Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания - Селиверстовой Н.В., после перерыва - помощником судьи Калагановой Е.Г.,

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью фирма «Лира» (ИНН<***>, ОГРН <***>), город Нижний Новгород

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью «Крафтбир-НН» (ИНН <***>, 1155260001544), город Нижний Новгород

о взыскании долга и пени,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца - ФИО1 (доверенность от 01.03.2018),

от ответчика - ФИО2 (доверенность от 01.11.2017),

установил: общество с ограниченной ответственностью фирма «Лира» обратилось в суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Крафтбир-НН» о взыскании 88 887 руб. 22 коп. задолженности по оплате арендных платежей по договору субаренды от 22.09.2015 за период с сентября по октябрь 2017 года, 7 984 руб. 18 коп. задолженности по оплате арендных платежей по договору аренды № 1Кр-16 от 15.07.2016 за период с августа по октябрь 2017 года, 262 452 руб. 91 коп. задолженности по оплате коммунальных платежей по договору аренды № 1Кр-16 от 15.07.2016 за период с августа по декабрь 2017 года, 9 102 руб. 10 коп. пени за просрочку оплаты арендных платежей по договору субаренды от 22.09.2015 за период с 18.09.2017 по 22.03.2018 и далее с 23.03.2018 по день вынесения решения судом, 14 679 руб. 30 коп. за просрочку оплаты арендных платежей по договору аренды № 1Кр-16 от 15.07.2016 за период с 19.06.2017 по 22.03.2018 и далее с 23.03.20148 по день вынесения решения судом, 7 773 руб. 50 коп. пени за просрочку оплаты коммунальных платежей по договору аренды № 1Кр-16 от 15.07.2016 за период с 18.09.2017 по 22.03.2018 и далее с 23.03.2018 по день вынесения решения судом, 184 896 руб. обеспечительного взноса по договору субаренды от 22.09.2015, 389 652 руб. обеспечительного взноса по договору аренды № 1Кр-16 от 15.07.2016.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчик поддержал позицию, заявленную в ранее представленном отзыве, которым исковые требования отклонил в части взыскания обеспечительных платежей. Ответчик пояснил, что истец по собственной инициативе при оформлении возврата помещений по спорным договорам удержал средства обеспечительных взносов в счет погашения задолженности по арендным платежам, в этом случае иск о взыскании обеспечительного взноса удовлетворению не подлежит.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 10 часов 30 минут 17.08.2018, по окончании которого заседание продолжено.

Из документов видно, что ООО фирма «Лира» (арендатор) и ООО «ЭкоГрад» (субарендатор) заключили договор субаренды от 22.09.2015, согласно пункту 1.1 которого арендатор передает, а субарендатор принимает за плату во временное владение и пользование (в субаренду) следующее недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем арендуемое помещение или объект: часть нежилого помещения П1 (комнаты №№ 4,5,6,7), общей площадью – 54 кв.м., расположенном на первом этаже здания, находящегося по адресу: 603005 <...> и Пожарского, 2/2 литер А, А1, А2, А3, Месторасположение, границы объекта определены штриховкой на плане (Приложение № 1). Объект предоставляется субарендатору для оказания услуг общественного питания.

Если субарендатор не намерен продлевать договор на новый срок, он обязан уведомить об этом арендатора не менее, чем за 2 календарных месяца до истечения срока действия договора. В случае невыполнения субарендатором указанной в настоящем пункте обязанности, обеспечительный взнос не засчитывается в счет платы арендуемым помещением за последний месяц. Обеспечительный взнос при этом субарендатору не возвращается и остается в собственности арендатора в полном объеме (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 6.1 в редакции дополнительного соглашения к спорному договору от 23.07.2017 за пользование арендуемым помещением субарендатор ежемесячно уплачивает арендатору арендную плату в следующем размере: 184 896 руб. в месяц.

В силу пункта 6.5 договора арендная плата не включает в себя стоимость коммунальных услуг: электроэнергии, воды, тепла, газа, услуг телефонной связи и иные расходы на содержание помещения, которые оплачиваются субарендатором отдельно.

Согласно пункту 6.7 договора в качестве обеспечения исполнения субарендатором всех принятых на себя обязательств по настоящему договору субарендатор перечисляет на расчетный счет арендатора обеспечительный взнос равный размеру арендной платы за один месяц в течение 5 дней с даты подписания настоящего договора.

Обеспечительный взнос находится в пользовании арендатора в течение всего срока действия настоящего договора без начисления на него процентов. В случае задержки любых платежей, предусмотренных настоящим договором, или повреждений Помещения или Здания, произошедших по вине субарендатора, или иного нарушения субарендатором своих обязательств по настоящему договору, арендатор вправе удержать из обеспечительного взноса суммы на ремонт поврежденного имущества и/или восстановление нарушенного права арендатора. После такого удержания арендатор направляет письменное уведомление субарендатору с приложением расчета удержанных сумм, которые последний обязан возместить в течение 3 рабочих дней с даты получения такого уведомления, с приложением документов, подтверждающих указанные расходы. Если субарендатор надлежащим образом соблюдает условия настоящего договора, обеспечительный взнос засчитываете в счет арендной платы за последние месяцы аренды.

В случае досрочного расторжения настоящего договора по вине/инициативе субарендатора обеспечительный взнос не возвращается, а переходит в собственность арендатора в качестве штрафа.

Объект аренды передан субарендатору по акту приема-передачи 22.09.2015.

17.02.2016 ООО фирма «Лира» (арендатор), ООО «ЭкоГрад» (первоначальный субарендатор) и ООО «Крафтбир-НН» (новый субарендатор) заключили соглашение о замене стороны в договоре субаренды от 22.09.2015, согласно которому стороны пришли к соглашению, что с 1 марта 2016 года новый субарендатор принимает на себя в полном объеме все права и обязанности первоначального субарендатора по договору субаренды от 22.09.2015.

Согласно пункту 3 соглашения арендатор подтверждает, что обеспечительный взнос, уплаченный первоначальным субарендатором по договору субаренды от 22.09.2015, считается оплаченным новым субарендатором.

По акту приема-передачи от 01.03.2016 ООО «Крафтбир-НН» приняло объект субаренды.

Стороны установили ежемесячную арендную плату 184 896 руб. в месяц (согласно дополнительному соглашению к спорному договору от 23.07.2017).

Согласно акту возврата помещения от 29.12.2017 в связи с окончанием срока действия договора субаренды ответчик возвратил истцу объект аренды. Согласно пункту 2 акта возврата на момент передачи помещения задолженность арендатора перед арендодателем по арендным платежам составила 82 887 руб. 22 коп.

ООО фирма «Лира» (арендодатель) и ООО «Крафтбир-НН» (арендатор) заключили договор № 1Кр-16, согласно условия которого арендодатель передает а арендатор принимает за плате во временное владение и пользование (в аренду) следующее недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем арендуемое помещение или объект:

часть нежилого помещения П 1 (подпомещение № 8 площадью — 56,9 кв. м.), расположенного на первом этаже здания, находящегося по адресу: 603005 <...> и Пожарского, 2/2 литер А, A1, А2. A3. Месторасположение, границы объекта определены черным цветом и штриховкой на плане (Приложение № 1). Объект предоставляется Арендатору в аренду для организации кафе.

Согласно пункту 6.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 23.08.2017 арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю арендную плату в следующем размере: 182 080 руб. в месяц.

В соответствии с пунктом 6.4 договора аренды от 15.07.2016 арендная плата не включает в себя стоимость коммунальных услуг: электроэнергии, воды, тепла, газа, услуг телефонной связи и иные расходы на содержание помещения, которые оплачиваются Арендатором отдельно. Коммунальные услуги оплачиваются с даты подписания Акта приема-передачи Арендуемого Помещения ежемесячно не позднее 5 рабочих дней со дня получения арендатором счета от Арендодателя. В случае необходимости арендатором у арендодателя могут быть запрошены расчеты, копии договоров со Снабжающими организациями, их счетов и другие документы.

В силу пункта 6.6 договора в качестве обеспечения арендатором всех принятых на себя обязательств по настоящему договору арендатор перечисляет арендодателю обеспечительный взнос в размере равном двухмесячной арендной плате.

Часть обеспечительного взноса в размере 163 800 рублей, оплаченная Арендатором по договору субаренды от 07.04.2014 считается оплаченным по настоящему договору.

Арендатор обязуется в срок до 1 сентября 2016 доплатить оставшуюся часть обеспечительного взноса в размере 177 600 на расчетный счет арендодателя.

Обеспечительный взнос находится в пользовании арендодателя в течение всего срока действия настоящего договора без начисления на него процентов. В случае задержки любых платежей, предусмотренных настоящим договором, иди повреждений помещения или здания, произошедших но вине арендатора, или иного нарушения арендатором своих обязательств по настоящему договору, арендодатель вправе удержать из обеспечительного взноса суммы на ремонт поврежденного имущества и/или восстановление нарушенного права арендодателя. После такого удержания арендодатель направляет письменное уведомление арендатору с приложением расчета удержанных сумм, которые последний обязан возместить в течение 3 рабочих дней с даты получения такого уведомления, с приложением документов, подтверждающих указанные расходы.

При увеличении размера арендной платы размер обеспечительного взноса соответственно увеличивается и становится равным размеру арендной платы. арендатор должен будет доплатить сумму увеличения обеспечительного взноса в течение 5 банковских дней с даты изменения размера арендной платы. В случае уменьшения размера арендной платы размер Обеспечительного взноса не изменяется.

Имущество передано ООО «Крафтбир-НН» по акту приема-передачи от 15.07.2016.

29.12.2017 стороны подписали акт возврата помещения, согласно которому в связи с окончанием срока действия договора арендатор передает (возвращает) арендодателю объект аренды. На момент передачи помещения задолженность арендатора перед арендодателем составила 7 984 руб. 18 коп. по арендной плате и 262 452 руб. 91 коп. по оплате коммунальных услуг.

Таким образом задолженность ответчика перед истцом по спорным договорам по оплате арендных платежей и коммунальных платежей составила в общей сумме 353 324 руб. 31 коп., доказательством чего являются подписанные ответчиком акты возврата спорных помещений, а также представленные истцом в материалы дела акты сверки взаимных расчетов, подписанные ООО «Крафтбир-НН» без замечаний.

Также истец пояснил, что обеспечительные платежи, уплаченные ответчиком в соответствии с условиями спорных договоров, удержаны ООО фирма «Лира» в счет частичного погашения имеющейся у ответчика задолженности.

Ссылаясь, на то, что ответчик в соответствии с пунктом 1.2 договора аренды от 15.07.2016 и пункта 1.3 договора субаренды от 22.09.2015 не направил в адрес истца уведомления об отсутствии намерения продлевать договоры, истец считает, что у арендатора остается обязанность по возмещению арендодателю суммы обеспечительных взносов в полном объеме:

- 184 896 руб. - по договору от 2209.2015;

- 389 652 руб. - по договору от 15.07.2016.

Истец направил в адрес ответчика претензию от 02.02.2018 № 21/п-18 с требованием оплатить задолженность по арендной плате по спорным договорам и возместить обеспечительные взносы по указанным договорам в полном объеме.

Претензия оставлена истцом без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, суд считает заявленное требование подлежащим частичному удовлетворению в силу следующего.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды (часть 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из разъяснений пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Из материалов дела следует, что ответчик принятые на себя обязательства по договору субаренды от 22.09.2015 с сентября по октябрь 2017 года и по договору аренды № 1Кр-16 от 15.07.2016 за период с августа по октябрь 2017 года исполнил ненадлежащим образом, в связи с чем за ним образовалась задолженность в общей сумме 353 324 руб. 31 коп., том числе 88 887 руб. 22 коп. задолженности по оплате арендных платежей по договору субаренды от 22.09.2015 за период с сентября по октябрь 2017 года, 7 984 руб. 18 коп. задолженности по оплате арендных платежей по договору аренды № 1Кр-16 от 15.07.2016 за период с августа по октябрь 2017 года, 262 452 руб. 91 коп. задолженности по оплате коммунальных платежей по договору аренды № 1Кр-16 от 15.07.2016 за период с августа по декабрь 2017 года.

Ответчик в отношении указанных требований истца возражений не представил.

Доказательства, подтверждающих исполнение своих обязательств по внесению арендных платежей за спорный период в соответствии с условиями договоров в материалах дела отсутствуют, в связи с чем требования истца о взыскании 353 324 руб. 31 коп. руб. подлежат удовлетворению в полном объеме.

Истец в связи с просрочкой оплаты арендных платежей по спорным договорам начислил на сумму долга неустойку:

- 9 102 руб. 10 коп. пени за просрочку оплаты арендных платежей по договору субаренды от 22.09.2015 за период с 18.09.2017 по 22.03.2018 и далее с 23.03.2018 по день вынесения решения судом;

- 14 679 руб. 30 коп. за просрочку оплаты арендных платежей по договору аренды № 1Кр-16 от 15.07.2016 за период с 19.06.2017 по 22.03.2018 и далее с 23.03.2018 по день вынесения решения судом;

- 7 773 руб. 50 коп. пени за просрочку оплаты коммунальных платежей по договору аренды № 1Кр-16 от 15.07.2016 за период с 18.09.2017 по 22.03.2018 и далее с 23.03.2018 по день вынесения решения судом.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункта 7.2 спорных договоров в случае просрочки уплаты арендатором платежей, предусмотренных настоящим договором на срок более трех рабочих дней арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Ответчик размер предъявленной ко взысканию неустойки не оспорил, контррасчет не представил.

Поскольку ответчик не представил доказательств оплаты арендных платежей в установленный договором срок, а также доказательств, исключающих его вину в нарушении сроков оплаты, учитывая, что на момент вынесения решения денежное обязательство ответчиком не исполнено, требование истца о взыскании с ответчика пени в общей сумме 64 168 руб. подлежит удовлетворению. Размер неустойки рассчитан судом на дату вынесения решения.

Также истец просит взыскать с ответчика 184 896 руб. обеспечительного взноса по договору субаренды от 22.09.2015, 389 652 руб. обеспечительного взноса по договору аренды № 1Кр-16 от 15.07.2016.

Суд отказывает истцу удовлетворении указанного требования в силу следующего.

В силу пункта 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Согласно условиям спорных договоров обеспечительный платеж может быть удержан арендодателем в счет погашения задолженности по арендным платежам, а также на ремонт Помещения или Здания, если их повреждения произошли по вине ответчика.

Истец при подписании актов возврата спорных помещений, воспользовавшись своим правом, удержал в счет погашения задолженности по арендным платежам у ответчика суммы обеспечительных взносов по договорам в полном объеме.

Из условий спорных договоров не следует, что суммы обеспечительных платежей могут быть взысканы с ответчика при расторжении договора в виде штрафа.

Кроме того, спорные договоры расторгнуты по инициативе истца. В актах возврата помещений от 29.12.2017 стороны указали на прекращение договорных отношений в связи с окончанием действия договоров аренды. ООО фирма «Лира» не указало, что у ответчика имеется задолженность по возврату обеспечительных платежей.

Согласно условиям договоров обеспечительный платеж перечисляется арендодателем на счет арендатора в качестве обеспечения исполнения всех принятых на себя арендатором обязательств по указанным договорам.

С учетом изложенного суд отказывает истцу в удовлетворении требования го взыскании 184 896 руб. обеспечительного взноса по договору субаренды от 22.09.2015, 389 652 руб. обеспечительного взноса по договору аренды № 1Кр-16 от 15.07.2016.

Расходы по делу в виде государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на сторон пропорционально удовлетворенным исковым требованиям

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Крафтбир-НН» (ИНН <***>, 1155260001544), город Нижний Новгород, в пользу общества с ограниченной ответственностью фирма «Лира» (ИНН<***>, ОГРН <***>), город Нижний Новгород:

- 353 324 рубля 31 копейку - долга,

- 64 168 рублей 16 копеек - пени,

- 9612 рублей - расходов по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Н.В. Бодрова