Гражданский кодекс часть 1

о признании неправомерным отказа в выкупе земельных участков и обязании принять решение о предоставлении земельных участков, а также подготовить и направить проекты договоров купли-продажи земельных участков

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от ИП ФИО1: представитель не явился

от ИП ФИО2: ФИО5, лично, свидетельство о регистрации в качестве предпринимателя серия 52 №003843740.

от ИП ФИО3: ФИО6, по доверенности от 26.08.2010, ФИО7, по доверенности от 26.08.2010

от ИП ФИО4: представитель не явился

от ответчика: ФИО8, по доверенности от 02.12.2009 № 07-170

от третьих лиц: представители не явились

установил: индивидуальный предприниматель ФИО1, индивидуальный предприниматель ФИО5, индивидуальный предприниматель ФИО3, индивидуальный предприниматель ФИО4 обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к Министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области, г.Нижний Новгород о признании неправомерным отказа в выкупе земельных участков площадью 6815 кв.м. (кадастровый номер 52:18:08 02 24:0006) и площадью 13507 кв.м. (кадастровый номер 52:18:08 02 24:0007), расположенных по адресу <...>, занятых принадлежащим заявителям на праве собственности объектом «Реконструированное незавершенное строительством здание овощехранилища под складской комплекс бытовой техники» и необходимых для его эксплуатации, по цене, установленной пунктом 1 статьи 2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», составляющей:

- по участку площадью 6815 кв.м. (кадастровый номер 52:18:08 02 24:0006) – 245 204 руб. 00 коп. (2,5 % от кадастровой стоимости 9 808 148 руб. 00 коп.);

- по участку площадью 13507 кв.м. (кадастровый номер 52:18:08 02 24:0007) – 485 982 руб. 00 коп. (2,5 % от кадастровой стоимости 19 439 274 руб. 40 коп.);

и об обязании ответчика принять решение о предоставлении упомянутых земельных участков на праве общей долевой собственности истцам и подготовить и направить проекты договоров купли-продажи земельных участков.

Исковые требования основаны на положениях статей 33, 36 Земельного кодекса РФ, пунктом 1 статьи 2 Федерального закона РФ №137-ФЗ от 25.10.2001 года «О введение в действие Земельного кодекса РФ» и мотивированы тем, что ответчик необоснованно отказал в выкупе спорных участков под принадлежащим истцам на праве собственности объектом недвижимости.

Ответчик в отзыве и дополнение к нему исковые требования не признал, указывая следующее.

Из представленной к заявлению о выкупе земельного участка площадью 6815 кв.м. была представлена выписка их ЕГРИП от 24.12.2009 года, согласно которой в долевой собственности заявителей находится реконструированное незавершенное строительством здание овощехранилища под складской комплекс бытовой техники.

Поскольку на указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительством, у заявителей отсутствует исключительное право на приобретение испрашиваемого участка в собственность.

При рассмотрении заявления о предоставлении земельного участка, площадью 13507 кв.м, по адресу: <...>, Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области во исполнение пункта 2.2 Порядка взаимодействия уполномоченного Правительством Нижегородской области органа по управлению и распоряжению земельными ресурсами на территории Нижегородской области и органа местного самоуправления города Нижнего Новгорода по вопросам формирования и предоставления земельных участков, утвержденного постановлением Правительства Нижегородской области от 10.02.2006 № 31, направило документы в департамент архитектуры и градостроительства администрации г.Н.Новгорода для подготовки акта обследования земельного участка.

Согласно акту обследования испрашиваемого земельного участка от 02.03.2010 данный земельный участок прилегает к зданию, расположенному на другом земельном участке, целевое использование земельного участка - под благоустройство и проезды к зданию, на земельном участке расположена проходная без правоустанавливающих документов. Земельный участок расположен в границах территориальной зоны ПК-3 (зона производственно-коммунальных объектов IV класса вредности).

Кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 52:18:0080224:7 от 18.11.2009, представленный заявителями, также подтверждает, что разрешенное использование данного земельного участка – под территорию благоустройства и проезды к зданию. План земельного участка (форма В.2) также подтверждает, что испрашиваемый земельный участок прилегает к земельному участку, на котором расположено здание.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам и гражданам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Учитывая, что на испрашиваемом земельном участке площадью 13507 кв.м. зданий, строений и сооружений, находящихся в собственности заявителей не расположено, то у заявителей отсутствует исключительное право на приобретение земельного участка в собственность.

В материалы дела от представителя предпринимателя ФИО3 поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства и направлении запроса в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области о предоставлении информации – был ли объект недвижимости «Реконструированное незавершенное строительством здание овощехранилища под складской комплекс бытовой техники», кадастровый номер 52:18:08 00 00:0000:00039, зарегистрирован 04 августа 2005 года (запись регистрации №52-01/01-54/2002-4) как объект завершенного либо объект незавершенного строительства.

Ответчик возражает против удовлетворения заявленных ходатайств, указывая, что вышеуказанный запрос не сможет внести изменения в характеристики объекта, а отложение дела приведет к необоснованному затягиванию процесса.

Ходатайство предпринимателя ФИО3 о направлении запроса в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области судом рассмотрено и отклоняется, поскольку письмом от 27.10.2010 года №9/17692-НК регистрирующий орган разъяснил порядок получения информации о правах на объекты недвижимости, зарегистрированные в ЕГРП. В соответствии с пунктом 1 статьи 14 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» проведенная государственная регистрация удостоверяется свидетельством о государственной регистрации.

В представленных в материалах дела свидетельствах указаны характеристики объекта, в связи с чем в связи с чем направление вышеуказанного запроса нецелесообразно и не приведет к правильному и более быстрому разрешению спора.

В связи с указанным, суд не находит оснований для отложения судебного разбирательства.

Учитывая процессуальные сроки рассмотрения дела, суд считает возможным объявить в судебном заседании перерыв до 30.11.2010 года в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Представители истцов – индивидуальных предпринимателей ФИО1, ФИО4, третьих лиц, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения спора, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствие вышеуказанных лиц.

Резолютивная часть решения объявлена 30 ноября 2010 года. В порядке статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ изготовление решения в полном объеме откладывалось до 07 декабря 2010 года.

Как следует из исковых материалов, 15 марта 2002 года между муниципальным жилищно-ремонтным унитарным предприятием № 1 Приокского района (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Вега Центр» (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства – универсального охлаждаемого овощехранилища и квасильно-засолочного цеха с машинным отделением, находящегося по адресу: г.Нижний Новгород, промышленная зона Мызинская, общей площадью 5059,9 кв.м, готовностью 68,00%, этажностью 2, условный номер 52: 18: 08 00 00:0000:00039 (л.д.15-17).

По акту приема-передачи от 22 марта 2002 года объект незавершенного строительства передан покупателю.

22 мая 2002 года зарегистрировано право собственности ООО «Вега Центр» на вышеуказанный объект, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 52-АА № 383111 от 23.05.2002 (л.д.19).

В дальнейшем ООО «Вега Центр» реконструировало данный объект, после чего данный объект принят в эксплуатацию как «реконструированное незавершенное строительством здание овощехранилища под складской комплекс бытовой техники» (л.д.144-147).

04 августа 2005 года ООО «Вега Центр» выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на «Реконструированное незавершенное строительством здание овощехранилища под складской комплекс бытовой техники» общей площадью 11588,20 кв.м., литер А, этажность 3, надстройка, антресоль, техподполье, 3, условный номер 52: 18: 08 00 00:0000:00039 по адресу адрес: г.Нижний Новгород, район Приокский, ул.Ларина, 18а (л.д.153).

16 мая 2007 года ООО «Вега Центр» выдано свидетельство серия 52-АВ №088494 о государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект, площадь которого в результате произведенной перепланировки изменилась до 11 568,20 кв.м. (л.д.20).

Для использования земельного участка, занятого объектом и необходимого для его эксплуатации ООО «Вега Центр» заключило с Администрацией г.Нижнего Новгорода два договора аренды земельных участков:

- договор № 14114/08 от 20.10.2005 в отношении земельного участка 6815 кв.м. под складским комплексом, сроком до 10.10.2054 года (зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области 14.11.2005, номер регистрации 52-52-01/713/2005-161);

- договор № 14115/08 от 20.10.2005 в отношении земельного участка площадью 13507 кв.м. под территорию благоустройства и проезды к зданию, сроком до 10 октября 2010 года (зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области 14.11.2005, номер регистрации 52-52-01/713/2005-169).

29 мая 2009 года участниками ООО «Вега Центр» принято решение о распределении ликвидационной квоты в виде здания овощехранилища по адресу: <...>.

07 июля 2009 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество произведена государственная регистрация права общей долевой собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 по ¼ доли в праве собственности на «Реконструированное незавершенное строительством здание овощехранилища под складской комплекс бытовой техники» общей площадью 11568,20 кв.м., литер А, этажность 3, надстройка, антресоль, техподполье, 3, условный номер 52: 18: 08 00 00:0000:00039 по адресу адрес: г.Нижний Новгород, район Приокский, ул.Ларина, 18а (л.д.69-71).

Имея намерение приобрести в собственность земельные участки площадью 6815 кв.м и площадью 13507 кв.м., находящиеся по адресу: г.Нижний Новгород, район Приокский, ул.Ларина, 18а, истцы обратились к ответчику с соответствующим заявлением.

Письмом от 01.02.2010 №311/1683-06-14 Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области уведомило о невозможности выкупа земельного участка 13507 кв.м. (под территорию благоустройства и проезды к зданию) указав на отсутствие на данном участке объектов, принадлежащих заявителям на праве собственности.

Письмом от 07.06.2010 №311/11400-06-14 Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области также уведомило о невозможности выкупа земельного участка под складским комплексом (площадью 6815 кв.м.) по адресу: <...> со ссылкой на то, что положения статьи 36 Земельного кодекса РФ не распространяются на объекты незавершенного строительства.

Истцы в письме от 22.06.2010 года (л.д. 78-79) сообщили ответчику, что наименование «Реконструированное незавершенное строительством здание овощехранилища под складской комплекс бытовой техники» присвоено завершенному реконструкцией и введенному в действие в установленном законом порядке складскому комплексу, а участок площадью 13507 кв.м подлежит выкупу не по основанию наличия на нем каких-либо объектов недвижимости, принадлежащих заявителям, а по мотиву его необходимости для эксплуатации складского комплекса.

Ответчик в письме от 16.07.2010 № 311/14430-06-14 вновь подтвердил невозможность выкупа участка площадью 13507 кв.м ввиду отсутствия на нем объектов недвижимости. В отношении участка площадью 6815 кв.м ответчик какой-либо новой позиции не представил.

Полагая, что отказы в предоставлении истцам права выкупа спорных земельных участков не соответствует действующему законодательству и нарушают их права, истцы обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев материалы дела, выслушав присутствующих в деле лиц, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований в силу следующего.

С учетом положений части 1 статьи 198, ст.201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие двух условий:

- оспариваемый ненормативный акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону и иному нормативному правовому акту;

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу п. 2 ст. 15 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с названным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии со статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Статьей 36 Кодекса предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Таким образом, исключительное право на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Выкуп земельных участков под объектами незавершенного строительства возможен в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям относятся, в частности, приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в соответствии с положениями п.2 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Исходя из названных положений законодательства предоставление земельного участка в собственность под объектом незавершенного строительства, в силу ст.36 Земельного кодекса РФ невозможно, за исключением вышеуказанных случаев.

В обоснование права на выкуп земельного участка 6815 кв.м., расположенного по адресу: <...> истцы при обращении с заявлением к ответчику ссылались на наличие у них в собственности объекта недвижимости - реконструированное незавершенное строительством здание овощехранилища под складской комплекс бытовой техники» общей площадью 11568,20 кв.м., литер А, этажность 3, надстройка, антресоль, техподполье, 3, по адресу: г.Нижний Новгород, район Приокский, ул.Ларина, 18а, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации прав (л.д. 69-72).

Ответчик, отказывая в выкупе указанного участка, указал на невозможность выкупа участка под объектом незавершенного строительства. Данная позиция соответствует действующему законодательству.

Ссылка истцов на то, что наименование «Реконструированное незавершенное строительством здание овощехранилища под складской комплекс бытовой техники» присвоено завершенному реконструкцией и введенному в действие в установленном законом порядке складскому комплексу не принимается судом во внимание в силу следующего.

В соответствии со ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Из представленных в дело свидетельство о государственной регистрации прав предпринимателей следует, что государственная регистрация произведена в отношении реконструированного незавершенного строительством здание овощехранилища под складской комплекс бытовой техники.

Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области при рассмотрении вопроса о возможности выкупа земельного участка должно принимать решение исходя из представленных документов. В полномочия и обязанности данного органа при принятии решения не входит квалификация объекта как завершенного или незавершенного объекта.

Таким образом, ответчик, отказывая в выкупе участка 6815 кв.м., расположенного по адресу: <...>, руководствовался представленными в дело свидетельствами о государственной регистрации права собственности, подтверждающих регистрацию прав истцов на реконструированное незавершенное строительством здание овощехранилища, в связи с чем суд не может прийти к выводу о несоответствии действий Министерства требованиям действующего законодательства.

В ходе рассмотрения спора истцы указывали, что фактически здание овощехранилище является законченным строительством объектом и при регистрации прав истцом на данный объект, регистрирующий орган должен был погасить запись о регистрации ранее существовавшего объекта незавершенного строительства. Регистрирующим органом необходимых действий выполнено не было, в результате чего в наименовании завершенного реконструкцией объекта – здания складского комплекса бытовой техники была воспроизведена история его предыдущего существования как «незавершенного строительством здания овощехранилища».

Между тем, действия регистрирующего органа по внесению соответствующей записи в ЕГРП не оспорены истцами, доказательств обратного в дело не представлено.

Как следует из представленных в дело документов, в адрес Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области истцами было направлено письмо от 22 июня 2010 года с просьбой рассмотреть вопрос об исключении из упоминания о «реконструированном незавершенном строительством здании овощехранилища» из наименования упомянутого объекта, содержащегося в технической, кадастровой документации и Едином реестре прав на недвижимое имущество, сохранив наименование «складской комплекс бытовой техники».

В ответ на указанное письмо, регистрирующий орган письмом №9/11525-НК от 21.07.2010 года разъяснил порядок внесения изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, указав, что для государственной регистрации изменений правообладателю (представителю) необходимо обратиться в отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области по месту нахождения объекта с соответствующим заявлением, платежным документов по уплате государственной пошлины и кадастровым паспортом, содержащим новые сведения в «наименовании» объекта недвижимого имущества.

Представитель ответчика в ходе судебного заседания пояснил, что в случае внесения изменений в наименование объекта (с исключением ссылки на незавершенное строительством) вопрос о предоставлении вышеуказанного земельного участка будет разрешен Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области в пользу истцов в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Представители истцов в ходе рассмотрения спора пояснили, что изготовление нового кадастрового паспорта требует значительных материальных затрат, которые они не готовы нести в настоящее время.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов в порядке, установленном законодательством об арбитражном судопроизводстве, его право в этом случае подлежит защите в порядке и способом, установленным нормами статьи 12 Гражданского кодекса РФ.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В то же время из содержания упомянутой нормы следует, что под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.

Пунктом 3 статьи 10 Гражданского кодекса РФ закреплена презумпция разумности и добросовестности действий субъектов гражданского права. Неразумное и недобросовестное поведение приравнивается названным Кодексом к злоупотреблению правом.

Из материалов дела следует, что истцы, действуя разумно и добросовестно, имеют возможность разрешить вопрос о реализации права на выкуп земельного участка площадью 6815 кв.м. по адресу: <...> во внесудебном порядке с соблюдением процедуры внесения изменений в ЕГРП в части наименования объекта. Однако, данным правом истцы не воспользовались.

В связи с указанным суд не может признать обоснованным требование истцов о признании неправомерным отказа в выкупе земельного участка площадью 6815 кв.м. (кадастровый номер 52:18:08 02 24:0006) по адресу <...>.

Поскольку вопрос о выкупе земельного участка, под объектом, принадлежащим истцам на праве собственности, до настоящего времени по существу не разрешен, разрешение вопроса о правомерности отказа в выкупе участка площадью 13507 кв.м. (кадастровый номер 52:18:08 02 24:0007) необходимого для эксплуатации объекта не представляется возможным по вышеуказанным мотивам. Кроме того, данный вопрос, с учетом установленных судом обстоятельств, является преждевременным.

Расходы по государственной пошлине и по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истцов

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска индивидуальным предпринимателям ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, г.Н.Новгород - отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня принятия, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы, решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции, если оно не будет отменено или изменено таким постановлением.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с даты принятия решения. В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего решения.

Судья Р.А.Санинский

Требинская

(831) 439 15 95