Гражданский кодекс часть 1

Общества с ограниченной ответственностью «Премиум» (далее – истец), г. Нижний Новгород, к Общероссийской общественной организации инвалидов «Всероссийское общество глухих» (далее-ответчик), г. Москва, о вынесении решения о государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.05.2005, заключенного между истцом и ответчиком в отношении отдельно стоящего здания – общежития общей площадью 1506,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

В обоснование иска истец указал, что между сторонами 01.05.2005 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – отдельностоящего здания общежития площадью 1506,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>, цена которого определена равной 450 000 рублей. Обязательство по оплате объекта истец считает исполненным, однако ответчик уклоняется от государственной регистрации договора купли-продажи, поскольку 16.01.2007 ответчик отменил доверенность на представление интересов в Управлении Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области на изменение записи в ЕГРП в отношении объекта. На предложение ООО «Премиум» о направлении представителя продавца и представлении необходимых документов для регистрации договора купли-продажи ответа не последовало, в связи с чем, истец, руководствуясь пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился с иском в суд.

Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 09.10.08 на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика было привлечено Закрытое акционерное общество «Эллис», г. Москва.

Кроме того, определением Арбитражного суда Нижегородской области от 09.10.08 по ходатайству истца были приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области производить государственную регистрацию договора купли-продажи в отношении отдельностоящего здания – общежития общей площадью 1506,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>, заключенного между Общероссийской общественной организацией инвалидов «Всероссийское общество глухих» и ЗАО «Эллис» 02 февраля 2005 года и перехода прав собственности на данный объект недвижимости, о чем был выдан исполнительный лист № 001285 от 09.10.2008, на основании чего Управлением Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области 16.10.2008 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись за № 52-52-01/839/2008-253.

В судебное заседание представитель истца не явился, однако в материалы дела от представителя ФИО2 поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства, в связи с занятостью в другом судебном заседании. Представитель ответчика и третьего лица заявил возражения относительно заявленного ходатайства. Ходатайство представителя истца было судом рассмотрено и отклонено, так как из материалов дела следует, что интересы истца в суде представляют двое работников: ФИО3 и ФИО2 Документы, подтверждающие уважительность неявки другого представителя истца в дело представлены не были.

В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело было рассмотрено в отсутствие представителя истца по изложенным в исковом заявлении обстоятельствам.

Ответчик (третье лицо) письменного отзыва на исковое требование истца не представил, устно с заявленными требованиями не согласился, полагая, что у продавца обязанность зарегистрировать договор купли-продажи не наступила, поскольку вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 17.06.2008 по делу № А43-1011/2008-12-24 договор, подписанный между сторонами, признан незаключенным. Основанием для признания договора незаключенным послужило, в том числе, отсутствие в нем существенного условия, а именно перечня лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Кроме того, факт подписания ответчиком представленного истцом в материалы дела перечня граждан, проживающих в общежитие, являющийся, по мнению истца, приложением к договору купли-продажи от 01.05.2005, отрицает.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителя ответчика и третьего лица, суд находит иск не подлежащим удовлетворению.

Как следует из материалов дела, ООО «Премиум» ранее обращался в Арбитражный суд Нижегородской области к Общероссийской общественной организации инвалидов «Всероссийское общество глухих» с исковым заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимого имущества на основании договора купли-продажи от 01.05.2005 в связи с уклонением ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 17.06.2008 по делу № А43-1011/2008 -12-24, которое оставлено без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2008 договор купли-продажи от 01.05.2005 между ООО «Премиум» и Общероссийской общественной организации инвалидов «Всероссийское общество глухих» на здание общежития, расположенное по адресу: <...> признан незаключенным и в государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества было отказано. Основанием для признания договора незаключенным послужило, отсутствие в нем существенного условия, а именно перечня лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, а отсутствие государственной регистрации договора купли-продажи на данный объект недвижимости послужило основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В дальнейшем ООО «Премиум» обратился в Арбитражный суд Нижегородской области к Общероссийской общественной организации инвалидов «Всероссийское общество глухих» с исковым заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.05.2005, заключенного между истцом и ответчиком в отношении отдельно стоящего здания – общежития общей площадью 1506,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>, представив подписанный сторонами договор купли-продажи спорного объекта от 01.05.2005, акт приема-передачи от 01.05.2005 здание общежития.

В подтверждение того, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 01.05.2005 является заключенным, истцом представлен перечень граждан, проживающих в общежитии по состоянию на 01.05.2005, подписанный со стороны продавца В.Н. ФИО5, со стороны покупателя ФИО4.

В судебном заседании от 27 ноября 2008 года представитель ответчика факт подписания данного документа продавцом поставил под сомнение, в связи с чем, ответчиком было заявлено о фальсификации доказательств. В частности, ФИО5 отрицал факт подписания приложения к договору.

В связи с рассмотрением заявления о фальсификации доказательств и отказа представителя истца в судебном заседании от 18.12.2008 от исключения спорного документа из числа доказательств по делу по ходатайству ответчика была назначена почерковедческая экспертиза, проведение которой было поручено Государственному учреждению «Приволжский региональный центр судебной экспертизы», на разрешение эксперта был поставлен вопрос о том, принадлежит ли гражданину ФИО5 подпись, расположенная на приложении к договору купли-продажи недвижимого имущества от 01 мая 2005 года под названием: «Согласованный сторонами перечень граждан, проживающих в общежитии по адресу: <...> по состоянию на 01 мая 2005 года в соответствии с поквартирными карточками и карточками регистрации» либо она принадлежит какому-либо другому лицу.

16.03.09 материалы экспертизы поступили в суд, в соответствии с заключением эксперта № 984/03-3 от 10.03.2009 исследуемый документ был подписан не ФИО5

Из материалов дела следует, что объектом купли-продажи по договору от 01.05.2005, на котором основано требование истца, является здание общежития, относящееся к жилым зданиям.

В пункте 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации в императивной форме вне воли сторон установлено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

В соответствии с пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Такими лицами согласно закону могут быть, в том числе наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам статьи 677 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 17.06.2008 по делу № А43-1011/2008 -12-24 установлено, что договор купли-продажи от 01.05.2005 между ООО «Премиум» и Общероссийской общественной организации инвалидов «Всероссийское общество глухих» на здание общежития, расположенное по адресу: <...>, признан незаключенным, в связи с отсутствием в нем существенного условия, а именно перечня лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

На основании части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Представленный в материалы настоящего дела перечень граждан, проживающих в общежитии по адресу: <...> по состоянию на 01 мая 2005 нельзя считать согласованным сторонами, так как данный документ ответчиком не подписывался, что подтверждается заключением эксперта № 984/03-3 от 10.03.2009.

Следовательно, с учетом положений статей 432, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключения эксперта о том, что приложенный к договору купли-продажи перечень граждан, проживающих в общежитии, подписан не ФИО5, а также то, что данный перечень не содержит сведений о правах граждан на занимаемые ими помещения, договор купли-продажи от 01.05.2005 нельзя считать заключенным.

Незаключенный договор не влечет никаких правовых последствий, в том числе не наступает у продавца обязанность зарегистрировать договор купли-продажи и осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на объект.

Довод, приведенный истцом в обоснование заявленного требования о том, что обязательства по оплате выполнены им в полном объеме путем погашения задолженности ответчика перед коммунальными организациями, судом рассмотрен и не принимается во внимание в виду того, что этот факт не имеет существенного значения при разрешении вопроса о государственной регистрации договора купли-продажи.

С учетом изложенного, суд находит иск не подлежащим удовлетворению.

Расходы по государственной пошлине в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Отказать Обществу с ограниченной ответственностью «Премиум», г. Н. Новгород в удовлетворении иска.

Расходы по государственной пошлине отнести на истца.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня принятия, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Порядок обжалования решения установлен Арбитражным процессуальным кодексом РФ.

Судья Б.А. Баландин