Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Окорокова Дмитрия Дмитриевича, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Малышевой Ириной Сергеевной, рассмотрев в судебном заседании дело по иску предпринимателя ФИО1 г.Нижний Новгород к Обществу с ограниченной ответственностью «Гранд-Авто», г.Нижний Новгород

о взыскании арендных платежей, пени и освобождении помещения

при участии

от истца: ФИО2 Л,А., доверенность от 24.08.2010г.

ФИО3, доверенность от 18.03.2008г.

от ответчика: не явился

Сущность спора:

Иск заявлен об обязании ответчика освободить занимаемое им помещение по адресу: <...>, о взыскании долга по арендной плате в сумме 4975000 рублей по состоянию на 30.09.2010г. (с учетом уточнения требований по взысканию арендной платы, сделанного истцом в предварительном судебном заседании) и пени в сумме 463263 рублей 75 копеек за период с 11.09.2009г. по 22.08.2010г. В судебном заседании 12.11.2010г. истец уменьшил требование о взыскании пени и просит взыскать неустойку в сумме 313207 рублей 50 копеек за период с 11.09.2009г. по 30.06.2010г.

Основанием для обращения в суд с иском послужило ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору №01-08-09БС от 01.08.2009г., а так же неисполнение обязанности по возврату помещения в связи с прекращением договора.

Ответчик отзывом, представленным в предварительное судебное заседание, исковые требования отклонил, указав, что отношения между сторонами основывались не на указанном истцом договоре, а на договоре №01-08-09 от 01.08.2009г. Данным договором установлено, что срок его действия 5 лет, и поскольку этот договор не прошел государственную регистрацию, он является незаключенным, в связи с чем установленные договором арендные платежи не могут быть применены к правоотношениям сторон.

Кроме того, ответчик указал, что в ходе эксплуатации помещения были выявлены недостатки, которые сводятся к ненадлежащему тепло и энергоснабжению, которые были устранены ответчиком за свой счет. Выполненные ответчиком улучшения были с истцом согласованы, общая стоимость работ и материалов составила 7059829 рублей, часть из которых подлежит зачету в счет неуплаченных арендных платежей.м улучшения были с истцом согласованыгоснабжению, которые были устранены ответчиком за свой счет. установленные договор

Рассмотрев материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению в силу следующего.

Между предпринимателем ФИО1 (арендодатель) и ООО «Гранд-Авто» (арендатор) 01.08.2009г. был заключен договор №01-08-09БС аренды принадлежащего истцу здания (мастерские) общей площадью 3037,4 кв.м., расположенного по адресу: <...> В. Право собственности подтверждается свидетельством 52-АВ №284072, выданным 29.10.2007г.

Указанный договор заключен на неопределенный срок.

Срок внесения и размер арендной платы предусмотрен п.п. 3.2, 3.4. договора. Пунктом 5.2 предусмотрено начисление неустойки за просрочку арендных платежей в размере 0,075% от суммы долга за каждый день просрочки.

Кроме того, 01.08.2009г. сторонами подписан договор №01-08-09, идентичный по содержанию договору №01-08-09 БС, за исключением срока его действия - 5 лет.

Поскольку указанный договор не зарегистрирован в установленном законом порядке он является незаключенным, в связи с чем, к отношениям сторон надлежит применять условия договора, заключенного на неопределенный срок.

Помещение передано ответчику по акту приема – передачи от 01.08.2009г., в котором указаны недостатки здания:

- трещина наружной стены;

- повреждения кровли и следы протечек на потолке;

- выполнение электропроводки с нарушениями норм ПУЭ;

- отсутствие пожарной сигнализации и системы пожаротушения.

В соответствии с ч.1 ст.614, ст.622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом и возвратить имущество при прекращении договора аренды. В случае невозврата имущества арендодатель вправе требовать внесение арендной платы за все время просрочки возврата.

В силу п.1 ст.330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку, определенную договором.

Письмом №08/03 от 22.06.2010г. истец направил ответчику уведомление о расторжении договора на основании пункта договора 4.5.

Ответ ООО «Гранд-Авто» на указанное письмо датирован 08.07.2010г. (письмо №А20100708), таким образом письмо истца №08/03 от 22.06.2010г получено ответчиком не позднее 08.07.2010г.

Пункт 4.5. действующего договора предусматривает его расторжение по требованию арендатора и не может служить основанием для расторжения договора по требованию арендодателя.

Однако, поскольку в указанном письме ясно выражена воля истца на прекращение арендных отношений, суд расценивает данное письмо как отказ от договора, заключенного на неопределенный срок.

Поскольку п.2.1.3 договора предусмотрено, что в случае расторжения договора арендодатель обязан предупредить арендатора за 60 дней, договор аренды, в соответствии с ч.3 ст.450 и ч.2 ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор прекратил свое действие 06.09.2010г.

Поскольку здание ответчиком истцу не возвращено, требование о возврате здания подлежит удовлетворению.

Из материалов дела следует, что арендные платежи производились ответчиком не своевременно и не в полном объеме.

Заявляя о том, что сумма неуплаченных арендных платежей подлежит зачету в счет компенсации ответчику расходов на выполнение улучшения имущества, ООО «Гранд-Авто» расчет долга по аренде и пени не оспаривает.

Представленный истцом расчет соответствует условиям договора, в связи с чем, требования по взысканию арендных платежей и неустойки подлежат удовлетворению.

Возражения ответчика по поводу отсутствия между сторонами арендных отношений судом не принимаются, поскольку незаключенность договора аренды сроком действия 5 лет не свидетельствует об отсутствии арендных отношений при наличии подписанного договора аренды не неопределенный срок, содержащего все существенные условия договора, а так же при фактическом исполнении договора сторонами.

Что касается доводов ответчика о недостатках помещения в виде ненадлежащего теплоснабжения и электроснабжения и необходимости зачета стоимости улучшений здания, согласованных с истцом, в счет неуплаченных арендных платежей, то указанные доводы судом так же не принимаются.

Согласно части.2 ст. 612 арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены при передаче имущества.

Акт приема-передачи имущества содержит перечень недостатков имущества, в числе которых указано выполнение электропроводки с нарушением норм ПУЭ.

Из материалов дела нельзя сделать вывод, что переданное здание имело какие – либо неоговоренные недостатки теплоснабжения и электроснабжения которые уже имелись на момент передачи здания ответчику, а в возникли в процессе эксплуатации здания ООО «Гранд-Авто».

Более того, в течение августа 2009г. – января 2010г. сторонами подписывались акты оказания услуг по аренде, в которых отмечалось, что арендатор не имеет претензий к объему, качеству и срокам оказания услуг.

В подтверждение изложенной в отзыве позиции ответчик не представил доказательства проведения работ и их необходимости их проведения, а так же того, что работы не относятся к текущему ремонту, производимого в силу п.2.3.4. договора за счет арендатора.

Из представленного в дело письма ответчика о произведенных работах (л.д.87), следует, что арендодатель согласовывает их проведение за счет ответчика.

При указанных обстоятельствах возражения ответчика отклоняются.

Государственная пошлина в силу ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчика и подлежит взысканию в уплаченной истцом части в пользу последнего, в неуплаченной – в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст.110, 167, 170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Гранд-Авто», г.Нижний Новгород

-в пользу предпринимателя ФИО1 г.Нижний Новгород 5288207 рублей 50 копеек, в том числе 4975000 рублей долга и 313207 рублей 50 копеек пени, а также 50320 рублей 35 копеек расходов по оплате госпошлины;

- в доход федерального бюджета 3120 рублей 69 копейки госпошлины.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Гранд-Авто», г.Нижний Новгород освободить принадлежащее предпринимателю ФИО1 г.Нижний Новгород здание (мастерские) общей площадью 3037,4 кв.м., расположенное по адресу: <...> В.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке, установленном статьей 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации .

Судья Д.Д.Окороков

Малышева

419-26-74