставку кредита – 13, 8% годовых, изменили залоговую стоимость земельного участка – 121184000 рублей (том 1, л.д.104-108).

В названном договоре залога стороны предусмотрели, что в случае неисполнения и/или ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору, залогодержатель имеет право обратить взыскание на заложенное имущество и получить первоочередное удовлетворение своих требований за счет предмета залога в том объеме, в каком обязательства по кредитному договору существуют к моменту удовлетворения, включая сумму основного долга, проценты, неустойку за просрочку уплаты процентов и другие платежи по кредитным договорам.

В связи с ненадлежащим исполнением заемщиком обязательств по кредитному договору <***>, банк направил в адрес общества с ограниченной ответственностью «Макет» уведомление от 12 марта 2012 года с требованием погасить образовавшуюся задолженность в срок до 23 марта 2012 года, предупредив залогодателя о том, что в случае неисполнения обязательства, банк обратится в суд с требованием об обращении взыскания на имущество ООО «Макет» (том 1, л.д. 75).

В срок, указанный в названном уведомлении, на должник на залогодатель, обязательство по возврату долга в добровольном порядке не исполнили.

Отчетом об оценке № 5352 от 28.03.2012 Приволжский центр финансового консалтинга и оценки определил рыночную стоимость земельного участка общей площадью 136 912 кв.м., расположенного по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, кадастровый номер 52:26:06: 00 01:0003 на 22.03.2012 равной 13 000 000 руб. 00 коп. (т.1л.д.109-172).

Поскольку требование о погашении долга в добровольном порядке не было исполнено, банк обратился с настоящим иском в суд.

В пункте 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию (статья 337 Кодекса).

В связи с наступлением условий, необходимых для обращения взыскания на заложенное имущество, предусмотренных в статье 348 Кодекса, требование истца в части обращения взыскания на предмет залога по указанному договору залога является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Наличие задолженности ЗАО «Капитал-НН» перед истцом в сумме 108 055 965 руб. 82 коп. установлено определением арбитражного суда Нижегородской области от 28.09.2009 по делу № А43-9936/2009.

Вместе с тем, с учетом уточнений, принятых судом в судебном заседании 27.05.2013, истец просил обратить взыскание на спорный земельный участок в сумме требований по основному долгу равному 100 000 000 руб. 00 коп. исходя из объема обеспеченного залогом обязательства, с учетом дополнительного соглашения 27.08.2008 к договору ипотеки (срок возврата 26.08.20009, процентная ставка -13, 8% годовых).

Поскольку доказательства возврата денежных средств по кредитным договорам <***> и <***>, в материалы дела не представлено, суд приходит к выводу о том, что обращение взыскания на заложенное имущество в пределах суммы основного долга по двум договорам в размере 100 000 000 руб. 00 коп. заявлено истцом, правомерно.

В соответствии со статьей 350 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.
В обоснование рыночной стоимости заложенного имущества при подаче иска, истец сослался на отчет № 5352 об оценке земельного участок, составленный Приволжским центром финансового консалтинга и оценки, в соответствии с которым, по состоянию на 22 марта 2012 года рыночная стоимость объекта ипотеки составила 13000 000 руб. 00 коп. (том 1, л.д. 110-172).

Между тем, в виду оспаривания ответчиком рыночной стоимости указанной в отчете № 5352, которая значительно отличалась от залоговой стоимости объекта ипотеки, в ходе судебного разбирательства по ходатайству ответчика проводилась судебная экспертиза. Согласно отчету № 50/12 об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, составленному обществом с ограниченной ответственностью «Терра» по состоянию на 01.11.2012 рыночная стоимость земельного участка составила 99261000 руб. 00 коп. (том 2, л.д. 57-135).

В свою очередь, ознакомившись с результатами судебной экспертизы, истец заявил ходатайство о назначении повторной или дополнительной экспертизы в виду наличия в отчете разночтений и неточностей (том 2, л.д. 144-149). Кроме того, в обоснование возражений истец указал, что рыночная стоимость объекта ипотеки определена экспертом с учетом отделимых улучшений земельного участка, а именно, с учетом покрытия земельного участка щебнем (раздел 8 «Описание объекта» отчета (том 2, л.д. 75-78)).

При рассмотрении ходатайства истца о назначении повторной или дополнительной экспертизы, суд в порядке части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вызвал в судебное заседание эксперта ФИО7 с целью дачи пояснений по вопросам, возникшим у истца в ходе ознакомления с заключением, а именно:

1. почему заключение не соответствует ст. 86 АПК РФ, а также, какие материалы дела были предоставлены эксперту для проведения судебной экспертизы?;

2. каким образом, экспертом была выявлена неприменимость затратного и доходного подходов к оценке земельного участка, почему для оценки применим только один метод - сравнительный подход?;

3. на основании каких документов, эксперт сделал вывод о характере, количестве и стоимости произведенных на земельном участке улучшений, а также вывод о том, что щебень является собственностью ООО «Макет»?

4. каким образом (какими методами) эксперт определил, что 95 % земельного участка покрыто щебнем толщиной около 20 см?

5. почему оценивая стоимость и количество улучшений (щебня), эксперт не оценил, какого характера улучшения выполнены на участке (отделимые либо неотделимые)?;

6. почему, если организация щебеночного покрытия составляет 406 руб./м2 на данном участке, то общая цена земельного участка не подвергается корректировке, а считается, как 100 %?

7. почему при диапазоне стоимости земельных участков в Кстовском районе от 153 до 1277 руб./м2 (9 предложений), эксперт получил среднюю стоимость в размере 613 руб. кв.м? почему средняя стоимость земли в Кстовском районе превышает среднюю стоимость в Борском районе (142,5 руб. кв. м), в Богородском (372 руб. кв.м), и даже Дзержинском (135 руб. кв.м), не смотря на то, что г. Дзержинск является вторым по величине городом Нижегородской области);

8. почему в отчете указан кадастровый номер участка 52:26:0006 0001:3, а оцениваемый земельный участок имеет кадастровый номер 52:26:06 00 01:0003?

9. из каких источников эксперт получил данные о расстоянии земельного участка от Нижнего Новгорода, а также о численности г. Кстово?

10. информация по кадастровой стоимости не используется при расчете корректировки на местоположение.

11. почему не приложены копии по аналогу № 3 в Сравнительном подходе на стр. 35 Отчета?

12. почему в Таблице 11.4 на стр. 37 в строке «Цена предложения» разница в стоимости 1 кв.м. на начальном этапе (196 -Аналог № 3 и 577-Аналог № 5) составляет более 30 % (примерно в 3 раза)?

13. почему в таблице 11.4 стоимость после корректировок изменилась в несколько раз: Аналог№2 - была 295, а стала 622 (суммарная корректировка более, чем на 100%), Аналог №4 была 256, а стала 700 (суммарная корректировка более, чем на 100%), Аналог №4 была 196, а стала 627 (суммарная корректировка более, чем на 100%).

В судебном заседании с использованием средств аудиозаписи 17.04.2013 эксперт дал устные пояснения по поставленным вопросам.

Вместе с тем, суд определением от 17.04.2013 обязал эксперта в срок к 21.05.2013 представить в суд письменные пояснения по вопросам, на которые эксперт не смог ответить в судебном заседании.

Однако эксперт требования суда не выполнил, письменные пояснения на вопросы, поставленные истцом, в материалы дела не представил.

В свою очередь, в обоснование возражений по размеру рыночной стоимости земельного участка, определенной по результатам судебной экспертизы, истец приобщил к материалам дела заключение по экспертизе отчета № 50/12 от 24.12.2012, составленное закрытым акционерным обществом «Вологодский центр правовой информатизации» (том 3, л.д. 8-43), а также отчет № 33-03/2013 об оценке (экспертизе) рыночной стоимости земельного участка, составленный закрытым акционерным обществом «Вологодский центр правовой информатизации» по состоянию на 29.03.2013 года. Согласно указанному отчету рыночная стоимость предмета договора залога, без учета отделимых улучшений (щебеночного покрытия), составила 55734000 руб. 00 коп. (том 3, л.д. 44-122).

Стоимость услуг за проведение оценки составила 30000 руб. 00 коп., что подтверждается договором об оценки № 15 от 15.03.2013 и платежным поручением № 940791 от 29.03.2013 (том 3, л.д. 123-126).

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо обязано доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Согласно части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Таким образом, правовой статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Оценив экспертное заключение, составленное ООО «Терра» в ходе рассмотрения спора, с учетом возражений истца и отсутствием письменных пояснений эксперта, которому было определено судом представить пояснения в письменном виде в срок до 21.05 2013, суд не находит оснований для признания указанного заключения надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость предмета залога.

Кроме того, рыночная стоимость земельного участка определена экспертом с учетом его улучшения в виде щебеночного покрытия, что фактически привело к увеличению рыночной стоимости объекта ипотеки.

Между тем, как установлено судом, земельный участок, являющийся предметом договора ипотеки, на основании договора аренды земельного участка от 12.03.2012 передан залогодателем в арендное пользование третьему лицу – обществу с ограниченной ответственностью «РусВинил».

Согласно пункту 1.3. договора аренды земельный участок кадастровый номер 52:26:06 00 01:0003 передается в аренду для целей размещения временных сооружений (бытовой городок, столовая), временных площадок складирования строительных материалов и оборудования.

В соответствии с пунктом 4.3.4. договора аренды земельного участка, арендатор имеет право соорудить ограждение участка по его границам, осуществить покрытие участка материалом и способом на усмотрение арендатора, соорудить необходимые арендатору подъездные дороги, стоянки и прочее. Ограждение участка и другие подобные сооружения считаются отделимыми улучшениями земельного участка.

На основании пункта 4.4.11. договора аренды земельного участка, арендатор обязан осуществить благоустройство участка после вывоза временных сооружений по окончании действия договора, для привидения участка в следующее состояние: участок с вертикальной планировкой с утрамбованным грунтом, очищенным от мусора.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «РусВинил» в судебном заседании 21.05.2013 и в письменных пояснениях подтвердил факт покрытия земельного участка щебенкой за счет собственных средств, а также наличие обязанности после окончания срока договора аренды освободить участок от временных сооружений. Документальные доказательства данного факта приобщены к материалам дела в судебном заседании 24.05.2013. Ответчик данный факт не оспорил, доказательства наличия прав на щебень, которым покрыт земельный участок, не представил.

Также суд не может принять во внимание данные отчета об оценке № 5352, составленного на 22.03.2012, поскольку с даты его составления до даты принятия судебного акта прошло более шести месяцев (пункт 26 Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки».

Исходя из представленных в дело документов, суд считает целесообразным для определения рыночной стоимости спорного земельного участка руководствоваться представленным в материалы дела истцом отчетом № 33-03/2013, составленным по состоянию на 29.03.2013, без учета улучшений земельного участка (стоимости щебеночного покрытия), согласно которому рыночная стоимость земельного участка расположенного по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, кадастровый номер 52:26:06: 00 01:0003 составляет 55 734 000 руб. 00 коп.

Указанный отчет соответствует Федеральному закону РФ № 135-ФЗ от 29.07.21998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; Федеральным стандартам оценки, утвержденным Приказами Минэкономразвития №№254-256 от 20.07.2007 (ФСО1, ФСО 2, ФСО 3) и ФСО 4, утвержденным Приказом Минэкономразвития России № 508 от 22.10.2010.

При этом, ответчик, заявляя ходатайство о назначении повторной экспертизы, не пояснил суду, каким именно нормативным актам, не соответствует данный отчет. Фактически, возражения представителя ответчика сводились лишь к тому, что указанный отчет составлен без учета улучшений земельного участка, тогда как, по мнению представителя ответчика, щебеночное покрытие следует признать неотделимым улучшением.

С учетом изложенного, оценив отчет № 33-03/2013 в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел его надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость имущества. При этом, суд учитывал также, что рыночная стоимость земельного участка, установленная в данном отчете наиболее приближена к дате принятия судебного акта, поскольку определена по состоянию на 29.03.2013.

В соответствии c пунктом 4 частью 2 статьи 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Поскольку для определения начальной продажной цены заложенного имущества, суд руководствовался результатами отчета № 33-03/2013, составленным на 29.03.2013, которым установлена рыночная стоимость объектов недвижимого имущества в размере 55 734000 руб. 00 коп., суд определяет ее равной 80 % от стоимости, указанной в названном отчете, то есть, 44587200 руб.00 коп.

В соответствии с подпунктами 3, 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон) суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, в том числе должен определить и указать в решении способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, а также начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

В силу пункта 1 статьи 56 Закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных этим Законом.

Таким образом, исходя из смысла указанных положений Закона, обращение взыскания на земельный участок должно осуществляться путем его продажи с публичных торгов с определением начальной продажной цены.

По правилам статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации; наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание, а также начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

При изложенных обстоятельствах, требование истца об обращении взыскания на предмет залога по договору залога недвижимого имущества (договор об ипотеке) № 2447/04-07/05 от 03.10.2007 – земельный участок (земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; под площадкой расширения), общей площадью 136912, 00 (сто тридцать шесть тысяч девятьсот двенадцать) кв. метров; кадастровый (или условный) номер 52:26:06 00 01:0003, расположенный по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, в обеспечение кредитных обязательств закрытого акционерного общества «Капитал-НН» по кредитному договору <***> от 27.08.2007 и кредитному договору <***> от 01.10.2007 в пределах задолженности в размере 100000000 руб. 00 коп., в том числе: 84000000 руб. 00 коп. по кредитному договору <***> от 27.08.2007 и 16000000 руб. 00 коп. по кредитному договору <***> от 01.10.2007, в пределах суммы долга 100000000 руб. 00 коп., об установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества в размере 44587200 руб. 00 коп. и определении способа реализации заложенного имущества путем продажи на публичных торгах, подлежит удовлетворению.

В силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине в размере 4000 руб. 00 коп. относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца.

Кроме того, истцом заявлено требование об отнесении на ответчика расходов, связанных с составлением заключения по экспертизы отчета № 50/12 и отчета № 33-03/2013 в общей сумме 30 000 руб. 00 коп.

Несение указанных расходов подтверждается представленным в дело договором об оценке № 15 от 15.03.2013, платежным поручением № 940791 от 29.03.2013. Поскольку отчет № 33-03/2013 признан судом надлежащим доказательством и положен в основу судебного акта, требование об отнесении на ответчика расходов за его составление подлежит удовлетворению.

Между тем, из договора № 15 от 15.03.2013 невозможно определить стоимость оценки за составление отчета № 33-03/2012 и стоимость оценки по составлению заключения по отчету № 50/12, в связи с чем, суд признает ее равной, то есть, по 15000 руб. 00 коп.

Поскольку при рассмотрении спора сведения заключения по экспертизе отчета № 50/12 от 24.12.2012 судом во внимание не принимались в виду отсутствия необходимости составления данного отчета, отнесение на ответчика расходов в размере 15000 руб. 00 коп. за его составление, подлежит отклонению.

В силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (пункт 1) расходы в размере 50 000 руб. 00 коп. относятся на ответчика.

Рассмотрев встречное исковое заявлен общества с ограниченной ответственностью «Макет» к ОАО «Банк «Петрокоммерц» о признании договора залога недвижимого имущества (договор об ипотеке) № 2447/04-07/05 от 03.10.2007 незаключенным.

В обоснование встречного иска ООО «Макет» сослалось на отсутствие согласования существенных условий договора.

Ответчик по встречному иску требования не признал, заявил о пропуске срока исковой давности (том 3, л.д. 1-2).

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон по встречному иску суд не находит оснований для удовлетворения встречного иска.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно пункту 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Пунктами 4 и 5 указанной статьи установлено, что обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Согласно пункту 1 статьи 3 Закона об ипотеке ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке, а ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Оценив условия договора ипотеки и кредитных договоров по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что оспариваемый договор ипотеки заключен во исполнение обязательств закрытого акционерного общества «Капитал-НН» по кредитным договорам <***> от 27.08.2007 и <***> от 01.10.2007. В пунктах 1.1.1 и 1.1.2 договора ипотеки имеется ссылка на кредитные договоры и их условия. В договоре ипотеки согласованы условия о предмете ипотеки, его оценки, определены существо, размер и срок исполнения кредитных обязательств.

При изложенных обстоятельствах, суд не находит оснований для признания договора залога недвижимого имущества незаключенным.

Дополнительным соглашением к договору ипотеки № 2 от 27.08.2008 (том 1, л.д. 104-105) сторонами согласованы изменения, внесенные в кредитные договоры в части изменения процентной ставки – 13, 8% годовых, и увеличения срока возврата кредита до 26.08.2009.

Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 29.09.2008 номер регистрационной записи 52-52-12/082/2008-114.

Требование об обращении взыскания на заложенное имущество заявлено истцом исходя из пределов объема предоставленного обеспечения с учетом условий дополнительного соглашения № 2 к договору ипотеки.

Кроме того, закон не предусматривает основания для признания недействительным договора о залоге в связи с заключением либо не заключением дополнительного соглашения к нему.

Подписание кредитором и заемщиком дополнительных соглашений к кредитным договорам, изменяющих, порядок, размер и сроки погашения кредита по сравнению с условиями первоначальных кредитных договоров, не влечет недействительность договора о залоге.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 13 постановления от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" разъяснил, что изменение размера или срока исполнения обеспеченного залогом обязательства (например, вследствие изменения процентной ставки по кредиту либо изменения срока возврата кредита) по сравнению с тем, как такое условие определено в договоре о залоге, само по себе не является основанием для прекращения залога.

Доводы истца по встречному иску о заключении договора залога недвижимого имущества только по кредитным договорам в рамках выдачи траншей до определенной сторонами даты, судом отклоняются, поскольку подписывая дополнительное соглашение № 2 к договору залога недвижимого имущества ответчик был уведомлен как уже указывалось выше о сумме транша, а также об измененных датах возврата траншей.

Доводы истца по встречному иску о том, что он не подписывал дополнительные соглашения № 3 и № 4 к кредитным договорам не имеют значения для рассмотрения спора по существу, поскольку истец, определяя сумму долга, не вышел за пределы обеспеченного ответчиком обязательства.

Согласно пункту 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 147 от 13.09.2011, признание кредитного договора, а равно и договора залога недвижимого имущества незаключенными по причине отсутствия в них условий о сумме кредита, сроке и порядке его возврата являются несостоятельными, поскольку отсутствие волеизъявление сторон, не является основанием для признания кредитного договора незаключенным, так как к соответствующим отношениям сторон могут быть применены общие положения ГК РФ о гражданско-правовых договорах и обязательствах (например, статья 311, пункт 2 статьи 314, статья 316 ГК РФ). То обстоятельство, что в рассматриваемом кредитном договоре не указана конкретная сумма, которая передается заемщику в виде кредита, также не свидетельствует о незаключенности договора, так как определение суммы кредита путем установления в договоре лимита кредитной линии и условий о подаче заявок на перечисление очередного транша по кредиту обусловливается особенностями данной разновидности кредитного договора (предоставление кредита путем открытия кредитной линии) и в достаточной степени конкретизирует предмет договоренности сторон.

Доводы ответчика по встречному иску о применении судом срока исковой давности при признания договора залога недвижимого имущества незаключенным в связи с подписанием дополнительных соглашений № 3 и № 4 к кредитным договорам в 2008 году суд считает несостоятельным, поскольку названные дополнительные соглашения к кредитным договорам ответчиком не подписывались, тем самым ответчик не мог знать о датах их подписания.

Ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Макет» о назначении экспертизы с целью определения рыночной стоимости земельного участка с учетом разрешения вопроса о том является ли щебеночное покрытие земельного участка отделимым улучшением либо не отделимым, судом рассмотрено и с учетом мнения представителя истца, отклонено, поскольку вопрос о квалификации данного улучшения (отделимое, неотделимое), с учетом условий договора аренды и позиции общества с ограниченной ответственностью «РусВинил» не требует специальных познаний, и может быть разрешен судом самостоятельно.

Отклоняя ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Макет» о проведении повторной экспертизы суд учел, что ответчик не привел доводов, в соответствии с которыми, отчет № 33-03/2012 не может быть признан судом надлежащим доказательством. Фактически, несогласие ответчика с размером рыночной стоимости имущества сводиться к вопросу о том, подлежит ли включению в рыночную стоимость земельного участка, стоимость улучшений (щебеночного покрытия), или не подлежит.

Расходы по государственной пошлине в размере 4 000 руб. 00 коп., оплаченные по встречному иску в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на общество с ограниченной ответственностью «Макет».

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 180, 319, 321 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы обществу с ограниченной ответственностью «Макет» отказать.

Обратить взыскание на предмет залога по договору залога недвижимого имущества (договор об ипотеке) № 2447/04-07/05 от 03.10.2007 – земельный участок (земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; под площадкой расширения), общей площадью 136912, 00 (сто тридцать шесть тысяч девятьсот двенадцать) кв. метров; кадастровый (или условный) номер 52:26:06 00 01:0003, расположенный по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, в обеспечение кредитных обязательств закрытого акционерного общества «Капитал-НН» по кредитному договору <***> от 27.08.2007 и кредитному договору <***> от 01.10.2007 в пределах задолженности в размере 100000000 руб. 00 коп., в том числе: 84000000 руб. 00 коп. по кредитному договору <***> от 27.08.2007 и 16000000 руб. 00 коп. по кредитному договору <***> от 01.10.2007.

Установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 44587200 руб. 00 коп.

Определить способ реализации заложенного имущества путем продажи на публичных торгах.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Макет» г. Нижний Новгород (ОГРН <***> ИНН <***>) в пользу открытого акционерного общества Коммерческий банк «Петрокоммерц», г. Москва (ОГРН <***>, ИНН <***>), 4000 руб. 00 коп. расходов по государственной пошлине, 15 000 руб. 00 коп. расходов за проведение экспертизы.

В остальной сумме расходов истцу отказать.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Расходы за проведение судебной экспертизы в размере 50000 руб. 00 коп. отнести на общество с ограниченной ответственностью «Макет».

В удовлетворении встречного иска обществу с ограниченной ответственностью «Макет» г. Н. Новгород (ОГРН <***> ИНН <***>), отказать.

Расходы по государственной пошлине по встречному иску в размере 4000 руб. 00 коп. отнести на общество с ограниченной ответственностью «Макет» г. Н. Новгород (ОГРН <***> ИНН <***>).

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.А. Романова.