Гражданский кодекс часть 1

к ответчику: Мулинской сельской администрации Володарского района Нижегородской области, (ИНН<***> ОГРН <***>), Нижегородская область, Володарский район, п.Мулино

о признании аукциона недействительным и применении последствий недействительности

при участии в заседании представителей:

от истца: ФИО1, доверенность от 04.03.2014;

от ответчика: ФИО2, доверенность от 16.10.2014;

установил: общество с ограниченно ответственностью «Мулинское рыбоводное хозяйство» (ИНН <***> ОГРН <***>) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к Мулинской сельской администрации Володарского района Нижегородской области (ИНН<***> ОГРН <***>) о признании аукциона, проведенного Мулинской сельской администрацией Володарского района Нижегородской области 12.12.2008 по продаже права аренды земельного участка, расположенного по адресу: Нижегородская область, Володарский район, юго-западнее (50м.) д. Мулино, недействительным и применении последствий недействительности в виде признания договора аренды земельного участка №12/004/08 от 12.12.2008, заключенного между Мулинской сельской администрацией Володарского района Нижегородской области и ИП ФИО3 недействительным.

Исковые требования основаны на статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме. Заявил ходатайство об отложении судебного заседания до рассмотрения жалобы ООО «Мулинское рыбоводное хозяйство» по делу №А43-4915/2014 в Первом арбитражном апелляционном суде, поскольку рассмотрение указанного дела имеет существенное значение для рассмотрения настоящего спора.

Ответчик против удовлетворения заявленного ходатайства возражал.

Рассмотрев ходатайство истца, суд не усматривает необходимости его удовлетворения.

По правилам статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложение судебного разбирательства является правом суда, которым он может воспользоваться при необходимости получения дополнительных пояснений сторон или для представления дополнительных доказательств по делу.

Применительно к рассматриваемому спору суд не усматривает такой необходимости, так как рассмотрение иска по существу возможно по представленным в дело доказательствам. Обстоятельства, устанавливаемые в рамках дела № А43-4915/2014, не исключают необходимость оценки обстоятельств, положенных истцом в основу настоящего иска.

Ответчик с предъявленными истцом требованиями не согласен в полном объеме, так как решением Володарского районного суда Нижегородской области от 30.07.2012 по гражданскому делу №2-416/2012 договор аренды земельного участка №12/004/08 от 12.12.2008, заключенный Мулинской сельской администрацией Володарского района Нижегородской области с ИП ФИО3 признан прекращенным с 25.08.2011. Указанное решение вступило в законную силу 30.08.2012. Согласно уведомлению о погашении ограничения (обременения) от 26.11.2012 № 08/028/2012-186 Володарского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, на основании указанного выше решения Володарского районного суда регистрационная запись об аренде и запись о сделке на объект недвижимости - земельный участок, расположенный по адресу: Нижегородская область, Володарский район, юго-западнее (50м.) д. Мулино - погашены. Таким образом, договор аренды, на который ссылается истец, по мнению ответчика, был прекращен задолго до того, как к истцу перешли права на земельный участок, на котором расположено приобретенное ООО «Мулинское рыбоводное хозяйство» строение. Также ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

Дело рассмотрено, и резолютивная часть решения суда объявлена 24 декабря 2014 года.

На основании пункта 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изготовление решения суда в полном объеме откладывалось на 30 декабря 2014 года.

Как видно из исковых материалов, 14.02.2014 к ООО «Мулинское рыбоводное хозяйство» перешло право собственности на производственный технологический цех по разведению, выращиванию и переработке осетровых пород рыб, общей площадью 5760 кв.м., инвентарный номер 9542, литера А, кадастровый номер 52:22:0000000:1037 (далее Производственный цех), на основании договора купли-продажи производственного технологического цеха по разведению, выращивания и переработке осетровых пород рыб от 02.04.2013г., заключенного с ФИО4.

Производственный цех был построен ФИО3 (собственник производственного цеха, продавший его ФИО4) на земельном участке с кадастровым номером 52:22:0400009:526, общей площадью 167709.00 кв.м, предоставленном ИП ФИО3 Мулинской сельской администрацией Володарского района Нижегородской области в аренду на основании договора аренды земельного участка № 12/004/08 от 12.12.2008.

В соответствии с пунктами 2.1., 2.3., 2.4. договора земельного участка № 12/004/08 от 12.12.2008 установлен срок действия договора с 12.12.2008 по 11.12.2013. По истечении срока действия Договора, если Арендатор продолжает пользоваться участком при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в том числе с обязательной уплатой арендной платы. Договор считается прекращенным со дня, следующего за датой, указанной в п. 2.1. Договора, если за 60 календарных дней до истечения срока действия договора одна из сторон направила другой уведомление об отказе от продления договора.

На основании решения Володарского районного суда Нижегородской области по делу № 2-229/2013 от 03.06.2013 ФИО4 с 25.08.2011 года приобрела все права и обязанности, обусловленные договором аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 12/004/08 от 12.12.2008 года (лист 13 абзац 7 решения).

В период действия договора с 11.10.2013 по 11.12.2013 ФИО4 (60 календарный дней до окончания срока действия Договора) не получала уведомление о прекращении действия Договора, сама уведомление о прекращении не направляла, соответственно действие Договора возобновлено на неопределенный срок.

Действие договора аренды № 12/004/08 от 12.12.2008, по мнению истца, затрагивает его интересы, в связи с тем, что к истцу перешли все права и обязанности, обусловленные договором аренды, у истца появилась обязанность уплачивать арендные платежи, установленные указанным договором. Договор аренды № 12/004/08 от 12.12.2008 был заключен по результатам аукциона, на котором определялся размер оплачиваемых арендных платежей.

Истец считает, что данный аукцион проведен с существенными нарушениями правил подготовки и проведения, аукциона, выразившимися в том, что аукцион проведен при отсутствии Порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности Мулинской сельской администрации, а рыночная стоимость величины годовой арендной платы определена с нарушением норм действующего законодательства об оценочной деятельности.

В августе — сентябре 2013 года по заявлению ФИО4 была проведена прокурорская проверка относительно начисления ФИО4 арендных платежей за пользование указанным выше земельным участком.

При проведении прокурорской проверки установлено, что при начислении арендных платежей Мулинской сельской администрацией Володарского района Нижегородской области нарушены нормы земельного законодательства, а именно ч. 3 ст. 65 ЗК РФ.

Кроме того, рыночная стоимость величины годовой арендной платы земельного участка, определенная по результатам проведенной ответчиком оценки, в разу превысила ее действительную рыночную стоимость, о чем свидетельствует отчет ООО "Департамент оценки", подготовленный по заказу истца.

Указанные обстоятельства повлекли необоснованное завышение размера арендных платежей для истца и явились основанием его обращения в суд с настоящим иском.

Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителей сторон, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований в силу следующих обстоятельств.

По правилам пункта 1 статьи 447 Гражданского кодекса РФ, договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов, которые проводятся в форме аукциона или конкурса.

В силу данной нормы права торги являются одним из путей приобретения права на заключение договора, механизмом, позволяющим определить контрагента, с которым будет заключен договор.

В статьях 447 - 449 Гражданского кодекса РФ закреплен порядок, в соответствии с которым договор должен быть заключен с лицом, выигравшим торги. Заключение такого договора - обязанность организатора торгов. Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. При этом победитель торгов принимает на себя обязательство заключить договор с организатором торгов с момента, когда его предложение о цене принято как лучшее.

В соответствии с частью 4 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом.

Подробную регламентацию порядка проведения торгов содержат Правила, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" и Положение об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации N 585 от 12.08.2002).

Согласно статье 449 Кодекса торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки (пункт 1 Информационного письма от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительных производств").

Из материалов дела следует, что Общество с ограниченной ответственностью "Мулинское рыбоводное хозяйство", зарегистрированное в качестве юридического лица 16 декабря 2009 года, не подавало заявку на участие в аукционе 2008 года и участником оспариваемых торгов не являлось.

В обоснование иска общество сослалось на несоблюдение Администрацией порядка проведения аукциона в части определения размера арендных платежей, которые в настоящее время вынуждено оплачивать общество.

Между тем, возникновение права на оспаривание всегда связывается с тем, что при совершении сделки воля некоего лица, которую необходимо учитывать, не была учтена либо хотя и была учтена, но сформировалась под влиянием факторов, которые не позволяют признать такую волю безусловно юридически значимой. Таким образом, речь идет о личном прикреплении такого права.

Общество с учетом правил статьи 552 Гражданского кодекса РФ вступило в уже состоявшиеся материальные отношения по использованию земельного участка. В силу статьи 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Таким образом, проведенный аукцион прав и законных интересов истца не нарушил, его волеизъявление при проведении аукциона учитываться не могло, в связи с чем общество не может быть признано лицом, имеющим право на оспаривание заявленных торгов.

Кроме того, на момент рассмотрения настоящего спора права истца не могут быть восстановлены путем признания аукциона недействительным. Удовлетворение данного иска должно повлечь за собой проведение новых торгов с соблюдением требований закона, что в отношении спорного земельного участка невозможно, так как на нем возведен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности ответчику.

У ответчика на основании статьи 36 Земельного кодекса РФ имеется исключительное право на использования земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, вследствие чего проведение новых торгов в отношении всего спорного участка не может иметь место.

Данное обстоятельство не лишает истца права воспользоваться иными способами для изменения платы за землепользование путем выкупа земельного участка или переоформления договора аренды на иных условиях.

Разногласия, возникшие между сторонами по размеру земельного участка, должны разрешаться в самостоятельном порядке и не могут служить основанием для наделения истца правом на оспаривание торгов.

В процессе рассмотрения дела ответчиком сделано заявление о пропуске срока исковой давности для оспаривания проведенного аукциона.

Поступившее заявление суд, исходя из фактических обстоятельств дела, признает обоснованным.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 44 совместного Постановления Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного Судов Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

В силу пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В силу статьи 201 Гражданского кодекса РФ перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.

Правило данной статьи применяется независимо от оснований перемены лиц в обязательстве.

Согласно статье 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, с момента приобретения права собственности на производственный технологический цех произошла перемена лиц в договоре аренды земельного участка от 12 декабря 2008 года.

В случае перехода к новому лицу уже нарушенного права исковая давность начинает течение в день, когда о нарушении права узнал или должен был узнать прежний обладатель требования, либо в день, с которого началось течение иного установленного законодательством срока исковой давности.

В данном случае ООО "Мулинское рыбоводное хозяйство" является лицом аффилированным с ФИО3 с 29 марта 2011 года. Последний был участником торгов и первоначальным арендатором спорного земельного участка, который об обстоятельствах оспариваемой сделки знал с момента её заключения. Отчуждение объекта недвижимости, возведенного на арендованном земельном участке, в пользу возглавляемого им юридического лица, единоличным участником которого является его дочь, не прерывает течения срока исковой давности для оспаривания аукциона.

Аналогию в данном случае суд усматривает с разъяснениями, данными в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ № 28 от 16 мая 2014 года. Обратное толкование закона приводило бы к дестабилизации гражданского оборота и возможности продления срока, установленного законом для защиты нарушенного права, без наличия на то законных оснований неограниченное количество раз.

Исковое заявление поступило в арбитражный суд 23 октября 2014 года, то есть по истечении более 5 лет со дня заключения сделки, что свидетельствует о пропуске истцом срока исковой давности.

В силу статьи 199 Гражданского кодекса РФ пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа истцу в удовлетворении исковых требований.

Расходы по делу в виде государственной пошлины по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска обществу с ограниченно ответственностью «Мулинское рыбоводное хозяйство», (ИНН <***> ОГРН <***>); р-н Володарский, д.Мулино, отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца и может быть обжаловано в установленном законом порядке в Первый арбитражный апелляционный суд (г.Владимир) через Арбитражный суд Нижегородской области.

Судья М.Н. Каманова