Гражданский кодекс часть 1

В обоснование своих требований истец указал, что 01 февраля 2018 года между ООО «УК «Зеркало» и ООО «Кораблик-Р» был заключен договор аренды недвижимого имущества №01/02-Бор.

В соответствии с п. 1.1 договора Арендодатель (Истец) передал Арендатору (Ответчику) во временное владение и пользование за плату недвижимое имущество (Помещение), описание которого содержится в Приложении №1 договора (помещение С1 на 3 этаже здания Торгового центра «Зеркало» (кадастровый номер 52:19:0206052:41), площадью 764 кв.м).

Согласно положениям п. 5.1. Договора за временное владение и пользование Помещением, Арендатор уплачивает Арендодателю в порядке, на условиях и в сроки, установленные в настоящем Договоре, арендную плату, которая включает в себя постоянную арендную плату и переменную арендную плату.

Согласно акту сверки взаимных расчетов ответчик нарушал сроки оплаты в следующие месяцы: март 2018 г., апрель 2018 г., август 2019 г.

По данному факту Истец направил Ответчику претензию (исх.№133 от 05.09.2019 г.) с требованием оплатить задолженность за период с 23.08.2019 по 05.09.2019 г. в размере 400 000 рублей и пени по договору в размере 5 600 рублей 00 коп.

Постоянная часть арендной платы оплачена Арендатором в день вручения претензии на торговую точку, пени же так и не были оплачены.

Стороны договорились, что Арендодатель прощает Арендатору пени, если Арендатор в последующем будет соблюдать договорные сроки оплаты арендной платы, однако нарушение сроков платы со стороны Арендатора продолжались и в последующем: сентябрь 2019 г.; октябрь 2019 г.; ноябрь 2019 г.; декабрь 2019 г.

Дополнительным соглашением №3 от «01» апреля 2020 г. стороны изменили сумму арендной платы и порядок расчета.

Арендатор продолжал систематически нарушать даже льготные условия сотрудничества.

При этом Арендатор нарушает сроки оплаты не только постоянной части арендной платы, но и переменной части: за май 2018 г., за июнь 2018 г.; за июль 2018 г.; за октябрь 2018 г.; за август 2019 г.; за март 2020 г.; за апрель 2020 г.

21 декабря 2020 года ООО «УК «Зеркало» направило в адрес ООО «Кораблик-Р» уведомление о ненадлежащем исполнении Договора, с указанием нарушений со стороны Арендатора в виде систематического нарушения сроков оплаты постоянной части арендной платы, а 25 декабря 2020 г. Истец направил Ответчику предложение расторгнуть договор с приложением проекта соглашения о расторжении договора, подписанного, со своей стороны.

В ответ на предложение расторгнуть договор ответчик ответил отказом.

Несогласие ответчика с расторжением договора послужило основанием для истца обратиться в суд с настоящим иском.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, поддержав доводы, изложенные в отзыве, указав, в том числе, что просрочки, допущенные им были незначительны, в настоящее время задолженность у ответчика перед истцом отсутствует, более того, ответчик, как лицо, пострадавшее в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, имело право на предоставление ему отсрочки по оплате арендных платежей с 13 марта 2020 до 01 октября 2020 года.

Рассмотрев представленные в материалы дела доказательства, суд считает требования не подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть расторгнут в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Истец указал, что ответчиком в течение периода действия договора допускались просрочки оплаты арендной платы в 2018, 2019 годах, а также в июне – августе и октябре 2020 года, что, по мнению истца, является существенным нарушением условий договора и является основанием для расторжения договора.

Ответчик, возражая против предъявленных требований, указал, что, несмотря на наличие в 2018, 2019 годах просрочек, истец заключил с ответчиком дополнительное соглашение № 3 от 01.04.2020, которым согласовал с ответчиком льготные условия арендной платы, что свидетельствует, по мнению ответчика, о наличии на тот момент заинтересованности истца в сохранении договорных отношений с Ответчиком.

Указанные же истцом просрочки, совершенные в июне, июле, августе и октябре 2020 года, по мнению ответчика, либо являются незначительными, либо вообще отсутствуют.

Суд рассмотрев, доводы сторон, пришел к следующему.

Действительно, судом установлено, что, несмотря на наличие в 2018-2019 годах просрочек по исполнению обязательств на стороне ответчика, истец сам предложилв письме от 22.04.2020 года №87 на период действия ограничений связанных с коронавирусной инфекцией снизить арендные платежи по Договору, в связи с чем, сторонами было заключено дополнительное соглашение от 01.04.2020 №3.

Таким образом, суд соглашается с доводом ответчика о том, что истец был заинтересован в первой половине 2020 года в сохранении договорных отношений, на что не повлияло даже ненадлежащее исполнение ответчиком ранее договорных обязательств.

Претензия с требованием погасить задолженность за июнь-август и октябрь 2020 года ответчику не предъявлялась. В период договорных отношений ответчику была предъявлена претензия с требованием оплатить задолженность только датируемая 05.09.2019, еще до заключения дополнительного соглашения №3 от 01.04.2020, при этом после выставления указанной претензии сумма задолженности, указанная в ней, была оплачена ответчиком, что не оспаривается истцом.

Несмотря на отсутствие письменного предупреждения о необходимости исполнения ответчиком обязательства по оплате задолженности, возникшей в октябре 2020 года, как это предусмотрено п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которомуесли основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса), истец в декабре 2020 года направил ответчику уведомление с предложением расторгнуть договор аренды.

В то же время, суд считает, что уплата долга ответчиком за предыдущие периоды не может исключать расторжение договора, но при этом и не является обязательным, исходя из положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В данном случае, по мнению суда, при решении вопроса о возможности расторжения договора аренды, необходимо определить насколько ответчик добросовестно подходил к исполнению своих обязательств по спорному договору.

Согласно положениям п. 5.1.договора, которые действовали до заключения дополнительного соглашения №3, за временное владение и пользование помещением, арендатор уплачивает арендодателю в порядке, на условиях и в сроки, установленные в настоящем договоре, арендную плату, которая включает в себя постоянную арендную плату и переменную арендную плату.

В соответствии с п.6.4. договора постоянная арендная плата начисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения, и перечисляется арендатором на расчетный счет арендодателя ежемесячно, авансом, не позднее 22 числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу.

В то же время, после заключения дополнительного соглашения № 3 порядок оплаты был изменен: размер ежемесячной арендной платы рассчитывается как сумма следующих платежей:

А) переменная часть арендной платы - это коммунальные услуги.

Б) плата с оборота, а именно - 6% от ежемесячного оборота Арендатора, но не менее минимальной платы с оборота в размере 120 000, а по истечении определенного периода - 6 % от ежемесячного оборота Арендатора, но не менее 225 000 руб. (пункт 1 Дополнительного соглашения № 3).

Таким образом, из условий дополнительного соглашения следует, что в случаях, когда процент с оборота больше чем сумма минимальной платы, то плата за отчетный месяц принимается равной проценту с оборота, если же процент с оборота меньше чем сумма минимальной платы, то оплачивается сумме минимальной платы.

При этом согласно абзацу 10 пункта 1 Дополнительного соглашения №3 оплата платы с оборота/Минимальной платы с оборота производится ежемесячно в течение 5 календарных дней с момента выставления счета Арендодателем.

Таким образом, из условий дополнительного соглашения № 3 следует, что плата с оборота оплачивается ежемесячно на основании счета, который выставляется по итогам оборота, но не менее минимальной платы. Указание на то, что минимальная плата должна вноситься в виде авансового платежа, на чем настаивает истец, и, в связи с чем, последний выставлял авансовые счета ответчику от 01 числа отчетного месяца, в дополнительном соглашении отсутствует.

Довод истца о том, что ответчик периодически оплачивал арендную плату авансом, чем выразил согласие на оплату минимальной платы авансовым платежом, судом отклоняется.

Суд полагает, что внесение авансового платежа было исключено дополнительным соглашением.

Выставленные авансовые счета на оплату от 01 числа отчетного месяца не порождали обязанности у Ответчика по их оплате, при этом и не лишало права его оплатить, при наличии воли на это у Ответчика.

Учитывая изложенное, а также то, что счет по итогам товарооборота за июнь 2020 года был выставлен 06.07.2020 был оплачен 13.07.2020, счет за июль 2020 года, выставленный 07.08.2020, был оплачен 10.08.2020, счет за август 2020 года, выставленный 04.09.2020, был оплачен 10.09.2020, а счет за октябрь 2020 года, выставленный 05.11.2020, - 09.11.2020, суд приходит к выводу, что просрочка по оплате арендных платежей у ответчика возникла только за июнь 2020 года (на один день), значительных нарушений обязательств по договору аренды ответчиком не было допущено.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что расторжение договора аренды от 01.02.2018 № 01/02-Бор в связи с незначительными нарушениями договора, несоразмерно степени нарушенного обязательства.

Более того, судом установлено, что на территории Нижегородской области в соответствии с Указом Губернатора Нижегородской области от 13.03.2020 N 27 с 13 марта 2020 был введен режим повышенной готовности (чрезвычайной ситуации).

Частью 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г.

Требования к условиям и срокам такой отсрочки утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 439.

Согласно п. 3 Требований отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не
позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или
чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за
соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности
или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения
арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются.

В пункте 11 Перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. N 434, содержится сфера деятельности «47.19 Торговля розничная прочая в неспециализированных магазинах».

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц основным видом деятельности ответчика является, деятельность с кодом 47.19.

Таким образом, ответчик является лицом, осуществляющим деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и на него распространяются положения пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ и он мог воспользоваться правом на отсрочку по оплате арендной платы по Договору.

Ответчик же на период действия ограничений связанных с коронавирусной инфекцией, не воспользовавшись правом на отсрочку арендных платежей, заключил с истцом дополнительное соглашение о снижении размера арендной платы.

При этом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации в Вопросе 3 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденным 30 апреля 2020 года было отмечено что, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом N 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований.

При таких обстоятельствах истец был обязан проинформировать ответчика о наличии у него права на отсрочку, однако истец данную обязанность не исполнил.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что требования истца о расторжении договора аренды неправомерны и удовлетворению не подлежат.

На основании статей 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по иску относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Д.Д. Окороков