Гражданский кодекс часть 1

установил: Общество с ограниченной ответственностью «Диамант», г.Дзержинск Нижегородской области обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Дзержинска о признании договора аренды №51067 от 18.05.2007 года незаключенным и взыскании денежных средств в сумме 200 471 рублей 50 копеек.

Истец в судебном заседании 16.03.2010 года заявил ходатайство об изменении исковых требования, в связи с чем просил применить последствия недействительности сделки – договора аренды и вернуть стороны в первоначальное положение: обязать КУМИ г.Дзержинска принять от ООО «Диамант» по передаточному акту нежилое помещение, расположенное в подвале многоквартирного дома №82 по проспекту Ленина г.Дзержинска, в том состоянии, в котором оно находится в настоящее время без передачи его технической документации, взыскать с КУМИ г.Дзержинска 53244 рублей 78 копеек стоимости арендной платы, 96880 рублей 38 копеек целевой взнос, 11226 рублей 80 копеек оплату БТИ за установление площади помещения, 42020 рублей 10 копеек банковских процентов.

Ходатайство судом рассмотрено и отклонено, о чем вынесено протокольное определение.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ по ходатайству истца в судебном заседании объявлялся перерыв до 17.03.2010 года.

После перерыва истец вновь заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в связи с чем просит:

- признать договор аренды нежилого помещения (подвала) от 18.05.2007 №51067 незаключенным;

- применить последствия недействительности сделки, восстановив положение существующее до нарушения прав арендатора: обязать КУМИ г.Дзержинска принять от ООО «Диамант» по передаточному акту нежилое помещение, расположенное в подвале многоквартирного дома №82 по проспекту Ленина г.Дзержинска, в том состоянии, в котором оно находится в настоящее время без передачи его технической документации, оформив при этом передачу недвижимости актом возврата помещения, взыскать с КУМИ г.Дзержинска 53244 рублей 78 копеек стоимости арендной платы, 96880 рублей 38 копеек целевой взнос, 11226 рублей 80 копеек оплату БТИ за установление площади помещения, 42020 рублей 10 копеек банковских процентов.

Заявленные истцом требования основаны на положениях ст. 36 Жилищного кодекса РФ, ст. 12, 15, 166, 167, 168, 433, 607, 608, 609, 651, 861 Гражданского кодекса РФ.

Ходатайство судом удовлетворено (ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Ответчик после перерыва явку своего представителя не обеспечил, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. В представленном письменном отзыве считает требования о применении последствий недействительности сделки необоснованным. Договор аренды не противоречит положениям ст. 36 Жилищного кодекса РФ, поскольку муниципальное образование г.Дзержинск является собственником помещения подвала, расположенного по адресу: <...>, и вправе было сдавать данное имущество в аренду без согласия жильцов. Оснований для возврата 53244 рублей 78 копеек арендной платы не имеется, поскольку ответчик пользовался имуществом и обязан возместить правообладателю плату за пользование его имуществом. Уплаченный целевой взнос был получен на законном основании – Постановление Городской Думы №294 от 26.02.2002 года за предоставление права аренды имущества без проведения торгов. Комитет, как арендодатель имущества выполнил свои обязательства по предоставлению муниципального имущества.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебное заседание после перерыва проведено в отсутствие представителя ответчика.

Резолютивная часть решения объявлена 17 марта 2010 года. В порядке статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ изготовление решения в полном объеме откладывалось до 24 марта 2010 года.

Как следует из исковых материалов, приказом КУМИ администрации г.Дзержинска №554 от 16.05.2007 года ООО «Диамант» предоставлено в аренду часть здания (нежилое помещение – подвал), расположенное по адресу: г.Дзержинск, пр.Ленина, д.82, площадью 205,05 кв.м. сроком на 3 года.

Заключению договора предшествовала оплата ООО «Диамант» целевого взноса в сумме 96880 рублей 38 копеек на основании Постановления Городской Думы г.Дзержинска №294 от 26.06.2002 года (платежное поручение №75 от 12.04.2007, л.д.64).

18 мая 2007 года между КУМИ г.Дзержинска (арендодатель) и ООО «Диамант» (арендатор) подписан договор аренды вышеуказанного нежилого помещения для использования под склад.

Срок действия договора определен с 18 мая 2007 по 18 мая 2010 года (пункт 1.3 договора).

Помещение передано ответчику в пользование по акту приема-передачи от 18 мая 2007 года (л.д.31).

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Дополнительным соглашением №1 от 01 декабря 2008 года стороны уточнили характеристики арендуемого имущества, определив предмет договора как помещение подвала, площадью 187,20 кв.м., по адресу: <...>.

Дополнительным соглашением №2 от 12.02.2009 года стороны изменили назначение арендуемого имущества, определив его под приемный пункт стеклопосуды.

По утверждению истца, в период с 18 мая 2007 по декабрь 2007 года ООО «Диамант» произвело оплату арендных платежей в сумме 53244,78 рублей. Кроме того, истцом понесены расходы по технической инвентаризации помещения, стоимость которых составила 11 126,80 рублей (акт приема-передачи выполненных работ по договору №287 от 05.06.2007 и дополнительному соглашению от 27.08.2007, л.д.38).

Указанный договор аренды зарегистрирован не был, следовательно, в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным.

Кроме того, договор аренды, по мнению истца, заключен в нарушение статьи 36 Жилищного кодекса РФ без решения собственников помещений в многоквартирном доме, что в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ влечет его ничтожность.

Расценивая договор незаключенным ввиду отсутствия его госрегистрации и ничтожным, как противоречащий ст. 36 Жилищного кодекса РФ, ООО «Диамант» обратилось с настоящим иском в суд.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя истца, суд удовлетворяет заявленные требования частично исходя из следующего.

В соответствии с Выпиской из реестра муниципальной собственности г.Дзержинска от 05.02.2007 №369 нежилое встроенное помещение, площадью 200,05 кв.м., по адресу: г.Дзержинск Нижегородской области, пр.Ленина, д.82 относится к имуществу муниципальной казны и включено в реестр муниципального имущества на основании Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 года №3020-1, Распоряжения Администрации Нижегородской области №1261-р от 01.09.2007 года.

27 августа 2008 года в ЕГРП зарегистрировано право собственности муниципального образования – Городской округ г.Дзержинск Нижегородской области на нежилое помещение, площадью 187,20 кв.м., подвал, расположенное по адресу: г.Дзержинск, пр.Ленина, д.82, помещение №5, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 52-АВ №533052 от 27 августа 2008 года.

Осуществляя свои полномочия собственника КУМИ г.Дзержинска передало в арендное пользование ООО «Диамант» нежилое встроенное помещение, площадью 200,05 кв.м., по адресу: г.Дзержинск Нижегородской области, пр.Ленина, д.82 по договору аренды от 18.05.2007 года. Впоследствии соглашением от 01.12.2008 года площадь помещения изменена до 187,20 кв.м.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

На основании пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, что также предусмотрено пунктом 3 статьи 433 указанной нормы.

В силу пункта 2.2.2 договора арендатор обязался произвести государственную регистрацию договора аренды.

Однако, договор аренды от 18.05.2007 года №51067, заключенный на три года, в установленном порядке не зарегистрирован. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Следовательно, на момент рассмотрения настоящего спора договор является незаключенным на основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду отсутствия его государственной регистрации.

При таких обстоятельствах, требование истца о признании договора аренды нежилого помещения №51067 от 18.05.2007 года незаключенным, подлежит удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о применении последствий недействительности сделки – договора аренды, восстановив положение существующее до нарушения прав арендатора: обязать КУМИ г.Дзержинска принять от ООО «Диамант» по передаточному акту нежилое помещение, расположенное в подвале многоквартирного дома №82 по проспекту Ленина г.Дзержинска, в том состоянии, в котором оно находится в настоящее время без передачи его технической документации, оформив при этом передачу недвижимости актом возврата помещения, взыскать с КУМИ г.Дзержинска 53244 рублей 78 копеек стоимости арендной платы, 96880 рублей 38 копеек целевой взнос, 11226 рублей 80 копеек оплату БТИ за проведение технической инвентаризации, 42020 рублей 10 копеек банковских процентов.

Заявляя указанное требование, истец расценивает договора аренды ничтожным, как не соответствующий статье 36 Жилищного кодекса РФ, часть 2 которой предусматривает, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (п.4 статьи 36 Жилищного кодекса РФ).

Анализ указанной правовой нормы свидетельствует о том, что она регулирует порядок осуществления правомочий собственников общего имущества в многоквартирном доме.

Между тем, из материалов дела следует, что спорное помещение подвала является собственностью муниципального образования – Городской округ г.Дзержинск Нижегородской области, право собственности которого зарегистрировано в установленном законом порядке. Данное право никем не оспорено, недействительным не признано, в связи с чем КУМИ г.Дзержинска, осуществляя полномочия собственника, вправе им распоряжаться, в том числе передавать в пользование иным лицам, без согласия собственников иных помещений в многоквартирном доме.

При таких обстоятельствах, доводы истца о ничтожности спорного договора аренды ввиду его несоответствия положениями ст. 36 Жилищного кодекса РФ необоснованны, поэтому основания для применения последствий недействительности сделки не имеется.

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что даже в случае недействительности (ничтожности) договора аренды, заявленное истцом требование о применении последствий удовлетворению не подлежали бы в силу следующего.

В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке.

В то же время, денежные средства в сумме 96880 рублей 38 копеек целевой взнос, 11226 рублей 80 копеек оплату БТИ за проведение технической инвентаризации перечислялись не в рамках договора аренды, в связи с чем не подлежат возврату в порядке ст. 167 ГК РФ.

Общим последствием недействительности сделки является приведение сторон в первоначальное положение. Применительно к арендным сделкам, полученное выражается в пользовании имуществом, поэтому арендатор не имеет возможности вернуть своему контрагенту полученное по сделке, в связи с чем арендная плата, уплаченная истцом возврату не подлежит. Факт пользования помещением подтверждается актом приема-передачи помещения от 18.05.2007, актом от 20.02.2008 года, которые были подписаны ООО «Диамант» без каких-либо замечаний, разногласий. Доказательств невозможности использования помещения в дело не представлено.

Оснований для обязания КУМИ г.Дзержинска принять от ООО «Диамант» по передаточному акту нежилое помещение, расположенное в подвале многоквартирного дома №82 по проспекту Ленина г.Дзержинска, не имеется, поскольку в соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса РФ, в случае удовлетворения требований о применении последствий недействительности сделки, у ООО «Диамант» могла бы возникнуть обязанность по возврату помещения.

Учитывая, что договорные отношения между сторонами отсутствуют ввиду незаключенности договора ООО «Диамант» вправе возвратить помещение КУМИ г.Дзержинска.

Расходы по делу составляют 7567 рублей 44 копейки (2000 рублейс требования о признании договора незаключенным и 5567 рублей 44 копейки с имущественных требований). В порядке статей 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина с требования о признании договора незаключенным относятся на стороны незаключенного договора в равных долях, так как в возникновении указанного спора имеется вина обоих сторон, учитывая, что ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрена возможность регистрации договора аренды по заявлению любой из сторон сделки. При этом сумма в размере 1 000 рублей относящаяся на ответчика, подлежит взысканию с него в пользу истца. В оставшейся сумме госпошлина (5567 рублей 44 копейки) относится на истца.

Истцом при обращении с иском уплачена госпошлина в сумме 7509 рублей 43 копейки, то есть в меньшем размере, в связи с чем госпошлина в сумме 58 рублей 01 копейки подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167, 170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Диамант», г.Дзержинск Нижегородской области удовлетворить частично.

Признать договор аренды части здания (нежилого помещения) №51067 от 18 мая 2007 года, подписанный Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Дзержинска и Обществом с ограниченной ответственностью «Диамант», незаключенным.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Дзержинска в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Диамант», г.Дзержинск Нижегородской области 1000 рублей расходов по госпошлине.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Диамант», г.Дзержинск Нижегородской области в доход федерального бюджета РФ 58 рублей 01 копейки расходов по госпошлине.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Настоящее решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с даты принятия решения.

Судья В.П.Соколицина