Гражданский кодекс часть 1

о расторжении договора аренды земельного участка от 16.06.2016 № 17633/08 с 18.02.2020; о взыскании 9 806 498 руб. 90 коп. денежных средств, внесенных в качестве обеспечения участия в аукционе и заключения договора аренды земельного участка (задатка),

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца - ФИО1 (доверенность от 27.05.2020),

от ответчика - ФИО2 (доверенность от 21.12.2020),

установил: в Арбитражный суд Нижегородской области обратилось общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Старт-Строй» (далее - Общество) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации города Нижнего Новгорода (далее - Администрация) о расторжении договора аренды земельного участка от 16.06.2016 № 17633/08 с 13.03.2020; о взыскании 9 061 535 руб. 05 коп. денежных средств, внесенных в качестве обеспечения участия в аукционе и заключения договора аренды земельного участка (задатка).

Исковые требования основаны на пункте 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22) и мотивированы тем, что ответчик неправомерно удерживает перечисленную арендную плату за пользование земельным участком, предоставленным для строительства многоквартирных жилых домов, несмотря на получение разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, передачи жилых помещений в собственность дольщикам и государственной регистрации права собственности на квартиры, расположенные в данных жилых домах.

Администрация в представленном отзыве и ее представитель устно в судебном заседании иск отклонили, указывая на отсутствие правовых оснований для расторжения договора и возврата уплаченной истцом денежной суммы.

Как следует из материалов дела, по результатам проведенного аукциона Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 17633/08 от 16.06.2016, в соответствии с которым в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 52:18:0080084:140, площадью 16 796 кв.м., расположенный по адресу: город Нижний Новгород, Приокский район, в районе пос. Дубенки (участок № 3).

Целевое использование участка: под строительство жилых домов в соответствии с функциональной зоной Жсм (зона смешанной функционально «жилая-общественная многоквартирная» жилой застройки) согласно генеральному плану города Нижнего Новгорода, утвержденному постановлением городской Думы города Нижнего Новгорода от 17.03.2010 № 22 (с изменениями).

Земельный участок входит в границы территории, в отношении которой постановлением Администрации № 680 от 28.02.2012 «Об утверждении документации по внесению изменений в проект планировки и межевания территории в границах улиц Анкудиновское шоссе, Цветочная, памятника природы «Щелоковский хутор», дублера проспекта Гагарина в Приокском районе города Нижнего Новгорода (в редакции постановления администрации города Нижнего Новгорода от 29.08.2013 № 3313)» утверждена документация по планировке территории.

Согласно постановления Администрации № 680 от 28.02.2012 на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0080084:140 предусмотрено строительство трех жилых многоквартирных домов.

Срок договора установлен в пункте 2.1 до 16.06.2025.

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 16.06.2016.

Общество построило на указанном земельном участки три жилых дома.

02.10.2019 введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом № 20 (по генплану), расположенный по адресу: <...> (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 52-RU523030002005001-27/2455p-2016 от 02.10.2019, листы дела 49-52).

Первое право собственности на квартиру (№ 87) в данном доме зарегистрировано за дольщиком 25.12.2019.

03.10.2019 введен в эксплуатацию второй многоквартирный жилой дом № 21 (по генплану), расположенный по адресу: <...> (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 52-RU523030002005001-27/2455p-2016 от 02.10.2019, листы дела 53-56).

Первое право собственности на квартиру (№ 165) в данном доме зарегистрировано за дольщиком 28.01.2020.

17.02.2020 был введен в эксплуатацию последний жилой дом (по генплану - многоквартирный жилой дом № 22), расположенный по адресу: <...> (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 52-RU523030002005001-27/2454p-2016 от 17.02.2020, листы дела 45-48).

Первое право собственности на квартиру (№ 63) в данном доме зарегистрировано за дольщиком 13.03.2020.

Общество письмом от 10.04.2020 обратилось к арендодателю с просьбой о расторжении договора аренды земельного участка № 17633/08 от 16.06.2016 в связи с окончанием строительства, предусмотренного документацией по планировке территории с приложением выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) о регистрации первого права собственности дольщика на квартиру в последнем сданном в эксплуатацию доме.

Письмом № Исх-03-02-198445/20 от 30.04.2020 ответчик отказал в расторжении договора, мотивируя тем, что отсутствует регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах на земельный участок с кадастровым номером 52:18:0080084:140.

Отказ Администрации признать договор аренды земельного участка № 17633/08 от 16.06.2016 прекратившим свое действие послужил основанием для обращения Общества в суд с настоящим иском.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 189-ФЗ) закреплено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ).

В силу названных норм права с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок (пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 66 и 67 Постановления № 10/22, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Судом установлено, что в соответствии с разрешениями на ввод объектов в эксплуатацию жилые дома, расположенные по адресу: город Нижний Новгород, улица Цветочная (Приокский), дом 13, дом 13 корпус 1 и корпус 2, на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0080084:140, введены в эксплуатацию.

Первая регистрация права собственности на объект недвижимого имущества - квартиру № 87 в доме № 13 проведена 25.12.2019, на квартиру № 165 в доме № 13 корпус 1 - 28.01.2020, на квартиру № 63 в доме № 13 корпус 2 - 13.03.2020.

Ответчик считает, что до момента проведения кадастрового учета земельных участков под каждым многоквартирным домом в отдельности, Администрация вправе распоряжаться земельным участком с кадастровым номером 52:18:0080084:140 и начислять арендную плату истцу за пользование земельным участком по договору аренды от 16.06.2016 № 17633/08.

Сведений о разделе земельного участка с кадастровым номером 52:18:0080084:140 и выделе из него новых земельных участков в ЕГРН не имеется.

Из перечисленных положений норм права следует, что в общую долевую собственность собственников жилых помещений многоквартирного дома переходит лишь тот участок, который сформирован и предназначен непосредственно для размещения и эксплуатации данного многоквартирного жилого дома.

Судом учтено, что согласно постановлению Администрации № 680 от 28.02.2012 на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0080084:140 предусмотрено строительство трех жилых многоквартирных домов.

В материалы дела представлены разрешения на ввод в эксплуатацию трех домов (№ 13, № 13 корпус 1 и № 13 корпус 2) по адресу: <...>.

Суд приходит к выводу, что истец полностью завершил строительные работы на арендованном земельном участке и прекратил его использование.

Тот факт, что из земельного участка с кадастровым номером 52:18:0080084:140 не были сформированы и определены границы земельных участков для целей эксплуатации жилых домов по мере их ввода в эксплуатацию и регистрации права собственности на помещения в данных домах, не является основанием для признания договора от 16.06.016 № 17633/08 действующим.

Доказательств того, что часть спорного земельного участка, не используются для эксплуатации жилых домов либо на участке продолжается строительство, Администрация суду не представила.

С момента первой регистрации права собственности на помещение в последнем жилом доме - 13.03.2020, действие договора аренды от 16.06.2016 № 17633/08 прекратилось.

Вместе с тем Общество в исковом заявлении просит суд признать договор аренды расторгнутым.

В абзаце третьем пункта 3 Постановления № 10/22, постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 № 2665/2012, от 24.07.2012 № 5761/2012 судам разъяснено, что в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты, при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению

Изучив исковое заявление Общества, суд полагает что заявленные требования направлены на установление факта прекращения договора аренды от 16.06.2016 № 17633/08, в связи с чем в указанной части иск Общества подлежит удовлетворению.

Также Обществом заявлено требование о взыскании 9 061 535 руб. 05 коп. денежных средств, внесенных в качестве обеспечения участия в аукционе и заключения договора аренды земельного участка (задатка).

В обоснование иска Общество ссылается на то, что договор аренды земельного участка № 17633/08 от 16.06.2016 заключен по результатам проведения аукциона, открытого по составу участников, на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Нижнего Новгорода, расположенного в городе Нижнем Новгороде, в Приокском районе, в районе пос. Дубенки (участок №3), под строительство жилых домов.

В извещении о проведении аукциона указано, что в качестве обеспечения участия в аукционе и заключения договора аренды земельного участка заявитель вносит задаток в размере 53 543 484 руб., равном сумме арендной платы за 4,5 года. Победителю аукциона задаток засчитывается в сумму оплаты по договору аренды земельного участка.

Платежным поручением от 23.05.2016 Общество оплатило сумму задатка в размере 53 543 484 рублей.

Порядок расчетов согласован сторонами в разделе 4 договора аренды от 16.06.2016, согласно которому ежегодный размер арендной платы установлен по результатам аукциона и составляет 11 898 552 руб., или 708 руб.42 коп. за один квадратный метр.

Сумма арендной платы за 9 лет (срок договора аренды) за вычетом суммы задатка в размере 53 543 484 руб., составляет 53 543 484 руб. и перечисляется в следующем порядке:

- сумма арендной платы в размере ноль рублей (равная сумме арендной платы за 4,5 года за вычетом суммы задатка), в срок не позднее 6 месяцев с даты заключения договора аренды земельного участка, до 16.12.2016,

- оставшаяся сумма перечисляется ежеквартально до 25 числа последнего месяца квартала в сумме 2 974 638 руб. равными частями, начиная с 16.12.2020 (через 4,5 года с даты заключения договора).

По расчетам истца, внесенный задаток в размере 53 543 484 руб. должен засчитывать в счет арендной платы по договору с даты заключения договора - 16.06.2016 по 12.03.2020 всего в сумме 44 481 948 руб. 95 коп. Незачтённая сумма задатка составляет 9 061 535 руб. 05 коп. (53 543 484 руб. - 44 481 948 руб. 95 коп.).

С требованием о возврате 9 061 535 руб. 05 коп. Общество к Администрации не обращалось.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015), разъяснено, что претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав (пункт 4 подраздела 2 раздела «Судебная коллегия по экономическим спорам»).

Поскольку в поведении ответчика не усматривается намерение добровольно и оперативно урегулировать спор во внесудебном порядке, суд пришел к выводу об отсутствии целесообразности оставления иска без рассмотрения в указанной части. При этом Администрация не заявляла ходатайство об оставлении иска в без рассмотрения (пункт 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Возражая против удовлетворения иска о взыскании денежных средств, Администрация указывает на совокупность следующих обстоятельств:

- общий порядок предоставления земельного участка в аренду для целей жилищного строительства предполагает проведение торгов (аукциона) по продаже права на заключение договора аренды; согласно итоговому протоколу аукциона и договору аренды предметом торгов являлось право на заключение договора аренды земельного участка, принадлежащего муниципальному образованию; заключая договор аренды земельного участка, Общество согласилось с условиями договора в целом, в том числе с условиями о сроке действия договора и о размере годовой арендной платы; то обстоятельство, что пользование Обществом участком длилось менее установленного договором срока, с действиями Администрации по исполнению предусмотренных условиями конкурса и договором аренды обязательств не связано и находилось в зависимости от волеизъявления и действий самого Общества, построившего многоквартирные дома до истечения договора аренды;

- 53 543 484 руб., уплаченные Обществом, представляют собой плату за право заключить договор аренды;

- после заключения договора аренды денежные средства, уплаченные в качестве цены продажи права на заключение договора, возврату не подлежат;

- из положений земельного законодательства усматривается недопустимость заключения договора на условиях, отличных от условий, установленных в аукционной документации, частью которой является проект договора аренды;

- требование о взыскании суммы неосновательного обогащения в связи с изменением срока аренды земельного участка свидетельствует об изменении условий аукциона и, как следствие, о нарушении антимонопольного законодательства.

Согласно пункту 14 статья 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

По условиям аукциона на право заключения спорного договора аренды критерием выявления победителя являлся наибольший предложенный годовой размер арендной платы за земельный участок, а не общая сумма платы за весь срок аренды (право аренды).

В пункте 4.1 договора аренды также отражен годовой размер арендной платы в размере 11 898 552 руб.

Оплата по договору производится ежеквартально исходя из годового размера арендной платы, определенного в аукционной документации и договоре аренды.

Из условий аукциона и договора не следует, что Общество независимо от завершения строительства многоквартирных домов и перехода земельных участков в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах должно вносить арендную плату в последующие годы за участок до окончания срока, указанного в договоре аренды.

Поскольку в связи с переходом спорного земельного участка в долевую собственность собственников помещений в многоквартирных дома право муниципальной собственности на них прекратилось, Администрация утратила право на передачу земельного участка в аренду и право на получение арендной платы за указанный земельный участок, в связи с чем у ответчика отсутствуют правовые основания для удержания арендной платы, уплаченной за период, возникший после прекращения договора аренды.

Обстоятельства, связанные с досрочным завершением строительства многоквартирных домов на арендованном участке, а также возврат излишне внесенной арендной платы не свидетельствуют о нарушении аукционных условий или антимонопольного законодательства - предоставлении Обществу каких-либо муниципальных преференций (пункт 7 части 1 статьи 15 Федерального закона от 26 июля 2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Суд не принимает довод Администрации о том, что внесенные Обществом 53 543 484 руб. являются платой за право заключить договор аренды, поскольку из условий договора, а также из аукционной документации следует, что данные денежные средства являются арендной платой за 4,5 года аренды.

В силу стать 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно пункту 4 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства.

В договоре аренды либо в аукционной документации не указано, что задаток не возвращается в случае прекращения договора аренды раньше, установленного в нем срока.

На основании изложенного исковые требования Общества подлежат удовлетворению в полном объеме.

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-171, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать прекратившимся с 13.03.2020 договор аренды земельного участка от 16.06.2016 № 17633/08.

Взыскать с Администрации города Нижнего Новгорода, город Нижний Новгород (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Старт-Строй», город Нижний Новгород (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) 9 061 535 рублей 05 копеек - неосновательного обогащения, 72 032 рубля 50 копеек - судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Н.В. Бодрова