Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Центр «Казначейский» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Коммунальный Сервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 341 524,47 руб.,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 - представитель по доверенности от 27.03.2015 г.;

от ответчика: ФИО2 - представитель по доверенности от 01.05.2014 г.

установил:

С учетом уточнения общество с ограниченной ответственностью «Бизнес-Центр «Казначейский» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Коммунальный Сервис» о взыскании суммы задолженности по договору №БЦ/14-03 аренды нежилых помещений в размере 210 937 руб., пени в размере 0,5% от суммы ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки до даты расторжения договора в размере 66 219,28 руб., пени в размере 0,5% от суммы гарантийного платежа за каждый день просрочки до даты расторжения договора в размере 55 715,38 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 8 652,81 рублей, а всего 341 524,47 руб., расходы по уплате государственной пошлины.

Ответчик требования признал частично по основаниям, изложенным в отзыве, представил контррасчет задолженности, пени и процентов, ходатайствовал о снижении размера пени.

Выслушав доводы сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

01.05.2014 г. между обществом с ограниченной ответственностью «Бизнес-Центр «Казначейский» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Коммунальный Сервис» (арендатор) был заключен договор №БЦ/14-03 аренды нежилых помещений, согласно п. 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения, а арендатор обязуется принять помещения в аренду для использования под офис и выплачивать за него арендную плату согласно условиям договора.

В соответствии с п. 1.2 договора указанные помещения расположены на 2 уровне мансарды административного здания, кадастровый номер 53:23:7102701:0004:29576, находящегося по адресу: <...>, имеют №1,2,4 и 7 согласно экспликации к поэтажному плану строения, площадь помещения №1 составляет 27,7 кв.м., площадь помещения №2 составляет 22,7 кв.м., площадь помещения №4 составляет 5,6 кв.м., площадь помещения №7 составляет 22,5 кв.м.: общая площадь арендуемых помещений составляет 78,5 кв.м.

Согласно п. 3.2 договора арендатор обязан перечислять арендную плату ежемесячно в срок до 5 числа оплачиваемого месяца.

Арендная плата за помещения составляет 66 725 руб. за один календарный месяц аренды, НДС не облагается (п. 3.4). Арендная плата включает в себя, в том числе:

расходы на уборку помещений и помещений общего пользования в здании;

расходы на вывоз твердых бытовых отходов из контейнера арендодателя (мусор от бытовых помещений, исключая крупногабаритный) и плату за негативное воздействие на окружающую среду.

По акту приема-передачи помещений от 01.05.2014 г. вышеуказанные помещения общей площадью 78,5 кв.м., были переданы арендатору. Указанный акт подписан сторонами без замечаний и разногласий.

Истец указал, что в связи с тем, что арендная плата не вносилась более 3 месяцев подряд, арендодатель расторг договор в одностороннем порядке с 21.10.2014 г., о чем арендатору были направлены претензии от 20.10.2014 г. исх.№ 8, от 17.11.2014 г. исх.№ 10. В претензии указано также требование погасить имеющуюся задолженность и уплатить пени, начисленные за просрочку оплаты.

Ответ на претензии получен не был, оплата долга ответчиком не произведена.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

От ответчика поступил отзыв на исковое заявление, в котором ООО «Коммунальный Сервис» с исковыми требованиями не согласилось, указало следующее.

При предъявлении иска истец исходил из того, что договор №БЦ/14-03 аренды нежилых помещений был расторгнут ООО «Бизнес-Центр «Казначейский» в одностороннем порядке с 21 октября 2014 года. Однако, данный тезис искового заявления не соответствует действительности, поскольку на самом деле указанный договор был расторгнут на основании соглашения сторон от 31 июля 2014 года.

В соответствии с п. 7.1. договора № БЦ/14-03 от 01.05.2014 г. договор может быть расторгнут в любое время по обоюдному соглашению сторон.

Согласно п. 1 соглашения о расторжении договора № БЦ/14-03 последним днем действия договора считается 31 июля 2014 года. Поэтому требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с 1 августа по 21 октября 2014 г. и процентов по этой сумме требования, является неправомерным.

Суд считает, что исковые требования истца подлежат удовлетворению частично. Суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу п. 2 указанной статьи арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Истцом заявлены требования о взыскании арендной платы по договору аренды №БЦ/14-03 от 01.05.2014 г. за период июль-октябрь 2014 г. в размере 210 937 руб., в том числе за июль – 34 439 рублей, за август – 66725 рублей, за сентябрь - 66725 рублей, за октябрь – 43 048 рублей.

Ответчик указал, что соглашением о расторжении договора № БЦ/14-03 от 31.07.2014 г. последним днем действия договора необходимо считать 31 июля 2014 года.

В соответствии с п. 7.1. договора аренды № БЦ/14-03 от 01.05.2014 г. договор может быть изменен или расторгнут в любое время по обоюдному соглашению сторон.

Ответчиком представлено в материалы дела соглашение о расторжении договора № БЦ/14-03, согласно которому последним днем действия договора аренды считается 31 июля 2014 года. Соглашение подписано генеральным директором ООО «Бизнес-Центр «Казначейский» и директором ООО «Коммунальный сервис», скреплено печатями организаций.

Доказательств порочности соглашения суду не представлено.

Исходя из представленной в дело переписки, между сторонами в июле 2014 года обсуждался вопрос о досрочном расторжении договора аренды, что также подтверждает действительность соглашения от 31.07.2014 г.

Следовательно, суд признает договор аренды досрочно расторгнутым по соглашению сторон с 31.07.2014 г.

Вместе с тем, в соответствии со ст.622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды у арендатора возникла обязанность во возврату имущества арендодателю.

Соглашение о расторжении договора аренды от 31.07.2014 г. не содержит указания на то, что возврат имущества арендатором произведен.

В соответствии с п.1.3 договора аренды № БЦ/14-03 от 01.05.2014 г. фактическая передача помещений осуществляется по Акту приема-передачи, подписываемому полномочными представителями сторон.

Акт приема-передачи помещения между сторонами не составлялся.

Ссылку ответчика на письмо от 15.07.2014 г. № 63, направленное почтой в адрес ООО «Бизнес-Центр «Казначейский», суд не принимает.

В указанном письме, исходя из текста, директор ООО «Коммунальный сервис» направляет соглашение о расторжении договора и просит прислать представителя для подписания акта приема-передачи.

Истец представил в материалы дела доказательства того, что указанное письмо, направленное по юридическому адресу, не было доставлено, что подтверждается распечаткой с сайта Почта России.

Письмо не содержит ссылок на приложения, направлено заказным письмом без описи вложения, в связи с чем у суда нет основания для вывода о том, что оно бесспорно подтверждает факт уведомления арендодателя о необходимости явки представителя для передачи помещения.

Ответчик не представил суду доказательств того, что им предпринимались иные попытки по вызову представителя арендодателя, направлялся акт приема-передачи, совершались иные действия с целью надлежащего исполнения п.1.3 договора аренды.

Как пояснил представитель ответчика в судебном заседании, помещение было фактически освобождено в июле 2014 года, ключи были оставлены на вахте.

Однако данный факт надлежащими доказательствами не подтвержден.

Следовательно, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что после прекращения договора аренды имущество было возвращено арендатору.

Также суд отмечает, что ответчик не представил доказательств того, что истец уклонялся от принятия помещения.

В соответствии со ст.622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 ГК РФ) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат. При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Таким образом, прекращение договора аренды при неисполнении арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы и уплаты неустойки.

Учитывая, что факт возврата имущества арендатору не доказан, суд считает обоснованным заявленное истцом требование о взыскании арендной платы за период с июля по октябрь 2014 года.

Делая данный вывод, суд исходит из отсутствия надлежащих доказательств возврата имущества в период с июля 2014 года по 20.10.2014 г.

Следовательно, требование о взыскании 210 937 рублей подлежит удовлетворению.

Истцом заявлено требование о взыскании пени и в размере 0,5% от суммы ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки за период с 06.07.2014 г. по 20.10.2014 г. Пени начислены на соответствующие суммы задолженности за июнь – октябрь 2014 года в общем размере 66 219,28 руб. Также истцом начислены пени в размере 0,5% от суммы гарантийного платежа за каждый день просрочки за период с 06.05.2015 г. по 20.10.2014 г., размер пени составил 55 715,38 руб.

Согласно части 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 4.2 договора за нарушение сроков, указанных в п.3.2, 3.5 договора, арендодатель имеет право взыскать с арендатора пени в размере 0,5% от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 3.2 договора арендатор обязан перечислять арендную плату ежемесячно в срок до 5 числа оплачиваемого месяца.

В соответствии с п. 3.5 в срок до 05 мая 2014 года включительно арендатор перечисляет арендодателю денежные средства в размере ежемесячной арендной платы - 66 725 руб. Данные денежные средства при наступлении сроков оплаты в соответствии с п. 3.2 договора будут зачтены в счет арендной платы за последний месяц оплаты.

Как указано выше, прекращение договора аренды при неисполнении арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы и уплаты неустойки.

Доказательств возврата имущества в период с июля 2014 года по 20.10.2014 г. суду не представлено.

Следовательно, требование о взыскании пени, начисленных по 20.10.2014 г., является обоснованным.

Проверив обоснованность расчета пени, суд установил следующее.

Исходя из приложенного к иску расчета, пени начислены на задолженность по аренде за июнь, июль, август, сентябрь и октябрь 2014 года.

В частности, на задолженность за июнь в сумме 66725 рублей пени начислены за период с 06.07.2014 г. по 01.08.2014 г. за 26 дней в размере 8 674,25 рублей.

Вместе с тем, в материалы дела представлены платежные поручения №56 от 18.06.2014 г. на сумму 50 000 рублей и №58 от 23.06.2014 г. на сумму 16 725 рублей о перечислении денежных средств адрес ООО «Коммунальный сервис» на расчетный счет ООО «Бизнес-Центр «Казначейский». В назначении платежа указано, что это арендная плата за июнь 2014 года по договору № БЦ/14-03 от 01.05.2014 г.

Следовательно, на начало периода, с которого истец начисляет пени, то есть по состоянию на 06.07.2014 г. задолженность по аренде за июнь 2014 года отсутствовала.

В связи с этим суд признает неправомерным начисление пени в сумме 8 674,25 рублей.

В остальной части расчет пени, начисленных на задолженность по аренде за июль (на часть задолженности), август, сентябрь и октябрь (за период по 20.10.2014 г.) проверен судом и признается соответствующим условиям договора.

Таким образом, суд признает обоснованным требование истца о взыскании пени, начисленных за несвоевременную уплату арендной платы, в размере 57 545,03 рублей.

Начисление пени на обеспечительный платеж в размере 55 715,38 рублей суд также признает обоснованным, поскольку такая мера ответственности предусмотрена п.4.2 договора. При этом суд отмечает, что нарушение сроков оплаты аренды и нарушение сроков оплаты обеспечительного платежа, исходя из условий договора, являются разными видами нарушения.

Таким образом, суд признает право на начисление истцом пени в размере 113 260,41 рублей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности того, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Ответчик заявил ходатайство о снижении размера пени.

Суд считает, что ходатайство подлежит удовлетворению, поскольку признает заявленный размер пени явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В данном случае суд исходит из конкретных обстоятельств, установленных при рассмотрении настоящего дела, и учитывает следующее.

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора и не должна приводить к его дополнительному обогащению.

Установленная в договоре неустойка в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки значительно превышает ставку рефинансирования Банка России.

Также суд принимает во внимание следующее обстоятельства.

Истец не отрицает факта освобождения помещения, во всяком случае, на 20.10.2014 г., а основанием для удовлетворения требования об уплате аренды послужило то, что в деле отсутствуют доказательства, подтверждающие дату выезда арендатора.

Однако суд отмечает, что истец после подписания соглашения о расторжении договора аренды от 31.07.2014 г. не принимал меры по возвращению имущества от арендатора. Доказательств обратного суду не представлено.

При таких обстоятельствах суд считает взыскание неустойки в заявленном истцом размере явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства.

Суд снижает размер пени до 20 000 рублей.

Требования истца в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 8 652,81 рублей подлежат удовлетворению.

Согласно статье 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

Проценты начислены истцом на задолженность в сумме 210 937 рублей за период с 22.10.2014 г. по 20.04.2015 г.

Суд взыскивает задолженность по арендной плате. Начисление процентов на взыскиваемую сумму суд признает правомерным.

Расчет процентов проверен судом и признается обоснованным.

Таким образом, суд частично удовлетворяет заявленные требования.

В соответствии с частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

При подаче иска истцом было уплачено 10992 руб.

В связи с уменьшением размера заявленных требований, принятого судом, размер госпошлины по иску составит 9830 рублей.

На основании ст.333.41 Налогового кодекса РФ госпошлина в сумме 1162 рублей подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 г. № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", рассматривая вопросы о распределении между сторонами расходов по уплате государственной пошлины в случаях уменьшения размера подлежащей взысканию неустойки, арбитражным судам необходимо учитывать, что согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации в цену иска включаются указанные в исковом заявлении суммы неустойки (штрафов, пеней) и проценты.

Если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 ГК РФ на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.

На основании ст.110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Рассмотрев спор по существу, суд отказывает истцу во взыскании пени в сумме 8 674,25 рублей.

Следовательно, расходы по оплате госпошлины в сумме 249 рублей относятся на истца.

С учетом положений ст.110 АПК РФ и Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 г. № 81 суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 9581 руб.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167 - 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Коммунальный Сервис» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Центр «Казначейский» задолженность по арендной плате в размере 210 937 руб., пени в размере 20 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 8 652 руб. 81 коп., а всего 239 589 руб. 81 коп., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 9581 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-Центр «Казначейский» из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1162 рублей.

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья

О.А. Коновалова