Гражданский кодекс часть 1

установил:Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (далее – Министерство), Н.Новгород, обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Престиж», Н.Новгород, об изъятии у ответчика нежилого административного здания, общей площадью 329,5 кв.м., находящегося по адресу: Н.Новгород, Канавинский район, ул. Должанская, 2а, и об установлении компенсации в связи с изъятием имущества у ответчика в размере 10 300 000 руб., включая убытки, на основании части 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик требования истца не признал. Оспаривает установленную Министерством рыночную стоимость изымаемого имущества, а также требует взыскать с ответчика убытки, связанные с изъятием имущества, в размере 7416788 руб. 47 коп. ввиду досрочного прекращения обязательств ООО «Престиж» перед ООО «Интерпак».

Определением Арбитражного суда Нижегородской области требование истца об установлении размера компенсации было выделено в отдельное производство, делу присвоен номер А43-15068/2014.

Решением арбитражного суда от 23 июня 2014 года по делу № А43-10454/2014 спорное здание было изъято у ответчика для государственных нужд Нижегородской области на основании статьи 30 Федерального закона РФ № от 07 июня 2013 года № 108 –ФЗ «О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

При рассмотрении требования об установлении размера компенсации в рамках дела №А43-15068/2014 судом по ходатайству ответчика была назначена комиссионная судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости здания, общей площадью 329,5 кв.м., находящегося по адресу: Н.Новгород, Канавинский район, ул. Должанская, 2а, по состоянию на 23 января 2014 года.

По ходатайству Министерства на разрешение эксперту был поставлен дополнительный вопрос о том, влияет ли на стоимость здания невозможность приватизации земельного участка, находящегося в границах красных линий, под частью здания? Если да, то в какой степени?

Проведение экспертизы было поручено экспертам ООО «Экспертное учреждение Антис» и ООО «Гороценка».

В ходе рассмотрения дела ответчик отказался от требования о возмещении ему убытков в размере 7 416 788 руб. 47 коп., так как в процессе длительных переговоров между ООО «Престиж» и ООО «Интерпак» было достигнуто соглашение о реструктуризации задолженности.

В суд были представлены самостоятельные отчеты экспертов, которые не пришли к единому выводу о стоимости здания и о возможных методах ее определения.

Эксперт ООО «Гороценка» ФИО3 произвел оценку сравнительным и доходным методом и определил рыночную стоимость здания в размере 12 069 000 руб. с учетом НДС. От применения затратного подхода отказался, поскольку земельный участок под оцениваемым зданием у собственника объекта юридически не оформлен.

Эксперты ООО «Экспертное учреждение АНТИС» ФИО4 и ФИО5 произвели оценку здания затратным подходом без учета стоимости земельного участка, поскольку изъятию в данном случае подлежит только здание без земельного участка. Сравнительный и доходный подход к определению стоимости исследуемого объекта ими не применялся, поскольку эти подходы основываются на определении стоимости объекта недвижимости исходя из его местоположения и учитывают долю земельного участка в стоимости единого объекта. Стоимость объекта при этом составила 10 882 000 руб. с учетом НДС.

Стороны представили свои замечания по экспертным заключениям.

Для вызова экспертов в судебном заседании объявлялся перерыв до 14 августа 2014 года в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а затем до 18 августа и 19 августа 2014 года.

Дело рассмотрено, и резолютивная часть решения объявлена сторонам 19 августа 2014 года.

На основании пункта 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изготовление решения суда в полном объеме откладывалось до 26 августа 2014 года.

Как видно из исковых материалов, распоряжением правительства Нижегородской области от 31 декабря 2013 года № 2760-р в соответствии со статьей 30 Федерального закона РФ от 07 июня 2013 года № 108 – ФЗ «О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», постановлением Правительства РФ от 20 июня 2013 года № 518 « О программе подготовки к проведению в 2018 году в Российской Федерации чемпионата мира по футболу» было принято решение об изъятии путем выкупа для государственных нужд Нижегородской области попадающих в зону строительства стадиона объектов недвижимого имущества, в том числе административного здания, площадью 329,5 кв.м., с кадастровым номером 52:18:0030006:157, расположенного по адресу: Нижегородская область, Нижний Новгород, Канавинский район, ул. Должанская, д. 2а, находящегося в собственности ООО «Престиж».

Данное распоряжение было опубликовано в газете «Правовая среда» № 1 от 11 января 2014 года.

15 января 2014 года в адрес ответчика было направлено письмо (№ 311-05-17-478/14), которым он уведомлялся об издании вышеназванного распоряжения правительства Нижегородской области и процедуре изъятия путем выкупа недвижимого имущества.

31 января 2014 года директор ООО «Престиж» получил на руки проект соглашения о выкупе объекта недвижимого имущества для государственных нужд, подготовленный на основании вышеназванного распоряжения Правительства Российской Федерации и отчета об оценке объекта от 31 января 2014 года № 03/ОЦ/02-14.

Проект соглашения не был подписан сторонами, так как собственник не согласен со стоимостью выкупа изымаемого объекта.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 23 июня 2014 года право собственности ООО «Престиж» на здание было прекращено в связи с необходимостью изъятия объекта для государственных нужд Нижегородской области с целью подготовки Нижегородской области к чемпионату мира по футболу FIFA 2018 года и Кубку конфедераций FIFA 2017 года.

Поскольку изъятие частной собственности в публичных интересах предполагает выплату собственнику эквивалентной стоимости утраченного имущества спор об определении размера компенсации рассматривается арбитражным судом.

Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителей сторон и экспертов, суд приходит к следующим выводам.

В пункте 1 статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно статьями 279 - 282 и 284 - 286 настоящего Кодекса.

Из постановления Правительства РФ от 20.06.2013 N 518 (ред. от 26.03.2014) «О Программе подготовки к проведению в 2018 году в Российской Федерации чемпионата мира по футболу» следует, что строительство стадиона для проведения чемпионата мира по футболу предполагается также в Нижнем Новгороде.

Для строительства стадиона предполагается занять земельный участок, на котором расположено здание, принадлежащее ответчику по адресу: Нижний Новгород, ул. Должанская, д. 2а.

Данное обстоятельство подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области по делу № А43-10459/2014 от 23 июня 2014 года и на основании статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не требует доказывания в рамках настоящего процесса.

Пунктом 2 статьи 30 Федерального закона РФ от 07 июня 2013 года № 108 – ФЗ «О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» установлено, что в случае, если земельные участки, предназначенные в соответствии с документацией по планировке территории для размещения объектов инфраструктуры, находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены гражданам либо юридическим лицам, за исключением государственных или муниципальных унитарных предприятий и государственных или муниципальных учреждений, на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования, аренды, изъятие указанных земельных участков для размещения объектов инфраструктуры осуществляется путем прекращения этих прав с возмещением в порядке, установленном земельным законодательством, правообладателям указанных земельных участков убытков, связанных с прекращением этих прав.

Оценка рыночной стоимости земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества, изымаемых для размещения объектов инфраструктуры, и убытков, причиненных этим изъятием, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

На основании пункта 6 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункт 7 ФСО N 1).

Разделом 3 ФСО N 1 предусмотрены три подхода к оценке: доходный, сравнительный и затратный.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (пункт 13 раздела 3 ФСО N 1).

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 раздела 3 ФСО N 1).

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (пункт 15 раздела 3 ФСО N 1).

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19 ФСО N 1).

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

По заказу Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области была произведена оценка рыночной стоимости здания, расположенного по адресу: Нижний Новгород, ул. Должанская, д. 2а, и определен размер убытков, подлежащих возмещению землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в связи с их изъятием в силу действия Федерального закона РФ от 07 июня 2013 года № 108-ФЗ «О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

Оценка была проведена с использованием доходного и сравнительного подхода. Затратный подход оценщиком не использовался по причине отсутствия подробной информации об объекте оценки и рыночных данных о выплате компенсации при изъятии для государственных нужд, в связи с чем ответчик считал указанный отчет неполным и ходатайствовал о проведении судебной экспертизы.

Суд, оценив доводы оценщика, признал его отказ от использования затратного подхода при оценке объекта недостаточно обоснованным, в связи с чем ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости изымаемого объекта было удовлетворено.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 12 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ ).

Статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Оценив экспертное заключение, представленное ООО «Гороценка», суд установил, что последнее не может использоваться в качестве доказательства с достаточной степенью обоснованности, подтверждающего реальную рыночную стоимость спорного здания.

В соответствии с пунктом 13 Федерального стандарта оценки № 3 в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки. В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов (пункт 14 ФСО N 3).

Подобное требование следует предъявить и к заключению эксперта по определению рыночной стоимости здания.

Согласно выводам эксперта ФИО3 рыночная стоимость здания составляет 12 069 000 руб.

При проведении исследования эксперт пользовался сравнительным и доходным подходами, присвоив им равный вес при согласовании полученных результатов.

Для определения стоимости здания сравнительным методом экспертом было найдено 3 объекта аналога, расположенные в Канавинском районе Нижнего Новгорода, выставленные на продажу по состоянию на 22 июля 2014 года.

Поскольку объекты-аналоги являлись помещениями с отдельным входом, то в целях определения стоимости здания эксперт принимал во внимание только полезную его площадь, не принимая во внимание вспомогательную. Также экспертом была скорректирована стоимость здания на коэффициент увеличения индексов цен на 2014 год. Рыночная стоимость по состоянию на 23.01.2014 года определена в результате деления величины рыночной стоимости, полученной по состоянию на 22.07.2014 на переходный коэффициент изменения стоимости, равный 1,0064.

По общим правилам оценки оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

В рассматриваемом отчете эксперт использует предложения по цене схожих объектов на 22 июля 2014 года и прогнозный коэффициент увеличения индексов цен в 2014 году, что суд не может признать достаточно обоснованным.

По состоянию на 22 июля 2014 года информация об изъятии земельных участков в районе расположения спорного объекта и строительстве там стадиона и иных объектов инфраструктуры была размещена в общем доступе, что могло оказать соответствующее влияние на рост цен в непосредственной близости от изымаемого объекта. Подобные объекты были приняты в качестве аналогов, однако, изложенное обстоятельство не было принято экспертом во внимание.

Кроме того, сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

При любом анализе сопоставимых данных важно, чтобы объекты имущества, по которым собираются сопоставимые данные, имели характеристики, аналогичные оцениваемому имуществу. Элементы сравнения – конкретные характеристики объектов имущества и сделок, которые приводят к вариациям в ценах, уплачиваемых за недвижимость.

Основные элементы сравнения включают:

- передаваемые имущественные права;

- условия финансирования;

- расходы, сделанные сразу же после покупки;

- рыночные условия;

- местоположение;

- физические характеристики;

- экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договоров аренды, административные расходы, состав арендаторов);

- использование (зонирование);

- компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

На выявленные различия между оцениваемым объектом и объектами-аналогами по каждому указанному выше элементу сравнения вносятся корректировки (поправки) к ценам продаж (предложения) аналогов.

Найденные экспертом объекты-аналоги № 1, 3 и 4 расположены на 1 этаже жилого многоэтажного дома, следовательно, покупатель такого помещения в силу статьи 36 Жилищного кодекса РФ одновременно с приобретением права собственности на нежилое помещение становится участником долевой собственности на земельный участок, предоставленный для эксплуатации многоквартирного жилого дома.

Таким образом, стоимость помещения неизбежно включает в себя стоимость земельного участка, что не может относиться к объекту оценки, так как земельный участок под оцениваемым зданием не оформлен за ответчиком на каком-либо праве, однако, это не принято во внимание экспертом. Уменьшение оцениваемых площадей здания на вспомогательные, произведенное экспертом, в данном случае не имеет какого-либо экономического обоснования применительно к стоимости земельного участка, так как последняя в составе стоимости помещений подобным образом не выделена.

В сравнении с выбранными объектами-аналогами при приобретении оцениваемого объекта покупатель не сможет сократить свои расходы на оплату землепользования путем уплаты земельного налога, так как участок, на котором размещено здание, выходит за границы красных линий, что подтверждает представленная в дело копия плана города территории по ул. Должанская,2а.

В силу статьи 27 Земельного кодекса РФ подобные участки ограничены в гражданском обороте и не подлежат отчуждению в частную собственность.

Следовательно, объем передаваемых имущественных прав по отношении к объектам аналогам у объекта оценки различен: право собственности на помещение + право собственности на земельный участок против права собственности на здание. Это, в свою очередь, увеличивает эксплуатационные расходы объекта оценки, так как землепользование в Российской Федерации является платным. Лицо, не имеющее право на уплату земельного налога (в данном случае собственник земельного участка), в силу статьи 65 Земельного кодекса РФ обязано уплачивать арендную плату за землю.

Какие-либо корректировки по данному фактору экспертом не проведены, что, по мнению суда, ставит под сомнение достоверность выводов эксперта.

В аналитической части заключения эксперт указывает, что к ценообразующим факторам на рынке офисной недвижимости относится, в том числе, наличие парковки (один из самых важных факторов в настоящих условиях).

Парковка, принадлежащая непосредственно оцениваемому зданию, отсутствует. Автомобили арендаторов размещаются на земельном участке, принадлежащем на праве собственности иному юридическому лицу, по устной договоренности. Данному обстоятельству эксперт при сопоставлении объектов-аналогов не дал какой-либо оценки. Согласно его устным пояснениям, данным в ходе судебного разбирательства, он считает данное обстоятельство не влияющим на стоимость самого здания. Однако в этом случае аналитическая часть экспертного заключения противоречит выводам эксперта, что не должно иметь место.

В судебном заседании эксперт ФИО3 пояснил, что в качестве исходной информации использовал цену предложений, при этом не счел нужным применять корректировку на торг.

Скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг.

Рынок нежилой недвижимости Канавинского района Нижнего Новгорода, хорошо развит, имеется значительное количество предложений, в том числе большое количество встроенных помещений во вновь застраиваемых микрорайонах. Согласно подобранным объектам-аналогам три из них даже находятся в одном здании, что позволяет сделать вывод о необходимости применения при оценке скидки на торг. Отказ от применения указанной корректировки экспертом не обоснован.

В совокупности изложенные замечания позволяют расширять диапазон неопределенности результата оценки, а выявленная неопределенность в исходных данных влияет на итоговую величину стоимости объекта оценки, что, в свою очередь, приводит к попаданию результата оценки в число допустимых значений стоимости объекта оценки. Итоговые данные о размере рыночной стоимости, основанные на степени точности описания исходных данных, находятся в пределах допустимой погрешности, но эта формулировка не соответствует однозначно поставленному судом вопросу.

Эксперты ООО «Экспертное учреждение АНТИС» определили стоимость спорного объекта затратным способом.

Затратный подход подразумевает поиск суммы, которая потребовалась бы в настоящий момент для замены производительной способности актива (текущая стоимость замещения). Такой принцип можно пояснить следующим замечанием. Покупатель не намерен платить продавцу за актив сумму больше, чем та, за которую он мог бы заменить производительную способность данного актива.

При изъятии объектов недвижимости для государственных нужд оценщиком подлежит определению именно рыночная, а не инвестиционная (которая по своему содержанию является более широким понятием) стоимость объекта оценки. При таких обстоятельствах наиболее уместный вариант оценки предусматривает использование амортизационных затрат замещения, что эквивалентно понятию затратного подхода согласно Федеральным стандартам оценки – «совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки» (пункт 15 ФСО 1).

Затратный подход по ФСО 1, использованный экспертами ФИО5 и ФИО4 в ходе оценки объекта, наиболее уместен для оценки указанного объекта, поскольку в любом случае последний будет снесен, а рынка абсолютных аналогов не существует. Следовательно, применение иных подходов при оценке требует использования большего количества допущений, что имело место в заключении эксперта ФИО3, и корректировок, что увеличивает вероятностный характер рыночной стоимости объекта.

Затратный подход позволяет более просто и точно отразить затраты собственника на создание аналогичного объекта с учетом имевшегося износа и накопленных за время эксплуатации здания амортизационных отчислений.

При определении стоимости объекта указанным способом последняя составила с учетом НДС 10 882 000 руб.

Для определения стоимости исследуемого объекта экспертами использована информация сборников НЦС 81-02-2012 с применением переводных индексов в текущие цены и применением территориальных коэффициентов согласно методическим рекомендациям по применению ГСН УНЦС, что суд признает допустимым и обоснованным.

Вместе с тем экспертами в заключении определена только стоимость возведения самого здания без учета затрат, которые собственник понесет на приобретение земельного участка и права пользования им для возведения аналогичного объекта.

Данное обстоятельство, по мнению ответчика, делает недопустимым использование результатов, полученных экспертами ООО «Экспертное учреждение Антис», для определения реальной рыночной стоимости изымаемого объекта.

При оценке данных доводов ответчика и пояснений экспертов, суд полагает необходимым принять во внимание следующее.

Изъятие объекта для государственных нужд не должно нарушать права собственника и ставить его в менее выгодные условия, чем при продаже объекта путем его свободного оборота. Следовательно, он имеет право на компенсацию в полном объеме тех убытков, которые он несет в связи с лишением его соответствующего права.

В силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику объекта недвижимости в любом случае, то есть независимо от юридического оформления, принадлежит право пользования земельным участком под собственным объектом. При изъятии у собственника здания, не имеющего соответствующего титула на земельный участок, объекта недвижимости он теряет и право на использование спорного земельного участка.

С целью воссоздания подобного объекта с иным местом положения ему необходимо оформление соответствующих прав на земельный участок, на котором будет осуществлено строительство. Самовольное занятие земельного участка не допускается в силу действующего законодательства.

Таким образом, в затраты ответчика на создание нового аналогичного объекта должны входить стоимость земельного участка или права его использования, поэтому для получения рыночной стоимости объекта в рамках затратного подхода необходимо учесть стоимость земельного участка, отнесенного к объекту оценки.

Обратное толкование означало бы нарушение принципа равноценности предоставления при ограничении прав собственника в публичных интересах, установленного статьей 35 Конституции РФ.

В то же время при отсутствии оформленного права на земельный участок под зданием эксперт-оценщик не имеет конкретной методики по оценке вышеуказанных затрат.

Указанная коллизия была разрешена законодателем в ходе применения на практике Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ (ред. от 28.06.2014) «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно введенному в закон пункту 23.4. статьи 15 при отсутствии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок, который подлежит изъятию в целях размещения олимпийских объектов в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и на котором расположено здание или сооружение, права на которые зарегистрированы в установленном порядке, размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием указанного земельного участка правообладателю (правообладателям) расположенных на этом земельном участке здания или сооружения, определяется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом для определения убытков, причиняемых арендатору земельного участка, переданного в аренду на 49 лет, исходя из минимальной площади земельного участка, необходимой для использования (эксплуатации) таких здания или сооружения в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом образование изымаемого земельного участка не требуется, рыночная стоимость указанного земельного участка не определяется и не возмещается.

Федеральный закон № 108-ФЗ, в рамках которого производится изъятие у ответчика спорного объекта, подобной нормы не содержит.

В силу статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Учитывая подобие регулируемых правоотношений, суд считает возможным в данном случае руководствоваться принципом аналогии закона и применить в рамках рассматриваемого спора правила пункта 23.4 статьи 15 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ (ред. от 28.06.2014) «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

С учетом изложенного рыночную стоимость изъятого у ООО «Престиж» здания суд считает возможным определить именно по результатам выводов экспертов ООО «Экспертное учреждение АНТИС» затратным подходом в размере 10 882 000 руб.

При этом в состав убытков, связанных с изъятием объекта, будет включена стоимость утраченного ответчиком права пользования земельным участком под зданием в виде стоимости права аренды земельного участка на 49 лет исходя из минимальной площади земельного участка.

Указанная стоимость при проведении судебной экспертизы не определена. От проведения дополнительной экспертизы по данному вопросу стороны в процессе рассмотрения дела отказались.

Между тем в материалах дела имеется отчет ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», выполненный по заказу ООО «Престиж», в котором оценщик сравнительным подходом определил стоимость права аренды на 49 лет земельного участка под спорным зданием (т.2, л.д. 102).

При проведении исследования оценщиком была установлена стоимость оцениваемого права пользовании в расчете на 1 кв.м., составившая 1873 руб./кв.м.

Доказательств несоответствия отчета оценщика в данной части требованиям федеральных стандартов оценки сторонами не представлено, в связи с чем суд считает возможным использовать его в качестве доказательства по делу.

Из содержания названного отчета об оценке следует, что при определении площади земельного участка, занятого изымаемым объектом недвижимости, оценщик использовал площадь 539,1 кв.м. В разделе 2.1. отчета (т.2, л.д. 34) содержится обоснование указанной площади. Оценщик описывает, что площадь земельного участка, отнесенного к оцениваемому зданию, определяется на основании типичного соотношения площади застройки улучшений и площади земельного участка, на котором оно расположено. Из опыта оценочной деятельности, оценщик располагает данными, что подобное соотношение составляет 1,3, поэтому площадь земельного участка принимается экспертом в размере 539,1 кв.м. (414,7 кв.м. х 1,3).

Подобное допущение без его математического обоснования по расчету соотношения суд признает недопустимым.

При отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок подлежитпринять в расчет, что эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов (пункт 5 статьи 55.25 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должны обеспечиваться техническое обслуживание зданий, сооружений, эксплуатационный контроль, текущий ремонт зданий, сооружений (пункт 5 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Для выполнения этого условия используется площадь застройки, минимально необходимая для обеспечения безопасности (пункт 6 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Площадь застройки здания определяется по пункту 7 СНиП 31-06-2009 как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части, и заносится в технический паспорт, созданный до постановки на кадастровый учет, кадастровый паспорт; параметры используются для государственной регистрации права.

Согласно данным технического паспорта на здание по состоянию на 10 сентября 2007 года площадь застройки составляет 414,7 кв.м. (т. 3, л.д. 131). Участок иной площади для эксплуатации объекта не сформирован, в силу чего какие-либо иные допущения при определении площади земельного участка не могут иметь место.

При определении площади оцениваемого земельного участка суд также счел возможным руководствоваться письмом рабочей группы Национального совета по оценочной деятельности N РГИ-079/10 от 02.09.2010. Согласно данному письму в случае неоформленного права на земельный участок под зданиями или сооружениями при определении размера убытков необходимо руководствоваться пунктом 23.4 статьи 15 Закона № 310-ФЗ, согласно которому подлежит возмещению в составе убытков стоимость права аренды на 49 лет земельного участка, на котором расположено здание или сооружение, исходя из минимальной площади земельного участка, необходимой для использования (эксплуатации) таких зданий сооружений. При этом для исключения двойного счета такой минимальной площадью, необходимой для использования (эксплуатации) таких зданий и сооружений, может считаться площадь застройки зданий и сооружений.

Таким образом, при определении размера убытков в виде стоимости права аренды земельного участка под изъятым зданием на 49 лет, суд опирается на данные о застройке территории, имеющиеся в предоставленном техническом паспорте, вследствие чего данные убытки составят 776 733 руб. (1873 руб. х 414,7 кв.м).

Последние, вопреки доводам Министерства, подлежат возмещению ответчику, независимо от оформления права на земельный участок, занятый собственным объектом недвижимости, в силу прямого указания закона, регулирующего сходные правоотношения, принципа равенства субъектов перед законом и пункта 3 статьи 35 Конституции РФ, предполагающего «…равноценное возмещение».

Кроме этого, в силу пункта 2 статьи 30 Федерального закона РФ от 07 июня 2013 года № 108 – ФЗ компенсации ответчику подлежат иные убытки, возникшие у него в связи с изъятием здания.

Во всех отчетах оценщиков и экспертов, имеющихся в материалах дела, содержится информация, что спорное здание сдается ответчиком в аренду, то есть убытки общества будут выражаться, в силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, в потере дохода от сдачи изъятого объекта в аренду.

Вопрос об определении размера убытков на разрешение экспертов судом не ставился.

В то же время расчет убытков и упущенной выгоды не является задачей оценщика и в отчет об оценке не входит. ФСО данную деятельность не регулируют, для расчета убытков существуют свои методические рекомендации. Однако при изъятии в виду специфичности каждого случая отдельные виды убытков все же учитываются, даже если они не имеют документального подтверждения.

По заказу Министерства оценщиком ФИО6 был произведен расчет убытков от изъятия объекта оценки в рамках доходного подхода.

Убытки определены им с использованием рассчитанного рыночного мультипликатора к рыночной стоимости самого здания.

В ходе судебного разбирательства стороны посчитали возможным применение указанной методики при определении размера убытков, что не противоречит закону.

Рыночный мультипликатор представляет собой соотношение между потенциальным денежным потоком, генерируемым объектом недвижимости, и его рыночной стоимостью. Он определен оценщиком в размере 18,6%.

При использовании данного процента размер убытков составит 1 012 026 руб. (10 882 000 руб. х 18,6% х 0,5).

Таким образом, определенный судом с учетом всего изложенного общий размер компенсации, подлежащий выплате ООО «Престиж», включая убытки, составит 12 670 759 руб.

В отношении доводов ответчика о необходимости использования при определении стоимости спорного объекта заключения эксперта ФИО3, суд также считает необходимым отметить, что расхождение установленной различными экспертами -оценщиками величины рыночной стоимости исследуемых объектов само по себе не может являться свидетельством недостоверности одного из отчетов (заключений), поскольку данное обстоятельство предопределено Федеральным законом Российской Федерации № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и стандартами оценки и других актов уполномоченных федеральных органов, осуществляющих функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценки.

Все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости.

Если к рыночной стоимости объекта, определенной сравнительным подходом 13 018 397 руб. применить корректировку на торг 10%, то последняя уже составит 11 716 557 руб. Разница с затратным подходом в данном случае будет равна 834 557 руб., что фактически сопоставимо со стоимостью права аренды земельного участка под зданием на 49 лет (776 733 руб.).

Изложенное дополнительно подтверждает объективность определения рыночной стоимости спорного объекта в размере 10 882 000 руб.

Сделанные в заключениях выводы являются продуктом мыслительного процесса эксперта, профессиональные навыки которого подтверждены документально и оцениваются судом с учетом конкретных обстоятельств дела, что было сделано в рамках рассматриваемого спора.

По результатам рассмотрения настоящего спора суду на основании статей 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ следует рассмотреть вопрос об оплате услуг экспертов.

В силу разъяснений, данных в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", денежные суммы, причитающиеся эксперту, согласно части 1 статьи 109 АПК РФ выплачиваются после выполнения им своих обязанностей в связи с производством экспертизы, за исключением случаев применения части 6 статьи 110 Кодекса.

Перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда или за счет средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. Суд выносит такой акт по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта.

С учетом изложенного, поскольку экспертные заключения представлены в материалы дела и использованы судом при оценке исковых требований и возражений экспертам следует перечислить денежные средства за производство экспертизы в обозначенным ими размере.

Расходы по делу, связанные с оплатой услуг эксперта, суд, принимая во внимание неимущественный характер требования, относит на сторону, по инициативе которой привлекалось экспертное учреждение, поскольку правомерность требований и доводов сторон не нашла в полном объеме подтверждения в результатах проведенных экспертных исследований.

Расходы по делу в виде государственной пошлины в размере 4000 руб. суд с учетом статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на Министерство, как на инициатора судебного процесса, требования которого не были удовлетворены в части оспариваемой ответчиком. При этом Министерство освобождено от уплаты госпошлины в доход федерального бюджета РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

определить компенсацию за имущество ООО «Престиж», изымаемое для государственных нужд Нижегородской области, а именно здание, расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, Канавинский район, ул. Должанская, 2а, в размере 12 670 759 руб. (с учетом НДС, в том числе убытки).

Обязать Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области перечислить указанную компенсацию по реквизитам, обозначенным обществом с ограниченной ответственностью «Престиж» (ИНН<***>, ОГРН<***>), г. Н.Новгород.

Перечислить ООО «Экспертное учреждение АНТИС» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Нижний Новгород, с депозитного счета Арбитражного суда Нижегородской области в счет оплаты проведенной экспертизы 20000 руб. по реквизитам, обозначенным в счете организации.

Перечислить ООО «Гороценка» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Нижний Новгород, с депозитного счета Арбитражного суда Нижегородской области в счет оплаты проведенной экспертизы 19 000 руб. по реквизитам, обозначенным в счете организации.

Решение вступает в законную силу по истечении десяти дней и может быть обжаловано в установленном законом порядке в Первый арбитражный апелляционный суд (г. Владимир) через Арбитражный суд Нижегородской области.

Судья М.Н. Каманова