Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Андрюхиной Юлии Юрьевны (шифр дела 44-351), при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузнецовой А.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Департамента муниципальной собственности города Кирова (ИНН <***>; ОГРН <***>), г. Киров

к обществу с ограниченной ответственностью Торговый дом «Европейский» (ИНН <***>; ОГРН <***>), г. Киров

о расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить нежилые помещения,

а также встречное исковое заявление

общества с ограниченной ответственностью Торговый дом «Европейский» (ИНН <***>; ОГРН <***>), г. Киров,

к Департаменту муниципальной собственности города Кирова (ИНН <***>; ОГРН <***>), г. Киров

о признании права собственности,

при участи третьих лиц: ООО «ВИА», ООО «Эксперт», ООО «Гезей», ООО «Фэшн ритейл групп», ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ООО «Фабрик», муниципального казенного учреждения "Агентство по работе с предприятиями и имуществом",

при участии представителей сторон:

от истца (ответчика по встречному иску): ФИО13 по доверенности от 09.01.2018, ФИО14 по доверенности от 09.01.2019;

от ответчика (истца по встречному иску) : ФИО15 по доверенности от 05.03.2019,

установил:

Департамент муниципальной собственности города Кирова обратился в Арбитражный суд Нижегородской области к обществу с ограниченной ответственностью Торговый дом «Европейский» с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.08.2003 №31, об обязании ответчика освободить спорные нежилые помещения и передать их по акту приема передачи.

Исковые требования основаны на статьях 309, 310, 450, 614 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик иск не признал указал, что задолженность, послужившая основанием к требованию о расторжении договора за период с 01.04.2017 по 28.02.2018 погашена в полном объеме, в дальнейшем оплата арендной платы производилась в установленный договором срок, в связи с чем, основания предусмотренные статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации для расторжения договора в судебном порядке отсутствуют.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между истцом (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Торговый дом «Европейский» (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.08.2003 № 31 (далее по тексту - договор аренды) в редакции дополнительных соглашения от 20.05.2005, от 01.10.2004, от 22.07.2005, от 21.11.2005, от 28.09.2012, согласно которому в аренду Арендатору предаются нежилые помещения площадью 6419,9 кв.м, расположенные на 1,2 и 3 этажах здания по адресу: <...>.

Факт приема-передачи нежилых помещений Арендатором подтверждается актом приема-передачи.

Договор и указанные дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

В силу пункта 2.2.4. договора аренды арендатор взял на себя обязанность по внесению арендной платы за арендуемое помещение не позднее 5 числа каждого месяца. Размер арендной платы согласован сторонами в Приложении №3 к договору и составляет 1 298 560 руб. в месяц.

Общество с ограниченной ответственностью Торговый дом «Европейский» (Арендатор) и общество с ограниченной ответственностью "Эксперт" (Новый арендатор) заключили соглашение о перенайме от 17.02.2015, согласно которому Арендатор передает Новому арендатору права и обязанности по договору аренды. Указанное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 21.02.2018 по делу А43-18800/2015 установлено в том числе, что соглашение о перенайме от 17.02.2015 к договору аренды недействительно (ничтожно) так же в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Письмом от 26.02.2017 №991-01-05дмс истец предупредил ответчика о нарушении им сроков оплаты, а так же о наличии у него задолженности по арендной плате и пени за спорный период и потребовал в течении 10 дней погасить имеющуюся задолженность. Кроме того, данным письмом ответчик предупрежден о досрочном расторжении договора аренды в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Претензия получена внешним управляющим ФИО16 14.03.2018.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей по спорному договору аренды послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Исходя из указанных норм права при рассмотрении заявленного требования, суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей в установленные сроки более двух раз подряд, отказ арендатора либо неполучение арендодателем от арендатора в определенные законом сроки ответа на письменное предложение о расторжении договора.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В обоснование требования о расторжении договора истец ссылается на нарушение арендатором условий договора о сроках внесения арендой платы за период с 01.04.2017 по 28.02.2018.

Однако, как следует из материалов дела, задолженность по арендной плате за период с 01.04.2017 по 31.12.2017 погашена третьим лицом в сумме 9 904 271 руб. 22 коп. (платежное поручение от 05.06.2018 № 47). ООО Торговый дом "Европейский" погасил задолженность за период с 01.01.2018 по 31.06.2018 в сумме 6 602 847 руб. 48 коп. (платежные поручения от 01.06.2018 №№ 106,107,108,109,110, платежное поручение от 04.06.2018 №113).

Так же судом установлено и сторонами не оспаривается, что в дальнейшем ответчик производил оплату арендных платежей согласно условиям договора аренды.

Суд, оценив представленные в материалы дела документы, с учетом конкретных обстоятельств спора, пришел к выводу об устранении ответчиком нарушений по внесению арендной платы в необходимый и разумный срок.

В связи с этим суд пришел к выводу об отсутствии оснований для досрочного расторжения договоров аренды.

Поскольку по заявленным исковым требованиям отсутствуют основания для расторжения спорных договоров, требование истца о передаче имущества по акту приема-передачи также не полежит удовлетворению.

Суд принимает во внимание доводы ответчика о том, что с момента заключения соглашения о перенайме до даты признания его недействительным (08.05.2018 вступило в законную силу определение Арбитражного суда Нижегородской области от 21.02.2018 по делу А43-18800/2015) ответчик не имел возможности осуществлять исполнения обязательств по договору в силу юридического предположения о действительности заключенного соглашения. При этом, сам истец рассматривал ООО "Эксперт" в качестве надлежащего ответчика по договору аренды с учетом заключенного соглашения о перенайме от 17.02.2015, что подтверждается обращением истца в Арбитражный суд Кировской области к обществу с ограниченной ответственностью "Эксперт" о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.08.2003 № 31, об обязании освободить спорные нежилые помещения и передать их по акту приема-передачи, а так же взыскании задолженности за период с 01.04.2017 по 30.11.2017 в суме 8 769 295 руб. 82 коп. и пени за период с 14.03.2017 по 31.12.2017 в сумме 347 804 руб. 47 коп.

Кроме того, суд учитывает и то обстоятельство, что решением Арбитражного суда Нижегородской области от 06.10.2016 в отношении общества с ограниченной ответственностью ТД "Европейский" введена процедура конкурсного производства, определением от 08.02.2017 введена процедура внешнего управления, определением от 15.10.2018 производство по делу прекращено в связи с утверждением мирового соглашения. Заявленный период взыскания задолженности относится на процедуру банкротства, в которой установлен особый порядок исполнения обязательств, в том числе по текущим платежам.

Определением от 07.12.2018 к производству принято встречное исковое заявление ООО ТД "Европейский" к Департаменту муниципальной собственности города Кирова о признании права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 43:40:000345:124, являющееся предметом договора аренды от 01.08.2003 № 31.

Встречный иск основан на статьях 12, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован следующими обстоятельствами.

25.01.2013 в рамках дела №А28-10231/2012 между ООО ТД "Европейский", администрацией города Кирова и Департаментом муниципальной собственности города Кирова подписано мировое соглашение, согласно условиям которого департамент муниципальной собственности г. Кирова обязуется направить ООО ТД "Европейский" проект договора купли-продажи арендуемого имущества , с учетом условий, указанных в пункте 2.2. настоящего мирового соглашения, в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (пункт 2.1.3. мирового соглашения); администрация города Кирова обязуется принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты государственной регистрации права собственности на помещение, указанное п.2.1.1. настоящего соглашения, на основании заключения об оценке помещений №4300/200812Ц-1684/-01м/3254 от 24.08.2012, принятого по акту 4300/1208/000094 от 21.08.2012, цена имущества 177 010 000 руб. с учетом НДС (пункт 2.2. мирового соглашения).

18.11.2013 администрацией города Кирова издано постановление №4510-П об условиях приватизации имущества - нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000345:124, по адресу: <...>. Данным постановление предусмотрена продажа названного муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права субъекта малого и среднего предпринимательства - ООО ТД "Европейский", арендующего указанное имущество на основании договора аренды от 01.08.2003 № 31.

20.11.2013 департамент муниципальной собственности администрации города Кирова направил заявителю письмо, содержащее предложение заключить договор купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000345:124 по адресу: <...>, в месячный срок с даты получения ООО ТД "Европейский" данного предложения. К письму приложены проект договора купли-продажи, копия постановления от 18.11.2013 №4510-П, копия заключения об оценке. Письмо получено 19.12.2013 и, по мнению Общества, является офертой.

06.01.2014 Общество подготовило письмо №333 о согласии на заключение договора купли-продажи муниципального имущества, направлении подписанного экземпляра договора, предоставлении рассрочки платежа, которое направлено в адрес департамента 16.01.2014. Письмо получено департаментом 11.02.2014 и, по мнению Общества, является акцептом направленной 20.11.2013 оферты.

Указанные выше обстоятельства установлены решением арбитражного суда Кировской области от 22.7.2014 по делу №А28-4844/2014, сторонами которого являлись ООО ТД "Европейский" и департамент муниципальной собственности города Кирова.

Посчитав, что сторонами спора достигнуто соглашение и заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, являвшегося предметом договора аренды от 01.08.2003 № 31, общество с ограниченной ответственностью Торговый Дом "Европейский" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Рассмотрев встречный иск, заслушав представителей спорящих сторон, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предъявление иска о признании права собственности имеет процессуальную цель юридической формализации своего права на спорную вещь и условиями его предъявления являются наличие объекта, на который заявляется требование о признании права собственности; неопределенность статуса вещи, относительно которой идет спор; наличие у истца правового интереса в связи с данной вещью. Истцом по иску о признании права собственности должен быть собственник индивидуально-определенной вещи как владеющий, так и не владеющий ею. Основанием иска являются обстоятельства, подтверждающие наличие у истца права собственности, а необходимым условием удовлетворения иска - подтверждение истцом своих прав на имущество.

В силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 ГК РФ).

Согласно статье 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В случаях, когда отчуждение имущества по договору подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 552 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 1, 2 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

В силу части 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Подписанный документ - договор купли-продажи спорного недвижимого имущества в данном случае отсутствует, факт заключения такого договора ответчиком по встречному иску не признается, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

При изложенных обстоятельствах, оснований для признания права собственности за обществом с ограниченной ответственностью Торговый Дом "Европейский" на спорный объект недвижимости у суда не имеется. Суд отказывает удовлетворении встречного иска.

Расходы по государственной пошлине по первоначальному иску по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца по первоначальному иску, однако взысканию не подлежат, поскольку последний освобожден от уплаты государственной пошлины. Расходы по государственной пошлине по встречному иску относятся на общество с ограниченной ответственностью Торговый Дом "Европейский"

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л:

иск Департамента муниципальной собственности города Кирова (ИНН <***>; ОГРН <***>), г. Киров, оставить без удовлетворения.

Иск общества с ограниченной ответственностью Торговый дом «Европейский» (ИНН <***>; ОГРН <***>), г. Киров, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Андрюхина Ю.Ю.