Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Степановой Светланы Николаевны при ведении протокола судебного заседания судьей Степановой С.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Космос» к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации города Нижнего Новгорода о признании незаконным отказа в предоставлении здания в аренду на новый срок,

при участии представителей сторон:

от заявителя: ФИО1 – доверенность от 11.08.2008г.

от КУГИ и ЗР Администрации города Нижнего Новгорода: ФИО2 – доверенность от 25.12.2008г. №26785; ФИО3 – доверенность от 12.01.2009г. №68

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Космос-НН» (далее по тексту - ООО «Космос-НН», Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации города Нижнего Новгорода (далее по тексту - КУГИ и ЗР, Комитет) с заявлением о признании незаконным отказа Комитета в представлении находящегося в муниципальной собственности г.Н.Новгорода здания, расположенного по адресу: <...>, лит. «А», в аренду ООО «Космос-НН» на новый срок, обязании Комитет устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем направления ООО «Космос-НН» проекта долгосрочного договора аренды указанного здания.

Доводы заявителя основаны на п.3.2 Положения о порядке управления и распоряжения объектами муниципального нежилого фонда г.Н.Новгорода, утв.Постановлением Городской Думы г.Н.Новгорода от 28.05.1999г. №24, ч.4 ст.18 Федерального закона от 24.07.2007г. №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы следующим.

В 1993году трудовой коллектив ТОО «Космос-НН» (впоследствии – ООО «Космос-НН») выкупил на аукционе оборудование кафе «Космос» и право на аренду занимаемого кафе помещения сроком на 15 лет. 01.03.1995г. на основании протокола аукциона №978 между ТОО «Космос-НН» и КУГИ и ЗР Администрации г. Н.Новгорода заключен договор аренды №5/0020, в соответствии с которым комитет передал арендатору нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, кафе «Космос»).

Срок данного договора аренды истек 10.08.2008г., в связи с чем, 15.08.2008г. ООО «Космос-НН» обратилось в КУГИ и ЗР Администрации города Нижнего Новгорода с просьбой о предоставлении здания в аренду на новый срок.

Письмом от 05.09.2008г. Комитет отказал ООО «Космос-НН» в удовлетворении данной просьбы и предложил возвратить арендуемое имущество собственнику по акту приема-передачи.

ООО «Космос-НН» считает отказ КУГИ и ЗР Администрации г.Н.Новгорода неправомерным, поскольку, по его мнению, нарушено его преимущественное право как арендатора на заключение договора аренды здания на новый срок; и кроме того, предоставление в аренду спорного здания, включенного в Перечень муниципального имущества, предназначенного для содействия развитию малого и среднего предпринимательства на территории г.Н.Новгорода, целевым назначением тому же арендатору, по мнению Общества, является обязанностью, а не правом уполномоченного органа местного самоуправления.

Кроме того, отказ КУГИ и ЗР Администрации г.Н.Новгорода предоставить спорное здание на новый срок нарушает права и законные интересы заявителя в сфере осуществления им предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку заинтересованным лицом заявлено требование о выселении ООО «Космос-НН» из занимаемого здания по адресу: <...> лит. «А».

Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации города Нижнего Новгорода с доводами заявителя не согласился, пояснив суду следующее. По мнению заинтересованного лица, условия, необходимые для реализации преимущественного права аренды ООО «Космос-НН» не соблюдены, а именно: арендатор должен надлежащим образом исполнять свои обязанности по договору аренды; арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре аренды такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора; арендодатель принял решение заключить договор аренды указанного имущества. Как пояснили представители КУГИ и ЗР, в течение срока действия договора аренды (с 10.08.1993г. по 10.08.2008г.) арендатором неоднократно нарушались условия договора аренды. Факт нарушения условий договора аренды установлен арбитражным судом в рамках рассмотрения дела А43-27308/2007-41-726. Кроме того, ненадлежащее исполнение обязанностей подтверждается тем, что ООО «Космос» до настоящего времени не возвратил Комитету в установленном порядке имущество по акту приема-передачи в связи с истечением срока действия договора аренды. До истечения срока действия договора аренды, ООО «Космос-НН» с заявлением о предоставлении здания по адресу: <...> аренду на новый срок в Комитет не обращалось.

Комитет указал также, что включение указанного здания в Перечень муниципального имущества, предназначенного для содействия развитию малого и среднего предпринимательства на территории город Нижнего Новгорода, утвержденного постановлением Городской Думы г.Н.Новгорода от 25.06.2008г. №115 не может расцениваться как заключение договора с другим лицом. Таким образом, по мнению Комитета, основания для предоставления ООО «Космос-НН» нежилого здания, расположенного по адресу: <...> литер «А» в долгосрочную аренду на новый срок, отсутствуют.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, если полагают, что действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. Из смысла названной нормы АПК РФ следует, что лишь при наличии двух условий: несоответствие закону или иному нормативному правовому акту, и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности, решения и действия (бездействие) органов государственной власти и местного самоуправления могут быть признаны судом незаконными.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании протокола аукциона №978 от 10.08.1993г., между Комитетом по управлению городским имуществом г.Н.Новгорода и ТОО «Космос-НН» заключен Договор аренды нежилого помещения (здания, сооружения) №5/0020 от 01.03.1993г., находящегося в муниципальной собственности – нежилого здания по адресу: <...> (кафе «Космос»), площадью 131, 5 кв.м.; срок действия названного договора аренды устанавливался на 15 лет, с 10 августа 1993г. по 10 августа 2008года.

14 августа 2008года (исх.№44) ООО «Космос-НН» обратилось в Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации г.Н.Новгорода с письмом о предоставлении нежилого здания по адресу: <...> лит. «А» в аренду на новый срок.

Уведомлением от 05.09.2008г. №23-03/119224 КУГИ и ЗР Администрации г.Н.Новгорода отклонил просьбу заявителя, мотивировав свой отказ, во-первых, ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательство по договору аренды нежилого здания, и, во-вторых, истечением срока действия договора аренды № 5/0020 и отсутствием намерения Комитета оснований и намерения заключить договор аренды названного нежилого здания на новый срок.

Кроме того, КУГИ и ЗР Администрации г.Н.Новгорода в указанном уведомлении предложило ООО «Космос-НН» в добровольном порядке передать нежилое здание по адресу: <...> лит. «А» по акту приема-передачи.

Не согласившись с названным отказом в заключении договора аренды нежилого здания на новый срок, ООО «Космос-НН» обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области за судебной защитой нарушенного права.

Заявитель указывает, что отказ в заключении договора аренды на новый срок противоречит положениям действующего законодательства, в частности, п.3.2 Положения о порядке управления и распоряжения объектами муниципального нежилого фонда г.Н.Новгорода, утв.Постановлением Городской Думы г.Н.Новгорода от 28.05.1999г. №24, ч.4 ст.18 Федерального закона от 24.07.2007г. №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации а также нарушает права заявителя в сфере осуществлениям им предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд не может согласиться с доводами заявителя по следующим основаниям.
В соответствии с положениями статьи 209 Гражданского Кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу статьи 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Судом установлено, сторонами не оспаривается, что срок действия договора аренды №5/00020 от 01.03.1993г. истек 10 августа 2008года. Однако, на момент рассмотрения настоящего дела в суде, несмотря на уведомление Администрации г.Н.Новгорода, Общество не освободило нежилое здание, являвшееся предметом договора аренды, не передало его (здание) собственнику по акту приема-передачи.

Исходя из изложенного, суд считает, что в данном случае нарушаются права не столько арендатора, сколько собственника нежилого здания, расположенного по адресу: <...> лит. «А».

Что касается доводов заявителя относительно нарушения его преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, суд отмечает следующее.
В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Указанная норма права устанавливает совокупность обязательных обстоятельств, при наличии которых права истца считаются нарушенными и арендатор может воспользоваться предусмотренными способами защиты права.

Из материалов настоящего дела следует, что ООО «Космос-НН» обратилось в Администрацию г.Н.Новгорода на предмет заключения договора объекта недвижимости на новый срок уже по истечение срока действия договора аренды №5/0020, то есть не заблаговременно и не в разумный срок, как того требует названная норма Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Ссылка заявителя на п. 3.1. Положения о порядке управления и распоряжения объектами муниципального нежилого фонда г.Н.Новгорода, утв.Постановлением Городской Думы г.Н.Новгорода от 28.05.1999г. №24 (далее- Положение) о том, что данная норма предоставляет арендатору право обратиться с соответствующим заявлением по истечение срока действия договора аренды, судом отклоняется как несостоятельная в силу следующего. В соответствии с пунктом 3.1. Положения, арендуемые объекты МНФ, срок окончания договоров аренды которых истек или до окончания которого остается менее месяца, могут быть предоставлены по истечении срока договора в аренду на новый срок целевым назначением тому же арендатору либо путем конкурсного отбора претендентов.

Указанная норма не устанавливает и не определяет порядок письменного уведомления арендодателя о намерении арендатора заключить договор аренды на новый срок – данный порядок установлен Гражданским Кодексом Российской Федерации (статья 621 ГК РФ). Кроме того, п.3.1. Положения, не вступая в противоречие с Гражданским Кодексом РФ, лишь дополняют положения последнего о возможности, а именно праве арендодателя предоставить по истечении срока договора в аренду на новый срок целевым назначением тому же арендатору либо путем конкурсного отбора претендентов испрашиваемый объект.

Неверное толкование заявителем норм действующего законодательства является основанием для отклонения судом довода Общества об обязанности КУГИ и ЗР заключить с ООО «Космос-НН» договор аренды на новый срок со ссылкой последнего на п. 3.2. названного Положения. В пункте 3.2. Положения приводится перечень категорий лиц (арендаторов), которым могут быть предоставлены в аренду целевым назначением путем заключения договора аренды на новый срок объекты муниципального нежилого фонда. К данной категории, в частности, относятся арендаторы, купившие право аренды объектов МНФ в порядке приватизации.

Названный пункт Положения в развитие п.3.1. Положения лишь конкретизирует субъектный состав арендаторов, которым могут быть предоставлены в аренду объекты муниципального нежилого фонда, но не в коей мере не возлагает на уполномоченный орган обязанность по заключению договоров аренды на новый срок

Кроме того, нормы, установленные в Положении о порядке управления и распоряжения объектами муниципального нежилого фонда г.Н.Новгорода не могут применяться в отрыве от положений Гражданского Кодекса РФ, закрепляющего основные требования в сфере арендных правоотношений. Данные нормы должны применяться в совокупности.

Несостоятельной суд считает и ссылку ООО «Космос-НН» на п.4 ст.18 Федерального закона от 24.07.2007г. №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

В силу п.4 ст. 18 Федерального закона, федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе утверждать перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства). Государственное и муниципальное имущество, включенное в указанные перечни, может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Вышеприведенные положения Федерального Закона №209-ФЗ, также не возлагают на уполномоченные органы какие-либо обязанности по заключению договоров аренды на новый срок, а ограничивают режим использования муниципального имущества, включенного в указанные перечни.

Важно отметить, что право арендатора на преимущественное заключение договора на новый срок считается нарушенным, только если происходит сдача имущества другому лицу именно в аренду, а не отчуждение спорного имущества арендодателем на каком-либо ином праве (п.35 Обзора Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. №66).

Вместе с тем, Обществом не представлено доказательств передачи заинтересованным лицом спорного объекта недвижимости третьим лицам в аренду.

Доказательств, подтверждающих заключение договоров аренды спорного нежилого здания на новый срок не имеется.

Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок имеет арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности. К числу обязанностей арендатора в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации относится обязательство возвратить арендодателю полученное имущество при прекращении договора аренды. С учетом приведенных выше доводов, суд пришел к выводу, что Общество не является добросовестным арендатором, надлежащим образом, исполнявшим обязанности в течение действия договора аренды, а значит, не обладает правом пользоваться преимуществами при заключении договора аренды на новый срок

При таких обстоятельствах, основания для удовлетворения требований ООО «Космос-НН» к Администрации города Нижнего Новгорода у суда отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Требования Общества с ограниченной ответственностью «Космос-НН» к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации города Нижнего Новгорода о признании незаконным отказа в представлении находящегося в муниципальной собственности г.Н.Новгорода здания, расположенного по адресу: <...>, лит. «А», в аренду ООО «Космос-НН» на новый срок; обязании Комитет устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем направления ООО «Космос-НН» проекта долгосрочного договора аренды указанного здания, оставить без удовлетворения.

Решение вступает в законную силу по истечение 1 месяца с даты принятия и может быть обжаловано в порядке, установленном Арбитражным процессуальным Кодексом Российской Федерации.

Судья С.Н. Степанова