Гражданский кодекс часть 1

При участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамента финансов Администрации г. Нижний Новгород

О взыскании 10 818 800 рублей и расторжении договора купли-продажи от 15.08.2008 года

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, доверенность №1117 от 18.11.2009г., ФИО2, доверенность №1116 от 18.11.2009г.

от ответчика: Администрации г. Н.Новгород - ФИО3, доверенность от 12.01.2009г. №01-37/Д ,

КУГИ и ЗР администрации г.Н.Новгорода– Ковтуненко Е.И., доверенность №23-03/2-31193 от 31.12.2009г года

от третьего лица – ФИО4, доверенность №15-324 от 29,12.2009г.

Установил: в Арбитражный суд Нижегородской области обратилось Закрытое акционерное общество «Нижегородский домостроительный комбинат» г. Нижний Новгород (далее ЗАО «НДСК») к ответчикам - Администрации г.Н.Новгорода и Комитету по управлению городским имуществом и земельным ресурсам Администрации г. Нижний Новгород при участии третьего лица - Департамент финансов Администрации г. Нижний Новгород с исковым заявлением о взыскании 10 818 800 рублей и расторжении договора купли-продажи от 15.08.2008 года №13-А.

Исковые требования основаны на статьях 309, 310, 450 п.2 ст. 1102 Гражданского кодекса РФ, п.п.1,3 ст.37 ЗК РФ и мотивированы тем, что условия аукциона от 08.08.2008 года содержали недостоверные сведения относительно отсутствия обременений, находящихся на спорном земельном участке. На данном участке находится фундамент, принадлежащий ЖСК №465, что подтверждено решением арбитражного суда Нижегородской области от 30.04.2009 года по делу №А43-22942/2008 39-609.

Полагая, что продавцом предоставлена заведомо ложная информация об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, истец обратился с настоящим иском. Кроме того, истец указывает на отсутствие интереса к спорному участку в связи с экономическим кризисом и невозможностью в настоящее время осуществить строительство жилого дома.

Ответчик - Администрация г.Н.Новгорода отзывом на иск и в судебном заседании считает требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению, пояснив при этом, что спорный договор купли-продажи заключен с ЗАО «НДСК» по результатам аукциона, состоявшегося 08.08.2008 года.

В документации по проведению аукциона и в извещении о его проведении, опубликованным в газете «День города» от 14.07.2008 года №26 указано, что обременения земельного участка отсутствуют, на земельном участке расположены бетонные блоки.

В пункте 3 заявки №1 на участие в аукционе от 29.07.2008 года №679 ЗАО «НДСК» указало, что с условиями аукциона и документацией по проведению аукциона ознакомлено и согласно.

В качестве обеспечения участия в аукционе заявитель внес задаток в размере 10818800 руб., который засчитывается в сумму оплаты по договору купли-продажи.

Администрация полагает, что оснований для расторжения договора купли-продажи не имеется.

Ответчик - КУГИ и ЗР отзывом на иск и в судебном заседании также просит отказать истцу в удовлетворении исковых требований, пояснив, что не является стороной в Соглашении о задатке и по договору купли-продажи земельного участка. Следовательно, не может быть ответчиком по настоящему делу.

Третье лицо - Департамент финансов Администрации письменной позиции не представил, в заседании пояснил, что задаток, уплаченный истцом за участие в аукционе, поступил в бюджет города на единый счет, принадлежащий Муниципальному образованию «Город Нижний Новгород».

В порядке статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ 12.04.2010 года объявлена резолютивная часть решения, изготовление полного текста судебного акта откладывалось до 16.04.2010 года.

Как следует из исковых материалов, 09.06.2007 года земельный участок общей площадью 7000 кв.м , (земли населенных пунктов, под проектирование и строительство жилого дома №17), расположенный по адресу: <...> VI микрорайон Комсомольского жилого района, зарегистрирован на праве собственности за городом Нижний Новгород (л.д.51).

Постановлением Главы Администрации г.Н.Новгород №2982 от 30.06.2008 года решено провести 08.08.2008 года открытый аукцион по продаже указанного земельного участка под строительство жилого дома с помещениями общественного назначения для занятия детей, подростков и молодежи.

В Приложении к названному постановлению указан состав аукционной комиссии по определению победителя аукциона.

14.07.2008 года в газете «Биржа» №26 размещено извещение о проведении 08.08.2008 года в 13-30 час. открытого аукциона по продаже земельного участка, находящегося в муниципальной собственности г.Нижний Новгород, расположенный в Сормовском районе, ул. Зайцева, VIмикрорайон Комсомольского жилого района, под строительство жилого дома с помещениями общественного назначения для занятия детей, подростков и молодежи.

Начальная цена земельного участка площадью 7000 кв.м с кадастровым номером 52:1804 36:0028 установлена в сумме 54094000 руб. на основании отчета независимого оценщика.

Как следует из данного извещения, обременения данного земельного участка отсутствуют. На земельном участке расположены бетонные блоки.

Кроме того, указано, что осмотр земельного участка на местности производится лицами, желающими участвовать в аукционе, самостоятельно. В качестве обеспечения участия в аукционе и заключения договора купли-продажи заявитель вносит задаток в размере 10818800 руб. не позднее 04.08.2008 года, получатель - КУГИ и ЗР г.Н.Новгорода

29.07.2008 года ЗАО «НДСК» подана заявка №1 на участие в вышеназванном аукционе, в которой он сообщает, что с условиями аукциона и документацией по проведению аукциона ознакомлен и согласен, осмотр земельного участка им произведен, претензий по состоянию земельного участка не имеет (л.д.47-48).

Платежным поручением №2186 от 31.07.2008 года истец перечислил 10818800 руб задатка. (л.д.34).

Протоколом заседания аукционной комиссии от 08.08.2008 года, утвержденным главой администрации г.Н.Новгорода, аукцион по продаже вышеназванного участка признан несостоявшимся по причине участия в нем менее двух участников и принято решение о заключении договора купли-продажи земельного участка по начальной цене предмета аукциона с ЗАО «НДСК», единственным участником аукциона.

15.08.2008 года между Администрацией г.Н.Новгород и ЗАО «НДСК» заключен договор купли-продажи №13-А, предметом которого явился земельный участок площадью 7000 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 52:1804 36:0028, расположенный в г.Н.Новгород, Сормовский район, ул.Зайцева, VI микрорайон Комсомольского жилого района.

Данный земельный участок предоставлен под строительство жилого дома с помещениями общественного назначения для занятия детей, подростков и молодежи.

Согласно п.1.4 договора «объект» обременений не имеет. Пунктом 2 договора установлено, что сумма задатка, предварительно внесенная покупателем, в размере 10818800 руб. засчитывается в счет стоимости объекта.

Сумма в размере 43275200 руб.вносится покупателем на счет продавца равными частями ежеквартально до конца 2008г. Первый платеж вносится в срок не позднее 30.09.2008 года, получатель -УФК по Нижегородской области (КУГИ и ЗР администрации г.Н.Новгород).

В силу п.3 договора покупатель обязался произвести оплату «объекта» в установленные договором сроки, а также принять «Объект» по акту приема-передачи после внесения части стоимости объекта в сумме 21637600 руб. в том качественном состоянии, в котором он существует на момент передачи

Право собственности покупателя на объект возникает с момента его государственной регистрации в УФРС по Нижегородской области, которая производится после полной оплаты покупателем стоимости объекта.

В соответствии с п.5.1 договора настоящий договор может быть расторгнут продавцом в порядке, установленном законодательством РФ и настоящим договором.

При этом задаток покупателю не возвращается. В п.7 особых условий договора купли-продажи указано, что покупатель обязан разработать и утвердить проектную документацию в срок до 01.05.2009 года, осуществить строительство жилого дома с помещениями общественного назначения для занятии детей, подростков и молодежи на приобретаемом земельном участке в срок 2 года с момента получения разрешения на строительство.

Как пояснил представитель истца, впервые спорный земельный участок был осмотрен им в августе месяце 2008 года, то есть после проведения аукциона и только тогда ЗАО «НДСК» установило факт нахождения на приобретаемом им в собственность земельном участке фундамента, принадлежащего ЖСК №465.

В связи с данными обстоятельствами ЗАО «НДСК» письмом №465 от 30.06.2008 года обратилось к главе администрации г.Н.Новгорода с просьбой о признании аукциона недействительным и возврате 10818800 рублей задатка. Также ЗАО сообщает, что после решения вопроса с демонтажем фундаментов и объявления нового аукциона общество имеет намерение в нем участвовать, так как им выполнены все подготовительные работы (геология, топосъемка, разработан и согласован эскизный проект, собраны техусловия, разработана рабочая документация) для строительства объекта жилого дома с помещениями общественного назначения для занятий детей, подростков и молодежи.

В ответ на это обращение администрация г.Н.Новгорода сообщила, что аукцион от 08.08.2008 года. проведен в соответствии с нормами действующего законодательства, в связи с чем рекомендует ЗАО «НДСК» приступить к исполнению обязательств по подписанному договору.

Письмом №670 от 19.08.2009 года истец предложил администрации подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи до 01.09.2009 года. Данное предложение оставлено ответчиком без удовлетворения.

Из представленного в дело решения Арбитражного суда Нижегородской области от 30.04.2009 года по делу №А43-22942/2008 39-609 видно, что ЖСК №465 обратился к администрации г.Н.Новгорода с исковым заявлением о взыскании 250000 руб стоимости фундаментов и железобетонных блоков, расположенных на земельном участке: <...>.

При рассмотрении данного спора установлено, что строительство жилого дома №17 по ул.Зайцева было начато НПАП №1, которое в апреле месяце 199 года. было приостановлено в связи с отсутствием финансирования.

В целях возобновления и продолжения строительства в 1996 года был создан ЖСК №465, который по договору от 15.08.2005 года №17 приобрел у НПАП №1 в собственность фундаменты строящегося дома, находящимся на спорном земельном участке, однако продолжить строительство кооператив не смог. Во взыскании неосновательного обогащения с Администрации г.Н.Новгорода ЖСК №465 было отказано в связи с тем, что в продажную цену спорного земельного участка стоимость строительных материалов, принадлежащих ЖСК №465, не вошла.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 16.06.2009г. по делу №А43-5197/2009 13-125 удовлетворены исковые требования Администрации г.Н.Новгорода и ЖСК №465 обязан освободить земельный участок площадью 7000 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 52:1804 36:0028, расположенный в г.Н.Новгород, Сормовский район, ул.Зайцева, VI микрорайон Комсомольского жилого района. В соответствии с исполнительным листом, выданным судом, возбуждено исполнительное производство, которое до настоящего времени не завершено. Бездействия судебных приставов-исполнителей по исполнению вышеуказанного исполнительного листа обжалуются Администрацией г.Н.Новгорода в судебном порядке.

В соответствии с определением суда от 10.03.2010 года стороны произвели осмотр спорного земельного участка, предоставив в дело самостоятельные акты от 30.03.2010 года, содержащие разные заключения. Из акта Администрации г. Н.Новгорода следует, что на участке складированы сваи и бетонные блоки. Актом же ЗАО «НДСК» установлено нахождение на земле смонтированного ленточного фундамента, который перекрыт железобетонными плитами, выполнена кирпичная кладка стены, примыкающей к жилому дому, на площадке складированы строительные материалы, фундамент зарос деревьями и порослью.

Учитывая противоречивость сведений, изложенных в указанных актах, суд не принимает их в качестве доказательств в силу ст.67 АПК РФ.

Истец полагает, что обстоятельства, указанные им в его акте осмотра, подтверждают факт сокрытия Администрацией информации о проданном участке с обременением в виде находящихся на нем вышеназванных материалов, в связи с этим считает ответчика нарушившим п.1.4. договора купли-продажи, указывающий на отсутствие обременений на объекте.

Кроме того, ЗАО «НДСК» отмечает невозможность разработки и утверждения проектной документации, а также строительства дома к установленному договором сроку в связи с неосвобождением участка от посторонних материалов (п.7.1 договора).

Названные обстоятельства расцениваются истцом как нарушение ответчиком существенных условий договора купли-продажи от 15.08.2008 года, поэтому ЗАО «НДСК» настаивает на расторжении данного договора на основании ст.450 Гражданского кодекса РФ.

Оценив представленные в дело доказательства, заслушав объяснения представителей присутствующих лиц, суд считает требование истца не подлежащим удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с подпунктом 2 ст.450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении условий договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны, такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При обращении с требованием о расторжении договора купли-продажи от 15.08.2008 №13-А в связи с нарушением ответчиком существенных условий данного договора, ЗАО «НДСК» должно указать, какие конкретно условия оспариваемой сделки были нарушены продавцом, а также представить в дело доказательства причинения Администрацией г.Н.Новгорода при исполнении данного договора ущерба, который в значительной степени лишает истца возможности получить то, на что он рассчитывал при заключении спорной сделки.

ЗАО «НДСК» в качестве нарушения продавцом существенных условий, являющихся основанием для расторжения договора купли-продажи от 15.08.2008 года №13-А, указало на то, что Администрация г.Н.Новгорода при проведении аукциона скрыла сведения о наличии обременений спорного земельного участка.

Однако, из представленных в материалы дела документов следует, что Администрация г.Н.Новгорода до проведения аукциона разместила в газете «Биржа» сообщение об отсутствии обременений на спорном участке, известив одновременно о факте нахождения на нем бетонных блоков. Кроме того, в данном извещении указано, что осмотр земельного участка на местности производится лицами, желающими участвовать в аукционе, самостоятельно.

Из заявки №1 , поданной ЗАО «НДСК» на участие в аукционе, видно, что общество с условиями аукциона и документацией по проведению аукциона ознакомлено и согласно, осмотр земельного участка им произведен, претензий по состоянию земельного участка не имеет.

Договор купли-продажи, содержащий условие об отсутствии обременений на данном земельном участке (п.1.4) подписан ЗАО «НДСК» без каких-либо замечаний.

Таким образом, истец, заключая спорный договор с Администрацией г.Н.Новгород имел возможность и должен был проявить ту степень предосторожности и осмотрительности, которая требовалась при заключении сделки.

Суд считает довод истца о наличии обременений спорного земельного участка необоснованным, поскольку обременение это дополнительные обязательства и обязанности лица, накладываемые на него ограничения, возникающие в связи с наличием у него или получением им определенных прав и возможностей (например: обязанность арендатора сохранить арендованное имущество).

Кроме того, понятие обременения дается в ст.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект имущества (сервитут, ипотека, аренда и так далее).

В тоже время, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие обременение участка.

Исходя из изложенного, суд не усматривает оснований для досрочного расторжения договора купли-продажи от 15.08.2008 года №13-А.в связи с нарушением продавцом существенных условий, поскольку истцом вопреки требованиям ст.65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлены в дело доказательства такого нарушения со стороны Администрации г.Н.Новгорода.

Довод ЗАО «НДСК» о совершении оспариваемой сделки в нарушение требований п.1 ст.37 Земельного кодекса РФ в части непредоставления покупателю сведений об обременении земельного участка отклоняется судом в силу вышесказанного.

Следующим основанием досрочного расторжения договора купли-продажи ЗАО «НДСК» указывает на изменение денежно-кредитной и валютной политики, вызванное мировым финансовым кризисом и препятствующим ему исполнить свои обязательства по договору.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п.2 ст.451 Гражданского кодекса РФ договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Таким образом, законом установлено, что при наличии условий, предусмотренных п.2 ст.451 кодекса, сторона вправе требовать в судебном порядке расторжения договора.

Поскольку истцом не представлено в дело доказательств наличия условий., предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ, и учитывая, что изменение экономической ситуации само по себе нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств, суд отказывает в расторжении спорного договора по данному основанию.

На основании изложенного, иск подлежит отклонению.

Расходы по госпошлине в сумме 67 590 рублей в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на истца.

При обращении с данным иском истцу была предоставлена отсрочка уплаты госпошлины, поэтому ее взыскание производится судом в доход федерального бюджета Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 171, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Закрытому акционерному обществу «Нижегородский домостроительный комбинат» г.Н.Новгород - отказать.

Взыскать с Закрытого акционерного общества «Нижегородский домостроительный комбинат» г.Н.Новгород в доход федерального бюджета РФ 67590 рублей госпошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд (г.Владимир) через Арбитражный суд Нижегородской области.

Судья В.П.Соколицина