Гражданский кодекс часть 1

установил: предъявлен иск о взыскании с ответчика 126500 руб. в счет задолженности по арендной плате в результате нарушений пункта 6.5 договора №1 аренды нежилого помещения от 01 ноября 2009 года, 3478 руб. 75 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 28 сентября 2012 года по 25 января 2013 года, 57129 руб. задолженности по арендной плате за несвоевременный возврат помещения за период с 01 октября 2012 года по 14 октября 2012 года, на основании статей 307, 309, 310, 314, 395, 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 4.1, 6.1, 6.5 договора.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчик в письменном отзыве и устно в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, полагая, что арендодатель намеренно не принимал нежилое помещение и уклонялся от документального оформления факта возврата предмета аренды. Направление акта-приема передачи и ключей от помещения с учетом позиции, занятой арендодателем, является надлежащим исполнением обязанности по возврату помещения. Косметический ремонт во исполнение условий договора ответчиком был произведен по основной площади помещения.

Дело рассмотрено, и резолютивная часть решения суда объявлена 08 мая 2013 года.

На основании пункта 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изготовление решения суда в полном объеме откладывалось на 20 мая 2013 года.

Как видно из исковых материалов, 01 ноября 2009 года между ИП ФИО1 (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения №1, в соответствии с которым арендатор принял во временное владение часть нежилого помещения (магазина №90), площадью 184 кв.м. (торговая площадь – 141,5 кв.м., склад – 18 кв.м., офисное помещение – 24,5 кв.м.), этаж - 1, расположенное по адресу: <...> ВП-1, условный номер 13:60:01 14 01:0000:01444: А:П001, под торговлю промышленными товарами.

Предмет аренды передан ответчику по акту сдачи – приема части нежилого помещения (л.д.10).

Указанный договор был заключен на срок 360 дней. Если по окончании этого срока арендатор продолжает пользоваться помещением и арендодатель не направил ему за месяц до окончания срока аренды возражений, договор считается продленным на тот же срок. Продление договора в таком порядке производится каждый раз по окончании очередного срока аренды (пункт 6.4).

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора арендная плата по договору составляет 115000 руб., которая арендатором должна была вноситься вперед ежемесячно не позднее 1 числа текущего месяца на расчетный счет или в кассу арендодателя. В сумму арендной платы входит оплата за тепло, электроэнергия, вода (пункт 3.3).

Пунктом 6.6 договора предусмотрено право истца на изменение размера арендной платы по своей инициативе не чаще одного раза в год с даты начала аренды и не более чем на 10% в год.

Дополнительным соглашением от 11 апреля 2012 года арендная плата с 01 мая 2012 года установлена в размере 126500 рублей.

Пунктом 6.5 договора предусмотрена обязанность арендатора при окончании или досрочном прекращении договора провести косметический ремонт за свой счет или произвести компенсацию в размере стоимости арендной платы за один месяц.

Уведомлением от 27 августа 2012 года арендатор сообщил истцу о намерении расторгнуть договор аренды с 27 сентября 2012 года.

Уведомление получено ИП ФИО1 31 августа 2012 года (л.д. 23).

Письмом от 31 августа 2012 года арендодатель сообщил ответчику о необходимости выполнения косметического ремонта в арендованном помещении, что предусмотрено условиями договора аренды.

Косметический ремонт в установленные сроки арендатором в полном объеме произведен не был, помещение по акту приема-передачи арендодателю не возвращалось. Ключи от помещения и подписанный в одностороннем порядке акт приема-передачи предмета аренды были направлены собственнику почтой.

Полагая, что со стороны ИП ФИО2 имеет место неисполнение условий договора аренды №1 от 01 ноября 2009 года в части оплаты компенсации за проведение косметического ремонта, а арендованное помещение не возвращено надлежащим образом по окончании действия договора, ИП ФИО1 обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Из представленного в дело свидетельства о государственной регистрации права серии 52-АВ №473818 от 24 февраля 2009 года, следует, что встроено-пристроенное помещение ВП1 (торговое), в состав которого входит объект аренды по спорному договору, площадью 1210,1 кв.м., этаж - 1, антресоль, расположенное по адресу: <...>, условный номер 13:60:011401:0000:01444: А:П001, является собственностью истца, что дает ИП ФИО1 право выступать истцом по настоящему делу.

С учетом пункта 6.4. подписанного сторонами договора аренды, последний действовал по 16 октября 2012 года.

В соответствии с пунктом 2.4.7 договора при намерении расторгнуть договор арендатор обязан предупредить арендодателя о предстоящем расторжении за 1 месяц письменно.

Пунктом 6.5 предусмотрена обязанность арендатора при окончании или досрочном прекращении договора провести косметический ремонт за свой счет или произвести компенсацию в размере стоимости арендной платы за один месяц.

27 августа 2012 года в адрес арендодателя было направлено письмо о намерении арендатора расторгнуть договор №1 от 01 ноября 2009 года с 27 сентября 2012 года.

Письмо было получено адресатом 31 августа 2012 года, согласно подписи ИП ФИО1 (л.д. 23).

Арендодатель возражений против досрочного расторжения договора не высказал. На уведомлении арендодатель оставил замечание о необходимости проведения арендатором косметического ремонта, после чего возможна сдача помещения арендодателю в сроки, указанные в договоре (л.д. 23).

В ответ на полученное уведомление арендодатель письмом от 31 августа 2012 года также сообщил о готовности принять объект аренды после выполнения косметического ремонта помещения. В случае затягивания ремонта сверх срока, указанного для расторжения договора, истец предупреждал о необходимости внесения арендной платы за пользование арендованным помещением (л.д. 24).

Таким образом, арендодатель с учетом условий пункта 6.5. договора выразил свое волеизъявление на проведение косметического ремонта арендованного помещения за счет арендатора, а не на получение компенсации за его проведение в размере стоимости арендной платы за один месяц.

При этом арендодатель не обозначил конкретного перечня работ, которые необходимо провести арендатору в рамках косметического ремонта.

Арендная плата за сентябрь 2012 года внесена в полном объеме, что признано истцом в судебном заседании.

По утверждению ответчика, 27 сентября 2012 года косметический ремонт предмета аренды был завершен, и представитель истца приглашался для приемки помещения.

Из распечатки состоявшихся разговоров следует, что 27 сентября 2012 года на телефонный номер, обозначенный ИП ФИО1 в письме от 31 августа 2012 года, был телефонный звонок от представителя ИП ФИО2 - ФИО5, что косвенно подтверждает общение сторон в указанную дату.

Трудовые отношения ответчика с ФИО5 и принадлежность телефонного номера последнему подтверждается представленными в дело документами, а именно справкой №7 от 24 апреля 2013 года, а также приказом №22 от 29 апреля 2012 года.

Из пояснений ответчика следует, что явка представителя арендодателя для подписания акта приема-передачи 27 сентября 2012 года обеспечена не была.

После чего арендатором была произведена фотофиксация состояния предмета аренды, подписание акта в одностороннем порядке и его направление арендодателю по почте, заказным письмом с уведомлением, что подтверждает почтовая квитанция от 27 сентября 2012 года (л.д. 61).

Ключи от помещения в этот же день были направлены посылкой (л.д. 63), от получения которой истец отказался.

Оценив имеющиеся в деле переписку сторон, суд признает ответчика надлежащим образом исполнившим обязанность по возврату помещения после прекращения договорных отношений, а арендодателя уклонившимся от приемки объекта, в силу следующих обстоятельств.

В ответ на письмо ответчика о возврате объекта аренды от 27 сентября 2012 года истец направляет письмо от 04 октября 2012 года.

Из его содержания следует, что представитель собственника неоднократно приходил для того, чтобы принять помещение от арендатора: «Когда мой представитель в очередной раз пришел принять помещение, вы (ИП ФИО2) ничего умнее не придумали, как вместо двух ламп, которые должны находиться в одном светильнике, вытащили из укомплектованных светильников по одной лампе и вставили в не горящие светильники…Мой представитель по вашему приглашению всегда приходит осмотреть помещение для подписания акта приема – передачи, но по непонятным для нас причинам, видимо, умышленно, вы уклоняетесь от устранения недостатков, указанных в списке».

Следовательно, ответчик неоднократно приглашал арендодателя для подписания акта приема-передачи до 27 сентября 2012 года, однако, последний от подписания акта отказывался вследствие недостатков проведенного ремонта.

Между тем, как уже было отмечено, конкретные работы, которые необходимо произвести в рамках косметического ремонта, и их объемы стороны не согласовали.

Какого-либо списка, направленного в адрес арендатора до 27 сентября 2012 года, в дело не представлено.

Из буквального содержания заключенного сторонами договора арендатор при досрочном расторжении договора мог выполнить либо косметический ремонт, либо внести компенсацию.

Это означает, что факт неисполнения, по мнению истца, обязанности по выполнению косметического ремонта, не освобождает арендодателя от обязанности принять меры к получению помещения, с указанием возможных замечаний по состоянию возвращенного объекта аренды в акте приема – передачи. В последующем это могло явиться основанием для предъявления требований к ответчику о выплате компенсации за ненадлежащее исполнение обязательств по выполнению косметического ремонта.

Кроме того, по условиям пункта 1.4. подписанного сторонами договора, если состояние возвращаемых помещений по окончании договора хуже первоначального, арендодатель может требовать с арендатора причиненный ущерб в соответствии с действующим законодательством.

С учетом изложенного, направление ответчиком в адрес истца акта приема – передачи от 27 сентября 2012 года является надлежащим исполнением обязанности по возврату помещения арендодателю.

Довод истца о том, что ИП ФИО1 не имела доступа к принадлежащему ей помещению, переданному в рамках спорного договора, опровергается представленными в дело документами, а именно, актом от 15 октября 2012 года, составленным комиссией с участием ФИО1, что подтверждается ее подписью.

В процессе судебного разбирательства в качестве свидетеля был допрошен ФИО6, представившийся представителем арендатора спорного помещения с 15 октября 2012 года.

Указанный свидетель показал, что, узнав о сдаче в аренду спорного помещения, он связался с Вилковыми и попросил показать сдаваемый в аренду объект.

Осмотр объекта был организован в течение 2 дней.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что как только у собственника появилось намерение на заключение договора аренды, он вскрыл помещение, находившееся в пользовании ответчика без каких-либо препятствий со стороны последнего и при отсутствии ключей. После чего помещение было передано в аренду иному лицу.

Из акта от 15 октября 2012 года следует, что комиссией с участием истца были установлены следующие недостатки, сданного в аренду ответчику помещения:

1. Помещения склада, обои оторваны, косметический ремонт отсутствует.

2. В кабинах на подиуме в большом зале стены не покрашены.

3. Потолок в большом зале не покрашен, имеются разводы.

4. На фасаде здания без разрешения на установку закреплена железная конструкция, на которой располагалось название магазина.

5. На фасаде здания разбита плитка и насверлены дырки для крепления железной конструкции.

6. Один светильник из трех ламп не работает вообще.

7. В светильниках с двумя цоколями под лампы отсутствует по одной лампе в количестве 63 штук.

При передаче объекта аренды ответчику в акте от 01 ноября 2009 года состояние помещения описано следующим образом: в помещении выполнен косметический ремонт. Все светильники, розетки, выключатели исправны. Потолок и стены окрашены водоэмульсионной краской. Половая плитка без сколов и повреждений.

Иных документов, подтверждающих состояние объекта аренды в момент передачи его ответчику, а также после освобождения его ответчиком, в материалы дела не представлено.

Сопоставив данные документы, суд пришел к выводу, что названные в акте от 15 октября 2012 года недостатки с достоверностью в полном объеме нельзя отнести к результатам деятельности ответчика.

Состояние фасада помещения при передаче его ответчику не было описано в акте от 01 ноября 2009 года, следовательно, говорить о том, что перечисленные недостатки фасада относятся к деятельности арендатора, не представляется возможным.

Кроме того, опрошенный в ходе судебного разбирательства свидетель показал, что до использования объекта аренды ИП ФИО2, в спорном помещении также располагался магазин.

Документов, подтверждающих установку рекламной конструкции ФИО2, в деле не имеется.

Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Отсутствие в светильниках работающих ламп также не свидетельствует о необходимости выполнения косметического ремонта, поскольку лампа – является расходным материалом, ее износ предполагается. Она могла быть заменена ответчиком неоднократно при эксплуатации осветительных приборов, учитывая заключение договора аренды 01 ноября 2009 года.

Замена ламп в светильниках не может быть отнесена к работам по косметическому ремонту помещения.

Отсутствие покрашенных в помещении стен также не может свидетельствовать о том, что помещение нуждалось в косметическом ремонте.

Указание в акте на состояние потолка, как «не покрашен, имеются разводы» не говорит о конкретном состоянии данной части помещения, что также не может служить явным признаком необходимости осуществления косметического ремонта помещения.

Кроме того, из представленных в дело фотографий усматривается, что спорное помещение находится в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования.

Ответчиком для подтверждения проведения косметического ремонта в спорном помещении представлен договор подряда на осуществление работ, платежные документы на покупку расходных строительных материалов.

Факт нахождения объекта аренды в пригодном, с учетом нормального износа, состоянии подтверждается фактом сдачи части нежилого помещения другому арендатору в октябре 2012 года, что не оспаривается сторонами по делу.

Представительные свидетелем фотографии, по его словам, акцентировали внимание на недостатки предполагаемого для аренды помещения. Замечания имелись в отношении складского помещения площадью 18 кв.м. В остальном помещение магазина нового арендатора устраивало.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

С учетом изложенных выше обстоятельств, произведя анализ представленных в дело документов, показаний свидетеля, суд приходит к выводу, что ответчиком не подтверждено проведение косметического ремонта в складском помещении, входившем в состав объекта аренды, площадью 18 кв.м. Документов, подтверждающих необходимость проведения ремонта в иных помещениях, не представлено.

Согласно пункту 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Объема либо перечня работ, включаемых в понятие косметического ремонта, количество материалов, необходимых для проведения ремонта, в договоре стороны не предусмотрели, но при этом установили денежных эквивалент этих работ.

С учетом изложенного, судом может быть определен размер компенсации, предусмотренный условиями договора в отношении конкретного помещения.

Размер компенсации за невыполнение ремонта складского помещения составит 12375 руб. 00 коп. (126500 руб. / 184 кв.м. х 18 кв.м.).

Поскольку ответчик доказательств исполнения обязанности по выполнению косметического ремонта в полном объеме не представил, требование истца о взыскании денежной компенсации подлежит удовлетворению в размере 12375 руб. 00 коп., на основании статьи 309, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6.5 договора аренды №1 от 01 ноября 2009 года.

В остальной части требования истца в части взыскания компенсации в размере месячной арендной платы за нарушение ответчиком пункта 6.5 договора отклоняются судом, как заявленные неправомерно и не подтвержденные документально. Удовлетворение требования в полном объеме будет противоречить альтернативному характеру принятых на себя арендатором обязательств.

На сумму компенсации истцом начислено 3478 руб. 75 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 28 сентября 2012 года по 25 января 2013 года.

В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента, действующей на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

С учетом частично удовлетворенных требований размер процентов подлежит перерасчету судом.

На сумму компенсации в 12375 руб. 00 коп., признанной судом правомерной, за период с 28 сентября 2012 года по 25 января 2013 года начисленные проценты составят 340 руб. 31 коп.

Указанная сумма на основании пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с ответчика, поскольку у последнего имеется неисполненное денежное обязательство перед истцом.

В остальной части требование истца о взыскании процентов подлежит отклонению.

Из установленного судом выше следует, что обязательство по возврату арендуемого объекта ответчиком исполнено путем направления 27 сентября 2012 года в адрес арендодателя акта приема – передачи помещения.

Последний не подписан арендодателем, что не может служить основанием для взыскания с ответчика арендной платы.

Вины ответчика в несвоевременном получении истцом объекта аренды судом не установлено.

С учетом изложенного, требование истца о взыскании 57129 руб. арендной платы за несвоевременный возврат арендованного помещения отклоняется судом за необоснованностью.

Истец также просит взыскать с ответчика 15000 рублей расходов по оказанию юридических услуг. В обоснование требования истец представил договор на оказание услуг от 21 января 2013 года и акт приема – передачи денежных средств от 21 января 2013 года, подтверждающий оплату услуг.

В соответствии со статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам (входящим в состав судебных расходов), связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей).

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Таким образом, учитывая объем выполненной работы, с учетом частичного удовлетворения исковых требований, суд взыскивает с ответчика расходы на оплату услуг представителя в сумме 1020 рублей.

Расходы по делу в виде государственной пошлины с уменьшенных исковых требований по делу составляют 6613 руб. 23 коп., которые по правилам статей 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований. При этом на ответчика относится 449 руб. 42 коп., которые подлежат взысканию в пользу истца, на истца – 6613 руб. 23 коп.

Излишне уплаченная истцом по квитанции от 24 января 2013 года госпошлина в сумме 1832 руб. 77 коп. подлежит возврату ИП ФИО1 на основании статей 333.22 и 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

иск индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>), г.Саров Нижегородской области, удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>), г.Н.Новгород, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>), г.Саров Нижегородской области, 12375 руб. 00 коп. задолженности, 340 руб. 31 коп. процентов, а также 449 руб. 42 коп. расходов по делу в виде государственной пошлины и 1020 руб. расходов на оплату услуг представителей.

В остальной части в удовлетворении иска истцу отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>), г.Саров Нижегородской области, из федерального бюджета РФ 1832 руб. 77 коп. излишне оплаченной по квитанции от 24 января 2013 года государственной пошлины, о чем выдать справку.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца и может быть обжаловано в установленном законом порядке в Первый арбитражный апелляционный суд (г.Владимир) через Арбитражный суд Нижегородской области.

Судья М.Н. Каманова