Гражданский кодекс часть 1

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), г.Нижний Новгород,

при участии в деле третьих лиц: ФИО1, ООО «Аристо»

о признании незаконным отказа в государственной регистрации №01/296/2013-609 от 11.10.2013,

при участии представителей сторон:

от истца: ФИО2, по доверенности от 27.01.2014,

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 21.11.2013,

от третьих лиц: ФИО4, по доверенностям,

установил: в Арбитражный суд Нижегородской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «КВАРТСТРОЙ Фаворит» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с заявлением:

- о признании незаконным отказа №01/296/2013-609 от 11.10.2013 в государственной регистрации дополнительного соглашения от 05.09.2013 года к договору №0703/2012-Б-1 от 07.03.2012;

- обязании произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 05.09.2013 года к договору №0703/2012-Б-1 участия в долевом строительстве от 07.03.2012 года.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1 и ООО «Аристо»

Заявитель требования поддержал в полном объеме.

Регистрирующий орган в судебном заседании и представленном отзыве возражает относительно удовлетворения заявленных требований, указывая, что в соответствии с положениями статьи 6 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон о долевом участии) срок передачи объектов долевого строительства должен быть единым для всех дольщиков. Однако, срок передачи 48 помещений, являющихся предметом по договору №0703/2012-Б-1. Одновременно указал, что в настоящее время произведена регистрации договора уступки права требования неустойки, заключенного с ООО «Аристо».

Представитель третьих лиц поддерживает доводы регистрирующего органа, полагая, что заключение ФИО1 дополнительного соглашения об изменении срока передачи объекта долевого строительства нарушает права иных дольщиков.

Дело рассмотрено, и резолютивная часть решения объявлена 17 февраля 2014 года. На основании пункта 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изготовление решения в полном объеме откладывалось на 24 февраля 2014 года.

Как следует из исковых материалов, 07.03.2012 ООО «Квартстрой Фаворит» (застройщик) и ООО «Управляющая компания «Квартстрой» (дольщик) подписан договор №0703/2012-Б-1, по которому застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) здание многофункционального использования с квартирами на верхних этажах на земельном участке площадью 7 508 кв.м., кадастровый №52:18:0030407:20 по адресу: г.Н.Новгород, Канавинский район, ул.Бетанкура (адрес строительный) и после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию передать дольщику жилые помещения, а дольщик – принять долевое участие в строительстве указанного здания, уплатить обусловленную договором цену и принять жилые помещения №№127, 120, 113, 114, 123, 115, 108, 133, 117, 109, 104, 222, 215, 208, 230, 223, 202, 331, 307, 429, 408, 430, 424, 417, 433, 419, 405, 413, 406, 435, 414, 519, 521, 522, 516, 231, 224, 217, 210, 232, 225, 211, 204, 227, 220, 213, 228, 221 по акту приема-передачи.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок передачи застройщиком помещения составляет 2 квартал 2013 года.

11.09.2012 между ООО «Управляющая компания Квартстрой» (цедент) и ФИО1 (цессионарий) подписан договор №1109/2012-М-2, по которому цедент уступил цессионарию, а цессионарий – приобрел право требования к ООО «Квартстрой Фаворит» передачи в собственность цессионария жилого помещения (квартиры №221) общей площадью 33,36 кв.м. (общая площадь с учетом балконов и лоджий – 34,96 кв.м.), расположенного в здании многофункционального использования с квартирами на верхних этажах на земельном участке площадью 7 508 кв.м., кадастровый №52:18:0030407:20 по адресу: г.Н.Новгород, Канавинский район, ул.Бетанкура (адрес строительный), возникшее на основании договора участия в долевом строительстве №0703/2012-Б-1, заключенного между ООО «Квартстрой Фаворит» и цедентом 07.03.2012.

Договор уступки права требования зарегистрирован в установленном законом порядке 21.09.2012, что подтверждается отметкой на экземпляре договора (л.д.24).

05.09.2013 между ООО «Квартстрой Фаворит» (застройщик) и ФИО1 (дольщик) подписано дополнительное соглашение к договору №0703/2012-Б-1, согласно которому жилое помещение №221 должно быть передано дольщику не позднее 4 квартала 2013г.

ФИО1 и ООО «Квартстрой Фаворит» обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области за государственной регистрацией дополнительного соглашения к договору долевого участия на объект долевого строительства – квартиру №221, расположенный по адресу: г.Н.Новгород, Канавинский район, ул.Бетанкура (адрес строительный).

10.09.2013 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области уведомило ООО «Квартстрой Фаворит» и ФИО1 о приостановлении государственной регистрации до 11.10.2013.

Письмом от 11.10.2013 №01/296/2013-609 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области отказало ООО «Квартстрой Фаворит» и ФИО1 в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору долевого участия. В обоснование отказа Управление указало, что изменение срока передачи объекта долевого строительства на срок не позднее 4 квартала 2013г. не допустимо, поскольку срок передачи застройщиком объекта долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства.

Полагая, что отказ регистрирующего органа не соответствует действующему законодательству и нарушает права ООО «Квартстрой Фаворит», как застройщика, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, третьих лиц, суд удовлетворяет заявление в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативно правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие двух условий:

- оспариваемый ненормативный акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствует закону и иному нормативному правовому акту;

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Из пункта 5 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ следует, что отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.

Письмом от 11.10.2013 №01/296/2013-609 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области отказало ООО «Квартстрой Фаворит» и ФИО1 в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору долевого участия, указав, что изменение срока передачи объекта долевого участия в соответствии с вышеуказанным соглашением не допустимо, поскольку срок передачи застройщиком объекта долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства.

Между тем, в рассматриваемом случае суд не может согласиться с доводами регистрирующего органа в силу следующего.

Как следует из представленных в дело документов, срок передачи объектов долевого строительства по договору №0703Э2012-Б-1 согласован сторонами – 2 квартал 2013 года.

Впоследствии права дольщика по договору переданы в отношении квартиры №221 ФИО1

В связи с тем, что строительство объекта не могло быть окончено в согласованные сроки, дольщикам были направлены уведомления о переносе сроков ввода в эксплуатацию и передачи объектов долевого строительства.

05.09.2013 между застройщиком и дольщиком ФИО1 подписано соглашение об изменении срока передачи жилого помещения на 4 квартал 2013 года.

В соответствии со статьей 6 Закона о долевом участии застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (часть 3 статьи 6 вышеназванного закона).

Согласно названной норме права изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 3 статьи 4 закона о долевом участии договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. В силу общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора о долевом участии должно быть зарегистрирована.

Ссылка регистрирующего органа о необходимости установления единого срока передачи объекта долевого строительства не обоснованна, поскольку в рассматриваемом случае имело место изменении ранее установленного срока в соответствии с положениями части 3 статьи 6 Закона о долевом участии.

Отказ в регистрации дополнительного соглашения об изменении срока нарушает право сторон на свободу договора (ст. 421 Гражданского кодекса РФ), поскольку возможность заключения дополнительного соглашения обусловлена только волей сторон сделки и не может затрагивать права иных дольщиков. Законом не предусмотрена обязанность дольщиков заключать дополнительное соглашения об изменении сроков передачи объекта в случае невозможности осуществления строительства в ранее согласованный срок, заключение такого соглашения является правом дольщика.

ФИО1 подписала соглашение об изменении срока передачи объекта и совместно с застройщиком подала необходимые документы для регистрации данного соглашения, в связи с чем оснований для отказа в государственной регистрации у регистрирующего органа не имелось.

При таких обстоятельствах отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в государственной регистрации дополнительного соглашения от 05.09.2013 к договору №0703/2012-Б-1 участия в долевом строительстве от 07.03.2012, выраженный в письме №01/296/2013-609 от 11.10.2013 года является незаконным, в связи с чем требования ООО «Квартстрой Фаворит» подлежат удовлетворению с возложением на Управление Россреестра обязанности устранить допущенное нарушение на основании пункта 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы третьих лиц о том, что дополнительное соглашение от 05.09.2013 года нарушает права иных дольщиков несостоятельны, поскольку изменение договора имеет место только в отношении конкретного дольщика – ФИО1 и не затрагивает правоотношений застройщика с иными лицами.

Расходы по госпошлины относятся на регистрирующий орган (ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167, 170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области №01/296/2013-609 от 11.10.2013 года в государственной регистрации дополнительного соглашения от 05.09.2013 к договору №0703/2012-Б-1 участия в долевом строительстве от 07.03.2012.

Обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 05.09.2013 к договору №0703/2012-Б-1 участия в долевом строительстве от 07.03.2012, заключенного ООО «КВАРТСТРОЙ Фаворит» и ФИО1.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «КВАРТСТРОЙ Фаворит» (ИНН <***>, ОГРН <***>), <...> руб. расходов по государственной пошлине.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента его принятия.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья И.В.Требинская