Гражданский кодекс часть 1

Предъявлены исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по договору на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и вывоз твердых бытовых отходов №956/1 от 01.09.2010 в размере 387 013 руб. за период с сентября 2010г. по декабрь 2011г. включительно, процентов в сумме 18 928,57 руб. за период с 10.10.2010г. по 31.12.2011г.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик, являясь собственником нежилого помещения площадью 1 015,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>, пом.П1, уклоняется от уплаты истцу, как управляющей организации, действующей на основании договора управления многоквартирным домом от 18.08.2006г. и договора между истцом и ответчиком №956/1 от 01.09.2010, платежей, связанных с содержанием дома и ремонтом общего имущества, по тарифам, утвержденным постановлениями Администрации г.Н.Новгорода.

В судебном заседании представитель истца поддержал иск по изложенным в нем основаниям.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал по основаниям, указанным в отзыве, так как считает, что договор №956/1 от 01.09.2010 не был заключен, кворум на общем собрании по вопросу о капитальном ремонте отсутствовал, в силу чего взыскание платы за капитальный ремонт и начисление на нее процентов является незаконным. В части наличия и размера задолженности по оплате услуг по содержанию и текущему ремонту ответчик иск не оспорил.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд приходит к следующему.

ОАО «Домоуправляющая компания Советского района» на основании договора управления многоквартирным домом от 18.08.2006г. является организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом №5 по проспекту Гагарина в городе Нижнем Новгороде, в котором находится нежилое помещение № П1 площадью 1 015,6 кв.м., принадлежащее на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Пифагор-4» по свидетельству о регистрации права от 12.08.2010г.

Истец направил в адрес ответчика подписанный со своей стороны договор на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и вывоз твердых бытовых отходов №956/1 от 01.09.2010г., который ответчик подписал с протоколом согласования, предложив исключить из договора условия по оплате за капитальный ремонт.

Письма ответчика (№ 4 от 24.08.2010г., № 10 от 06.09.2010г., № 14 от 15.09.2010г., № 47 от 19.01.2011г., № 27 от 21.04.2011г., № 43 от 24.06.2011г., № 49 от 11.07.2011г.) с требованием урегулировать в установленном законом порядке возникшие разногласия при заключении договора по вопросу исключения из него услуг по капитальному ремонту оставлены истцом без удовлетворения. Протокол согласования разногласий к договору истец подписать отказался (письмо № 3209 от 16.09.2010г.). В свою очередь ответчик не оплачивал истцу расходы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в спорный период.

Не оплата ответчиком расходов истца на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома послужила истцу основанием сначала для предъявления ответчику претензии от 05.05.2011г., а затем для обращения с настоящим иском в суд.

В соответствии со ст.10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Согласно ч.1,3 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Из протокола общего собрания собственников многоквартирного дома по адресу: <...>, от 15.10.2007г. следует, что собственники дома на собрании выбрали способ управления домом в виде управления управляющей организацией, утвердили управляющей организацией ОАО «Домоуправляющая Компания Советского района» с заключением договора по форме, разработанной Администрацией г.Н.Новгорода.

Данный протокол послужил основанием для подписания истцом договора управления многоквартирным домом от 18.08.2006г. с собственниками помещений в нем, перечисленными в приложении № 6 к договору.

Из ч.7 ст.155 ЖК РФ следует, что собственники помещений в многоквартирном доме…, управление которым осуществляется управляющей организацией плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

В соответствии с ч.4 ст.158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством РФ. По ч. 1 ст.37 ЖК РФ доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Согласно ст. 154 ЖК РФ в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги входит плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, и плату за коммунальные услуги.

В этой связи при наличии выбранного гражданами способа управления многоквартирным домом в виде выбора управления управляющей организацией ОАО «Домоуправляющая компания Советского района» довод ответчика о незаключенности договора между истцом и ответчиком не является основанием для освобождения владельца помещения в многоквартирном доме от несения расходов по содержанию и ремонту общего имущества, поскольку положения ст. 39 и 158 ЖК РФ носят императивный характер.

В силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В предмет доказывания по настоящему делу входят факты наличия у ответчика обязанности оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, сбережения ответчиком за счет истца спорных денежных средств вследствие невыполнения им надлежащим образом названной обязанности, выполненной истцом, размер неосновательного обогащения ответчика за счет истца.

Представитель истца пояснил, что истец, являясь управляющей организацией, в период с сентября 2010г. по декабрь 2011г. включительно оказывал услуги по содержанию дома и ремонту общего имущества. Факт оказания истцом услуг по содержанию дома и ремонту общего имущества, их стоимость подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.

Доказательств возмещения расходов истца по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома ответчик в суд в порядке ст.65 АПК РФ не представил.

Поскольку порядок и размер расходов на содержание и ремонт общего имущества дома общим собранием не устанавливался, а ответчик на основании вышеуказанных норм права обязан оплачивать расходы истца на содержание и ремонт общего имущества, то истец обоснованно произвел расчет задолженности ответчика исходя из площади принадлежащего ответчику на праве собственности нежилого помещения на основании Постановления Администрации г.Н.Новгорода от 18.12.2009г. № 6847 «Об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения с 01.01.2010г.», № 7210 от 28.12.2010г. «Об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения с 01.01.2011г». При этом расчет истца произведен с учетом степени благоустройства названного многоквартирного дома, определенной по данным его технического паспорта, а также без учета стоимости услуг по вывозу ТБО и аварийно-ремонтного обслуживания.

На основании изложенного суд принимает расчет истца в части начисления оплаты за содержание и ремонт общего имущества дома (в том числе за управление домом) за спорный период в сумме 360 607,4 руб., которая подлежит взысканию.

В то же время согласно п. 1 ч.2 ст.44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с ч.1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания (ч.4 ст.46 ЖК РФ).

Согласно протокола общего собрания собственников многоквартирного дома по адресу: <...>, от 15.10.2007г. собственниками было принято решение об утверждении перечня планируемых на 2008-2011г. работ по капитальному ремонту многоквартирного дома и платы за капитальный ремонт в размере 1,2 руб. в месяц. Итоги голосования определялись на основании протокола счетной комиссии от 15.10.2007г., согласно которого в голосовании приняли участие 93,73% собственников.

Однако, из представленных на обозрение суда и оглашенных в судебном заседании оригиналов бюллетеней для голосования следует, что площадь помещений (количество голосов), указанная в бюллетенях, подписанных собственниками, не совпадает с площадью, указанной в протоколе счетной комиссии от 15.10.2007г. При этом на обозрение суда в подшитом состоянии были предоставлены все бюллетени голосования по жилым помещениям, а также бюллетень голосования по муниципальной собственности. Несмотря на предложение суда, истец не предоставил технический паспорт на дом, свидетельства о праве собственности на квартиры для выяснения причин расхождений в данных протокола и бюллетеней. Также истец не представил бюллетень голосования собственников нежилых помещений, голоса которых учтены в протоколе, сославшись на его утрату. Копии всех представленных на обозрение суда оригиналов бюллетеней голосования в материалы дела истец представлять отказался.

В силу того, что документальных подтверждений утраты бюллетеня голосования нежилых помещений истцом в суд не представлено, данные протокола счетной комиссии отличны от содержаний бюллетеней, а ответчик оспаривает наличие кворума по вопросу о капитальном ремонте, суд принимает во внимание сведения по площади дома из справки ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» № 1277 от 05.05.2011г., результаты голосования, содержащиеся в первичных документах (бюллетенях) и отраженные в контррасчете ответчика, согласно которого за проведение капитального ремонта было получено 53,13% голосов собственников, что составляет менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, то есть менее установленного законом кворума.

Учитывая, что решение по вопросу о проведении капитального ремонта и установлении платы за него общим собранием было приняло в отсутствие необходимого кворума, указанное решение не имеет юридической силы вне зависимости от того обжаловалось ли оно в установленном законом порядке, либо нет. Других доказательств наличия у истца оснований для взыскания с ответчика оплаты за капитальный ремонт материалы дела не содержат.

Таким образом «Домоуправляющая компания Советского района» не имеет законных оснований для взыскания с ответчика платы за капитальный ремонт, в связи с чем в удовлетворении иска в сумме 26 405,6 руб., составляющей плату за капитальный ремонт за спорный период, суд отказывает.

Требование истца о взыскании процентов предъявлено правомерно, как основанное на нормах статей 155 ЖК РФ, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

По ч.1,2 ст.155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив). Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

Довод ответчика об отсутствии оснований для взыскания процентов в связи с не выставлением ему счетов для оплаты услуг судом отклоняется, поскольку законодатель не поставил срок оплаты в зависимость от получения собственником платежных документов, а из представленной в материалы дела переписки сторон по вопросу заключения договора на возмещение услуг истца по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома следует, что ответчик знал о том, что именно истец осуществляет оказание названных услуг по тарифам, установленным на основании постановлений администрации г.Н.Новгорода, то есть знал кому и в каком размере необходимо оплачивать услуги.

Поскольку расчет истца содержит ошибки в размере примененной ставки рефинансирования, а также с учетом уменьшения сумм подлежащих к ежемесячной оплате ответчиком в связи с вычетом стоимости капитального ремонта, суд произвел перерасчет процентов с учетом ставки рефинансирования ЦБ РФ 8% на день подачи искового заявления, а также за вычетом стоимости капитального ремонта.

На основании произведенного судом перерасчета требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10.10.2010г. по 31 декабря 2011г. подлежит удовлетворению в размере 17 105,53 руб.

Расходы по делу в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на стороны в размере пропорциональном размеру удовлетворенным судом требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

Взыскать с ООО «Пифагор-4» в пользу ОАО «Домоуправляющая компания Советского района» 360 607,4 руб. долга, 17 105,53 руб. процентов, 10 554,26 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в срок, не превышающий месяца со дня его принятия. В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу при условии, если оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока для подачи апелляционной жалобы.

Судья Е.А.Левашова