Гражданский кодекс часть 1

от истца: ФИО1, ю/к, доверенность от 10.06.2008г.; ФИО2, старший эксперт, доверенность от 20.06.2008г.; ФИО3, представитель, доверенность от 28.08.2008г.;

от ответчика: ФИО4, адвокат, доверенность от 01.07.2008г.; ФИО5, представитель, доверенность от 02.07.2008г.

Установил:

В Арбитражный суд Нижегородской области обратилось Открытое акционерное общество «НБД-Банк», г.Н.Новгород с исковым заявлением к Закрытому акционерному обществу «Нижегородспецгидрострой», г.Н.Новгород о взыскании задолженности по договору инвестирования от 05.08.2005г., пени за нарушение срока сдачи объекта в эксплуатацию.

В порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уменьшил сумму иска до 690 510 руб. 26 коп., в том числе:

- 203 084 руб. 60 коп. задолженности по результатам замеров площади жилого дома по адресу: г.Н.Новгород, Канавинский район, ул.Керченская, д.20В;

- 487 425 руб. 66 коп. пени за нарушение срока сдачи жилого дома в эксплуатацию.

Уточнение судом принято.

Ответчик в отзывах по делу и в заседании признал обоснованным требование ОАО «НБД-Банк» о возмещении задолженности в сумме 203 084 руб. 60 коп. Не оспаривая факта нарушения срока сдачи объекта в эксплуатацию ответчик просит, на основании ст. 333, 404 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшить сумму пени, ссылаясь при этом на следующее:

- ответчик передал истцу помещения в жилом доме в счет исполнения своего обязательства по кредитному договору в валюте, заключенному до дефолта 1998 года;

- истец необоснованно применяет к отношениям сторон Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

- изменился порядок сдачи жилых домов в эксплуатацию;

- в период строительства дома имело место резкое увеличение стоимости строительных материалов;

- на сроках сдачи дома в эксплуатацию негативно отразился судебный спор с ФИО6;

- истец не принимал разумных мер по уменьшению ожидаемых убытков, поскольку отказывался принимать помещения по акту приема-передачи помещений в августе 2007года, на протяжении четырех месяцев он не предпринимал действий по использованию помещений; в нарушение условий мирового соглашения заключил договор долевого участия лишь на площадь 615,68 кв.м.;

- истец, заявляя требование о взыскании неустойки, увеличивает неблагоприятные последствия добровольного исполнения ответчиком своих обязательств.

Как следует из материалов дела, а также определения Арбитражного суда Нижегородской области от 09.02.2005г. по делу №А43-27771/2004-27-878, в процессе рассмотрения названного дела, возбужденного по иску ОАО «НБД-Банк» о взыскании с ЗАО «Нижегородспецгидрострой» задолженности по кредитному договору №118/04.97 от 22.05.1997г., стороны заключили мировое соглашение. По условиям данного мирового соглашения для выполнения графика погашения задолженности по кредитному договору №118/04.97 от 22.05.1997г., стороны обязались в срок до 01.09.2005г. заключить договор долевого участия на строительство квартир общей площадью 1100 кв.м. по цене не менее 15 000 руб., но не более 18 000 руб. за кв.м. во вновь строящемся жилом доме по ул.Деловая (адрес строительный), либо в иных жилых домах. Жилые помещения, возведенные в результате строительства жилого дома, ЗАО «Нижегородспецгидрострой» обязуется передать ОАО «НБД-Банк» в срок не позднее декабря 2006 года. С момента подписания договора долевого участия на строительство квартир, обязательства ЗАО «Нижегородспецгидрострой» перед ОАО «НБД-Банк» по погашению задолженности в размере ориентировочно 16 500 000 руб. прекращаются путем зачета встречного однородного требования ЗАО «Нижегородспецгидрострой» к ОАО «НБД-Банк» по уплате стоимости 1100 кв.м. жилых площадей во вновь строящемся жилом доме по ул. Деловая или иных жилых домах.

Мировое соглашение ОАО «НБД-Банк» и ЗАО «Нижегородспецгидрострой» утверждено определением суда от 09.02.2005года по делу №А43-27771/2004-27-878.

Во исполнении условий названного мирового соглашения стороны заключили договор инвестирования в объекты нежилых помещений (долевое участие в строительстве) от 05.08.2005г.

По условиям договора (п.2.1.6) ЗАО «Нижегородспецгидрострой» («Застройщик») обязалось обеспечить сдачу жилого дома в эксплуатацию в срок не позднее сентября 2006 года, что оформляется подписанием Акта государственной комиссии о приемке дома в эксплуатацию и распоряжением Администрации города Нижнего Новгорода об утверждении данного акта.

Пунктом 2.1.9 договора предусмотрена передача дольщику, каковым является ОАО «НБД-Банк», помещений общей площадью 615,68 кв.м., расположенных на 1, 2 и цокольном этажах в десятиэтажной жилой надстройке над незавершенным двухэтажным комиссионным магазином по ул.Керченская, д.20 (адрес строительный), а именно: помещений №1, 2, 3, в тридцатидневный срок со дня выхода распоряжения Администрации города Нижнего Новгорода об утверждении акт государственной комиссии о приемке жилого дома в эксплуатацию.

На момент заключения договора от 05.08.2005г. общая сумма долевого участия ОАО «НБД-Банк» в строительстве объекта определена в сумме 11 047 332 руб. 60 коп., оплата которой произведена путем зачета встречного однородного требования застройщика к дольщику (п.3.1, 3.2 договора).

Пунктом 3.1 договора установлено, что:

- стоимость одного квадратного метра конторского помещения ОАО «НБД-Банк» общей площадью 226,63 кв.м., расположенного на первом этаже жилого дома (далее Помещение 1) составляет 20 200 руб. Всего стоимость Помещения 1 составляет 4 577 926 рублей;

- стоимость одного квадратного метра конторского помещения ОАО «НБД-Банк» общей площадью 269,48 кв.м., расположенного на втором этаже жилого дома (далее Помещение 2) составляет 20 200 руб. Всего стоимость Помещения 2 составляет 5 443 496 рублей;

- стоимость одного квадратного метра конторского помещения общей площадью 119,57 кв.м., расположенного в цокольном этаже жилого дома (далее Помещение 3) составляет 8 580 руб. Всего стоимость Помещения 3 составляет 1 025 910,6 рублей.

Согласно п.3.3 договора цена договора может быть соразмерно изменена, если по результатам замеров органами РТИ при сдаче дома в эксплуатацию, общая площадь объекта окажется отличной от указанной в договоре; в случае изменения площадей объекта, доплата (возврат) денежных средств производится сторонами в течение пяти банковских дней после проведения органами РТИ окончательных замеров передаваемого объекта.

В случае нарушения застройщиком обязательства, предусмотренного п.2.1.6 (срок сдачи объекта в эксплуатацию не позднее сентября 2006г.) дольщик вправе взыскать с застройщика пени в размере 0,01 процента от размера денежной суммы, внесенной дольщиком, за каждый день просрочки (п.5.3 договора).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано ЗАО «Нижегородспецгидрострой» 29.12.2007г. (л.д.59).

По результатам окончательных замеров, произведенных органами, осуществляющими инвентаризацию и технический учет недвижимого имущества (кадастровые паспорта от 25.04.2008 года, выданные Канавинским отделением Нижегородского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ»), общая площадь вышеуказанных Помещений 1, 2 и 3 была изменена на нижеследующие:

- общая площадь Помещения 1 (нежилого помещения П4, литера А, 1-ый этаж Жилого дома) уменьшилась на 22,03 кв.м. и стала равна 204,6 кв.м. (226,63 кв.м.-204,6 кв.м.=22,03 кв.м.);

- общая площадь Помещения 2 (нежилого помещения П2, литера А, 2-ой этаж Жилого дома) увеличилась на 1,52 кв.м. и стала равна 271,00 кв.м. (271,00 кв.м.-269,48 кв.м.=1,52 кв.м.);

- общая площадь Помещения 3 (нежилого помещения П3, литера А, подвал Жилого дома) увеличилась на 12,03 кв.м. и стала равна 131,6 кв.м. (131,6 кв.м.-119,57 кв.м.=12,03 кв.м.).

Ссылаясь на наличие за застройщиком задолженности в связи с уточнением площади помещений, фактически переданных дольщику по итогам окончательных замеров, произведенных Нижегородским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация», а также нарушение установленного договором от 05.08.2005г. срока сдачи в эксплуатацию, ОАО «НБД-Банк» обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с ЗАО «Нижегородспецстрой» задолженности в сумме 203 084 руб. 60 коп. и 487 425 руб. 66 коп. пени (с учетом уточнения).

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд считает иск подлежащим удовлетворению частично, исходя при этом из следующего.

Согласно п.1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сторона вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично.

В данном случае ответчик признает иск в части взыскания 203 084 руб. 60 коп. задолженности, возникшей в связи с наличием расхождений между площадями нежилых помещений, предусмотренных договором, и фактическими размерами помещений.

Рассмотрев признание ЗАО «Нижегородспецгидрострой», принимая во внимание, что оно не противоречит закону, не нарушает права других лиц, суд принимает его.

В соответствии со ст. 309, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом согласно требованиям закона или иных правовых актов, в противном случае должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пени).

Пунктом 5.3 договора от 05.08.2005г. предусмотрена ответственность застройщика за нарушение срока сдачи дома в эксплуатацию в виде пени в размере 0,01 процента от размера денежной суммы, внесенной дольщиком, за каждый день просрочки.

Материалы дела свидетельствуют, и это не оспаривается ответчиком, что со стороны застройщика имело место нарушение срока ввода объекта в эксплуатацию с 01.10.2006г. по 28.12.2007г.

Согласно п.1 ст. 404 Гражданского кодекса Российской Федерации, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

В обоснование необходимости применения указанной нормы ответчик ссылается на отказ ОАО «НБД-Банк» принимать помещения по акту приема-передачи в августе 2007 года, отсутствие со стороны истца действий по использованию помещений в течение четырех месяцев, оформление договора долевого участия а строительство нежилых помещений, меньшей площадью, чем это предусмотрено мировым соглашением. Последнее обстоятельство, по утверждению, ответчика привело к увеличению его задолженности перед истцом по кредитному договору и возникновению трудностей по финансированию строительства дома.

Изучив аргументы ответчика, суд считает их подлежащими отклонению в связи с недоказанностью вины кредитора, а также отсутствием прямой причинной связи между вышеперечисленными действиями (бездействиями) ОАО «НБД-Банк» и нарушением ОАО «Нижегородспецгидрострой» обязательства по своевременному вводу объекта в эксплуатацию.

Также не представлены ответчиком доказательства, якобы, имевших место в период строительства жилого дома объективных причин, которые приве6ли к нарушению вышеупомянутого срока.

Так, приостановление производства строительно-монтажных работ, производимых ЗАО «Нижегородспецгидрострой» по ул.Керченской, имело место уже до заключения сторонами договора от 05.08.2005г., что следует из постановления Канавинского районного отдела Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Нижегородской области от 16.06.2005г., решения Канавинского районного суда города Нижнего Новгорода от 05.09.2006г. по делу №2-163/06.

С учетом даты вступления в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, введенного в действие Федеральным законом Российской Федерации от 29.12.2004г. №191-ФЗ, Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.11.2005г. №698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» суд не усматривает связи между введением нового порядка ввода объектов в эксплуатацию и нарушением ответчиком п.2.1.6 договора.

Кроме того, согласно п.3 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы.

Такие доказательства в материалах дела отсутствуют.

Однако, принимая во внимание, что истцом не представлено убедительных доказательств наступивших для него неблагоприятных последствий вследствие нарушения застройщиком срока ввода объекта в эксплуатацию, суд считает возможным в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшить пени до 400 000 руб. При этом, суд не рассматривает в качестве такого доказательства представленный истцом Отчет об оценке, выполненный ООО «Консалтинг Грум» с целью определения рыночной стоимости права пользования предназначенных к передаче ОАО «НБД-Банк» помещений (потенциального денежного потока от сдачи в аренду), так как истцом документально не подтверждено намерение использовать эти помещения именно путем их сдачи в аренду.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на ответчика, без учета произведенного судом уменьшения суммы пени.

Ходатайство истца об отнесении на ЗАО «Нижегородспецгидростой» расходов по оплате услуг ООО «Консалтинг Групп» в сумме 30 000 руб. судом рассмотрено и отклонено, так как, в силу ст. 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные расходы не могут быть отнесены к судебным издержкам.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Закрытого акционерного общества «Нижегородспецгидрострой», город Нижний Новгород в пользу Открытого акционерного общества «НБД-Банк», город Нижний Новгород 603 084 руб. 60 коп., в том числе 203 084 руб. 60 коп. долга и 400 000 руб. пени, 13 405 руб. 10 коп. расходов по государственной пошлине.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

В остальной части иск отклонить.

Возвратить Открытому акционерному обществу «НБД-Банк» государственную пошлину в сумме 1080 руб., излишне перечисленную по платежному поручению от 28.04.2008г. №2800.

Справку на возврат государственной пошлины выдать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд г. Владимира в установленном законом порядке.

СУДЬЯ О.В.ИГНАТЬЕВА

Специалист

ФИО7

(831) 439-17-47