Гражданский кодекс часть 1

к ответчику: 1) Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ИНН <***>, ОГРН <***>),г. Н. Новгород;

2) Администрации города Нижнего Новгорода, (ИНН <***>, ОГРН <***>), г.Н.Новгород,

Об обязании заключить договор купли- продажи

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: не явился; после перерыва – ФИО1- доверенность от 01.07.2013г.,

от ответчиков: от Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода ФИО2 - доверенность от 25.12.2013г.; после перерыва – ФИО3 по доверенности от 30.12.2013 от администрации г. Нижнего Новгорода.

Сущность спора – об обязании ответчиков заключить договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности, по договорной рыночной стоимости в размере 3 353 585 руб. 54 коп., в размере 16/25 в объекте недвижимости, расположенном по адресу г. Н. Новгород, Канавинский р-он, ул. С. Акимова, д. 5, пом. П15, и исключении из договора купли-продажи пункта 3.2, на основании ст. 1, 3 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности», ст. 3 ФЗ РФ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изъяснений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 159-ФЗ (далее-ФЗ РФ №159-ФЗ).

В судебном заседании истец пояснил, что ссылку на положения ФЗ РФ №159-ФЗ приводит по аналогии.

Ответчики в отзывах на иск и в судебном заседании требования истца считают необоснованными, поскольку:

1)продажа доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости осуществляется в соответствии со ст. 250 ГК РФ и ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

2)стоимость доли в праве определена независимым оценщиком ООО «Новсистемконсалт», о чем имеется отчет от 15.03.2013 г., который недействительным не признан;

3)КУГИ и ЗР Администрации г. Н. Новгорода уведомило ООО «ОКОЛИЦА» о продаже доли в праве по рыночной стоимости в размере 4 421 120 руб., следовательно общество имело преимущественное право покупки только по этой цене.

Действующее законодательство не предоставляет лицу, у которого имеется преимущественное право покупки доли в праве общей долевой собственности, право предложить иную цену продаваемого имущества, а также оспаривать сумму, за которую продается доля.

Истец, не подписав договор купли-продажи на предложенных условиях, утратил преимущественное право покупки доли в праве.

Как видно из исковых материалов,02.04.2010г. Администрация города Нижнего Новгорода (администрация города) и общество с ограниченной ответственностью «ОКОЛИЦА» (инвестор) заключили инвестиционный контракт, предметом которого является совместная деятельность сторон в целях выполнения инвестором работ по реконструкции и капитальному ремонту муниципального объекта инвестирования (помещение № 5), расположенного по адресу <...>, литеры «А,А1».

По завершению инвестиционного контракта, Постановлением Администрации города Нижнего Новгорода № 5108 от 05.12.2011г. были распределены доли в помещении № 15, расположенном по адресу <...>,литеры «А,А1», в связи с чем на праве общей долевой собственности муниципальному образованию г. Нижний Новгород принадлежит доля в праве 16/25, ООО «ОКОЛИЦА» доля в праве 9/25.

13.02.2012г. между Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (собственник 1) и ООО «ОКОЛИЦА» (собственник 2) было заключено соглашение № 2/2049С об общем владении и пользовании указанным нежилым помещением № 15.

В соответствии с пунктом 1 названного соглашения в муниципальной собственности города Нижнего Новгорода находится 16/25 доли в праве общей долевой собственностина нежилое помещение общей площадью 133 кв.м., что составляет 85,12 кв.м. части первого этажа, в собственности ООО «ОКОЛИЦА» находится 9/25 доли в праве общей долевой собственности, что составляет 47,88 кв.м. части первого этажа.

27.05.2013г. Администрацией города Нижнего Новгорода на основании обращения ООО «ОКОЛИЦА» было вынесено постановление № 1835 «О продаже доли города Нижнего Новгорода в праве общей долевой собственности», в соответствии с которым Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода предложил ООО «ОКОЛИЦА» выкупить 16/25 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение № 15, общей площадью 133 кв.м., расположенное по адресу <...> по рыночной стоимости 4 421 120 руб., включая НДС в размере 18 %, что составляет 674 408 руб. 14 коп. (пункт 3.2.), направив в адрес последнего проект договора купли – продажи.

Истец считая, что предложенная ответчиком выкупная стоимость 16/25 долей в праве является не достоверной, а налог на добавленную стоимость должен быть включен в цену выкупа, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Определением от 04 сентября 2013 г. иск ООО «ОКОЛИЦА» был оставлен без рассмотрения на основании подп. 2 п. 1ст. 148 АПК РФ.

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2014 г. определение от 04.09.2013 г. было отменено с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2014 г. было обжаловано ответчиками в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа, который постановлением от11 апреля 2014 г. оставил постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2014 г. без изменения.

При рассмотрении жалоб суды апелляционной и кассационной инстанций квалифицировали требования истца, как вытекающие из правоотношений, регулируемых главой 16 ГК РФ – Общая собственность.

Согласно п. 2 ст. 289 АПК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело.

Свидетельством о государственной регистрации права от 25.06.2012 г. № 52АД 352749 подтверждается, что истцу на праве собственности принадлежит 9/25 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение общей площадью 133 кв. м, по адресу<...>, помещение П15 (л. д. 33, том III).

Муниципальному образованию г. Н. Новгород принадлежит 16/25 долей, что сторонами не оспаривается.

Письмом от 11 марта 2013 г. ООО «ОКОЛИЦА» обратилось в КУГИ и ЗР Администрации г. Н. Новгорода с заявлением о рассмотрении вопроса о возможности выкупа доли, принадлежащей городу Н. Новгороду.

В связи с данным обращением глава Администрации г. Н. Новгорода вынес постановление №1835 от 27.05.2013 г. «О продаже доли г. Н. Новгорода в праве общей долевой собственности», во исполнение которого Комитет направил в адрес общества проект договора купли-продажи 16/25 долей в праве общей долевой собственности на вышеуказанное нежилое помещение, с указанием выкупной цены доли на основании отчета об оценке от 15.04.2013 г. №1 (2) в размере 4 421 120 руб., в том числе НДС 18%.

Данный проект истцом подписан не был в связи с несогласием с предложенной ценой выкупа и условием пункта 3.2 об оплате налога на добавленную стоимость.

В силу части 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (часть 2 статьи 209 Кодекса).

Статьей 215 Кодекса установлено, что от имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в статье 125 Кодекса.

Согласно Положению о Комитете по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Нижнего Новгорода, утвержденному постановлением администрации от 01.04.1999 № 52, Комитет является органом по управлению муниципальным имуществом, осуществляет полномочия по владению, пользованию и распоряжению объектами муниципальной собственности и земельными ресурсами города в пределах, установленных законодательством и правовыми актами органов местного самоуправления города, осуществляет межотраслевую координацию деятельности муниципальных организаций в процессе управления муниципальной собственностью, выступает продавцом муниципального имущества.

В силу пункта 2 статья 246 Кодекса участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Кодекса.

Согласно Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее – Закон о местном самоуправлении) муниципальные правовые акты, принятые органами местного самоуправления, подлежат обязательному исполнению на всей территории муниципального образования. За неисполнение муниципальных правовых актов граждане, руководители организаций, должностные лица органов государственной власти и должностные лица органов местного самоуправления несут ответственность в соответствии с федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (пункт 3 статьи 7 Федерального закона № 131-ФЗ).

Постановлением администрации от 14.07.1999 № 83 утвержден Порядок оформления инвестиционных контрактов на проведение реконструкции, капитального ремонта муниципальных зданий и достройку объектов, не завершенных строительством, на территории города Нижнего Новгорода (далее - Порядок), который разработан в целях создания благоприятных условий для развития инвестиционной деятельности в г. Нижнем Новгороде и во исполнение постановления Городской Думы от 16.02.1996 № 10 "Об утверждении Положения о заключении инвестиционных контрактов на проведение реконструкции и капитального ремонта зданий жилого и нежилого фонда на территории города Нижнего Новгорода", а также в соответствии с Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Пунктом 1.15 Порядка предусмотрено, что после выполнения инвестором инвестиционных условий инвестиционного контракта объект инвестирования переходит в общую долевую собственность города Нижнего Новгорода как муниципального образования и инвестора. Инвестору по его заявлению в соответствии с действующим законодательством предоставляется преимущественное право покупки доли города в общей собственности на объект инвестирования либо преимущественное право заключения договора аренды данной доли.

Процедура оформления покупки указанной доли (предоставления ее в аренду) осуществляется Комитетом в установленном порядке. Продажа доли осуществляется Комитетом на основании заключения независимой оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (пункт 7.7 Порядка).

Согласно п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В рассматриваемой ситуации продавец в лице КУГИ и ЗР Администрации г. Н. Новгорода известил истца как участника долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий ее продажи, направив проект договора купли-продажи, однако общество договор не подписало в связи с несогласием с ценой выкупа и предложило свои условия, на которых продавец совершать сделку не собирался.

В такой ситуации закон не обязывает продавца вести переписку с участниками общей долевой собственности, направленную на согласование условий сделки.

Из приведенных норм права следует, что закон возлагает на участника долевой собственности при продаже своей доли обязанность только по извещению в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, а заключение договора купли-продажи зависит от воли обеих сторон.

На основании изложенного суд пришел к выводу, что истец фактически отказался от заключения договора купли-продажи, следовательно утратил преимущественное право покупки.

Правовых оснований для обязания ответчиков заключить договор купли-продажи у суда не имеется. Ссылка истца на Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон) отклоняется в силу следующего.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации,субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду (статья 8 Закона).

В силу статьи 12 Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Однако в данном деле совершение сделки для продавца не является обязательным. При таких условиях суд считает иск подлежащим отклонению, с отнесением расходов по делу на истца.

Руководствуясь ст.167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска истцу отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд г. Владимир через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

Решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа г. Нижний Новгород в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья С. А. Дроздова