Гражданский кодекс часть 1

к ответчику : обществу с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческое предприятие «Современник» (ИНН<***>, ОГРН<***>), г.Н.Новгород,

о взыскании задолженности по договору аренды

при участии в заседании представителей:

от истца: ФИО1 – доверенность №Д/08/13 от 12 августа 2013 года,

от ответчика: ФИО2 – доверенность от 18 ноября 2013 года,

установил: предъявлен иск о взыскании с ответчика 30938 руб. 43 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды №КЦП 3-2012 от 01 июня 2012 года, в том числе постоянной части арендной платы за март 2012 года в сумме 14300 руб., за теплоэнергию за сентябрь-декабрь 2012 года, февраль-март 2013 года в сумме 16638 руб. 43 коп., на основании статей 190, 192, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства истцом заявлено ходатайство об увеличении размера исковых требований, согласно которому истец просит суд взыскать с ответчика 32463 руб. 05 коп. задолженности по постоянной части арендной платы и коммунальным платежам, из которой:

- 4796 руб. 75 коп. – постоянная арендная плата за февраль 2013 года,

- 17242 руб. 86 коп. – постоянная арендная плата за март 2013 года,

- компенсация расходов по теплоснабжению:

за сентябрь 2012 года – 755 руб. 19 коп.,

за ноябрь 2012 года – 3589 руб. 19 коп.,

за декабрь 2012 года – 5261 руб. 07 коп.,

- компенсация расходов по водоснабжению:

за октябрь 2012 года – 47 руб. 39 коп.,

- компенсация расходов по электроснабжению:

за ноябрь 2012 года – 282 руб. 80 коп.,

за декабрь 2012 года – 10 руб. 10 коп.,

за февраль 2013 года – 477 руб. 70 коп.

Заявление истца об увеличении исковых требований принято судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец в судебном заседании исковые требования в уточненной редакции поддержал.

Ответчик устно в судебном заседании поддержал ранее высказанную в отзыве позицию, согласно которой:

1) арендатору выставлялись счета за услуги, непредусмотренные договором и не оказанные фактически;

2) дополнительным соглашением к договору аренды от 29 июня 2012 года размер компенсации, выплачиваемый арендатором за коммунальные услуги, был уменьшен до 0,3 % от суммы, начисленной арендодателю поставщиками услуг;

3) с начала 2013 года часть оплат вносилась на основании дополнительного соглашения, которым устанавливалось включение компенсации за коммунальные платежи в состав постоянной арендной платы, в результате чего размер последней увеличился;

4) температурный режим в арендуемых помещениях был ниже нормы;

5) доступ в помещение арендатору был ограничен с января 2013 года.

Указанные обстоятельства являются основанием для отказа истцу в удовлетворении требований о взыскании долга.

Дело рассмотрено, и резолютивная часть решения объявлена 23 января 2014 года.

На основании пункта 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изготовление решения в полном объеме откладывалось до 30 января 2014 года.

Как следует из исковых материалов, 01 июня 2012 года между ООО «ЧАЙКА-НН» (арендодатель) и ООО «ПКП «Современник» (арендатор) был заключен договор аренды № КЦП 3-2012, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору расположенные на первом этаже нежилого производственного здания №3, общей площадью 387,8 кв.м., кадастровый паспорт 52:18:020048:0001:03941:Е (литер Е,Е1) и расположенные на первом этаже нежилого здания административного корпуса, кадастровый номер: 52:18:020048:0001:03941:Б, следующие комнаты и подпомещения: №4, площадью 23,3 кв.м.; №5, площадью 9,8 кв.м.; помещение №5, площадью 7,1 кв.м.; помещение №4, площадью 4,8 кв.м.; помещение №9, площадью 18,1 кв.м. Общая площадь арендуемых помещений составляет 63,1 кв.м.

Указанный договор был заключен на срок до 01 мая 2013 года (пункт 1.3 договора).

За нежилые помещения в соответствии с пунктами 3.1-3.4 договора арендатор должен вносить постоянную и переменную часть арендной платы. При этом размер постоянной части арендной платы составляет 15620 руб., который может быть увеличен в одностороннем порядке с предварительным письменным уведомлением арендатора за 1 (один) месяц до даты изменения, но не чаще одного раза в десять месяцев, и не более чем на 10% от предшествующего размера постоянной части арендной платы. Постоянная часть арендной платы оплачивается арендатором путем банковского перевода денежных средств на расчетный счет арендодателя либо через кассу арендодателя не позднее 10-го числа месяца, предшествующего расчетному.

Переменная часть арендной платы включает компенсацию арендодателю расходов на оплату услуг сторонних организаций по электроснабжению, теплоснабжению, водоснабжению и определяется:

- по электроснабжению – на основании приборов учета;

- по теплоснабжению – арендатор оплачивает приходящуюся на арендуемые им помещения часть расходов по оплате услуг поставщиков ресурсов, что составляет 3% от начисленной арендодателю поставщиками оплаты;

- по водоснабжению – на основании приборов учета.

Размер компенсации расходов по теплоснабжению пересматривается арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения тарифов поставщика услуг, о чем арендодатель письменно уведомляет арендатора.

Оплата переменной части арендной платы осуществляется арендатором на основании выставленных арендодателем счетов через кассу арендодателя либо путем банковского перевода денежных средств на расчетный счет арендодателя в следующие сроки:

- по электроснабжению и водоснабжению – арендатор не позднее 10-го числа месяца, предшествующего тому, за который вносится платеж, перечисляет арендодателю аванс в размере 1000 руб. По окончании месяца, за который был внесен авансовый платеж, стороны определяют фактический размер компенсации на основании данных приборов учета и тарифов снабжающих организаций. В случае, если фактический размер компенсации превысит сумму внесенного арендатором платежа, то арендатор обязуется оплатить разницу в срок до 10-ого числа месяца, следующего за отчетным. В случае, если установленный сторонами на основании приборов учета фактический размер компенсации будет меньше суммы внесенных арендатором авансовых платежей, то разница засчитывается в счет оплаты арендатором авансовых платежей за следующий месяц;

- по теплоснабжению – арендатор оплачивает расходы арендодателя на основании выставленных им счетов в срок не позднее 3 (трех) банковских дней с даты выставления счета.

Дополнительным соглашением №2 от 01 июня 2012 года к договору была увеличена площадь передаваемых ответчику помещений, в связи с чем размер постоянной части арендной платы был увеличен до 19500 руб.

Размер арендной платы изменяется с 01 июля 2012 года.

Дополнительным соглашением №6/1 от 01 января 2013 года сторонами внесены изменения в договор аренды № КЦП 3-2012 от 01 июня 2012 года, согласно которым размер постоянной части арендной платы составил 24296 руб. 75 коп., и в данную стоимость входят расходы по теплоснабжению.

Помещения возвращены арендатору по акту приема-передачи от 22 марта 2013 года.

Поскольку в период действия договора со стороны арендатора имело место неисполнение условий договора аренды № КЦП 3-2012 от 01 июня 2012 года, ООО «ЧАЙКА-НН» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании арендной платы (постоянной и переменной ее частей).

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Подсудность спора Арбитражному суду Нижегородской области установлена сторонами в пункте 7.5 договора аренды.

По правилам ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Срок аренды устанавливался сторонами по 01 мая 2013 года (пункт 1.3 договора).

Фактически договор между сторонами действовал с даты заключения – с 01 июня 2012 года до 22 марта 2013 года (возврат помещений арендодателю).

В качестве неоплаченной постоянной части арендной платы истцом заявлен период с февраля по март 2013 года на общую сумму 22039 руб. 61 коп.

Ответчик оспаривает факт пользования помещением и ссылается на чинимые со стороны арендодателя препятствия в использовании помещения с февраля 2013 года

Отсутствие доступа в предоставленное в аренду помещение, по мнению ответчика, подтверждается претензией от 04 марта 2013 года исх. № 157, направление которой в адрес истца материалами дела не доказано (л.д. 76). Отметка о ее получении ФИО3 не подтверждает данного обстоятельства, поскольку полномочия в получении корреспонденции от имени истца либо факт наличия трудовых отношений между ООО «ЧАЙКА-НН» и ФИО3 материалами дела также не доказаны. Истец факт наличия у него данного работника отрицает.

Иных доказательств в обоснование заявленного довода ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах суд не может признать подтвержденным отсутствие у ответчика по вине истца доступа в арендованное помещение.

Кроме того, 22 марта 2013 года арендатором подписан акт приема-передачи арендованных помещений без каких-либо разногласий.

С учетом имеющихся доказательств и правил статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор не может быть освобожден от внесения арендной платы за спорный период.

Расчет задолженности произведен истцом по условиям договора аренды с учетом заключенных дополнительных соглашений.

На основании пункта 7.5 договора сторонами предусмотрен досудебный претензионный порядок разрешения споров и разногласий. Срок рассмотрения претензии 10 дней.

Претензией от 13 марта 2013 года истец предлагал ответчику произвести оплату задолженности по арендной плате на сумму 39000 руб. за два месяца. Указанная претензия возвращена арендодателю органом почтовой связи без вручения.

При таких обстоятельствах долг по постоянной арендной плате за февраль 2013 года (частично) и за март 2013 года (22 дня) в сумме 22039 руб. 61 коп. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, на основании статей 309, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По мнению истца, арендатором также не произведена компенсации расходов по теплоснабжению за период с сентября по декабрь 2012 года на общую сумму 9605 руб. 45 коп., по электроснабжению – за ноябрь-декабрь 2012 года и февраль 2013 года на общую сумму 770 руб. 60 коп., по водоснабжению – за октябрь 2012 года в сумме 47 руб. 39 коп.

В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом в материалы дела не представлены первичные документы, подтверждающие объем потребленных арендатором коммунальных услуг и применяемые при расчете тарифы по электроэнергии и водоснабжению.

Начисления, производимые арендатору за потребляемые коммунальные услуги, не расшифрованы и не сходятся с показаниями, отраженными в журнале учета коммунальных услуг.

Арендатор факт их потребления в заявленном размере оспаривает, полагая, что в спорные суммы включены расходы на общехозяйственные нужды, которые он оплачивать не обязан.

Истец документально указанные возражения не опроверг.

Таким образом, судом не могут быть признаны подтвержденными предъявленные ко взысканию с арендатора расходы по электро- и водоснабжению.

В обоснование понесенных расходов по теплоснабжению за период с сентября по декабрь 2012 года, подлежащих возмещению арендатором, истцом в материалы дела представлены счета-фактуры ОАО «Теплоэнерго», с расшифровкой тепловых нагрузок.

Расчет произведен из размера компенсации для арендатора в 3% от выставленных сумм, что было предусмотрено договором аренды (пункт 3.4.) на момент его заключения.

Оснований считать размер компенсации измененным на основании дополнительного соглашения от 29 июня 2012 года у суда не имеется, так как сторонами представлены отличные в этой части друг от друга подлинники соглашений. При таких обстоятельствах у суда отсутствуют правовые основания для вывода о согласовании сторонами изменения первоначального договора в данной части.

При этом ответчик в своих возражениях ссылается на неудовлетворительное состояние температурного режима в арендуемых помещениях.

В качестве обоснования указанного довода ответчиком представлены акт от 07 февраля 2013 года о температуре в арендуемом помещении и претензия от 05 января 2013 года.

Подписанный 07 февраля 2013 года акт о выходе из строя бойлера горячей воды и промерзании картофеля касается событий, происходивших в ноябре – декабре 2012 года, без указания конкретных дат и периодов, полномочия завхоза ООО «Чайка НН» ФИО4 на составление данного акта не подтверждены, кем и как производились замеры из акта не следует, что позволяет суду критически отнестись к данному доказательству. Из него невозможно определить, что теплоснабжение было ненадлежащим в течении всего периода действия договора.

В материалы дела представлена претензия №0412/2 от 05 декабря 2012 года (л.д.21), по которой арендодатель просил арендатора погасить задолженность по переменной части арендной платы в сумме 5359 руб. 54 коп. (л.д. 21), сопроводительное письмо от 05.12.2012 года (л.д. 22) и ответ арендатора на претензию от 05.01.2013 г. (л.д. 75), из которых следует, что ответчику предлагалось оплатить расходы по теплоснабжению арендуемых помещений за сентябрь, ноябрь, декабрь 2012 года в добровольном порядке.

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора в данной части требований также признан судом соблюденным.

При таких обстоятельствах суд на основании статей 309, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации считает установленной на стороне ответчика обязанность по выплате арендодателю компенсации за теплоснабжение за спорный период в сумме 9605 руб. 45 коп.

В остальной части требования истца по переменной арендной плате судом отклоняется в отсутствие подтверждающих несение расходов документов.

Расходы по делу в виде государственной пошлины составляют 2000 руб. 00 коп., которые по правилам статей 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований, при этом на ответчика относятся 1949 руб. 60 коп. госпошлины, которые подлежат взысканию в пользу истца. В остальной части расходы по госпошлине относятся на истца.

Излишне оплаченная после изменения размера исковых требований госпошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

иск общества с ограниченной ответственностью «ЧАЙКА-НН» (ИНН<***>, ОГРН<***>), г.Н.Новгород, удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческое предприятие «Современник» (ИНН<***>, ОГРН<***>) г.Н.Новгород, в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЧАЙКА-НН» (ИНН<***>, ОГРН<***>), <...> руб. 06 коп. задолженности, а также 1949 руб. 60 коп. расходов по делу в виде госпошлины.

В остальной части иска истцу отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ЧАЙКА-НН» (ИНН<***>, ОГРН<***>), г.Н.Новгород, из федерального бюджета 818 руб. 50 коп. излишне оплаченной по платежному поручению № 6922 от 06 августа 2013 года государственной пошлины, о чем выдать справку

Решение вступает в законную силу по истечении месяца и может быть обжаловано в установленном законом порядке в Первый арбитражный апелляционный суд (г.Владимир) через Арбитражный суд Нижегородской области.

Судья М.Н. Каманова