Гражданский кодекс часть 1

в Арбитражный суд Нижегородской области обратилось ООО «Ресурсы Бизнеса» к ответчику: ООО «ЮниМилк» с исковым заявлением о взыскании расходов на ремонт помещения, являвшегося объектом аренды по договору №РБ-185/09-121 от 29 июня 2009 в сумме 376 754 руб. 71 коп.

Ответчик в отзыве по делу, а также в дополнениях к нему требование ООО «Ресурсы Бизнеса» отклонил в связи с недоказанностью.

Как следует из материалов дела, а также установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 01.10.2013 по делу №А43-13398/2013, 21.07.2009 между ООО «Ресурсы бизнеса» (арендодатель) и ООО «ЮниМилк» (арендатор) был заключен договор аренды № РБ-185/09-121 нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование за плату часть нежилого помещения площадью 68,27 кв.м., на 2-ом этаже административного здания, расположенного по адресу <...>, литер Б, а арендатор обязуется принять помещение, использовать его по прямому назначению, своевременно уплачивать арендную плату в порядке и на условиях, определенных договором (пункт 1.1. договора).

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи 01.08.2009г. для использования под офис.

Договор заключен сроком на 11 месяцев (пункт 3.1. договора).

По условиям договора (пункт 5.4.6) арендатор обязан содержать помещение в исправном рабочем состоянии, производить за свой счет текущий ремонт помещения, в том числе, инженерных систем и коммуникаций, выполненных самим арендатором, в течение 45 дней с даты получения письменного извещения арендодателя.

Согласно пункту 5.4.15 договора на следующий день после окончания срока действия (расторжения) договора аренды арендатор обязан освободить и передать по акту приема-передачи помещение арендодателю в том же состоянии, в котором арендатор первоначально принял помещение, с учетом ремонтных работ и нормального износа; демонтировать свое оборудование, вывести все свои товары, имущество и улучшения помещения.

По акту приема-передачи помещения от 01.08.2009 ООО «Ресурсы Бизнеса» передало арендатору вышеуказанное помещение.

В пункте 2 названного акта приведены технические характеристики передаваемого помещения:

- пол – линолеум;

- потолок – подвесной типа «Армстронг»;

- система электроснабжения – точки подключения в помещении;

- линии телефонной и компьютерной связи - точки подключения в помещении;

- система отопления – выполнена.

Технические системы переданы в исправном состоянии, помещения пригодны для использования в соответствии с условиями договора, арендатор не имеет претензий по состоянию помещений.

Дополнительным соглашением от 20.06.2010 стороны продлили срок действия договора аренды до 19.05.2011.

Дополнительным соглашением от 01.05.2011 стороны изменили редакцию пунктов 1.1. и пункта 4.1.1. договора, а именно: «1.1. арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование за плату часть нежилого здания площадью 68,27 и 62,86 кв.м., на втором этаже административного здания, расположенного по адресу: <...> литер Б, а арендатор обязуется принять помещение, использовать его по прямому назначению, своевременно уплачивать арендную плату в порядке и на условиях, определенных договором» и «4.1.1. основной части, которая составляет 55 865 руб. 50 коп.»

Часть нежилого здания площадью 62,86 кв.м. передана арендатору по акту приема – передачи 11.05.2011г. (л.д.16), содержание которого аналогично содержанию акта от 01.08.2009.

Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 01.10.2013 по делу № А43-13398/2013, 31.12.2012 вышеуказанный договор расторгнут сторонами по обоюдному согласию.

28.01.2013 истец направил в адрес ответчика письмо с требованием в срок до 31.01.2013г. возвратить помещение по акту сдачи – приемки и оплатить начисленную неустойку за январь месяц 2013 года.

06.02.2013 истец повторно направил в адрес ответчика письмо с требованием до 13.02.2013г. возвратить помещение, оплатить задолженность за услуги связи и начисленную неустойку за январь и февраль месяц 2013 года (л.д. 22).

12.02.2013 со стороны ответчика был подписан акт сдачи-приемки помещения, однако истец указанный акт не подписал, поскольку в ходе осмотра арендуемых помещений им были выявлены недостатки, которые отражены в акте (л.д.52), а именно:

-в комнате оператора – помещение не убрано (много мусора), стены потертые, замена линолеума, нет выключателя;

-в комнате охраны – уборка, замена замка, покраска стен;

-в туалете – уборка;

- серверная – уборка, замена решетки радиаторов, покраска обоев, замена плинтуса, протечка потолка;

- коридор – покраска стен и уборка, рядом с входной дверью несколько дыр.

В связи с выше изложенным 18.02.2013 истец в адрес ответчика направил письмо с просьбой произвести косметический ремонт самостоятельно, либо оплатить стоимость ремонта.

20.03.2013 истец повторно в адрес ответчика направил претензию с требованием до 24.03.2013 произвести косметический ремонт помещений или оплатить ремонтные работы по предлагаемой смете, затем передать их арендодателю по акту сдачи – приемки, а также оплатить неустойку за январь и февраль 2013 года.

Арендатор претензии ООО «Ресурсы Бизнеса» оставил без ответа, ремонт помещений не произвел, требуемую арендодателем сумму ремонта не оплатил.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Ресурсы Бизнеса» в суд с иском о взыскании с ООО «ЮниМилк» на основании статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации убытка в сумме 376 754 руб. 71 коп., которая по утверждению истца составит в будущем его расходы по ремонту возвращенных ответчиком помещений.

В обоснование требования о взыскании убытка ООО «Ресурсы Бизнеса» представило следующие документы:

- подписанный директором ООО «ЮниМилк» акт сдачи - приемки помещения от 12.02.2013, содержащий запись работника арендодателя о выявленных недостатках (лист дела 52);

- копию подписанного сторонами акта сдачи-приемки помещения № 01 от 12.02.2013 (лист дела 37);

- акт комиссионной проверки от 12.02.2013, составленный с участием ООО «Недвижимость бизнеса», ООО «Логистик Сити»;

- копию договора подряда № 2002-13НС от 20.02.2013, заключенного между ООО «Ресурсы Бизнеса» и ООО «Нижний Сити» (листы дела 40-49);

- копию дополнительного соглашения от 20.02.2013 к договору подряда №2002-13НС от 20.02.2013, заключенного между ООО «Ресурсы Бизнеса» и ООО «Нижний Сити»;

- копию локального сметного расчета № 1 на общестроительные и электромонтажные работы по адресу: <...>, являющегося приложением к договору подряда № 2002-13НС от 20.02.2013 (лист дела 56, 57);

- копию локального сметного расчета №1 на общестроительные и электромонтажные работы по адресу: <...>, офис 4б-202, 4б-202, 4б-203, тамбур офисных помещений 201 – 203, являющегося приложением к договору подряда № 2002-13НС от 20.02.2013;

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд не находит оснований для удовлетворения иска, исходя из следующего.

В соответствии со статьями 606, 611 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

По акту приема-передачи помещения от 01.08.2009 арендуемое имущество передано арендатору в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию. Подробного описания состояния потолков, стен, дверей и других элементов помещений акт не содержит.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Таким образом, обязанность арендатора по выполнению текущего ремонта помещений возникает у ООО «ЮниМилк» после получения соответствующего извещения от арендодателя.

Доказательства направления арендатору таких извещений о необходимости проведения ремонта ООО «Ресурсы Бизнеса» в материалы дела не представило.

Из содержания статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

По мнению истца, ООО «ЮниМилк» это обязательство надлежащим образом не исполнило.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

В соответствии с названной нормой права лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Возмещение убытков - мера гражданско-правовой ответственности, ее применение возможно лишь при наличии определенных условий. Основанием возмещения убытков являются наличие и размер понесенных убытков, противоправность действий причинителя вреда, причинная связь между незаконными действиями и возникшим ущербом, а также наличие вины причинителя вреда.

Из смысла приведенных норм следует, что в предмет доказывания по настоящему делу входит: состояние помещения в момент их передачи арендаторам, качественное соотношение недвижимого имущества при передаче и возврате имущества, стоимость ремонта, необходимого для восстановления качественного состояния помещений, противоправность действий причинителей вреда и наличие причинной связи между причинением вреда и возникшими убытками. При этом в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания этих обстоятельств лежит на ООО «Ресурсы Бизнеса».

В подтверждение сведений о состоянии помещений в момент их возврата истец представил два акта сдачи – приемки помещения от 12.02.2013 (листы дела 37, 52) и акт комиссионной проверки от 12.02.2013.

Между тем, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 01.10.2013 по делу № А43-13398/2013 установлено, что 12.02.2013 со стороны ответчика был подписан акт сдачи-приемки помещения, однако истец указанный акт не подписал, поскольку в ходе осмотра арендуемых помещений им были выявлены недостатки, которые отражены в акте (л.д.52). Действия ООО «Ресурсы Бизнеса» суд оценил как уклонение арендодателя от подписания акта приема – передачи и приемки помещений.

В силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Названный акт от 12.02.2013 (л.д.52) со стороны ООО «Ресурсы Бизнеса» не подписан, однако содержит сделанную работником арендодателя запись о наличии претензий к состоянию помещений.

Представленная ООО «Ресурсы Бизнеса» в материалы настоящего дела копия акта № 01 от 12.02.2013 сдачи-приемки помещения (л.д.37), содержит подписи как арендатора, так и арендодателя. Однако описание помещений в нем иное, нежели в одностороннем акте от 12.02.2013 (л.д.52), а именно, в нем отмечено: помещения не убраны (много мусора); в офисах сильно потертые стены – требуется замена обоев и покраска стен; в некоторых местах отсутствуют розетки и выключатели; несколько замков под замену в связи с поломкой; решетки радиатора отопления и плинтуса под замену, так же порванный линолеум; при входе в офисные помещения дыры в стенах и разорваны обои.

Акт комиссионной проверки от 12.02.2013, составленный с участием ООО Недвижимость бизнеса», ООО «Логистик Сити» содержит следующее описание помещений:

- офис 4б-201 – стены грязные с сильными потертостями, в некоторых местах присутствуют дыры (отверстия) и большие разрывы обоев 9требуется частичный ремонт стен, замена и покраска обоев. В напольном покрытии присутствуют дыры, местами потертый линолеум с большими разрывами (необходимо восстановление пола и замена напольного покрытия), частично сломаны или отсутствуют плинтуса, радиаторные решетки поломаны. В некоторых местах сломаны или отсутствуют электрические короба, сломаны некоторые розетки и выключатели.

- офис 4б-202 – стены грязные с потертостями, присутствуют отверстия от крепежа (требуется частичные ремонт стен. замена и покраска обоев). В напольном покрытии присутствуют потертости и сильная грязь (необходимо частичное восстановление и химчистка линолеума). Местами сломаны плинтуса и радиаторные решетки.

- офис 4б-203 использовался арендатором в качестве хранения собственного имущества, на стенах выявлены потертости и грязь (требуется очистка и покраска стен).

- тамбур – через него осуществлялся проход к офисным помещениям. также использовался арендатором для нахождения в этом помещении сотрудника охраны. На стенах грязь с сильными потертостями, присутствуют большие отверстия с разрывами обоев (требуется восстановление стен. замена и покраска обоев). На полу потертости и пятна (требуется химчистка линолеума).

- во всех помещениях – в дверях требуется частичное восстановление дверного полотна и замена личинок (в связи с поломкой или не возвратом арендатором ключей). Присутствует большое количество мусора, в том числе, крупногабаритного.

Кроме того, акт комиссионной проверки от 12.02.2013 составлен без участия арендатора, в деле отсутствуют доказательства уведомления ответчика о времени и месте его составления.

Из изложенного следует, что перечисленные акты содержат различное описание состояния помещений на 12.02.2013, что не позволяет достоверно определить состояние помещение на момент его возврата арендодателю и установить наличие недостатков. Также суд считает необходимым отметить отсутствие в акте передачи помещения в аренду от 01.08.2009 описания состояния потолков, стен, дверей и других элементов помещений.

Представленные истцом в качестве доказательств фотографии не могут квалифицироваться как доказательства, свидетельствующие о вине ответчика, поскольку последние, как указано истцом, являются приложением к акту комиссионной проверки от 12.02.2013, составленному без участия арендатора. Кроме того, названные фотографии не позволяют установить время съемки.

Более того, помещения находились в арендном пользовании ООО «ЮниМилк» с 01.08.2009, то есть достаточно продолжительное время, что неизбежно должно было повлиять на состояние помещение. В тоже время истцом не представлено доказательств, подтверждающих наличие у помещений износа, превышающего нормально установленный с учетом времени аренды.

В пункте 10 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №6/8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.

В подтверждение размера затрат, необходимых для ремонта помещений ООО «Ресурсы Бизнеса» представило в дело две различающиеся по описанию объекта ремонта копии локального сметного расчета № 1 на общестроительные и электромонтажные работы по адресу: <...>, являющегося приложением к договору подряда.

Однако в отсутствие точного и достоверного описания состояния помещений на 12.02.2013 невозможно определить необходимость выполнения указанных в смете строительных работ, причинную связь между причинением вреда и возможными убытками, их связь с действиями ответчика. Кроме того, локальный сметный расчет составлен также в отношении тамбура офисных помещений, который предметом аренды не являлся.

В деле также отсутствуют доказательства наличия у ООО «Ресурсы Бизнеса» реального убытка вследствие ремонта помещений, по пояснению представителя истца, до настоящего времени ремонт в них не произведен, оплата по договору подряда истцом не осуществлялась.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, суд пришел к выводу о недоказанности ООО «Ресурсы Бизнеса» нарушения ответчиком своих обязательств по договору аренды, размера убытков, а также причинно-следственной связи между действиями ответчика и убытками, которые по утверждению истца у него возникли.

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска обществу с ограниченной ответственностью «Ресурсы Бизнеса», г.Н.Новгород, отказать.

Расходы по государственной пошлине относятся на истца.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.В. Игнатьева