Гражданский кодекс часть 1

при участии представителя заинтересованного лица – ФИО1, доверенность от 10.01.2018, и в отсутствие представителей надлежащим образом извещенного заявителя,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по заявлению ПАО АКБ "Связь-Банк" (ОГРН<***>, ИНН<***>), г.Москва, о признании незаконными решения управления Росреестра по Нижегородской области от 27.07.2018 №52/258/303/2018-5160, 5157, 5150, 5162 о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности в отношении объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером 52:21:0000287:2077 и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером 52:21:0000287:2201, находящихся по адресу: Нижегородская область, г.Дзержинск, <...>, а также об обязании управления Росреестра по Нижегородской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя,

при привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требования относительно предмета спора, ФИО2 и ФИО3,

установил:

в Арбитражный суд Нижегородской области обратилось ПАО АКБ "Связь-Банк" (далее – заявитель, Общество, Банк) с заявлением о признании незаконными решения управления Росреестра по Нижегородской области (далее – заинтересованное лицо, административный орган, Росреестр) от 27.07.2018 №52/258/303/2018-5160, 5157, 5150, 5162 о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности в отношении объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером 52:21:0000287:2077 и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером 52:21:0000287:2201, находящихся по адресу: Нижегородская область, г.Дзержинск, <...>, а также об обязании управления Росреестра по Нижегородской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

От заявителя поступило ходатайство о рассмотрении настоящего заявления в отсутствии его представителя. Позиция заявителя подробно изложена в заявлении.

Представитель Росреестра возражает против удовлетворения заявленных требований, позиция подробно изложена в заявлении.

Кроме того, заинтересованное лицо указывает, что причины, послужившие основанием для приостановления были устранены 26.09.2018 и Росреестром зарегистрирован переход права собственности от ФИО3 к ФИО2 Этой же датой Управлением внесена в ЕГРН запись об ипотеке в отношении спорных объектов недвижимости имущества в пользу Общества.

Изучив материалы дела, судом установлено следующее.

Третьи лица о дате судебного заседания извещены надлежащим образом, не явились, мотивированных позиций не представили.

20.07.2018 в Росреестр через Муниципальное казенное учреждение «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг города Нижнего Новгорода» обратились ФИО3 и ФИО2 с заявлениями о государственной регистрации права (перехода права), ипотеки в силу закона на дом, кадастровый номер 52:21:0000287:2201, земельный участок, кадастровый номер 52:21:0000287:2077, расположенные по адресу: Нижегородская область, г.Дзержинск, <...> Г.

В качестве правоустанавливающего документа заявителями был представлен договор купли - продажи недвижимого имущества от 20.07.2018, заключенный между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель).

В ходе проведения правовой экспертизы документов административным органом установлено следующее.

Согласно пункту 1.1 предметом данного договора являются жилой дом и земельный участок, расположенные по вышеуказанному адресу, которые приобретаются ФИО2 за счет собственных и кредитных средств, предоставленных ПАО АКБ «Связь-банк» по кредитному договору <***> то 20.07.2018.

Кредит согласно кредитному договору предоставляется в размере 878 900 рублей.

Стоимость недвижимого имущества как предмета залога определяется в размере 1 034 000 рублей (пункт 1.5 договора).

Денежная сумма в размере 155 100 рублей в счёт уплаты за приобретаемое недвижимое имущество выплачивается покупателем за счёт собственных средств покупателя наличным расчетам.

27.07.2018 административным органом было принято решение №52/258/303/2018-5160, 5157, 5150, 5162 о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом по договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.07.2018.

В качестве основания для приостановления Росреестр указал следующее.

Предметом ипотеки в соответствии с договором от 20.07.2018 являются:

- жилой дом, назначение: жилое, 1- этажный. Общая площадь 13.6 кв.м., адрес: Нижегородская область, г.Дзержинск, <...> кадастровый №52:21:0000287:2077,

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства. Общая площадь 1500 кв.м., адрес: Нижегородская область, г.Дзержинск, <...>.

В соответствии с условиями договора право залога кредитора на недвижимое имущество удостоверяется закладной.

При этом, в представленной административного органу закладной предметом ипотеки является только один объект недвижимости – земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 1500 кв.м., адрес: Нижегородская область, г.Дзержинск, <...>, что по мнению административного органа, противоречит требованиям действующего законодательства об единстве судьбы земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений.

Полагая, что названные основания в приостановлении государственной регистрации не соответствуют действующему законодательству Российской Федерации и нарушают права и законные интересы Общества при осуществлении им предпринимательской деятельности, заявитель обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту; нарушение ненормативным правовым актом, решением, действием (бездействием) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В пункте 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются положениями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

В соответствии с ч.1 ст.29 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя:

1) прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

2) возврат прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения при наличии оснований, установленных статьей 25 настоящего Федерального закона;

3) проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

4) внесение в Единый государственный реестр недвижимости установленных настоящим Федеральным законом сведений, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

5) выдачу документов после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после прекращения государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно ч.1 ст.30 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав могут быть приостановлены не более чем на шесть месяцев однократно на основании заявления лиц, указанных в статье 15 настоящего Федерального закона.

Ч.1 ст.26 Закона №218-ФЗпредусмотрены основания для приостановления государственного учета и (или) государственной регистрации.

В соответствии с ч.1 ст.21 Закона №218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно ч.5 ст.18 Закона №218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, в случае, если оно принадлежит одному лицу. Так же п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в соответствии с которым все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе этих земельных участков.

Представленный на регистрацию договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.07.2018, заключенный между ФИО3 и ФИО2 соответствует вышеуказанным требованиям действующего законодательства. Предметом договора является как земельный участок, так и расположенные на нем объекты - жилой дом по адресу: Нижегородская область, г. Дзержинск, <...> Г.

Сторонами договора соблюден принцип единства судьбы земельного участка и находящихся на нем объектов.

В целях приобретения земельного участка между Заемщиком и Банком заключен кредитный договор №7550/2018 от 20.07.2018.

Согласно п.2.4. кредитного договора обеспечением исполнения обязательств по договору является ипотека земельного участка в силу закона, возникающая с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН.

Пункт 1.1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.07.2018 содержит условия о частичной оплате приобретенного земельного участка и жилого дома за счет кредитных средств Банка.

В соответствии с п.1 ст.64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее - ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)») при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодатели.

Согласно п.1 ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

На основании вышеуказанного, в силу прямого указания названного закона, приобретенные по договору земельный участок и жилой дом будут находиться в залоге уБанка до полного исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору. Данное обстоятельство также подтверждает единство судьбы приобретенных, в том числе, за счет кредитных средств земельного участка и находящихся на нем объектов - жилого дома.

В соответствии с п. 2.4 кредитного договора права залога кредитора на земельный участок подлежат удостоверению закладной.

Закладная является ценной бумагой, удостоверяющей право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств, право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В представленной в Росреестр закладной предметом ипотеки является земельный участок, что соответствует условиям кредитного договора <***> от 20.07.2018.

Вместе с тем, не включение в закладную предмета ипотеки - жилого дома, и прямого указания Закона (ст. ст. 64, 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» о возникновении ипотеки в силу закона при приобретении объектов недвижимости частично за счет кредитных средств, не является основанием для приостановки государственной регистрации и не свидетельствует о нарушении единства судьбы земельного участка и находящихся на нем объектов.

Таким образом, решение №52/258/303/2018-5160, 5157, 5150, 5162 о приостановлении государственной регистрации от 27.07.2018 было вынесено Росреестром незаконно и необоснованно.

Административный орган указывает на то, что 25.09.2018 заявителями были представлены дополнительные документы, в том числе дополнительное соглашение №1 от 29.09.2018 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.07.2018, которым стороны изменили пункт 1.5 договора, а именно, стоимость земельного участка как предмета залога определяется в размере 1 034 000 рублей (в предыдущей редакции: стоимость недвижимого имущества как предмет залога определяется в размере 1 034 000 рублей). Кроме того, уточнили порядок расчетов между сторонами, а именно, денежная сумма в размере 20 000 рублей выплачивается покупателем в счет уплаты приобретаемого жилого дома.

С учетом того, что причины, послужившие основанием для приостановления, были устранены 26.09.2018 Росреестром, зарегистрирован переход права собственности от ФИО3 к ФИО2 на дом и земельный участок, расположенные по адресу: Нижегородская область, г.Дзержинск, <...> на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.07.2018, дополнительного соглашения к договору купли - продажи недвижимого имущества от 20.07.2018 от 25.09.2018 №1.

Между тем, суд отмечает, что внесенные изменения в условия договора ничего не изменило, так как ипотека на жилой дом возникает в силу закона.

В соответствии с ч.2 ст.201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Однако, поскольку на момент рассмотрения настоящего заявления требования заявителя фактически исполнены Росреестром, то есть оспариваемое решение отменено и правовосстановительная мера применена, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы подлежат отнесению на Росреестр, так как требования заявителя были удовлетворены после обращения в суд.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180-182, 201, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

требования ПАО АКБ "Связь-Банк" (ОГРН<***>, ИНН<***>), г.Москва, оставить без удовлетворения.

Взыскать с управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в пользу ПАО АКБ "Связь-Банк" (ОГРН<***>, ИНН<***>), <...> рублей расходов по уплате государственной пошлины. Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не будет подана апелляционная жалоба.

В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступит в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта.

Судья А.В.Леонов