Гражданский кодекс часть 1

при участии третьего лица , не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Волга-НН», г. Н.Новгород,

о взыскании задолженности по арендной плате

при участии представителей сторон:

от истца: ФИО2, доверенность от 01.10.2011;

от ответчика: ФИО3, доверенность от 25.01.2012;

ФИО4 –директор (выписка из ЕГРЮЛ)

третьего лица: ФИО5, доверенность от 01.03.2012

установил :

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением (с учетом уточнения) к обществу с ограниченной ответственностью «Рипэйр суплаинг» (далее – ООО «Рипэйр суплаинг», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору субаренды №124Г от 01.09.2010 в сумме 43559 руб. 99 коп., пеней в соответствии с пунктом 4.1 договора субаренды в сумме 40330 руб. 00 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Волга-НН» (далее - ООО «Волга-НН», третье лицо).

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, указав, что нарушение целостности крыши произошло вследствие установки ответчиком на крыше рекламной конструкции.

Ответчик в отзыве на иск просит в удовлетворении требований истца отказать; считает, что арендная плата за январь-февраль 2011 года и неустойка не подлежат возмещению, поскольку: арендованное помещение освобождено 09.01.2011, помещение освобождено в связи с нарушением арендодателем обязательства по договору, предусмотренного пунктом 2.8 договора - самостоятельно и за свой счет производить капитальный ремонт помещения, переданного в аренду в течение срока действия договора, истцом не предоставлено ответчику другое взамен арендуемого помещение в соответствии с пунктом 2.8.1 договора, ответчик письменно 12.01.2011 уведомил истца о невозможности исполнить обязательства по договору и его расторжении в связи с протеканием кровли в соответствии с пунктом 6.2 договора субаренды.

Кроме того, ответчик заявил ходатайство о взыскании с истца расходов на оплату услуг представителя в сумме 15 000 рублей. Данное ходатайство ответчика принято судом к рассмотрению.

Третье лицо поддерживает исковые требования истца, указывает, что 01 января 2010 года им заключен договор аренды торговых площадей №45 с ИП ФИО1, в том числе и объекта который был передан ИП ФИО1 по договору субаренды ООО «Рипэйр суплаинг». Помещения были переданы в удовлетворительном состоянии по акту, по данным ИП ФИО1 пролив помещения 09 января 2011 года явился причиной установки ответчиком рекламных конструкций на крыше арендуемого мини-маркета. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества. Таким образом, ООО «Рипэйр суплаинг» нарушил п. 2.13 договора субаренды и не предпринял меры по устранению пролива. Ремонтные работы по устранению повреждения кровли были устранены самостоятельно арендодателем.

В рамках рассматриваемого дела ООО «Рипэйр суплаинг» обратилось со встречным исковым заявлением, в котором просит расторгнуть договор аренды №124Г от 01.09.2010 с 09.01.2011, и взыскать и ИП ФИО1 понесенные им убытки в размере 60 540 руб. 00 коп.

Определением суда от 06.02.2012 встречное исковое заявление возвращено ООО «Рипэйр суплаинг», как не соответствующее требованиям статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 19.03.2012 до 15 часов 50 минут. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Нижегородской области www.nnov.arbitr.ru: раздел Перерывы. По окончании перерыва рассмотрение дела продолжено.

Как следует из материалов дела, 01.09.2010 ИП ФИО1(Арендодатель) и ООО «Рипэйр суплаинг», (Субарендатор) заключили договор субаренды №124Г, по условиям которого Арендодатель обязался предоставить Субарендатору за плату во временное пользование мини-магазин №18, расположенный по адресу: <...> (Сормовский рынок), общей площадью 18,9 кв.м., в том числе торговая площадь 9 кв.м., для организации торговли промышленными товарами.

Согласно п.2.6 договора арендодатель обязан передать помещение в исправном состоянии по акту приема-передачи в течение пятнадцати дней после подписания договора.

Мини-магазин передан в субаренду ответчику по акту от 01.09.2010.

В пункте 2.9 договора субаренды закреплена обязанность ООО «Рипэйр суплаинг» своевременно производить оплату арендной платы, в размере, порядке, на условиях и в сроки, установленные договором.

Согласно пункту 3.1 договора субаренды размер арендной платы за пользование помещением состоит из постоянной и переменной части. Постоянная часть устанавливается в размере 24 200 руб. 00 коп. за один календарный месяц, НДС не облагается. Субарендатор ежемесячно перечисляет на расчетный счет истца сумму арендной платы авансовым платежом до 5-го числа месяца, подлежащего оплате, начиная с месяца, к которому относится день передачи помещения субарендатору по акту приема-передачи.

Согласно пункту 3.3 договора переменная часть арендной платы оплачивается отдельно на основании расчетов, согласованных между сторонами, в соответствии с выставляемыми истцом счетами, в течении пяти дней с момента их выставления.

В пункте 4.1 договора стороны согласовали ответственность субарендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в размере, равном ежедневной оплате за каждый просроченный день от суммы арендной платы.

Срок действия договора субаренды установлен в пункте 5.5 договора до 30.11.2010; в случае если арендатор продолжает пользоваться помещением после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор возобновляется на три месяца на тех же условиях.

В соответствии с пунктом 5.3.3 договора договор подлежит расторжению по требованию субарендатора при условии предварительного (не менее чем за 2 месяца) уведомления арендодателя.

24.12.2010 ответчик обратился к истцу с письменным заявлением, в котором просил расторгнуть договор с 01.02.2011.

Учитывая положения пункта 5.3.3. договора, истец считает, что договор прекратил действие 24.02.2011.

Ответчик в нарушение взятых на себя обязательств не оплатил субарендные платежи за январь и 24 дня февраля 2011 года в установленные договором сроки, вследствие чего за «Рипэйр суплаинг» перед ИП ФИО1 образовалась задолженность в размере рублей 43 559 руб. 99 коп.

17.02.2011 истец направил в адрес ответчика претензию №1, в которой предлагал погасить задолженность по субарендным платежам до 24 февраля 2012 года. Однако претензия оставлена ответчиком без ответа, задолженность по договору субаренды не погашена.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП ФИО1 в Арбитражный суд Нижегородской области с настоящим исковым заявлением.

Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

По условиям пункта 1.1 заключенного сторонами договора субаренды № 124Г от 01.09.2010 во временное пользование ответчику передан мини-магазин, расположенный по адресу <...> (Сормовский рынок), общей площадью 18,9 кв.м., для организации торговли промышленными товарами.

Право распоряжения указанным объектом истец приобрел на основании договора аренды № 45 от 01.01.2010, заключенного с ООО «Волга-НН», и письма ООО «Волга-НН» от 01.01.2010 № 1, в котором последнее выразило свое согласие на передачу арендованного имущества третьим лицам – субарендаторам.

Право собственности третьего лица на объект аренды подтверждается договором подряда № 78 от 29.07.2002, на основании которого ООО «Волга-НН» поручило НП «АЭР «Промресурс» выполнить сборку складских боксов в количестве 13 штук из железобетонных панелей на Сормовском рынке г. Н.Новгорода.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации основным критерием отнесения вещи к недвижимости является её прочная связь с землей, при которой перемещение вещи без несоразмерного ущерба её назначению невозможно.

В пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, определяющей основные понятия, используемые в настоящем Кодексе, объект капитального строительства обозначен как здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подсобных построек. В подпункте 2 пункт 17 статьи 51 Кодекса указано, что выдачи разрешения на строителство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства.

Доказательства отнесения объекта аренды с учетом условий, установленных в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, к объектам недвижимости отсутствуют, следовательно, данный объект относится к движимым вещам.

Таким образом, ИП ФИО1 вправе выступать арендодателем по договору субаренды №124Г от 01.09.2010 и истцом по настоящему иску.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом и иными правовыми актами.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору субаренды в размере 43559 руб. 99 коп. за январь и 24 дня февраля 2011 года.

Факт неисполнения ответчиком обязанностей по уплате арендных платежей за указанный период подтвержден материалами дела.

Ответчик возражает против заявленного требования, считает, что за период указанный истцом у него не возникает обязанности по оплате арендных платежей, поскольку арендованное помещение освобождено 09.01.2011 в связи с протеканием кровли, арендодатель не исполнил обязательства по договору в части выполнения капитального ремонта помещения в течение срока действия договора и не предоставил ответчику другое взамен арендуемого помещение. 24.12.2010 ООО «Рипэйр суплаинг» направило в адрес ИП ФИО1 заявление о расторжении договора №124Г, начиная с 01 февраля 2011, а затем письменно 12.01.2011 уведомил истца о расторжении договора в связи с протеканием кровли.

Рассмотрев доводы ответчика, суд считает их подлежащими отклонению.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Согласно пункту 5.3.3 договора договор подлежит расторжению по требованию субарендатора при условии предварительного (не менее чем за 2 месяца) уведомления арендодателя.

24.12.2010 ООО «Рипэйр суплаинг» направило в адрес ИП ФИО1 заявление о расторжении договора №124Г. Следовательно, с учетом пункта 5.3.3 договора договор считается расторгнутым 24.02.2011.

Доказательств, что договор субаренды был расторгнут по соглашению сторон либо в судебном порядке до указанной даты суду не представлено.

В соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Как видно из материалов дела, в пункте 2.8 договора предусмотрено, что арендодатель за свой счет производит капитальный ремонт помещения, переданного в аренду в течение срока действия настоящего договора.

В пункте 2.13 договора установлена обязанность арендатора содержать помещение в исправном состоянии и в случае необходимости производить за свой счет техническое обслуживание и текущий ремонт помещения.

Согласно пункту 2.15 договора в случае аварии, либо причинении ущерба, произошедшего по вине субарендатора, последний обязан возместить ущерб и убытки потерпевшей стороне.

В материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что помещение передано в субаренду с недостатками, не позволяющими его использование. Акт приема-передачи помещения подписан сторонами без замечаний и возражений, при этом в пункте 2 акта указано, что помещение передается субарендатору без недостатков. Ответчик не имеет претензий к техническому состоянию передаваемого помещения, пригодность помещения для использования его по целевому назначению, указанному в договоре, ответчиком проверена.

Также при рассмотрении настоящего дела не представлено доказательств, которые бы позволили сделать однозначный и достоверный вывод о том, что явилось причиной повреждения кровли спорного объекта, по чьей вине произошло нарушение целостности кровли и, соответственно, в чьи обязанности входило приведение помещения в надлежащее состояние. Акт осмотра обуви лишь констатирует факт её повреждения и не содержит информации о вине арендодателя либо арендатора в произошедшем. Акт о причинении ущерба от 11.01.2010 составлен ответчиком спустя два дня после протекания крыши, не подписан истцом и также не содержит информации, в результате чего произошла разгерметизация кровли.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют и доказательства, свидетельствующие о том, что выполненные работы по ремонту кровли, носили характер капитального ремонта.

Вместе с тем даже если допустить, что работы по ремонту кровли в рассматриваемом случае относятся к капитальному ремонту, арендодатель за свой счет выполнил работы по восстановлению кровли, вызванные неотложной необходимостью, в разумный срок. Договором субаренды конкретный срок для проведения капитального ремонта не установлен, поэтому доводы ответчика о неисполнении истцом пункта 2.8 договора признаны несостоятельными.

Предоставление иного помещения в силу пункта 2.8.1 договора является правом, а не обязанностью арендодателя. Доказательств, что ответчик обращался к истцу с заявлением о предоставлении ему иного помещения, не представлено.

Помещение по акту приема-передачи ответчиком истцу не возвращено. Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Согласно представленному акту обследования спорного помещения от 18.01.11 помещение находится в пригодном к эксплуатации состоянии.

С заявлением об уменьшении размера арендной платы с учетом указанных выше обстоятельств ответчик к истцу не обращался.

Таким образом, Общество не реализовало принадлежащее ему право на уменьшение размера арендных платежей и несет связанные с этим негативные последствия.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что договор субаренды прекратил свое действие 24.02.2011, доказательства возврата ответчиком помещения истцу по акту приема-передачи отсутствуют, требования истца о взыскании с ответчика арендных платежей за период январь и 24 дня февраля 2011 года в сумме 43559 руб. 99 коп признаются судом обоснованными и подлежат удовлетворению.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика пени за нарушение сроков уплаты арендных платежей в размере 40333 руб. 00 коп. за период с 01.01.2011 по 24.02.2011.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку, определенную законом или договором.

В пункте 4.1 договора субаренды сторонами согласовано, что за несвоевременное внесение арендной платы в постоянной, переменной части Субарендатор обязан выплатить неустойку в размере, равном ежедневной оплате за каждый просроченный день от суммы арендной платы в постоянной, переменной части.

Ввиду того, что факт нарушения сроков уплаты субарендных платежей в период действия договора субаренды со стороны ответчика подтверждается материалами дела, суд считает требование о взыскании пени правомерным.

Согласно расчету истца сумма пеней за период с 01.01.2011 по 24.02.2011 составляет 40333 руб. 00 коп. исходя из расчета ежедневной арендной платы - 806 руб. 66 коп..

Расчет пеней, представленный истцом, судом проверен и признан соответствующим условиям договора.

Ответчик ходатайства об уменьшении суммы пеней с учетом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, приведенных в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81, не заявил, доказательств несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства не представил.

С учетом изложенного, исковые требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Следует отметить, что истец, полагая свои права нарушенными, не лишен права обратиться в самостоятельном порядке с иском о взыскании убытков.

В соответствии со статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в частности, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Учитывая, что исковые требования истца удовлетворены в полном объеме, требование ответчика о взыскании расходов на представителя подлежит отклонению.

Расходы по государственной пошлине по делу составляют 3355 руб. 73 коп., в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика и взыскиваются в пользу истца. Излишне уплаченная по платежному поручению от 07.10.2011 № 148 государственная пошлина в размере 410 рублей 18 копеек подлежит возврату истцу.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 171, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Рипэйр суплаинг», г.Н.Новгород (ИНН <***> , ОГРН <***>), в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, г.Н.Новгород (ИНН<***>, ОГРН <***>), 43 559 рублей 99 копеек долга, 40 333 рублей 00 копеек пеней, а также 3 355 рублей 73 копейки расходов по государственной пошлине.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1, г.Н.Новгород (ИНН <***> , ОГРН <***>), из федерального бюджета 410 рублей 18 копеек государственной пошлины, уплаченной платежным поручением № 148 от 07.10.2011. Справку на возврат государственной пошлины выдать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г.Владимир, через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

Решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа, г.Н.Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Е.Е. Кабакина