Гражданский кодекс часть 1

Установил: Общество с ограниченной ответственностью «Птицефабрика «ВыксОВО», с.Туртапка Выксунского района Нижегородской области обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к ответчику - Обществу с ограниченной ответственностью «Туртапское», с.Туртапка Выксунского района Нижегородской области о:

- взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг по договору аренды №17/105 от 01.08.2008 года в сумме 6762 рублей 97 коп.;

- взыскании штрафа в сумме 5000 рублей;

- взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 18.09.2008 года по 17.03.2009 года в сумме 1074 рублей 49 коп.;

- взыскании 6108 рублей 83 коп. пени за период с 18.09.2008 по 17.03.2009 года;

- расторжении договора аренды №17/105 от 01.08.2008 года, заключенного ООО «Птицефабрика «ВыксОВО» и ООО «Туртапское»;

- выселении ответчика из жилого помещения – квартиры с условным номером 52:52:00 00 00:0000:7790:А:0001, расположенной по адресу: <...>, общей площадью 66,30 кв.м. на первом этаже пятиэтажного панельного многоквартирного жилого дома под литером А.

В процессе рассмотрения спора истец отказался от требований о взыскании 1074 рублей 49 копеек банковских процентов за период с 18.09.2008 по 17.03.2009 года (заявление от 09.06.2009 года, л.д.126).

Согласно ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела, отказаться от иска полностью или частично.

В силу части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд не принимает отказ от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

В настоящем деле, обстоятельства препятствующие принятию судом отказа от иска в части требования о взыскании 1074 рублей 49 копеек банковских процентов отсутствуют.

Отказ ООО «Птицефабрика «ВыксОВО» от требования о взыскании 1074 рублей 49 копеек банковских процентов задолженности по лизинговым платежам принят судом, поскольку не противоречит закону и не нарушает права других лиц, в связи с чем производство по делу в этой части подлежит прекращению (ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

В судебном заседании 13.07.2009 года истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в связи с чем просит признать договор аренды №17/105 от 01.01.2008 года недействительным, в связи с чем отказывается от требования о расторжении договора аренды, а также выселить ответчика из нежилого помещения квартиры. От остальных имущественных требований истец отказался.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 14.07.2009 года 12 часов 45 минут.

После перерыва истец настаивает на признании оспоримой сделки недействительной в соответствии со статьей 174 Гражданского кодекса РФ и применении последствий недействительности сделки в виде двухсторонней реституции.

В соответствии с пунктом 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

При обращении с иском истцом были заявлены требования о расторжении договора аренды и выселении ответчика в силу статьи 622 Гражданского кодекса РФ.

В представленных ходатайствах об уточнении исковых требований, истец просит признать договор аренды от 01.08.2008 года недействительным и применить последствия недействительности сделки в соответствии со статьей 174, 167 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, истец изменяет и предмет, и основание заявленных требований, что не допускается в начатом судебном процессе, в связи с чем указанные уточнения судом не принимаются.

Поскольку уточнение судом не принято, истец настаивает на - расторжении договора аренды №17/105 от 01.08.2008 года, заключенного ООО «Птицефабрика «ВыксОВО» и ООО «Туртапское» и выселении ответчика из жилого помещения – квартиры с условным номером 52:52:00 00 00:0000:7790:А:0001, расположенной по адресу: <...>, общей площадью 66,30 кв.м. на первом этаже пятиэтажного панельного многоквартирного жилого дома под литером А.

Производство по делу в части требований о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг по договору аренды №17/105 от 01.08.2008 года в сумме 6762 рублей 97 коп., взыскании штрафа в сумме 5000 рублей за нарушение пункта 2.4.9 договора аренды, взыскании 6108 рублей 83 коп. пени за период с 18.09.2008 по 17.03.2009 года подлежит прекращению в связи с отказом истца от заявленных требований (ст. ст.49, 150 Гражданского кодекса РФ).

Ответчик в представленном письменном отзыве и в судебном заседании требования истца не признал, указывая, что задолженность по арендной плате и коммунальным платежам отсутствует, в связи с чем оснований для расторжения договора не имеется. Договор на обслуживание может быть заключен только с собственником жилого помещения.

Резолютивная часть решения объявлена 14 июля 2009 года. В порядке статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ изготовление решения в полном объеме откладывалось до 21 июля 2009 года.

Как следует из материалов дела, 01 августа 2008 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Птицефабрика «ВыксОВО» (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Туртапское» (арендатор) заключен договор аренды №17/105, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование жилое помещение – квартиру с условным номером 52:52:00 00 00:0000:7790:А:0001, общей площадью 66,30 кв.м., расположенную по адресу: <...>.

Указанная квартира принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19 июля 2007 года серия 52-АВ №162372 (л.д.16).

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области в установленном порядке 20 октября 2008 год, что подтверждается отметкой на последнем листе договора.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендатор обязался вносить арендную плату ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца на основании выставленной арендодателем счета-фактуры.

Пунктом 3.6 договора предусмотрена обязанность арендатора оплачивать ежемесячно жилищному предприятию, осуществляющего управление жилым фондом , услуги по содержанию и эксплуатации жилого дома, его инженерных сетей и придомовой территории, в размере фактической стоимости затрат, .а также коммунальные и прочие услуги согласно счетов, выставляемых жилищным предприятием, на расчетный счет жилищного предприятия, осуществляющего управление жилищным фондом.

Согласно пунктам 2.4.9, 2.4.10 договора арендатор принял на себя обязательства по предоставлению арендодателю беспрепятственного доступа в арендуемое помещение, по заключению договора с жилищным предприятием, осуществляющим управление жилищным фондом, на оплату коммунальных и прочих услуг, а также долевое участие в расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории.

Обязательства по договору аренды не исполнялись арендатором надлежащим образом, в связи с чем в его адрес были направлены претензии от 20 февраля 2009 года №57, от 11 марта 2009 года №75 о необходимости исполнения обязательств и расторжении договора аренды.

Пунктом 8.6.3 договора аренды предусмотрено, что договор аренды подлежит досрочному расторжению, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату и иные платежи.

Поскольку арендатор в добровольном порядке не расторгает договор аренды, ООО «Птицефабрика «ВыксОВО» обратилось с настоящим иском в суд.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований в силу следующего.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Обосновывая свое требование о расторжении договора аренды от 01 августа 2008 года, истец ссылается на следующее обстоятельства:

- ответчик ненадлежащим образом исполняет обязанности по внесению арендных, коммунальных платежей, имеется долг за коммунальные услуги в сумме 6762 руб. 97 коп.;

- в нарушение пункта 2.4.10 арендатор не заключил договор с жилищным предприятием, осуществляющим управление жилищным фондом;

- арендатор препятствует арендодателю в доступе в арендованное имущество с целью его контроля (пункт 2.4.9 договора).

Статьей 619 Гражданского кодекса РФ предусмотрены случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Частью 2 указанной нормы установлено, что договором аренды могут быть установлены и иные основания досрочного расторжения договора.

Пунктом 8.6 договора аренды предусмотрены случаи расторжения договора аренды арендодателем. По условиям данного пункта, договор аренды может быть расторгнут, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и иные платежи, указанные в договоре; систематически нарушает своим обязательства по договору (п. 8.6.3, 8.6.5).

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в рассматриваемых отношениях действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, законом предусмотрен досудебный порядок урегулирования споров по расторжению договора аренды.

В качестве соблюдения досудебного порядка истец представил в материалы дела письма от 20.02.2009 года, №74 от 11 марта 2009 года и претензию №75 от 11 марта 2009 года.

Между тем из указанных писем не следует, что истец предлагал ответчику устранить в добровольном порядке нарушение положений пунктов 2.4.9 и 2.4.10.

Направление арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок является составной частью досудебного порядка, соблюдение которого обязательно.

Таким образом, суд не может прийти к выводу о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора по вышеуказанным основаниям.

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что неявка ответчика 06 апреля 2009 года не может свидетельствовать о нарушение им условий пункта 2.4.9 договора, поскольку в указанную дату арендодатель приглашал арендатора для составления акта приема-передачи жилого помещении в связи с расторжением, по мнению истца, договора в одностороннем порядке, с которым ответчик не согласился.

Вышеуказанными письмами и претензией подтверждается соблюдение досудебного порядка урегулирования спора о расторжению договора по основанию неуплаты коммунальных платежей, в связи с чем указанное требование подлежит рассмотрению по существу.

В соответствии с пунктом 3.6 договора арендатор обязался оплачивать ежемесячно жилищному предприятию услуги по содержанию и эксплуатации жилого дома, его инженерных сетей и придомовой территории в размере фактической стоимости затрат, а также коммунальные и прочие услуги, согласно счетов, выставляемых жилищным предприятием.

Истец указывает на наличие задолженности по коммунальным платежам за август –декабрь 2008 года, январь – март 2009 года. В обоснование наличия задолженности ссылается на счет за декабрь, в котором указан долг по предыдущим месяцам в сумме 6762 руб. 97 коп.

Ответчик в материалы дела представил квитанции об оплате стоимости коммунальных и иных услуг (л.д.74-80,86), из которых следует, что у ответчика отсутствует задолженность по коммунальным платежам. При этом, из материалов дела следует, что арендатор погашал задолженность за коммунальные услуги, которая образовалась за истцом на дату заключения договора аренды, что подтверждается квитанциями за январь-июль 2008 года. 02.04.2009 года ответчиком уплачен счет за коммунальные услуги в сумме 6099 рублей 72 коп., в том числе за март 2009 года и долг по предыдущим месяцам.

Представленными в дело материалами дела подтверждается факт несвоевременного внесения коммунальных платежей.

В то же время, досрочное расторжение договора является крайней мерой, применяемой судом в случае существенного нарушения нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).

Понятие существенного нарушения договора основано прежде всего на применении экономического критерия.

Сторона, заявившая в суд требование о расторжении договора, должна доказать, что при продолжении действия договора она может понести ущерб в форме упущенной выгоды и тех расходов, которые возникли в процессе исполнения договора.

Оценив представленные в дело доказательства, в соответствии с правилами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности, суд установил, что имевшее место нарушение ответчиком условий договора не является существенным нарушением договора, которое влечет расторжение договора аренды.

С учетом изложенного, суд не находит оснований для расторжения вышеуказанного договора аренды.

Поскольку до настоящего времени договорные отношения между сторонами не прекращены, и пользование жилым помещением ответчик осуществляет в рамках предоставленных по договору №17/105 от 01 августа 2008 года прав и обязанностей, требование истца об обязании освободить жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: <...>, подлежит отклонению.

Расходы по госпошлине с рассматриваемых по существу требований составляют 4000 рублей и в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на истца. Поскольку истцом при обращении с иском уплачена госпошлина в сумме 2000 рубле, госпошлина в сумме 2000 рублей подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 180, 181, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Принять отказ Общества с ограниченной ответственностью «Птицефабрика «ВыксОВО», с.Туртапка Выксунского района Нижегородской области от исковых требований в части взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг по договору аренды №17/105 от 01.08.2008 года в сумме 6762 рублей 97 коп.; штрафа в сумме 5000 рублей; процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 1074 рублей 49 коп.; 6108 рублей 83 коп. пени и производство по делу в этой части – прекратить.

В удовлетворении исковых требований о расторжении договора и выселении ответчика Обществу с ограниченной ответственностью «Птицефабрика «ВыксОВО», с.Туртапка Выксунского района Нижегородской области – отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Птицефабрика «ВыксОВО», с.Туртапка Выксунского района Нижегородской области в доход федерального бюджета РФ 2000 рублей расходов по госпошлине.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд (г.Владимир) через Арбитражный суд Нижегородской области.

Судья В.П.Соколицина

ФИО4, 439-15-95